Краснодар, 17 декабря – Юг Times, Елена Иванова. Сочи стабильно остается одним из самых привлекательных городов страны для приобретения жилья, но отпугивает ценами, к Геленджику растет интерес россиян, а к Анапе - падает.

Несколько лет высокой ключевой ставки, градостроительных ограничений и падения доходов населения не проходят бесследно - рынок жилья приобретает новые, ранее нехарактерные для него черты. За сферой пристально следят все - слишком много изменений в экономике как отражает, так и провоцирует строительный сектор. Как сегодня ведут себя покупатели недвижимости, какие планы у застройщиков, легко ли продать жилье или найти хорошее предложение - на эти и другие вопросы ответил собеседник «Юг Times».

Сергей Еремкин, управляющий директор категории вторичной и загородной недвижимости, «Авито Недвижимость».

-Сергей, экономисты отмечают, что строительный сектор замедлился. Что вы наблюдаете в экспозиции квартир на продажу? Какие тенденции на первичном рынке и во вторичке?

- Если посмотреть на картину в целом в первой половине 2025 года, на фоне сильного роста рынка недвижимости прошлых лет есть снижение год к году и в первичном, и во вторичном сегменте. При этом третий и четвертый кварталы после снижения ставки ЦБ РФ показали тренд на восстановление. Общие значения по году, конечно, ниже прошлогодних, но движение позитивное. Такая динамика характерна и для страны, и для Краснодарского края. Например, в октябре первичный рынок региона прибавил 30% год к году, основной драйвер - Семейная ипотека. 

Конечно, есть и региональные особенности. Так, Краснодарский край занимает второе место по объему строительства в стране, поэтому на фоне снижения продаж на первичном рынке серьезно накапливается предложение. И если посмотреть на соотношение распроданости к строительной готовности, сейчас рынок региона достаточно затоварен относительно среднероссийских значений. Жилье продается медленнее, чем строится. Основная причина в том, что за последние два года в продажу в Краснодарском крае вышло много новых проектов, однако спрос на рынке пропорционально не вырос. Значительный вклад в этот тренд внесло заметное охлаждение интереса покупателей из других частей страны: Москвы, Санкт-Петербурга, регионов Сибири. При этом исторически доля межрегиональных сделок в крае велика: многие рассматривают этот курортный регион с мягким климатом, морем, горами и обилием солнца как направление для инвестиций в недвижимость или переезда в будущем. 

Что касается экспозиции квартир, здесь заметен относительный паритет объемов к прошлому году как на первичном, так и на вторичном рынке. По части роста цен мы также наблюдаем снижение динамики на вторичном рынке: за январь-ноябрь текущего года стоимость квадратного метра увеличилась лишь на 3,5%, в то время как в прошлом году за тот же период рост составил 8%. На рынке новостроек квадрат за тот же период подорожал на 7%, а в сегменте двухкомнатных квартир прирост составил 3% (год назад - плюс 10 и 14%). 

В поисках покупателей

- Как меняется цена квартиры от публикации объявления продавца к моменту заключения реальной сделки? 

- С момента размещения объявления до реализации квартиры на вторичном рынке цена немного снижается. Обычно сумма итоговой сделки отличается от предложения на 4-6%. Этот процесс называется «цикл снижения цены», и происходит так по ряду причин. С куплей-продажей квартир большинство россиян сталкивается 1-2 раза в жизни, поэтому многие выставляют стоимость по ощущениям: слышали, что соседи или знакомые продали по такой цене, и ориентируются на нее же. Добавляется и эмоциональная составляющая: для многих это кровные квадратные метры, доставшиеся с большим трудом или по наследству, с объектом может быть связана история семьи. Поэтому, когда собственники самостоятельно определяют цену, в первых подходах она может быть завышена.

На первичном рынке возможны два варианта. Цена со старта может прогрессивно расти по мере приближения к сдаче объекта либо, наоборот, начать опускаться после завершения строительства. Это связано с особенностями финансирования проектов: застройщику нужно освобождать деньги под новые проекты, поэтому он может предлагать скидки и стимулирующие акции. На фоне высокой ставки ЦБ РФ девелоперы заинтересованы в максимальной оборачиваемости средств, так как заемные деньги дорого стоят.

- Какие квартиры лучше продаются? 

- Средняя площадь продаваемых в Краснодарском крае объектов составляет 44,8 кв. м. На основе этих данных можно утверждать, что максимальная ликвидность сегодня у квартир с небольшой квадратурой: преимущественно однушек и евродвушек. На рынке новостроек доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в просмотрах пользователей составляют 35 и 33% соответственно, на вторичном - 36 и 35%. Также пользуются спросом студии. Их часто покупают как жилье под инвестиции: перепродажу, сдачу в долгосрочную или краткосрочную аренду. Доля интереса на платформе у такого формата составляет 14% на первичном рынке и 15% - на вторичном. Если говорить про квартиры большей площади, среди них продаются быстрее объекты, собственники которых готовы делать скидки к первоначальной цене от 5% и более. 

На первичном рынке квартиры на 3-4 комнаты тоже проектируются застройщиками все реже, рынок переориентируется на более компактные метражи. Их итоговая цена меньше, порог входа ниже, платеж по ипотеке комфортнее. Для покупателя сегодня главное - осилить первоначальный взнос и ежемесячный платеж, поэтому спрос смещается в сторону более рациональных по цене вариантов. Отдельная быстрорастущая категория на рынке - «новая вторичка». Это объекты в новостройках, которые приобретались в рамках программ массовой льготной ипотеки, а после сдачи домов оказались на вторичном рынке. Осенью 2025 года в экспозиции Краснодарского края таких объектов было 15% по количеству. Эти квартиры по планировке и другим характеристикам очень близки к новостройкам. При этом обычно вокруг них уже сложилась достаточно развитая инфраструктура - то есть они лишены части сложностей новостроек.

- Сейчас есть тенденция к максимальному уменьшению площади, в Питере даже представляли студии в 9 кв. м. Что вы наблюдаете в Краснодарском крае?

 - Не могу сказать, что мы видим значительное уменьшение средней площади квартир за последние несколько лет. При этом, конечно, есть тренд на оптимизацию пространства. Как я уже упоминал выше, ориентировочный размер объектов в регионе составляет 45,2 кв. м, за год-два этот показатель почти не изменился. В Санкт-Петербурге квартиры компактнее - в среднем 39,6 кв. м, в Москве немного больше - 49,8 кв. м. В среднем по России показатель составляет 46,5 кв. м. При этом на более длинной дистанции в целом по стране мы действительно наблюдаем снижение средней площади в новых проектах. Но это связано с оптимизацией пространства: в планировках теперь почти нет длинных коридоров, зоны хранения вынесены с лоджий в подземные кладовые, совмещаются кухни с гостиными. В квартирах меньше места, но оно более функционально и лучше соответствует современному стилю жизни россиян. Также девелоперы сознательно делают более мелкую нарезку, чтобы снизить итоговую стоимость объектов и повысить шансы на продажу. 

Инвесторы выбирают

- Достигли ли цены в Сочи своего пика или продолжается тенденция к повышению?

- Курорт стабильно остается одним из самых дорогих городов страны для приобретения жилья, часто цены здесь сопоставимы с московскими. И это объясняется тем, что локация традиционно привлекает внимание всей страны - и заинтересованных граждан, и бизнеса. Да, сейчас интерес инвесторов из Москвы, Петербурга и Сибири немного снизился. Но уникальное для российского рынка сочетание географического положения, природы и климата будет подогревать межрегиональный спрос на Сочи и Краснодарский край. 

При этом прямо сейчас на фоне растущего предложения на рынке региона застройщики регулярно устраивают акции и делают крупные скидки, благодаря чему квартиру на первичном рынке в Сочи можно купить выгоднее, чем раньше. На вторичном рынке мы также отмечаем небольшое снижение цен: год к году квадратный метр в городе подешевел на 1%. Поэтому не ожидаем агрессивного роста цен в ближайшем будущем, поскольку для этого необходимо значительное сокращение предложения и всплеск интереса инвесторов - фундаментальных предпосылок для этого нет. Но небольшое движение вверх по цене воз можно.

- Что происходит в Анапе, отразилась ли ситуация с мазутом на рынке жилья? 

- Экологическая ситуация негативно сказывается на рынке недвижимости Анапы. В прошедшем сезоне в городе значительно сократилось число туристов, что повлияло на спрос на недвижимость. Причем многие инвесторы не просто взяли паузу, а переключились на другие регионы. Например, часть спроса ушла в Калининградскую область - в Светлогорск и Зеленоградск. Вырос интерес к Дагестану: цены там ниже, похожий южный климат и растущий турпоток. При этом местный рынок Анапы стал заметно активнее: жители Краснодарского края хотят купить квартиру по выгодной цене на фоне снижения турпотока, но продавцы сбрасывать цены не спешат, поэтому сделки часто не сходятся. 

Также на короткой дистанции мы видим снижение цен на долгосрочную аренду: в ноябре прошлого года ставка за однушку в среднем была 24,6 тысячи рублей в месяц, в этом году - 23,1 тысячи рублей.

- Наблюдаете ли вы рост в сфере аренды жилья в связи с тем, что ипотека стала менее доступна? Каковы цены на съем жилья в крупнейших городах Краснодарского края? Какие локации предпочитают квартиросъемщики в Краснодаре? 

- Исторически существует сильная обратная корреляция между предложением в долгосрочной аренде и ипотекой на приобретение вторичного жилья. Многие продавцы на вторичке в силу сложностей с реализацией объектов на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке решают сдавать квартиры в аренду. За год предложение таких объектов увеличилось на 46%. Благодаря тому что предложение росло значительно активнее спроса, снимать жилье в Краснодарском крае стало дешевле: средняя арендная плата год к году снизилась на 8% - с 32,3 до 30 тысяч рублей в месяц. Аренда однушки сегодня обойдется в 27,6 тысячи рублей (год назад - 30 тысяч рублей), двушки - в 40,9 тысячи рублей (в 2024-м - 44 тысячи рублей), трешки - 65 тысяч рублей (год назад - 74,2 тысячи рублей). 

Спрос в сегменте также зависит от ставок по ипотеке: чем она выше, тем чаще потенциальные покупатели предпочитают улучшать жилищные условия через аренду. Здесь важно отметить, что Краснодарский край минимально участвует в льготных программах, доступных другим субъектам РФ. Например, на регион не распространяется действие Дальневосточной и Арктической ипотеки. Поэтому рынок фактически держится на Семейной ипотеке. А те, кто не подходят под условия программы, часто выбирают аренду. 

Отмечу еще одну особенность в сегменте долгосрочной аренды. На фоне охлаждения экономики и большого накопленного предложения традиционный рост цен в начале осени в этом году почти не отмечался. Если в прошлом году медианная цена аренды квартиры в объявлениях доходила до 37 38 тысяч рублей, а к началу 2025-го снизилась до 31-32 тысяч рублей, то этой осенью рост был только до 32,7 тысячи рублей с быстрым откатом до 31 тысячи. 

На своей земле непросто

- Есть ли спрос на частное жилье? Какие площади домов являются наиболее ликвидными? 

- В этом году рынок загородной недвижимости в целом по стране вел себя достаточно странно - не было такого выраженного сезонного роста в теплый период года. И в остальном отмечались признаки замедления и накопления спроса, который, возможно, реализуется в 2026-2027 годах. Это касается и Краснодарского края. Если говорить о форматах, наиболее интересны для покупателей объекты площадью в 100-120 кв. м. С 2025 года круг потенциальных заемщиков по Сельской ипотеке заметно сокращен, поэтому и в загородном сегменте россияне рассчитывают преимущественно на собственные средства, а по тому строят или покупают достаточно компактное жилье.

- За счет чего формируется предложение частных домов: частный сектор в городе, станицы, коттеджные поселки? 

- Частный сектор в крупных городах обычно не растет: земля в таких локациях дорожает, поэтому индивидуальная застройка переходит в премиальный сегмент или такие объекты сносятся под многоэтажное строительство на их месте. Ценность частного дома в черте города определяют не только его физические параметры, но и участок, на котором тот стоит. Из-за этого такие объекты могут стоить дорого даже при низком качестве. 

Основной объем предложения частных домов формируется за счет застройки коттеджными поселками близлежащих к городу земель. Многие семьи рассматривают такие варианты как альтернативу покупке квартиры на первичном или вторичном рынках, когда хотят и жить в доме, и сохранить доступ к развитой инфраструктуре города.

- Какие типы продаж преобладают сегодня на рынке, популярны ли расчеты в наличных? 

- Доля ипотеки на первичном рынке составляет 68%, поэтому в таких сделках расчеты проходят безналично. На вторичном рынке, где доля ипотеки составляет 29%, также в основном предпочитают переводить деньги через банк. Во-первых, это безопаснее и позволяет доказать фактические расчеты по сделке. Во-вторых, покупка недвижимости часто становится лишь одним этапом цепочки сделок. 

Так, согласно нашим исследованиям, 54% россиян перед покупкой одного жилья продают другое и инвестируют вырученные средства. А разницу добирают за счет сбережений, рыночных кредитов, продажи движимого имущества. Альтернативные сделки сегодня очень популярны, нередко они проводятся между людьми из разных городов и регионов, что также делает безналичный расчет наиболее удобной и безопасной формой.

- Активно ли продаются участки для ИЖС и пользуются ли они спросом? Какие локации края здесь можно отметить? 

- Загородный рынок в этом году как по РФ, так и по Краснодарскому краю показал снижение: в сложных экономических условиях покупка часто откладывается покупателями на более комфортное время. Вероятно, в случае снижения ключевой ставки россияне будут чаще начинать подобного рода проекты, поскольку смогут взять кредит на приемлемых для себя условиях. 




За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube