Краснодар, 7 февраля – Юг Times, Виталий Войнович. Почему компании уже не так активно расширяют складские площади и стали предпочитать арендные отношения?

Краснодар вошел в число городов-лидеров по объему введенных в эксплуатацию складских помещений в 2023 году. Согласно данным консалтинговой компании NF Group, краевая столица (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) заняла второе место в стране с показателем 315 тысяч квадратных метров, уступив лишь Екатеринбургу (541 тысяча квадратных метров). На третьей строчке расположился Воронеж (139 тысяч квадратных метров). 

В остальных городах объем ввода не превысил 100 тысяч квадратных метров. Суммарный объем ввода складской недвижимости в регионах достиг 1,6 миллиона квадратных метров, что в 1,6 раза больше, чем в 2022 году, и на 15% больше рекордного 2021 года. 

Общий объем заключенных региональных сделок в сегменте складской недвижимости также стал рекордным в 2023 году - он достиг 3,3 миллиона квадратных метров. Это в 5 раз превышает значение 2022 года и в 2,7 раза - рекордные показатели 2021 года. Кроме того, по итогам 2023 года регионы России сравнялись по общему объему сделок с Москвой. Примечательно, что на онлайн- и офлайн-ретейлеров пришлось около 92% от суммарного объема сделок в регионах. 

- Когда мы подводили итоги 2021 года, речь шла о том, что он стал рекордным для регионов России по объему как ввода, так и сделок. По итогам 2023 года эти максимумы были вновь обновлены. Несмотря на то что объем заключенных сделок в регионах России превысил аналогичный показатель в Москве, большая его часть была обеспечена крупными игроками из сферы онлайни офлайн-ретейла. В предстоящем году мы ожидаем продолжения уверенной экспансии крупных игроков на региональных рынках, - комментирует партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. 


Повышенный спрос 

Эксперты подчеркивают, что для складского сегмента Краснодарского края 2023 год стал одним из рекордных. 

- По нашим данным, сумма купленных и арендованных площадей в Краснодарском крае по итогам 2023 года составила 104 тысячи квадратных метров, что является в данном регионе одним из самых высоких результатов за всю историю складского рынка, уступая лишь 2021 году (154 тысячи квадратных метров), - рассказывает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. - Высокий спрос является следствием стремительного восстановления потребительского рынка и реализации населением накопленного потенциала - с апреля 2023 года оборот розничной торговли ежемесячно превосходил аналогичные показатели 2022-го.

 Директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев отмечает, что юг России традиционно остается одним из ключевых направлений развития логистики. В частности, в Краснодарском крае в 2023 году 70% спроса на рынке складской недвижимости пришлось на крупные логистические парки класса А в непосредственной близости от Краснодара. 


Площадей недосчитались 

По словам руководителя департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полины Афанасьевой, в Краснодарском крае, как и во многих регионах России, ощущается дефицит качественных складских объектов.  

- Мы наблюдаем скопление складских и таможенных объектов на территории Новороссийска, который является крупнейшим портом РФ, однако большая доля предложения сосредоточена в Краснодарской агломерации - крупнейшем рынке сбыта в регионе, - подчеркивает эксперт. 

Как отмечает партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка, общий объем рынка качественной складской недвижимости Краснодарского края достигает 1,3 миллиона квадратных метров, а доля свободных площадей стремится к нулю. 

- Ситуация с развитием рынка индустриально-складской недвижимости в регионе в целом соответствует общероссийским трендам: высокий спрос со стороны маркетплейсов, ретейлеров, логистов и острый дефицит качественного предложения. А новые проекты не выходят в открытый рынок, поскольку законтрактованы по предварительным договорам еще на этапе строительства, - поясняет спикер. 

В регионах России по итогам 2023 года объем свободных площадей для прямой аренды не превысил 0,3% от общего объема предложения, стало известно из исследования NF Group. Объем вакантных площадей, предлагаемых в субаренду, вовсе составил 0,1%. 


Структура сегмента 

По данным NF Group, на региональных рынках складских помещений преобладали объекты build-to-suit (строительство под требования заказчика). На них пришлось 47% складов, введенных в эксплуатацию в 2023 году. Собственные и спекулятивные (строительство для последующей сдачи в аренду) объекты заняли долю в 28 и 25% соответственно. 

- По итогам 2023 года в Краснодарском крае традиционно преобладали сделки аренды. В общем объеме доля аренды готовых помещений составила 33% от общего спроса в регионе, build-to-suit-аренда - 67%, - рассказывает Екатерина Ногай. - К примеру, в прошлом году в эксплуатацию ввели распределительные центры Wildberries (50 тысяч квадратных метров в Краснодаре) и X5 Group (45 тысяч квадратных метров в станице Марьянской Красноармейского района), причем оба объекта были реализованы по схеме build-to-suitаренда. 

Среди наиболее знаковых сделок, заключенных в 2023 году в Краснодарском крае, Полина Афанасьева также выделяет сделки по аренде около 19,3 тысячи квадратных метров складских площадей компанией «Бристоль» и порядка 23,9 тысячи квадратных метров компанией Ozon. 

- Структура крупнейших сделок в Краснодарском крае подтверждает, что как в Московском регионе, так и за его пределами самыми крупными потребителями складских мощностей традиционно являются представители продуктового ретейла и интернет-торговли, - говорит руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership. 

В российских регионах 67% заключенных сделок на рынке складской недвижимости в прошлом году пришлось на представителей онлайн-торговли, говорится в исследовании NF Group. Объем спроса со стороны традиционных ретейлеров по сравнению с 2022 годом сократился и занял 25%. Оставшаяся доля пришлась на транспортные и логистические компании, дистрибьюторов и производителей. 


Стратегия бизнеса 

По итогам прошлого года в Краснодарском крае эксперты не зафиксировали ни одной сделки по покупке крупного складского помещения. Аренда склада является более гибким решением для непрофильных игроков, поскольку снижает финансовую нагрузку, считает Екатерина Ногай. Особенно это актуально на начальных этапах развития: средства, которые компания потратила бы на покупку склада, она может направить на развитие бизнеса. 

Полина Афанасьева подчеркивает, что аренда позволяет компаниям быстро получить доступ к нужному им складу без задержек, связанных с процессом покупки и оформления земли и имущества. Это особенно важно в случае краткосрочных или временных потребностей в складских услугах. 

- Кроме того, аренда склада может быть особенно полезной для компаний, которые стремятся расшириться в новых регионах или странах. Вместо того чтобы инвестировать в покупку склада в неизведанной территории, они могут начать с аренды, чтобы оценить спрос и успешность своего бизнеса на новом рынке, - добавляет спикер. - Однако стоит отметить, что в условиях крайне ограниченного предложения выбор в пользу аренды или покупки будет во многом определяться лишь тем, какую стратегию реализации выбрал для себя собственник [складского объекта]. 


Рискованные инвестиции 

В течение 2023 года на фоне отсутствия свободных спекулятивных площадей и роста стоимости строительства складских объектов на рынке наблюдался значительный рост арендных ставок. По словам Екатерины Ногай, текущая средневзвешенная ставка аренды на сухие существующие склады (комплексы без соблюдения особого температурного режима) класса А в Краснодарском крае составляет 8,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Это на 55% больше аналогичного показателя 2022 года. 

Несмотря на растущие ставки аренды и отсутствие предложения, девелоперы не торопятся выводить спекулятивные проекты, говорит Филипп Чайка. 

- При текущей ключевой ставке объем инвестиций в покупку земельного участка и строительство выглядит достаточно рискованно для девелоперов, - объясняет эксперт. - Более того, стоит сказать и о том, что рынок индустриально-складской недвижимости развивается исключительно за счет профессиональных игроков, зачастую - локальных, поскольку заходить в новый спекулятивный проект без понимания спроса со стороны аудитории не будет ни один игрок. Например, федеральные игроки из Москвы или Санкт-Петербурга с осторожностью смотрят на региональные рынки, не понимая перспектив спроса и возможной скорости заполнения спекулятивного объекта. И готовы будут идти в регионы только вслед за своими клиентами, реализуя проекты по build-to-suit (под конкретного заказчика - прим. ред.). 


Рыночные тенденции 

Екатерина Ногай считает, что в 2024 году уровень вакантных площадей останется на минимальном уровне. 

- Единичные вакантные блоки, которые появятся на рынке в короткие сроки, снова будут сдаваться в аренду, - уверена собеседница. - Объем нового строительства будет ограничен. Практически все спекулятивные объекты введут в эксплуатацию уже заполненными на 100%. Спрос, в свою очередь, ограничен дефицитом предложения. На фоне завершения реализации потенциала прошлых лет мы ожидаем замедление темпов роста потребительской активности. 

Дисбаланс спроса и предложения, который сейчас наблюдается по всей России, может быть сглажен в среднесрочной перспективе при действии нескольких условий, считает Полина Афанасьева. 

- Один из факторов - сохранение активного спроса со стороны ключевых игроков и рост интереса на увеличение складских мощностей со стороны мелких и средних арендаторов или покупателей. Также необходимо, чтобы ключевые девелоперы запускали новые проекты как на продажу, так и в аренду не только в формате built-tosuit, но и спекулятивно, - акцентирует эксперт. 

По словам Полины Афанасьевой, в 2023 году особенно активно обсуждался формат Light Industrial в контексте Московского региона, который показал значительный прирост в части реализованных и запланированных к постройке объектов. Спикер видит следующим логичным этапом в развитии данного формата выход в регионы, в том числе и в Краснодарский край. Например, в прошлом году стало известно, что один из крупнейших игроков сегмента построит промышленный парк в формате Light Industrial на территории региона. Объект расположится в Краснодаре в районе Восточной промышленной зоны. Соответствующее соглашение было заключено в рамках XXVI Петербургского международного экономического форума. Как сообщали в пресс-службе администрации Краснодарского края, помещения планируют возводить в формате модулей площадью от 450 квадратных метров каждый. Они предназначены для размещения производств, складских помещений, шоурумов.  Инвестор планирует вложить в проект 9 миллиардов рублей. 


Облегченный формат 

Light industrial представляет собой производственно-складские комплексы, разделенные на индивидуальные блоки, площадь каждого из которых в среднем может варьироваться от 500 до 2 тысяч кв. м, что в несколько раз меньше помещений в классических складах. Каждый из блоков автономен и имеет отдельную входную группу, собственные ворота и инженерную сеть. Это создает комфортные условия для работы малого и среднего бизнеса, которым затратно покупать либо арендовать большие объекты. На сегодняшний день объем качественных складских помещений с относительно небольшой площадью крайне низок. По этой причине представители малого и среднего бизнеса вынуждены арендовать устаревшие помещения, построенные еще в советский период. 

- Light industrial - новый формат для нашей страны, пока он больше развивается в Москве и Санкт-Петербурге, - отмечает доктор экономических наук, заслуженный экономист Кубани  Александр Полиди. - Одно из преимуществ таких объектов их универсальность, они легко трансформируются под небольшие производства, хранение, сортировку и так далее. Инфраструктура, которая создается в промышленных парках, может быть инвестиционно-избыточной. Light industrial, в свою очередь, хорошо зарекомендовал себя для сектора малого и среднего бизнеса на примере других стран. Конечно, для крупного бизнеса, например, для «Магнита», такой формат малоактуален, однако на него есть спрос со стороны предпринимателей в сфере торговли, промышленности. Он также подойдет для маркетплейсов - для логистики последней мили (завершающий этап доставки товара до конечного потребителя - прим. ред.). 


С ориентиром на потребности 

Аналитики консалтинговой компании NF Group прогнозируют, что доля сделок со складской недвижимостью в формате build-to-suit (строительство под конкретных заказчиков) в России в 2024 году вырастет на 30%. По итогам прошлого года на долю этого формата пришлось 49% сделок. В регионах данный показатель достиг рекордных 76% - за всю историю наблюдений он не превышал 61%. При этом у столичных регионов, которые являются лидерами по объему рынка складской недвижимости, доля покупки или аренды объектов формата build-to-suit гораздо скромнее. В Московском регионе на них пришлось 33%, в Петербургской агломерации - 53%. 

- Мы прогнозируем увеличение доли сделок в формате build-to-suit до 80-85% в 2024 году. Рост обусловлен как предпочтениями основных потребителей складов - компаний из сферы e-commerce и розничной торговли, имеющих четкое техническое задание для своих помещений, так и желанием некоторых девелоперов участвовать исключительно в проектах build-to-suit. Последнее связано с тем, что банки сегодня охотнее финансируют именно проекты под конкретных заказчиков, - объясняет партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. 



За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube