Кассационный суд решил спор о «восстановительном ремонте» склада в Краснодаре

Краснодар, 9 июля – Юг Times, Карина Аванесова. Капитальное обновление складского здания от бывшего арендатора признали чрезмерным запросом.

 Кассационный суд решил спор о «восстановительном ремонте» склада в Краснодаре. За резонансным делом следили редакция газеты «Юг Times» и федеральные СМИ. Журналистские запросы были направлены в соответствующие инстанции.

Семь лет назад ООО «ЮгСервис» заключило с предпринимательницей Зухрой Каппушевой договор аренды части одноэтажного склада по улице Данилы Волкореза в Краснодаре. Через какое-то время часть помещения арендовало ООО «Прибрежный Ритейл». Однако собственника здания регулярно повышала стоимость арендной платы, и в марте прошлого года бизнесмены решили договор расторгнуть. 

Повреждения на миллионы 

В ходе разбирательств выяснилось, что Зухра Каппушева не живет в России и помещение принимать отказалась, о чем сообщила арендаторам через своего представителя. Среди причин - грязный пол, царапины на сэндвич-панелях. 

Что немаловажно, к моменту начала аренды в марте 2019 года склад не был новым и активно эксплуатировался другими предпринимателями. К тому же в приложенном к договору аренды акте приема-передачи сказано, что техническое состояние склада «хорошее», объект «не имеет дефектов, препятствующих эксплуатации, находится в технически исправном состоянии». 

При этом, по оценке назначенной судом экспертизы, «хорошее» состояние предполагает износ до 30% - повреждения есть во внутренних помещениях и снаружи. 

Несмотря на все нюансы, представители ООО «Юг Сервис» и «Прибрежный Ритейл» дважды заказывали клининг помещения и устранили мелкие дефекты. Однако управляющего это не устроило, рассказывают бизнесмены. И представители собственника склада подали в Арбитражный суд Краснодарского края иск о компенсации «восстановительного ремонта поврежденного имущества» и других «убытков» на сумму порядка 50 миллионов рублей. 

Экспертиза и выводы 

Насколько повреждены помещения склада, оценивало ООО «Экспертная профессиональная организация «Эталон» в лице Олега Вертинского. 

После экспертизы бывший арендатор заявил, что заключение эксперта недостоверно и выполнено с нарушениями требований действующего законодательства - нет ответов на поставленные судом вопросы. Анализ представленного экспертного заключения показал, что работы и порядок их проведения, которые указаны в описании, не выполнены. 

В апелляционной и кассационных жалобах сказано, что эксперт не определил вид, объемы и стоимость ремонтно-восстановительных работ «поврежденного» имущества. За 200 тысяч рублей (стоимость экспертизы) просто сравнили коммерческие предложения организаций, которые заметно отличаются друг от друга по наименованию работ и материалов, а также их количеству, а затем была определена «средняя  рыночная стоимость выполнения работ». 

По словам адвоката Ольги Санько, примененный экспертом способ расчета делает невозможной проверку обоснованности и достоверности сделанных выводов, то  есть не соответствует положениям закона. Какое-либо экспертное исследование, основанное на наличии у эксперта специальных познаний, не проводилось. Фактически определение видов, объемов и стоимости работ, подлежащих выполнению, экспертом возложено на сторонние организации, которым проведение экспертизы не поручалось. Необходимые документы для дачи заключения не предоставлялись, осмотр объекта не осуществлялся, об уголовной ответственности указанные лица не предупреждались. 

Дело за арбитражем 

Это не единственные вопросы к экспертизе, на основании которой Арбитражный суд Краснодарского края вынес решение о взыскании 50 миллионов рублей с бизнесменов. Противоречий в деле много, рассказывают бывшие арендаторы. 

Бизнесменов обязали оплатить явно по завышенной стоимости демонтаж и монтаж крыши, стен, обустройство нового пола склада на площади четыре тысячи квадратных метров. В счет включили и стоимость замены дорогостоящего оборудования, которого никто и никогда не видел, не говоря уже об использовании, как и прилегающий земельный участок. 

Кроме того, предприниматели должны были заменить асфальт и обустроить новое основание на прилегающей к складу территории, хотя «Юг Сервис» и «Прибрежный Ритейл» снимали только часть здания склада. Кстати, там же находятся складские помещения других собственников, которые используют эту дорогу. 

Эксперт не проверил соответствие качества асфальтового покрытия нормативным требованиям, хотя выявленные дефекты очевидно указывают на нарушения технологии при строительстве, говорится в жалобе на решение краснодарского арбитража. 

Чтобы детально разобраться в ситуации, представители ответчиков ходатайствовали в судах двух инстанций о вызове эксперта. Стороны также внесли денежные средства в депозит для проведения но вой экспертизы, но суды эти ходатайства отклонили «ввиду их необоснованности». И это несмотря на подробные и основанные на праве доказательства, по мнению ответчиков, которые опровергают выводы проведенной судебной экспертизы. 

Еще одно противоречие: помещения быстро сдали в аренду, а это значит, что повторная экспертиза невозможна. Получается, не все так плохо и здание все-таки пригодно для эксплуатации, несмотря на разрушительные действия бывших арендаторов? 

Кассация решила вопрос

Жалобу на решения судов двух инстанций 18 июня рассмотрели судьи Арбитражного суда Северо-Кавказского округа Ирина Сидорова, Мария Малыхина и Виталий Епифанов. Представители ООО «ЮгСервис» и ООО «Прибрежный Ритейл» верили, что в кассации смогут разобраться в этом очевидном деле и не допустить беспредела. 

И их надежды на справедливость оправдались: Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил принятые по делу судебные акты и указал на то, что возмещение реального ущерба не может осуществляться путем взыскания сумм, которые превышают стоимость поврежденного имущества либо работ по приведению этого имущества в состояние, существовавшее на момент его передачи в аренду, то есть приводить к неосновательному обогащению. 

- Сторона ответчика удовлетворена принятым постановлением суда. Считаем, что суд кассационной инстанции обратил внимание на существенные нарушения, которые остались без исследования и оценки нижестоящих судов, указал на необходимость исследовать все доводы участников спора, а также рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы и постановке дополнительных вопросов перед экспертом. Это позволит объективно оценить причиненный ущерб и исключить необоснованные затраты на проведение работ, необходимость в проведении которых отсутствует и влечет улучшение характеристик имущества, которое передавалось в аренду, - рассказала адвокат Ольга Санько. 

Суд кассационной инстанции признал, что экспертное заключение, положенное в основу оспариваемых судебных актов, содержит пороки, а суды нижестоящих инстанций уклонились от анализа и устранения содержащихся противоречий в экспертном заключении. 

За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube