Краснодар, 12 июня – Юг Times, Андрей Егоров. Решения арбитража о компенсации за ремонт склада вызывают у юристов множество вопросов.
Занимающиеся оптовой торговлей продуктами и напитками краснодарские компании «Прибрежный Ритейл» и «ЮгСервис» несколько лет арендовали у предпринимательницы Зухры Каппушевой склад для хранения товаров. После очередного повышения платы они решили переехать в другое место, но арендодатель выставила счет в 50 миллионов рублей на проведение «восстановительного ремонта» помещения склада.
Столько насчитала и экспертиза, включив в стоимость «восстановительного ремонта склада» демонтаж крыши и стен здания склада, замену поцарапанных сэндвич-панелей, обустройство нового пола на четырех тысячах квадратных метров, а также полную замену асфальтового покрытия на такой же по площади прилегающей территории с обустройством нового основания на глубину 60 см, которого там ранее не было. В расчет «восстановительного ремонта» включили и замену оборудования, которое арендаторам не передавалось. Сейчас спорный иск и принятые по нему Арбитражным судом Краснодарского края и Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом решения, вызывающие у знакомых с материалами дела юристов множество вопросов, рассматриваются в Арбитражном суде Северо-Кавказского округа. Ответчики верят, что там эту историю рассмотрят объективно и на основании закона. Если решение о взыскании 50 миллионов рублей будет утверждено в кассации, это создаст опасный прецедент для всего бизнеса - собственники складских и промышленных помещений смогут повесить на каждого арендатора полный капитальный ремонт, даже если здания эксплуатировались много лет разными арендаторами.
По-хорошему не разошлись
Эта история началась в марте 2019 года, когда ООО «ЮгСервис» заключил с Зухрой Каппушевой договор аренды части одноэтажного склада по улице Данилы Волкореза в Краснодаре. Спустя время часть помещения арендовало ООО «Прибрежный Ритейл». После регулярных повышений стоимости аренды бизнесмены в марте 2024 года решили договор расторгнуть.
- Зухра Хусеевна Каппушева, по нашим данным, даже не проживающая в России, дистанционно через своего представителя отказалась принимать помещения. Сославшись на грязный пол, царапины на сэндвич-панелях, другие мелкие недочеты. Но нужно понимать, что к моменту начала аренды в 2019 году склад использовался уже много лет предыдущими арендаторами и не был новым. Арендаторы пошли навстречу и дважды заказали клининг, устранили мелкие дефекты. Но результат управляющего не устроил. Когда прямо попросили предоставить список претензий, тот издевательски отмахнулся: «Вы сделайте, а мы посмотрим», - рассказывают представители бизнеса.
Важная деталь - в приложенном к договору аренды 2019 года акту приема-передачи сказано, что техническое состояние склада «хорошее», объект «не имеет дефектов, препятствующих эксплуатации, находится в технически исправном состоянии». При этом, по оценке самой же назначенной судом экспертизы, «хорошее» состояние предполагает износ до 30%, в том числе наличие повреждений как во внутренних помещениях, так и снаружи. Например, царапины на сэндвич-панелях, полную стоимость замены которых взыскали с арендаторов.
Не найдя взаимопонимания, представители собственника склада подали в Арбитражный суд Краснодарского края иск о компенсации «восстановительного ремонта поврежденного имущества» и других «убытков» на сумму порядка 50 миллионов рублей.
Экспертиза: вопросы без ответов
Оценку повреждений помещений по решению кубанского арбитража провел представитель ООО «Экспертная профессиональная организация «Эталон» Олег Вертинский. И истец, и ответчик предложили другие аккредитованные экспертные организации, стоимость оценки в которых была в два раза ниже, поэтому совершенно непонятно, почему суд выбрал именно «Эталон».
«Заключение эксперта ООО «Эталон» не отвечает критерию допустимости и достоверности, выполнено с нарушениями требований действующего законодательства. Экспертом не даны ответы на поставленные судом вопросы. Анализ представленного экспертного заключения свидетельствует о том, что работы и порядок их проведения, которые указаны экспертом в описании, экспертом не выполнены», - говорится в заявлении бывшего арендатора.
В апелляционной и кассационных жалобах перечисляется: «Эксперт не определил вид, объемы и стоимость ремонтно-восстановительных работ «поврежденного» имущества. За 200 тысяч рублей эксперт просто сравнил коммерческие предложения организаций, которые существенно отличаются друг от друга по наименованию работ и материалов, а также их количеству, и определил «среднюю рыночную стоимость выполнения работ».
В расчет включены несуществующие дефекты, которых, по словам юристов, в реальности нет, и излишние работы. Получается, что смета по конкретному складскому помещению просто не составлялась? А независимые коммерческие предложения по ремонту запрошены экспертом у заинтересованных организаций, к которым собственник склада обращался еще до подачи иска в суд.
«Примененный экспертом способ расчета делает невозможной проверку обоснованности и достоверности сделанных выводов, то есть не соответствует положениям закона. Какое-либо экспертное исследование, основанное на наличии у эксперта специальных познаний, не проводилось. Фактически определение видов, объемов и стоимости работ, подлежащих выполнению, экспертом возложено на сторонние организации, которым проведение экспертизы не поручалось, необходимые документы для дачи заключения не предоставлялись, осмотр объекта не осуществлялся, об уголовной ответственности указанные лица не предупреждались», - перечисляют адвокаты.
На чьей стороне арбитраж?
И это только часть вопросов к экспертизе, на основании которой Арбитражный суд Краснодарского края вынес решение о взыскании 50 млн рублей. Противоречивых деталей, на которые указывает ответчик, еще множество, но оценка указанным нарушениям не дана.
Вместе с тем арендаторам вменили в обязанность оплатить явно по завышенной стоимости демонтаж/монтаж крыши, стен, обустройство нового пола склада на площади четыре тысячи квадратных метров. В счет включили стоимость замены дорогостоящего оборудования, в том числе того, которое арендаторам не передавалось, как и прилегающий земельный участок. Даже замену асфальта с обустройством нового основания на прилегающей к складу территории им вменили, хотя «Юг Сервис» и «Прибрежный Ритейл» снимали только часть здания склада. На территории также находятся складские помещения других собственников, среди использующих дорогу много других фирм. Эксперт также не стал проверять соответствие качества асфальтового покрытия нормативным требованиям, хотя выявленные дефекты очевидно указывают на нарушения технологии при строительстве, говорится в жалобе на решение краснодарского арбитража.
Чтобы устранить эти существенные противоречия, представители ответчиков ходатайствовали в судах двух инстанций о вызове эксперта (раз уж экспертная организация получила в два раза больше, чем стоит эта же оценка у других!) для дачи пояснений и на значении независимой судебной экспертизы. Более того, стороны внесли денежные средства в депозит для проведения новой экспертизы, но суды эти ходатайства отклони ли «ввиду их необоснованности», несмотря на множество достаточно подробных и основанных на праве доказательств, по мнению ответчиков, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы.
Самое любопытное: помещения были оперативно сданы в аренду, поэтому повторная экспертиза якобы невозможна. «А как же практически полное разрушение и необходимость замены почти всего, на чем настаивали представители ИП Каппушевой?» - напрашивается вопрос. Оказалось, можно эксплуатировать и без ремонта.
18 июня жалобу на решения судов двух инстанций рассмотрит судья Арбитражного суда Северо-Кавказского округа Ирина Сидорова. По отзывам адвокатов и юридического сообщества, Ирина Валерьевна действительно профессионал, способный беспристрастно и строго с правовой позиции оценить доводы сторон. Представители ООО «Юг Сервис» и ООО «Прибрежный Ритейл» верят, что в кассации смогут разобраться в этом очевидном деле и не допустить беспредела с «отжатием» у добросовестных арендаторов десятков миллионов рублей по надуманному иску.
Редакция газеты «Юг Times» и коллеги из федеральных СМИ следят за этим резонансным делом. В соответствующие инстанции направлены журналистские запросы.
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube
