Краснодар, 10 ноября — Юг Times, Наталья Нестеренко. Строительная индустрия привыкает к новым правилам работы, которые сформулировал законодатель. Изменения вызваны в первую очередь стремлением государства защитить права граждан, вкладывающих средства в жилье. Главное в текущей сегодня реформе — теперь россияне получают веские гарантии того, что застройщик соблюдет все свои обязательства и не оставит человека без квартиры. Об этих законодательных новеллах и о том, как они отразятся на строительном комплексе Краснодарского края, изданию «Юг Times»рассказал один из руководителей региона, курирующий отрасль.

Первый вице-губернатор Краснодарского края Андрей Алексеенко — о стабильности цен на рынке жилья, ужесточении законодательства в сфере долевого строительства и комплексном освоении территорий.

— Андрей Анатольевич, по темпам жилищного строительства Краснодарский край среди субъектов находится на втором месте после Москвы. При этом федеральное законодательство ужесточает требования к застройщикам: власть настаивает на комплексном освоении территорий с обязательным возведением социальных объектов. Каков ваш прогноз, в связи с последними новеллами темпы строительства на Кубани замедлятся?

— Темпы жилищного строительства в крае, по сравнению с 2016 годом, снизились всего на 2%. За 9 месяцев текущего года уже введено около 3,2 миллиона квадратных метров жилых домов.

Одной из основных причин уменьшения объемов является снижение покупательского спроса. Отмечу, это характерно для всей страны. В целом по России за 9 месяцев 2017 года ввод жилья снизился более чем на 6%.

Прогнозирую: в регионе по итогам года значительного спада показателей не будет. Индивидуальное жилье вводится на уровне 2016-го, а массовая застройка к концу года обычно увеличивается.

Что касается требований к застройщикам в части комплексного освоения территорий с обязательным возведением социальных объектов, считаю эту меру самым цивилизованным подходом, который обеспечивает более комфортное проживание граждан и повышает общий уровень жизни населения.

К тому же девелоперы сами заинтересованы в том, чтобы улучшать качество строящегося жилья, обеспечивая шаговую доступность к объектам социальной инфраструктуры. Это позволяет повышать конкурентоспособность.


ЦЕНЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕ РАСТУТ

— Как вы считаете, повысится ли стоимость квадратного метра в связи с увеличением социальной нагрузки на застройщиков? Или ее удастся удержать на прежнем уровне за счет использования новых материалов и технологий?

— Резкого увеличения стоимости жилья мы не ожидаем, так как в настоящее время на рынке сохраняется достаточный уровень предложений. Так, в последние годы на территории Краснодарского края ежегодно вводилось в эксплуатацию более 4 миллионов квадратных метров жилых зданий.

В третьем квартале текущего года цена квадратного метра на первичном рынке квартир среднего качества снизилась на 0,8%, улучшенного качества — на 0,6%. Между тем на вторичном рынке цены, наоборот, растут. Подорожали квартиры низкого качества — на 0,6%, среднего (типовые) — на 0,04%, улучшенного — на 0,3%, подешевело лишь элитное жилье — на 0,3%.

В целом средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в третьем квартале составила 42 314 рублей. По итогам 2016 года, напомню, средний показатель был на уровне 42 732 рубля.

Применение новых материалов и технологий не дает моментального уменьшения себестоимости строительства, это отложенный критерий. Но мы работаем в данном направлении, более того, застройщики сами экономически заинтересованы в применении наиболее эффективных материалов.


СИТУАЦИЯ МЕНЯЕТСЯ К ЛУЧШЕМУ

— Одним из главных трендов сегодня является ужесточение не только законодательства в сфере строительства, но и требований администрации к проектным материалам, их содержанию. Почему это так актуально?

— Комплексное освоение территории начинается с проектирования и соблюдения нормативов — начиная от ширины улицы, расположения школ, садиков и заканчивая размером детской площадки. Обязательным является наличие зеленой зоны в жилой застройке — сквера, бульвара.

К сожалению, в последние годы особый упор был сделан на квадратный метр, создавалась видимость освоения территорий. Сейчас все иначе. Стоит задача по наращиванию темпов строительства объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексного освоения территорий, и она реализуется. То, что было упущено в прошлые годы, надо наверстывать.

Стоит заметить, что все крупные строительные компании готовы и уже участвуют в строительстве объектов социальной инфраструктуры, улично-дорожной сети жилых районов.


ГЛАВЫ УТВЕРЖДАЮТ ЛИШЬ ИДЕАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ

— Каким образом власть намерена решать инфраструктурные проблемы стремительно разрастающихся микрорайонов Краснодара и других городов Кубани?

— Основным рычагом контроля и регулирования размещения объектов социальной и инженерной инфраструктуры являются проекты планировки и межевания осваиваемых территорий. В первую очередь особое внимание необходимо к таким документам со стороны органов местного самоуправления.

Администрацией края на постоянной основе оказывается методическая помощь муниципалитетам в части рассмотрения документации по планировке и межеванию территорий. Профессиональным сообществом в рамках рабочей группы обсуждаются наиболее рациональные решения на этапе подготовки соответствующей документации.

Только в случае соответствия всем нормативным требованиям главам муниципалитетов рекомендуется утверждать проекты.

За полтора года такой работы проведено 41 заседание, рассмотрено 95 проектов, и лишь половина из них была одобрена.

Приведу статистику. Например, по городу Краснодару рассмотрено 47 проектов планировки территории, из них одобрено — 35, утверждено — 16. Остальные в стадии доработки или утверждения.

Губернатором жестко поставлена задача — разрешение на строительство жилых домов может быть выдано только на основании утвержденной планировочной документации.

— Можете привести другие примеры решения проблемы?

— Бюджетом на 2018 год предусмотрено финансирование строительства многих инфраструктурных проектов по газификации районов, обеспечения системами водоснабжения и водоотведения, благоустройства территорий. Из крупных объектов могу отметить планирование начала строительства в 2018 году очистных сооружений в Геленджике.

Также администрацией края большое внимание уделяется строительству образовательных учреждений. Только в Краснодаре планируется возведение 9 школ и 3 детских садов. Новые объекты появятся в Прикубанском, Карасунском и Западном округах.


КРЕДИТЫ ЗАМЕНЯТ ДЕНЬГИ ГРАЖДАН

— Какие меры необходимо принять, чтобы проблема обманутых дольщиков была ликвидирована раз и навсегда?

— В настоящее время идет трансформация законодательства в области долевого строительства. С января 2017 года застройщики получают право на привлечение средств граждан только после оформления заключения о соответствии в департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

С 1 июля федеральным законодательством введены обязательные требования к величине уставного капитала застройщиков. Уже заработал Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. По объектам, первый договор участия в долевом строительстве которых зарегистрирован с 20 октября 2017 года, застройщики платят взносы в указанный фонд. В случае банкротства компании граждане получат компенсации за счет этой федеральной структуры.

— При этом законодательство будет ужесточаться и далее?

— Да, это так. С июля 2018 года повышаются требования к компаниям. В частности вводятся требования к величине собственных средств и застройщикам запрещается вести какую-либо деятельность, кроме возведения единственного объекта в рамках одного разрешения на строительство.

В ближайшие годы произойдет дальнейшая трансформация законодательства, направленная на замещение долевого строительства проектным финансированием. Прототип этого формата деятельности уже имеется. С января 2017 года застройщик вправе применять эскроу-счета, на которых аккумулируются средства граждан в период строительства, а текущее финансирование объекта осуществляется за счет кредитных средств банка.

Таким образом, на этапе строительства дольщик доверяет свои денежные средства не застройщику, а коммерческому банку. Кроме этого, возрастет доля объектов, возводимых в рамках проектного финансирования без привлечения средств граждан на этапе строительства — только за счет кредитных средств.


ИНВЕСТОРЫ ДОСТРАИВАЮТ ЧУЖИЕ ОБЪЕКТЫ

— Насколько схожи сценарии решения проблемы обманутых дольщиков — все случаи однотипные или совершенно разные?

— Сценарии, конечно, отличаются. В Краснодарском крае в настоящее время по всем 57 проблемным объектам разработаны мероприятия по восстановлению прав пострадавших граждан. Все они сведены в единый региональный план-график, который размещен на сайте департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края и ежеквартально актуализируется.

Основными сценариями решения вопроса являются восстановление прав участников долевого строительства по процедуре, прописанной в федеральном законодательстве о банкротстве, и привлечение региональными властями нового инвестора для достройки объекта.

Положительными примерами мобилизации новых финансовых партнеров являются достройка объектов ООО «ВПИК» компанией ООО «Спецстройкубань», восстановление прав вкладчиков Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и Компания» ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг» в Краснодаре и ЗАО «ПИК-Кубань» в Новороссийске. Планируется, что в ближайшее время по процедуре, прописанной в федеральном законодательстве о банкротстве, будут восстановлены права дольщиков ООО «Уренгойгазинвестстрой» и ЖСК «Тонус» в Анапе.

В настоящее время в процессе разрешения находятся ситуации с объектами ООО «Фирма «Таурас-96» и ООО «Кубанькапстрой» в Краснодаре, ООО «Стройинвест» в Анапе. Работа по поиску инвесторов для достройки проблемных объектов и восстановлению прав пострадавших граждан продолжается.


ЗЕЛЕНЫЙ ЦВЕТ — ГАРАНТИЯ СОБЛЮДЕНИЯ СРОКОВ

— Сейчас в интернете можно получить почти любую информацию. Существует ли ресурс, с помощью которого потенциальный участник долевого строительства может убедиться в добросовестности конкретного застройщика?

— На сайте www.dnsskk.ru департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края функционирует «Карта долевого строительства Кубани». На ней размещается информация обо всех объектах. Они помечены тремя цветами: зеленым — если сроки исполнения обязательств по договорам долевого участия соблюдаются, красным — если нарушены, желтым — если превышены более чем на 9 месяцев.

С января 2018 года Минстрой России планирует запустить единый федеральный информационный портал с информацией по всем объектам, возводимым в рамках законодательства в области долевого строительства, в том числе находящихся на территории Краснодарского края.

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube