Краснодар, 18 июня – Юг Times, Зухра Куб. «Новый Краснодар» и трамвайное метро ждут более благоприятного времени на рынке, а «Новая Анапа» - решения экологических проблем.

Не первый год край переживает смену градостроительной политики, к которой теперь  добавлены экономические сложности санкционного времени. В этих непростых условиях муниципалитетам, и в первую очередь столице региона, нужно найти свой новый облик. Возможно ли в ближайшее время качественное развитие территорий и в какой степени, что ждет ранее разработанные масштабные проекты, каким образом планируют улучшить дорожную ситуацию в краевой столице и обеспечить соблюдение запрета на строительство жилья в 500-метровой зоне от моря, рассказал главный архитектор региона.

Илья Поздняков, руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

- Илья Владимирович, как в последние годы менялась градостроительная политика Краснодарского края?

- Был пересмотрен подход к строительству. В 2021 году мы перепроверили большой объем проектов. Только в Краснодаре было отменено строительство 1,1 миллиона квадратных метров жилья. Эти проекты или скорректированы, или не воплотились в жизнь. В последние 3-4 года стало вводиться комплексное развитие территорий. Как результат, сегодня в краевой столице можно наблюдать комплексы, которые разительно отличаются от соседней застройки. Каждый из них имеет необходимую инфраструктуру, включая школы и парки. Для этого пришлось пересмотреть большой объем нормативных документов, в том числе генпланы. К федеральным нормам КРТ каждый регион мог добавить то, что посчитает нужным. Так, в Краснодарском крае сегодня при застройке определена норма деревьев. Я считаю, что для юга России это важная составляющая. 

Меньше жилья

- В последние три года ряд муниципалитетов Кубани поменял свои генпланы, другие МО готовятся к этому. Какие цели поставлены перед муниципалитетами при изменении планов? Как департамент по архитектуре и градостроительству оценивает результаты этой работы?

- В каждом муниципалитете задачи свои. Перед курортными территориями стояла цель создать предпосылки для развития объектов рекреации и в некоторой степени сократить объемы планируемого строительства жилья. Если мы говорим об удаленных от побережья территориях, их задача - в создании промышленных центров Кубани. Там акцент был сделан на развитие этих функций и рядом больших промышленных кластеров был заложен драйвер. Одной из наиболее нетривиальных задач была переоценка ранее включенных в городскую черту земель сельхозназначения и их частичный возврат в сельскохозяйственный оборот. В настоящий момент та ким образом вернулось более 33 тысяч гектаров. Эта территория сравнима с площадью Краснодара. 

- При составлении краснодарского генплана подход проектировщика документа заключался в том, что он не выезжал на место, а пользовался картами, которые оказались устаревшими. В результате произошел ряд ошибок, которые повлияли на жизнь людей. Например, участки с уже построенными домами переведены из категории ИЖС в земли сельхозназначения. Следил ли департамент по архитектуре и градостроительству за ходом принятия генпланов? Как будет учтен подобный негативный опыт в будущем?

- Безусловно, следил. Могу сказать, что информация о том, что проектная организация не выезжала на место, подтвердилась. Конечно, каждую улицу они объехать не смогли бы, потому что город большой. Пользовались картами, которые были разработаны ранее. В процессе работы делались новые топографические снимки. Позиция департамента относительно сложившейся ситуации такова: мы рекомендовали сохранить за жителями территории, которые  уже были застроены. В этой части множество инсинуаций, в том числе со стороны собственников земельных участков, которые организовывали акции протеста, чтобы не потерять свой инвестиционный капитал. Это, по сути, инвесторы, которые хотели заработать на манипуляциях с землей, когда-то купив за небольшие деньги аграрные участки. Массивы не были обеспечены даже до рогами.

- Какие прогнозные цифры населения учитываются в генеральных планах муниципальных образований? Какое количество людей может комфортно жить в наиболее густонаселенных городах региона?

- У нас нет такой планки, которая отмеряла бы, сколько людей может комфортно жить в том или ином месте. Это зависит от условий, которые создаются, потому что удобство измеряется количеством тех благ, которые город может предоставить на одного человека. Соответственно, если среда станет развиваться равномерно в формате смешанных много функциональных зон, жителям муниципалитетов будет в целом комфортно. Ограничивающую прогнозную цифру я не слышал. Однако, безусловно, каждый ген план сократил потенциал роста численности жителей в городах, в том числе и в Краснодаре. Если старый документ предусматривал население порядка 3 миллионов человек, то сейчас - 2,1 миллиона. 

Я считаю, это цифра, которую муниципалитет может потянуть, с учетом того, что инфраструктура не будет развиваться мгновенно. Большой акцент сделан на дорожно-транспортную составляющую, потому что она объективно отстала от разросшегося города. Что касается социальных объектов, в принятых сегодня проектах любая застройка автоматически обеспечена всем необходимым и еще сверх потребности закрывает существующие дефициты. В курортных территориях произошли сокращение потенциала развития их как жилых городов и переориентация на создание большого количества объектов рекреации. Это снизило там количество потенциальных жителей еще больше, чем в Краснодаре. 

К примеру, в Сочи осталось 4-5 площадок, которые можно застроить. В Анапе после принятия генплана потенциал населения с 9 миллионов был сокращен до 1,5 миллиона. В таких городах как Армавир, наоборот, хотят стимулировать прирост населения, потому что число жителей в последние годы или стоит на одной отметке, или даже сокращается. Но с учетом того, что там будет развиваться промышленность, нужны рабочие руки. 

- В 500-метровой зоне от моря на курортных территориях запрещено строить жилье. Однако недобросовестные застройщики переделывают санатории в апартаменты и продают их не как коммерческую недвижимость, а как жилые помещения. Как соблюдается надзор за соблюдением указа главы региона?

- Такого типа объектов - апартаменты - сегодня в законодательстве не существует. Осталось только понятие «гостиничного обслуживания» для гостиниц. Текущая ситуация вынуждает даже добросовестных инвесторов продавать часть номерного фонда, а иногда и весь. В том числе эти номера реализуются с отделкой и эксплуатируются так же, как и гостиничные номера, потому что вся инфраструктура остается за построившим объект собственником, а к обслуживанию подключается туристический оператор. Департамент по архитектуре и  градостроительству следит, чтобы эти объекты строились в соответствии с нормативами, и два года назад проработал блок норм, который не позволяет строить под менный гостиничный комплекс. В частности, мы ограничили номерной фонд и плотность застройки. 

Поэтому инвестор в любом случае вынужден построить объект, который по своим функциям и плану соответствует гостинице. Разница только в том, что у него будет много собственников. Невозможно полностью ограничить продажу апартаментов, потому что она не запрещена на законодательном уровне. Тем не менее мы попытались скорректировать с помощью нормативов будущие функции этих объектов. 

Проекты заморожены

- На каком этапе находятся проекты по строительству трамвайного метро в краевой столице и «Нового Краснодара»?

- Эти проекты во многом были связаны между собой. На базе этой концепции внесены изменения в генплан. Соответственно, сегодня уже можно было бы приступить к реализации проекта, но, к сожалению, ситуация на рынке поменялась: сильно подорожали кредиты, в том числе на строительство. Поэтому тот объем нагрузки, который был заложен на реализацию «Нового Краснодара», сложно вложить в текущую экономическую ситуацию. Из всей территории порядка 35% запланировано под возведение жилья, все остальное - сопутствующие объекты, которые должны были закрыть потребности разросшейся краевой столицы. 

В настоящий момент мы занимаемся «Новым Краснодаром», однако по ряду экономических причин сложно ответить на вопрос, насколько быстро получится его запустить. Возможно, какие-то части проекта нужно зарезервировать на будущее строительство, чтобы хотя бы частично приступить к его реализации. Сложно комментировать, потому что мы не можем решить этот вопрос до конца. По трамвайному метро ситуация аналогичная. Все зависит от финансирования. 

- В связи с экологической катастрофой в Черном море насколько сдвинутся сроки проекта «Новая Анапа»? Он еще актуален?

- Здесь ситуация похожа на «Новый Краснодар», кроме того, усугубился инвестиционный климат после трагедии. На мой взгляд, лучше замедлиться. Так активно, как год назад, сегодня работа не ведется. Проектом занимается госкорпорация «Туризм.РФ». В большей степени ждем активности от них. Если они посчитают возможным продолжить, так и будет. Пока реализация «Новой Анапы» приостановлена. 

Больше развязок

- Каким вы видите решение застарелой проблемы с пробками в Краснодаре с точки зрения модернизации дорожно-транспортной инфраструктуры? При сложившейся застройке города она кажется нерешаемой.

 - Решить на 100% эту проблему крайне сложно. Тем не менее закладывается большое количество реконструкций и строительство но вых развязок. Дело в том, что предложенные планы в настоящий момент не реализованы даже на 20%. Поэтому краевая администрация приняла решение активно поддержать город Краснодар и направить значительные средства на реализацию положений принятого генплана в этой части. Порядка 10 новых транспортных развязок должно появиться в краевой столице в течение 5 лет. Вместе с тем будет проводиться реконструкция существующих улиц. К при меру, начинаются работы на Западном Обходе, в результате которых транспортная артерия расширится. Конечно, это полностью не избавит территорию от пробок, но значительно улучшит ситуацию на дорогах. Кроме того, идет развитие трамвайной сети. Сейчас продолжается расширение трамвайной ветки в северо-восточной части города. То же планирует ся и в юго-западной.

- По оценкам экспертов, в Краснодарском крае остается непроданным большой процент квартир в новостройках. Какой вы видите дальнейшую судьбу комплексной застройки в Краснодаре в связи с этой ситуацией?

- Комплексная застройка не регламентирует масштаб проекта. Но так сложилось, что в краевом центре остались только крупные застройщики, которые способны реализовывать такие проекты. Может быть, в этом кроется причина того, что в городе строятся в основном большие жилые комплексы. После принятия Единого документа территориального планирования из границ Краснодара исключено около 7 тысяч гектаров, большая часть из которых ранее была отдана под застройку жилых многоэтажных домов. Это, безусловно, сокращает потенциал развития краевой столицы, в том числе объем будущей комплексной застройки. Тем не менее в значительной части она сейчас реализуется. Если мы сейчас останавливаем согласование строительства на территориях, которых осталось не так много, то еще 10 лет будем достраивать проекты, сегодня находящиеся в работе. Исходя из объема жилищного строительства в краевом центре была необходимость в сокращении раздутого контура города и урезании возможной застройки на значительное количество гектаров. 

Центр под вопросом

- Чего удалось достичь за год в улучшении градостроительного облика Краснодара?

- В краевом центре принят Единый документ территориального планирования, в котором заложены требования к новым объектам. Город начал процедуру по согласо ванию градостроительного облика зданий, которая улучшит качество принятых решений и преобразит муниципалитет в будущем.

- Стоит ли краевой столице продолжать работу по запрету вывесок на иностранном языке, несмотря на то что она далеко не всегда эффективна?

- Безусловно, работать над этим нужно, потому что это  как минимум нормы действующего законодательства. Если активные граждане видят нарушения запрета на вывески на иностранном языке, они могут через Госуслуги сделать фотографии и отправить в городскую администрацию, и та будет обязана работать в этом направлении. У всех сейчас смартфоны: пару кликов - и нарушение уже находится в работе. Не считаю, что борьба за единый облик - противостояние с ветряными мельницами, потому что ви дел города, где это реализовано. 

Могу привести как пример Воронеж. В Краснодаре, возможно, исторически сложилось, что люди любят большие яркие вывески. Это южная особенность. Тем не менее город с ними борется. Со своей стороны департамент по архитектуре и градостроительству подготовил подробные методические рекомендации в части вывесок. Но надо больше не про водить нормативную работу, а физически отслеживать нарушения закона. Знаю, что город активно этим занимается. Возможно, стоит разработать механизмы, которые позволят принудительно снимать эти вывески. Есть практика других городов, где добились того, чтобы вы вески стали меньше и сдержаннее. Просто эту систему нужно усиливать и добиваться результатов. 

- Будет ли разработан механизм для улучшения облика исторического центра Краснодара?

- Вопрос застройки исторического центра сложный. Он не раз поднимался моими предшественниками. Я так же в первые годы на своей должности пытался им заниматься, но так и не нашел бенефициара, который в текущей ситуации мог бы реализовать проекты. Ситуация в финансовом плане сейчас довольно сложная, а развитие комплексной застройки в границах исторического центра обойдется дорого. Здесь большое количество частных домовладений, которые имеют множество собственников - дом может быть разделен на 10 частей, каждая из которых записана на разных владельцев. Вероятно, найдутся люди, которых не получится уговорить продать недвижимость и переехать. Кроме того, зачастую  владельцы хотят получить за свою собственность более высокую цену, чем она стоит в действительности. 

Если говорить про жилые объекты, насильно выселять людей - не самая лучшая идея. Нужно довольно тонко подходить к вопросу и учитывать интересы граждан. К тому же на территории исторического центра краевой столицы установлены жесткие градостроительные регламенты, чтобы в целом сохранить его облик. Сейчас приняты ограничения по высоте объектов и плотности застройки, которые снизили градостроительный потенциал территории и ее привлекательность для инвесторов. 

В текущей ситуации сложить все эти факторы будет очень тяжело. Тем не менее работа ведется. Есть инвесторы (пока не озвучиваю их, чтобы не создавать излишний ажиотаж), которые попытаются реализовать несколько кварталов. Возможно, в меньшей степе ни там будет жилая застройка, потому что центр тоже имеет проблемы с обеспеченностью школьными местами. Новых учебных заведений мы здесь построить не сможем, для этого пришлось бы расселить целый квартал, что стоит от 300 до 500 миллионов рублей. Кроме того, сложность работы с историческим центром заключается в том, что там плотно расположены объекты культурного наследия, которые государство защищает. Тем самым еще более сокращается потенциал района. Работа будет вестись, но очень медленно. Не стоит ждать прорывных результатов. Для начала будет сделан акцент на работе с такими легкими формами, как реклама. 

- О чем вы мечтаете?

- Очень много сил и времени потратили на проект «Новый Краснодар», и будет обидно, если его не получится реализовать в том виде, в котором задумали. Мы не были связаны с конкретным застройщиком и спроектировали так, как сами хотим видеть город. Может, поэтому его экономическая модель не такая эффективная, как у объектов локальной проектной стройки. Тем не менее верю, что при сложной ручной настройке его можно реализовать, в том числе с господдержкой. 




За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube