Краснодар, 28 февраля – Юг Times, Зухра Куб. В конце прошлого года Правительство России ужесточило правила выдачи льготной ипотеки. Эксперты ожидают, что последствия этой меры сильно скажутся на рынке недвижимости. Для строительной отрасли, которая всегда была одним из драйверов экономики Кубани, могут наступить непростые времена. Уже сейчас застройщики тщательно взвешивают все  аргументы за и против при старте нового проекта. Вопрос о том, как новые условия работы рынка повлияют на цены и объемы строительства, приобретает особенную актуальность. 

В Краснодарском крае один из самых больших рынков недвижимости страны. По данным краевого департамента строительства, в прошлом году введено в эксплуатацию более 7 миллионов квадратных метров жилья. По этому показателю Кубань - в тройке регионов-лидеров в России. Объем строительных работ составил 390 миллиардов рублей (рост на 7% к уровню 2022 года). А налоговые поступления от организаций отрасли превысили 20 миллиардов рублей. Тем актуальнее для региона стали последствия прошлогодних мер правительства: покупательский спрос формировался во многом за счет госпрограмм. 

- Льготные программы по ипотеке в целом стали основным драйвером продаж в 2023 году, - говорит коммерческий директор по региональному развитию ГК «Точно» Ангелина Радько. - До увеличения ключевой ставки программа ипотеки с господдержкой занимала практически 99,9% сделок. В связи с ужесточением условий перевес произошел в сторону программы по семейной ипотеке. По соотношению к господдержке ее доля составила около 70% от общего объема сделок. 


Регулируемый спрос 

Тем чувствительнее для рынка стало ужесточение условий льготной ипотеки: поднятие процентной ставки и увеличение первоначального взноса до 30%. 

- Эти меры сильно повлияли на рынок недвижимости, - говорит эксперт по рынку недвижимости Вадим Камалов. - Вообще, льготная ипотека в 2020 году вводилась, чтобы жилье стало доступным. Но в результате цены на первичку резко ушли вверх из-за повышенного спроса. Государство, видя эту тенденцию, ужесточило условия выдачи льготной ипотеки. Это, конечно же, сильно ударило по продажам. Потому что людей, у которых есть в наличии 30% от стоимости квартиры, не так уж и много. Спрос резко упал. И эта тенденция продолжается. 

- В целом все последние годы ипотечные сделки и так совершались на пределе потребительских возможностей, - комментирует генеральный директор группы компаний MACON Илья Володько. - Не менее 2/3 рынка так или иначе были завязаны на программы с государственной поддержкой. Это очень большой объем, поэтому любое ужесточение неизменно скажется на рынке. Мой прогноз: в течение 2024 года мы увидим охлаждение спроса. Если не произойдет никаких непредвиденных событий, сможем наблюдать существенное снижение - на 20-25%. 

Девелоперы уже сегодня фиксируют падение спроса на 20-30%. Но эксперты не ожидают серьезных проблем для отрасли в результате этого. 

- 2023 год установил рекорд по объему сделок за всю современную историю России, - продолжает Илья Володько. - Были достигнуты максимальные значения, поэтому охлаждение рынка из-за снижения спроса не будет восприниматься очень болезненно. Рынок еще достаточно большой. А главное - здесь работают крупные системные игроки, которые возводят большие объемы жилья и обладают собственными финансовыми ресурсами. За последние 3 года, которые были успешными для застройщиков, они могли накопить финансовую подушку. Поэтому мы не ожидаем, что сильное снижение спроса пошатнет их. Эти девелоперы смогут перестроиться, не допустив банкротств, затягивания сроков строительства и других проблем. 


Упрямство цен 

Падение спроса почти на треть не сказалось на стоимости квартир. Эксперты объясняют, почему в этом случае был нарушен механизм ценообразования. 

- За последние годы рынок претерпел большие изменения с точки зрения предложения, - рассказывает Илья Володько. - Десять лет назад на юге России было огромное количество мелких застройщиков, которые возводили по 1-2 дома и работали без собственных денег, потому что все финансирование шло через средства дольщиков. Рынок был очень неустойчив, тогда любое падение спроса вызывало большие проблемы у этих застройщиков. Сегодня же деньги привлекаются через проектное финансирование от банков. 

При этом, как отмечают эксперты, рынок сопротивляется падению. 

- На ценах снижение спроса пока не сказалось, потому что рынок недвижимости инертный, - говорит Вадим Камалов. - Стоимость жилья всегда неохотно падает. Новостройки пока на продажах не сильно завязаны, потому что есть проектное финансирование банков. Если раньше застройщик был зависим от спроса, и он был вынужден снижать цену, чтобы продажи не останавливались, то сейчас он спокойно продолжает строить дальше, потому что банк дает ему деньги. Как следствие, чтобы снизить цену, застройщик должен согласовать это с банком. А банк уже зафиксировал свою прибыль, поэтому неохотно идет на уменьшение стоимости квартир. Это очень долгий процесс. Мы сейчас видим, что продажи у всех резко упали. Но стройки продолжаются. К чему это приведет? Если девелоперы и банки так и не снизят цены, они рискуют остаться с большим объемом нераспроданной недвижимости. 

Впрочем, сегодня большинство экспертов не ожидает резкого снижения цен. 

- Скорее всего, они сохранятся на текущем уровне, - прогнозирует Илья Володько. - Возможна коррекция, но она не будет столь ощутимой - в пределах 5%. Если в дальнейшем произойдут какие-то изменения, цены во втором полугодии могут колебаться. При этом, уверен, цены в этом году вверх не пойдут. Есть и другие факторы, которые влияют на сохранение текущих цен. И они носят объективный характер. 

- Фактическое снижение стоимости недвижимости невозможно по причине растущей инфляции. В том числе растет стоимость труда и материалов, перестраиваются логистические маршруты из-за параллельного импорта, - перечисляет совладелец семейного агентства недвижимости Александра Мосейкина. - Все это тоже формирует высокую стоимость первичной недвижимости. Причем цены стабильно повышаются, пока дом возводится. Специальные акции, краткосрочные рассрочки, льготные ипотеки с вкусными условиями по недорогому первоначальному взносу - такой подход мы увидим на рынке первичной недвижимости. 


Квадрат не пойдет на рекорд 

Совершенно точно фиксируемое падение спроса скажется на объемах возводимого жилья. Строить неизбежно будут меньше. 

- Снижение объемов строительства не будет таким же быстрым, как снижение спроса, потому что строительный цикл достаточно продолжителен, - объясняет Илья Володько. - И в этом году, и в следующем запланированные ранее объемы будут введены в эксплуатацию, поэтому большие сохранятся. Но уже в этом году заложат меньше строек, и, соответственно, через 2-2,5 года объем ввода сократится. 

Этот прогноз подтверждают и девелоперы. 

- Объективно, учитывая ситуацию на рынке, некоторые застройщики будут принимать решение по отсрочке запуска новых проектов, другие притормозят старт следующих очередей, - комментирует Ангелина Радько. - Скорее всего, девелоперские компании не будут активно наращивать количество объектов, что в свою очередь стабилизирует объем спроса и предложения. 


Статус курортного региона 

Впрочем, некоторые эксперты полагают, что для рынка Краснодарского края стабилизирующим фактором станет географическая близость к морю. Регион остается привлекательным для проживания в силу климатических и иных условий. 

- Увеличение первоначального взноса, конечно, скажется на продажах новостроек, но в большей степени в Краснодаре и Новороссийске, где это может значительнее сказаться на бюджете более экономных покупателей, - считает ведущий научный сотрудник кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова. - Но ближе к лету можно ожидать повышение интереса и желание приобрести квартиру уже на сезон 2024 года, и здесь все будет зависеть от экономического положения потенциальных покупателей, их уверенности в себе. Могут появиться покупатели из депрессивной российской глубинки, получившие существенные социальные выплаты и рост доходов на производстве, у которых мечта о жизни рядом с морем получила материальную поддержку. В ряде регионов ощутимо выросли зарплаты на предприятиях, в том числе оборонно-промышленного комплекса. Также следует учесть заметный рост доходов у военнослужащих и существенные выплаты, которые получают они или их родственники в оговоренных контрактом случаях. 

Но с этим мнением согласны не все эксперты. На их взгляд, фактор близости к морю всегда играл свою роль в спросе. Поэтому изменения повлияют и на него. 

- Человек, который переезжал сюда и покупал жилье, все равно приобретал его по льготной программе, - замечает Илья Володько. - Да, это аудитория с более устойчивой мотивацией. Но отмена господдержки повлияет и на нее. Кто-то может и вовсе поменять планы, если, к примеру, в Омске будет льготная ипотека, а в Анапе - нет. Следует учитывать и то, что за последние 3 года во всем Краснодарском крае, особенно на побережье, недвижимость существенно подорожала. В некоторых причерноморских городах - в 2-3 раза. 

- О чем мечтают эти люди? - задается вопросом Вадим Камалов. - О доме у моря, а не о квартирке. Сегодня квадратный метр загородной недвижимости в среднем стоит 80 тысяч рублей. Во вторичном сегменте - 120 тысяч, а у новостроек цена квадрата составляет и вовсе 160 тысяч рублей. Много ли людей, которые мечтают жить у моря, захотят переплачивать в два раза? 

С этим утверждением не вполне согласны риелторы. К примеру, в Сочи покупатели все чаще отдают предпочтение новым домам или комплексам с современной инфраструктурой, при этом интерес к вторичной недвижимости тоже сохраняется. Востребовано жилье с готовым ремонтом, в которое можно заехать сразу. Но это может быть следствием особого статуса Сочи. Олимпийская столица имеет свою, более состоятельную аудиторию. 

- В последнее время мы наблюдаем достаточно интересные тенденции на рынке недвижимости Сочи, - говорит генеральный директор АН «Городской риелторский центр» г. Сочи Юлия Усачева. - Общее предложение объектов сокращается, что свидетельствует о более насыщенном и динамичном рынке. Особенно заметно уменьшение предложения в сегменте недвижимости с ценой до 250 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как растет спрос на более дорогое жилье. Однако, несмотря на эти изменения, рынок недвижимости Сочи продолжает активно развиваться. В 2024 году мы также видим рост интереса к новостройкам и апартаментам в гостиничных комплексах, что связано с предложением льготных ипотечных программ и возможностями сохранения и приумножения капитала. Рынок недвижимости Сочи продолжает оставаться одним из самых перспективных в России, предлагая широкий выбор объектов и возможностей для инвестирования. 

Стоит отметить, что рынок Сочи, особенно элитный, это прежде всего курортная недвижимость. Поэтому целевая аудитория - люди, которым нужно вложить деньги и приумножить или сохранить свой капитал. 

- Конечно, мы наблюдаем корректировки, например, когда растут ипотечные ставки, фиксируется определенный спад спроса, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. - Но на первичном рынке активность в любом случае сохраняется. Покупатели любят новые квартиры - они не просто хотят получить квадратные метры, а смотрят на качество инфраструктуры проекта. Высокого спроса на вторичку мы не видим. В целом отмечу, что рынок недвижимости всегда цикличен. Сейчас наблюдаем снижение спроса. Но не думаю, что это затишье, скорее - падение ажиотажа, и теперь показатели спроса стали адекватными. 


В ожидании ясности

 Все эксперты сходятся во мнении: перспективы рынка недвижимости сильно зависят от того, будут ли свернуты госпрограммы и в каком объеме останутся льготы. 

- Льготная ипотека действует до 1 июля 2024 года, - говорит Вадим Камалов. - И пока разговоров о ее продлении нет. Если программа не продолжится, первичный сегмент рынка ожидает коллапс. Новостройки останутся нераспроданными. В этой ситуации банки, которые финансируют площадки, могут оказаться с большим количеством никому не нужных квадратных метров. 

С тем, что резкое сворачивание программы льготной ипотеки будет иметь катастрофические последствия для первичного рынка, согласен Илья Володько. 

- Если отменят льготную ипотеку, безусловно, случится коллапс, - прогнозирует он. - Потому что последние годы объемы рынка сильно нагнетались, в основном за счет господдержки. И эти объемы в определенном смысле искусственные. Поэтому и государство, и участники рынка понимают, что нужно приходить к естественным рыночным отношениям. Бесконечно поддерживать эту сферу нельзя. Однако, по моему мнению, резко обрубать господдержку не будут. Строительная отрасль - один из локомотивов экономики и занимает большую долю ВВП. Поэтому власти должны действовать в этой сфере аккуратно: без резких движений, медленно сворачивать господдержку в среднесрочной перспективе. Ставится вопрос, чтобы сделать льготную ипотеку адресной: для семей с детьми, IT-специалистов и др.

 Все эксперты сходятся во мнении, что в этом году правительство снова ужесточит условия льготной ипотеки. 

- Сегодня обсуждается дифференциация регионов по условиям льготных госпрограмм, - продолжает Илья Володько. - Она предполагает деление регионов на группы, в каждой из которых будут свои условия для кредитования. В регионах, успешных с точки зрения объемов рынка и спроса, какие-то льготы будут сокращены. В регионах, где есть дефицит, наоборот, введут дополнительные привилегии. Скорее всего, Краснодарский край попадет в группу, где серьезной поддержки государства не будет. Однако сокращение господдержки не совпадает с ожиданиями застройщиков региона. 

- Конечно, многие в профессиональном сообществе ожидают новые инструменты и предложения, стимулирующие покупку жилья, чтобы у населения была возможность приобретать недвижимость с максимально комфортным платежом, - прокомментировала коммерческий директор по региональному развитию ГК «Точно» Ангелина Радько. 

При этом эксперты отмечают: хотя программа льготной ипотеки ужесточается, другие льготные направления в жилищной сфере остаются без изменений. К тому же девелоперы могут обратить внимание и на те сегменты, которые прежде не вызывали высокого интереса.

 - Девелоперы обратят более пристальное внимание на несвойственные им форматы, например, складские или производственные помещения, особенно с учетом высоких арендных ставок и большой загрузки, - прогнозирует основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов. - Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) также имеет хорошие перспективы. Девелопмент анонсирует новые крупные проекты, льготная ипотека расширена на индивидуальные дома. Кроме того, в Госдуме одобрили освобождение от НДС при ИЖС с применением эскроу. Такая мера повышает привлекательность сегмента для инвесторов, а для граждан позволит снизить стоимость объектов ИЖС и увеличит их доступность. 



За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube