Погода
06 Февраля 2019
Бизнес

Стройиндустрия края в депрессии. Что делать?

Источник фото:  barbeejackson.com
Источник фото: barbeejackson.com

Краснодар, 6 февраля – Юг Times, Михаил Кибальник. 30 января в краснодарском отеле Irbis состоялся региональный этап федерального саммита по недвижимости PROdevelopment.

Организаторами акции стали PROEstate Events и учебный центр Academy of Real Estate, поддержку оказала Российская гильдия управляющих и девелоперов.

Информационным партнером стал «Юг Times». Центральным мероприятием саммита стала пленарная сессия «Градостроительные приоритеты в задачах со временного рынка». О ситуации в отрасли свои мнения высказали застройщики, банкиры, риелторы, руководители и владельцы консалтинговых и PR-агентств.

Модератором сессии стал Илья Володько. Генеральный директор консалтинговой компании Macon сразу обозначил болевую точку: отрасль на спаде. В доказательство этого он привел некоторые общероссийские цифры. По итогам 2018 года объем введенного жилья в стране составил 73,5 миллиона квадратных метров. Это на 5% меньше, чем годом ранее. Падение продолжается не первый год. Для сравнения: в пиковый 2015-й в России было введено 85,4 миллиона квадратных метров жилья.

Спикер напомнил, что падение объемов строительства подтверждается спадом в производстве и транспортировке строительных материалов. К тому же на протяжении пяти последних лет снижается и уровень покупательной способности населения.

— В начале года мы видели великолепный рост объемов ипотечного кредитования, — отметил он. — Но потом показатели стали уменьшаться.


ЛЮДИ ХОТЯТ КОМФОРТА

— Былые успехи отрасли, когда любое жилье разлеталось как горячие пирожки, подошли к концу, — сказал директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг» (Тюмень) Илья Пискулин. — Получать прибыль будет тот инвестор, который все делает по-настоящему качественно. Это касается не только жилья, но и всей инфраструктуры комплекса.

Кроме того, он отметил, что в портфолио компании есть примеры, когда управляющая компания проводит оздоровительные тренировки жильцов прямо во дворе, организует демонстрации фильмов на открытом воздухе и при этом выдает старикам и детям пледы.

— Мы отдали 32 тысячи рублей за дизайн мест общего пользования в подъезде, разве это большие деньги для девелопера? — задался он риторическим вопросом. — Люди всегда готовы платить за улучшение качества своей жизни и жилищных условий. При условии, конечно, что есть за что платить.


ЛИБО В НОЛЬ, ЛИБО В МИНУС

Владелец и президент СК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов, предвосхищая главную тему своего выступления, напомнил собравшимся, что уже 24 года занимается жилищным строительством. С 2007 года компания вышла за пределы Кубани и сегодня присутствует в четырех регионах, а в наступившем году выйдет на рынок недвижимости Нижнего Новгорода и Владивостока. В обозримом будущем «Девелопмент-Юг» будет работать минимум в 8 регионах.

— Меня часто спрашивают: почему мы вышли за пределы Кубани? — сказал он. — Этому много причин, одна из главных - строительный рынок Краснодара болен. Слишком низкая средняя цена за «квадрат», слишком много наших коллег работали либо в ноль, либо в минус. В том же Владивостоке стоимость «квадрата» заметно выше кубанского, а потому рентабельнее бизнес.

Спикер заявил, что строительной отрасли Кубани надо понять, как не просто пережить, а выжить в ближайшее время.

— Со второго полугодия компании будут вынуждены переходить на эскроу-счета, а значит, надо договариваться с банками, — констатировал Сергей Иванов. — Мы сотрудничаем с девятью банками, а в будущем планируем работать с четырьмя-пятью, с которыми договоримся о взаимовыгодных условиях.


ПРОРВУТСЯ НЕ ВСЕ

По словам главы компании, в банках говорят, что обслуживание эскроу-счетов будет от 5% годовых.

— В таком случае мы должны свою маржу и прибыль отдать банку - за обслуживание, — уточнил Сергей Иванов. — Поэтому предлагаем банку работать по счетам уже сейчас, когда это необязательно: чтобы набить шишки и выработать общее решению. Ставка, которая бы нас устроила, - 2-2,5%. Мы им нужны так же, как они нам. Если застройщик создает продукт на 10 миллиардов рублей, а это порядка 170 тысяч квадратных метров, банк получает, во-первых, семь миллиардов - это проектное финансирование строительства, а во-вторых, примерно такую же сумму выданной ипотеки. То есть продукт на 10 миллиардов приносит банку 14 миллиардов.

Спикер высказал предположение, что половина российских строительных компаний не пройдет фильтры новых условий ведения бизнеса. А в Краснодаре эта цифра будет еще выше - порядка 70% всех застройщиков. Поэтому уже сейчас застройщикам нужно выходить на банки и искать взаимоприемлемые варианты партнерства.

— Мой прогноз: рынок просядет в этом и следующем году, — завершил выступление Сергей Иванов. — Рост начнется только с 2021 года. К тому времени средняя цена за квадратный метр вырастет на 15-20% и в Краснодаре достигнет порядка 60 тысяч рублей. Это будет справедливо.


СЛЕЖКА ЗА РУБЛЕМ

В паузе перед следующим выступлением модератор поделился информацией о том, как «Сбербанк» собирается кредитовать застройщиков, работающих по эскроу-счетам.

По словам Илья Володько, базовая ставка - 11,5%. Если застройщик накапливает на эскроу-счетах более половины объема кредита, который он взял под строительство, то ставка снижается до 6-7%. Если же на эскроусчетах накопилось от 140% и выше от суммы кредита (то есть квартиры успешно продаются еще на этапе строительства), ставка снижается до 3%. При этом возможно ее изменение.

— Моя рекомендация застройщикам - вводить должность специалиста по криммониторингу, — заявил управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко. — Потому что каждый рубль, который будет заходить на эскроу-счет или выходить из него, попадает под пристальный контроль со стороны банка. Банк имеет право приостановить любую операцию, если она у него вызовет подозрения. Застройщику придется отзывать платеж и думать, как эти деньги направить адресату окольными путями. Понятно, что если подобных случаев будет несколько, у банка возникнет вопрос: правильно ли работает застройщик? И тогда на застройщике можно будет ставить крест.


ПО НОВЫМ НОРМАМ

Депутат краевого парламента Евгения Шумейко рассказала о региональном законе, который был принят в апреле прошлого года. Документ направлен на решение проблем обманутых дольщиков. Законодатель предлагает строительной компании, которая согласится завершить долгострой, предоставлять земельный участок под полномасштабный большой проект - без участия в торгах.

По словам парламентария, в ноябре прошлого года были приняты подзаконные акты, которые определили механизмы работы этого документа. Сегодня уже ведется проработка пилотных проектов, которые попадают под новые нормы.

— Мы не можем двигаться дальше в области строительства, пока не решим проблему с обманутыми вкладчиками, — объяснила смысл законодательной работы Евгения Шумейко.


НА ДОСТРОЙКУ НУЖНЫ ДЕНЬГИ

Сергей Иванов с этим мнением не согласился.

— Вы считаете, нельзя двигаться дальше, пока не решим проблему обманутых дольщиков, а я думаю, что можем и должны, — заявил он. — И есть майские указы президента, где поставлена задача развития жилищного строительства, - нужно выходить на 120 миллионов квадратных метров! Чтобы достроить объекты обманутых дольщиков, необходимы деньги, которых сегодня у компаний нет. Значит, нужно искать механизмы финансирования для сдачи этих незавершенных объектов - может, какие-то банковские схемы или обязательства бюджета.

Солидарную позицию выразил и Роман Домащенко. Он сказал, что практически все крупные строительные компании Краснодара находятся в предбанкротном состоянии, и их подталкивание к незавершенным объектам - это путь к финансовому краху.

— Мы анализировали объекты по обманутым дольщикам и пришли к выводу, что не более 10% объектов можно вывести в ноль, все остальное убыточно, — подчеркнул он. — Например, самый большой недостроенный объект по обманутым дольщикам в Сочи требует дополнительных вложений на миллиард двести миллионов.


ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК СТАЛ РАСТИ

Директор компании «Монолит Недвижимость» Виталий Борисов обратил внимание на относительно новый тренд.

— Экономические реалии таковы, что объекты массовой застройки сейчас уходят на периферии города - к Западному обходу либо в Знаменский, — сказал он. — И покупатель стал предпочитать новому жилью «вторичку», но ближе к центру. С этой тенденцией можно бороться: покупателю, помимо жилья, нужны объекты социальной инфраструктуры и транспортная доступность. И это даже не просьба или требование со стороны власти, а потребительских запрос со стороны потенциальных покупателей жилья.

По его словам, поскольку сегодня не каждый девелопер может себе позволить заниматься социальными объектами, на рынке жилищного строительства наблюдается тенденция, когда несколько застройщиков объединяются в одно юридическое лицо.


ПО ВЫСОТЕ КОНСЕНСУС НАЙДЕН

Координатор общественного движения «Помоги городу» и один из авторов экологического проекта «Зеленый каркас» Елена Шувалова рассказала о недавней встрече с губернатором Кубани.

— Главная новость - Вениамин Кондратьев потребовал ускорить работу над генеральным планом Краснодара и принять документ до конца этого года, — сообщила она. — Что касается темы о будущем лице исторического центра Краснодара, сейчас по этому поводу идет спор между двумя авторитетными командами: архитектора Юрия Щербинина и историка Виталия Бондаря. В вопросе о высотном регламенте обе команды пришли к согласию - не выше 6 этажей. Но разногласия продолжаются по количеству кварталов, которые войдут в исторический центр города.

В завершение участники сессии констатировали, что в рамках мероприятия состоялся откровенный и полезный разговор. Анализ ситуации обнажил наиболее актуальные проблемы рынка жилищного строительства и очертил возможные пути их решения.


Читайте также:

ВТБ финансирует строительство завода в Волгограде
23 Апреля
Бизнес

ВТБ финансирует строительство завода в Волгограде

На заемные средства предприятие планирует построить завод.
ВТБ подводит итоги первого корпоративного стартап-акселератора
22 Апреля
Бизнес

ВТБ подводит итоги первого корпоративного стартап-акселератора

Завершены пилотные проекты со стартапами Synpatic, DataFabric, RebusLab и Freshdoc.
ВТБ подписал соглашение о сотрудничестве с Чеченской Республикой
19 Апреля
Бизнес

ВТБ подписал соглашение о сотрудничестве с Чеченской Республикой

Стороны также обсудили перспективы развития розничной сети банка в регионе.
Синергия интересов
19 Апреля
Бизнес

Синергия интересов

Открывшийся летом прошлого года санаторий вышел на полную самоокупаемость.
Работа требует продаж и digital
18 Апреля
Бизнес

Работа требует продаж и digital

«Юг Times» узнал, как изменятся предложения соискателей и вкусы работодателей в 2019 году.
ВТБ Капитал Управление Инвестициями стал участником Платформы ПИФ НРД
17 Апреля
Бизнес

ВТБ Капитал Управление Инвестициями стал участником Платформы ПИФ НРД

Продукты ВТБ Капитал Управление Инвестициями стали доступны брокерам, подключенным к системе НРД.
20:47 В Сочи машина сбила девочку на пешеходном переходе 20:38 Владимир Путин отметил проект «Золотое кольцо Боспорского царства» 20:19 Делегация Адыгеи прибыла с деловым визитом в Турцию 17:49 Жителей Краснодара приглашают на городской праздник «Пасхальная радость» 17:24 На Кубани девушка предстанет перед судом за незаконное проведение азартных игр 17:01 В Краснодаре пройдет Южный экологический форум 16:35 «Краснодар Водоканал» принял участие в акции: «Краснодар – десять тысяч деревьев» 16:23 Предприятиям рыбоперерабатывающей отрасли Кубани впервые выделены субсидии 16:14 В Сочи на карнавале будут участвовать двойники знаменитостей 15:44 В Краснодаре мужчина ограбил посетительницу бара
Обмен трафиком СМИ2