Погода
22 Января 2020
Интервью

Иван Сулим: «Сегодня гражданам важно взаимодействовать с Кадастровой палатой»

Источник фото:  Игорь Чураков
Источник фото: Игорь Чураков

Краснодар, 22 января – Юг Times, Елена Иванова. Порядок в правоустанавливающих документах обезопасит от судебных тяжб по установлению границ участков, которые считаются одними из самых сложных и длительных.

Кадастровая палата все активнее внедряет цифровые технологии, делая свои услуги максимально доступными и оперативными. В то же время перед ней стоит задача соблюсти все права владельцев недвижимости и не допустить на рынке всплеска незаконных сделок.

Как быть уверенным в том, что имущество не станет объектом онлайн-махинаций, как обезопасить себя, приобретая недвижимость, и почему стоит внести свои сведения в ЕГРН - об этом рассказал собеседник «Юг Times», Иван Сулим.

— Электронный способ подписи документов набирает популярность, но вместе с этим возрастает и риск, связанный с уходом от личного присутствия человека. Как обезопасить себя?

— Прежде всего нужно учитывать, что если мошенник завладел средством для создания усиленной квалифицированной электронной подписи от имени другого человека, то фактически спектр его действий с этим инструментом становится неограниченным. Поэтому в первую очередь необходимо обеспечить недоступность для других лиц носителя, содержащего ключевую информацию, соответствующую вашему квалифицированному сертификату ЭП.

При получении квалифицированного сертификата ЭП необходимо установить надежный ПИН-код к хранилищу ключевой информации и сохранить его в тайне. Если возникло подозрение, что конфиденциальность ключевой информации была нарушена, не рекомендуется заверять электронные документы квалифицированной электронной подписью. В этом случае необходимо сразу же обратиться в аккредитованный удостоверяющий центр, выдавший квалифицированный сертификат электронной подписи, чтобы приостановить или прекратить его действие.

Следует пояснить, что самой электронной подписью завладеть нельзя, можно завладеть лишь инструментом для создания подписи от чьего-либо имени. Таким инструментом служит так называемый закрытый ключ ЭП - это конфиденциальная информация владельца сертификата электронной подписи. Совместно сертификат и соответствующий ему закрытый ключ являются аналогом именной печати с кодом. Доступ посторонних лиц к закрытому ключу является несанкционированным.

Получить его мошенник может двумя способами. Во-первых, взять оставленный без присмотра USB-носитель (флэшку/токен) с ключевой информацией, подписать необходимые электронные документы и вернуть его на место. Во-вторых, найти удостоверяющий центр, который лояльно относится к клиентам, в нарушение закона «Об электронной подписи», лоялен при удостоверении личности заявителя и поверхностен в отношении обработки персональных данных. Такому центру для процедуры идентификации заявителя может быть достаточно отправленных по электронной почте фотографий или сканкопий паспорта, ИНН, СНИЛС и других документов предполагаемого будущего владельца сертификата.

Процедура идентификации личности перед созданием квалифицированного сертификата электронной подписи должна проводиться только при личном присутствии заявителя и представлении оригиналов документов (если нет ИНН или СНИЛС, предварительно нужно получить их в соответствующих ведомствах). Кроме того, например, при обращении в Кадастровую палату исключена возможность получения квалифицированного сертификата ЭП для физического лица уполномоченным лицом по доверенности или на основании иного документа, подтверждающего данные полномочия.

Следует проявлять бдительность в отношении своих персональных данных и не передавать избыточную информацию. Например, контрагенту может быть нужен только номер телефона, а он запрашивает ИНН, адрес прописки и т. д. Это сразу должно насторожить.

Хочу напомнить, что с 13 августа 2019 года вступил в силу федеральный закон, регулирующий порядок применения усиленной квалифицированной ЭП при проведении сделок с недвижимостью. По новым правилам провести такие сделки можно только с письменного согласия собственника недвижимости. Для этого нужно подать специальное подписанное собственноручно заявление в МФЦ.


ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА

— Мошенничество актуально не только для интернет-сферы. Так, в реальной жизни покупатели недвижимости часто сталкиваются с мошенничеством, и не всегда решением проблемы является посредничество риелтора. Что покупатель может предпринять, чтобы быть уверенным в чистоте сделки?

— Чтобы обезопасить себя от мошенничества при покупке недвижимости, следует внимательно изучить правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности у продавца. Это могут быть свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность, договор купли-продажи, дарения и т. д. Также продавец может предоставить покупателю свидетельство регистрации права собственности, которое выдавалось органами регистрации прав до 2016 года.

Но важно помнить, что ранее выдаваемые свидетельства о регистрации прав - это правоподтверждающий документ, который свидетельствует о регистрации права собственности на объект недвижимости за лицом, обозначенным в этом свидетельстве, и на дату, в нем указанную. Данное свидетельство не подтверждает, что на текущую дату право собственности зарегистрировано за продавцом. Подтвердить, кто является собственником соответствующего объекта недвижимости в текущий момент, может только выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Учитывая, что продавать недвижимость имеет право только собственник, покупателю рекомендуется уточнить, кому принадлежит тот или иной объект, заказав такую выписку.

Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН. Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, так как выписка из реестра недвижимости содержит данные, актуальные на дату ее выдачи. В связи с этим рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Эксперты рекомендуют также получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника перед покупкой, хоть отсутствие такого согласия не препятствует регистрации перехода права, и в реестр будет внесена запись о непредоставлении этого согласия, но его наличие, на наш взгляд, в интересах покупателя. Также рекомендуется уточнить, нет ли зарегистрированных прав на интересующий объект у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание на наличие прав на данный объект у несовершеннолетних.

Особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Можно провести проверку подлинности доверенности на сайте Нотариальной палаты. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнает, что доверенность потеряла силу. Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично.

— Как собственник недвижимости может быть уверенным, что в отношении его имущества не будет заключена дистанционная сделка неизвестными лицами?

— Для проведения дистанционных сделок собственник должен выразить свое согласие в «традиционном» бумажном виде, предоставив заявление для внесения в ЕГРН соответствующей записи. А с 1 ноября 2019 года в России вступило в силу еще одно из нововведений - Федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Оно регламентирует уведомление собственников о поступлении заверенных электронных документов на отчуждение права собственности.

Таким образом, если в ЕГРН содержится адрес электронной почты или почтовый адрес собственника, то при поступлении электронных документов орган регистрации прав направит уведомление об этом в тот же день. Если сделка планировалась, собственник сможет убедиться в том, что нужные документы поступили. А если разрешения на сделку не было - узнает о попытке третьих лиц осуществить сделку без его участия.

Для того чтобы добавить контактные данные или актуализировать их в ЕГРН, достаточно подать заявление в ближайшем офисе МФЦ. Обратная связь с правообладателями производится по указанным в заявлении электронному и почтовому адресам.

При этом контакты владельца могут использоваться только для официальных уведомлений. Контактные данные правообладателя - это конфиденциальная информация, которая не предоставляется по запросу другим гражданам, даже если они заказывают выписку сведений о чужих объектах недвижимости.


ПРИЙТИ К КОНСЕНСУСУ

— Что делать собственнику, если границы его земельного участка не были согласованы и он столкнулся с претензиями соседа, которые считает неправомерными?

— Действительно, в практике довольно часто происходят ситуации, когда в один из дней собственник земельного участка по стечению обстоятельств узнает, что границы его участка так и остались несогласованными. Сосед по праву начинает претендовать на ничейные сотки земли. При несогласии с расположением смежных границ и невозможности разрешить спор с соседом необходимо подать кадастровому инженеру письменные возражения. Их кадастровый инженер зафиксирует в акте согласования, а оригиналы возражений станут неотъемлемой частью межевого плана.

По закону кадастровый инженер не имеет права принимать решение в отношении земельных споров. Орган регистрации прав может при наличии обоснованных возражений приостановить учетно-регистрационные действия, а при возникновении разногласий разбираться в проблеме соседям придется уже в суде.

В этом случае надо подать исковое заявление в суд. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.

Судебные тяжбы по вопросам установления границ участков считаются одними из самых сложных и длительных. Поэтому по возможности урегулировать земельный спор лучше на стадии согласования границ.

Важно отметить: если кадастровый инженер не может найти адрес смежника, адресованное ему извещение публикуется в прессе, обычно - в местной газете. Несмотря на то, что адресат может не прочитать объявление в газете, он будет считаться надлежащим образом оповещенным. При этом отсутствие возражений с его стороны, неявка на собрание расцениваются как согласие с границами земельного участка соседа. Таким образом, согласование границы смежного участка может состояться без его владельца.

— Сейчас в стране активно ведутся комплексные кадастровые работы, целью которых являются выявление и постановка на учет всех участков в СНТ, СДТ и так далее. Кроме того, недавно порядок этих работ был упрощен. Как это отражается на собственниках таких участков?

— Упрощение процедуры проведения комплексных кадастровых работ в целом благотворно скажется на положении собственников земельных участков. Сбор и анализ данных в ходе комплексных кадастровых работ позволяют выявить и устранить случаи пересечения границ и, в определенных случаях, самозахвата земель, а также реестровые ошибки.

Последнее - наиболее распространенная причина, по которой садоводы не могут поставить на кадастровый учет личные участки и земли общего пользования в соответствии с законодательством.

С принятием изменений в законе у собственников недвижимости появилась возможность официально оформлять используемые участки, а впоследствии распоряжаться ими. Если при комплексных кадастровых работах, проводимых непосредственно по заказу местных властей, выяснится, что используемая площадь земельного участка больше, чем предусмотрено данными в ЕГРН, то разницу можно будет узаконить.

Стоит отметить, что к поправкам нельзя относиться как к возможности увеличения площади своих земельных участков. Закон предусматривает уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ. То есть если гражданин пользовался этой территорией в течение 15 лет, она может быть учтена в качестве его собственности, если же он только перед регистрацией решил злоупотребить правом и увеличить свой надел, это не будет принято.

После внесения в ЕГРН сведений о земельных участках и местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате проведения комплексных кадастровых работ, у правообладателей таких объектов недвижимого имущества отпадает необходимость проводить кадастровые работы за свой счет. Комплексные кадастровые работы проводятся на бюджетные средства.


УТОЧНЯЮТ ГРАНИЦЫ

— Каким образом собственник может узнать, что в отношении территории, где находится его надел, ведутся комплексные кадастровые работы?

— Начну с того, что 16 сентября вступил в силу федеральный закон, позволяющий кадастровым инженерам запрашивать из ЕГРН необходимую для геодезических и кадастровых работ информацию, в том числе сведения об адресах владельцев недвижимости - почтовых и электронных. Также новые возможности позволяют инженерам получать сведения, требующиеся для проведения процедуры согласования границ.

Согласование местоположения границ проводится на общем собрании или в индивидуальном порядке. Но чтобы провести собрание, инженеру необходимо предварительно разослать извещения на почтовые или электронные адреса почты. При этом поиском адресов должен заниматься кадастровый инженер, который до вступления в силу нового законодательства (Федеральный закон 150-ФЗ от 17 июня 2019 года) не имел права запрашивать сведения об адресах собственников из ЕГРН.

По закону, извещения о проведении собрания должны быть вручены, направлены или опубликованы не позднее чем за 30 дней до проведения собрания. В противном случае не получивший извещение собственник в сложившейся ситуации находится в невыгодном положении: его интересы могут быть нарушены, а решать споры с соседями предстоит в суде.

Во избежание разбирательств в судебном порядке с соседями собственнику всего лишь необходимо внести свои контактные данные в ЕГРН. Наличие контактов в ЕГРН предоставит собственнику возможность своевременно получать извещения о проводимых согласованиях при уточнении границ и действиях, косвенно связанных с его недвижимостью. Чтобы всегда оставаться на связи, достаточно подать соответствующее заявление в ближайшем офисе МФЦ.

Новое правило, по которому надо вносить почтовые и электронные адреса в сведения ЕГРН, позволяет владельцу смежного участка вовремя получать уведомление о проведении собрания, а личное присутствие при замерах поможет предотвратить возможные ошибки при установлении границ.

— В этом году на Кубани активно создавались новые особо охраняемые природные территории. Как Кадастровая палата регистрирует данные о таких территориях?

— На сегодня в ЕГРН Краснодарского края содержатся сведения о 288 особо охраняемых природных территориях. К ним относятся природные заповедники, национальные парки, заказники, ботанические сады. Некоторые ООПТ принадлежат к объектам Всемирного природного наследия.

Важно отметить, что в сентябре 2018 года Кадастровой палатой были внесены в Единый государственный реестр недвижимости сведения о границах особо охраняемой природной территории федерального значения «Сочинский национальный парк». Успешному внесению сведений о границах Сочинского национального парка предшествовала многолетняя аналитическая работа Кадастровой палаты.

Собственникам земельных участков, попавших в границы особо охраняемой природной территории, необходимо помнить об особенностях и ограничениях в использовании земель, расположенных в данных границах. Режим особой охраны территории национального парка установлен частью 9 раздела III Положения о Сочинском национальном парке, которое утверждено приказом Министерства природы России 27.09.2013 № 411.

На территории национального парка запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и противоречит целям и задачам национального парка. Получить информацию о границах особо охраняемых природных территорий, сведения о которых внесены в реестр границ, можно на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Работа по определению границ и внесению сведений о природных территориях федерального значения по поручению президента России Владимира Путина должна быть завершена до 1 января 2022 года. Определение четких границ и внесение сведений позволят защитить территориальную целостность, природную среду, растительный и животный мир.


За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и Facebook 

Читайте также:

Татьяна Ковалева:«Детям в первую очередь нужны любовь, честность и уважение»
08 Июля
Интервью

Татьяна Ковалева:«Детям в первую очередь нужны любовь, честность и уважение»

Детский омбудсмен Кубани - о главных целях в работе, основных проблемах подрастающего поколения.
Евгения Шумейко: «К 2022 году будут найдены решения для всех проблемных объектов»
01 Июля
Интервью

Евгения Шумейко: «К 2022 году будут найдены решения для всех проблемных объектов»

Многолетние долгострои Краснодарского края постепенно вводятся в эксплуатацию.
Алексей Старостин:«Этот кризис для участников авиаотрасли стал самым сложным»
23 Июня
Интервью

Алексей Старостин:«Этот кризис для участников авиаотрасли стал самым сложным»

Оператор краснодарских аэропортов вынужден мобилизовать все силы на работу в условиях экономии.
Низкая цена - главный фактор популярности нелегального алкоголя
19 Июня
Общество

Низкая цена - главный фактор популярности нелегального алкоголя

Кубанские правоохранители каждое лето изымают тысячи литров контрафактного спиртного.
Ирина Безуглова: «Иностранцы выбирают для работы Краснодар и побережье Черного моря»
17 Июня
Интервью

Ирина Безуглова: «Иностранцы выбирают для работы Краснодар и побережье Черного моря»

Полковник полиции рассказала о важных новеллах в законодательстве и миграционной обстановке.
Как жителям Кубани выйти из самоизоляции без вреда для организма
11 Июня
Общество

Как жителям Кубани выйти из самоизоляции без вреда для организма

Врач санатория «Лаго-Наки» рассказала об этом.
17:56 На Кубани скончались еще два пациента с коронавирусом 17:39 СК проводит проверку после падения мальчика с электросамоката в Краснодаре 16:55 В бассейн реки Кубань выпустили 5 тыс. особей севрюги 12:06 Пожар на пл. 100 кв. м произошел в Краснодаре на ул. Красных Партизан 11:29 Траты россиян возвращаются к уровню до пандемии 11:19 Общее число заразившихся COVID-19 на Кубани составило 6654 11:08 Из Краснодара на Черноморское побережье будут ходить сдвоенные «Ласточки» 10:35 На Кубани коронавирус диагностировали еще у 65 человек 10:21 В Краснодаре в новые квартиры переселяют жильцов аварийного дома по ул. Красноармейской, 49 20:24 На Кубани выпустились первые студенты-машиностроители
Обмен трафиком СМИ2