Краснодарские застройщики уже не стремятся получить инвестиции от граждан в начале строительства

Краснодар, 11 мая – Юг Times, Виталий Войнович. Краснодарские застройщики уже не стремятся получить инвестиции от граждан на ранних этапах возведения дома, покупатели тоже не спешат нести деньги на стройку.

В конце апреля стало известно, что в Краснодаре зафиксирована наибольшая в стране (среди городов-миллионников) доля нераспроданного жилья в новостройках, находящихся в стадии строительства. При этом сами краснодарские застройщики убеждены, что накопившаяся недвижимость в ближайшее время будет распродана. Независимые эксперты считают: обозначенная ситуация говорит о том, что рынок жилья проходит период изменений. 

По данным bnMAP.pro - сервиса, который занимается анализом и прогнозированием ситуации на рынке недвижимости, в возводимых в Краснодаре жилых домах остаются непроданными 83% квартир. Показатель удивляет, так как в последнее десятилетие в крае жилье продавалось еще на стадии котлована. В абсолютном выражении по товарным остаткам Краснодар замкнул первую тройку городов со значением 3,4 миллиона квадратных метров. Краевая столица уступила лишь Москве (свыше 8,2 миллиона квадратных метров) и Санкт-Петербургу (3,75 миллиона квадратных метров). 

- Сам по себе показатель нереализованных запасов - это лишь картина рынка в моменте. Оценивать, насколько доля товарных остатков является «угрожающей» в том или ином регионе и как это влияет непосредственно на риски затоваривания рынка, необходимо взвешенно, привлекая к анализу дополнительные данные. А именно: какие среднемесячные или среднегодовые темпы на этом рынке сформированы и успеют ли все эти объемы оказаться реализованными к моменту ввода проекта в эксплуатацию или нет, - прокомментировали сложившуюся ситуацию в компании bnMAP.pro. 

Аналитики добавили, что с учетом проектных остатков (3,4 миллиона квадратных метров) и темпов продаж за последние 12 месяцев (54,6 тысячи квадратных метров в месяц) реализовать нераспроданное жилье в новостройках Краснодара получится за 5,2 года. Опрошенные эксперты не считают ситуацию критической и отмечают постепенное уравновешивание рынка. 

Погрешности статистики 

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько напомнил, что в среднем от идеи строительства до ввода многоэтажки в эксплуатацию проходит около 3 лет. Однако девелоперы не всегда сразу выставляют объекты в доме на продажу, при этом они попадают в статистику как нераспроданные остатки после получения разрешения на строительство. 

- Если мы вычтем из общей статистики объекты, получившие разрешение на строительство, работы по которым еще не начались, получим более позитивную картину. Доля нераспроданных остатков составит 2/3, то есть уже примерно не 83, а 67%, - подчеркивает спикер. - Застройщик может получить разрешение на строительство целого квартала, но при этом, если продажи в старых объектах снизились, нет смысла начинать работы по новому литеру и запускать его в реализацию. Возведение объекта начинается, когда девелопер понимает, что спрос на него есть. 

В строительных компаниях подтвердили, что товарные остатки образуются в том числе из-за отложенного запуска продаж. 

- Накопление готового жилья мы можем отметить, но для строительной компании это рабочий остаток. Мы считаем это верной стратегией - запускать продажи квартир не на ранних стадиях строительства, а на этапе их высокой готовности, - объясняет директор ГК «ИНСИТИ» Андрей Шадрин. - Процент нераспроданных квартир - довольно динамичный показатель. Отмечу, что на стоимость квадратного метра это никак не повлияет: те застройщики, кому финансовая устойчивость позволяет, будут держать цену. 

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт отмечает, что спрос на жилье в новостройках Краснодара остается высоким. 

- Большая доля нераспроданных остатков на рынке Краснодара является следствием высокой строительной активности, которая наблюдалась в городе на протяжении последних нескольких лет. Девелоперы реализуют в краевом центре множество проектов, как квартального формата, так и в масштабе целых микрорайонов. Однако и спрос на недвижимость в Краснодаре по-прежнему высок, в том числе со стороны покупателей из других регионов России. Поэтому можно прогнозировать, что доля нераспроданных квадратных метров в городе в будущем будет постепенно снижаться, - акцентирует эксперт. 

К допандемийным временам 

Несмотря на то, что количество нераспроданных остатков пока не вызывает серьезных опасений, эксперты отмечают, что этот показатель постепенно увеличивается. Среди причин - массовая скупка жилья в прошлые годы и чрезвычайно высокий ценник на объекты в новостройках. 

- Продажи сейчас немного замедлились. На 1% выросла ставка по льготной ипотеке, также за последние два года большое количество граждан приобрели квартиры, а массово новые покупатели на рынке не появляются. Люди опасаются покупать жилье из-за нестабильной экономической и геополитической ситуации. Поэтому спрос постепенно снижается, при этом ситуация не настолько критическая, чтобы опасаться за будущее рынка, - отмечает Илья Володько. 

Управляющий партнер агентства недвижимости «Этажи-Кубань» Вадим Камалов считает, что такие изменения связаны с постепенной стабилизацией рынка, благодаря которой граждане все чаще обращают внимание на объекты вторичного рынка. По его словам, соотношение объектов на первичном и вторичном рынке региона находится примерно на уровне 50%. При этом в среднем по стране доля «вторички» больше практически в два раза - 70% (против 30% объектов первичного рынка). Это также выводит Краснодар в лидеры по товарным остаткам. 

- Рынок недвижимости в Краснодаре постепенно приходит к точке равновесия. Сейчас жилье на первичном рынке в среднем дороже на 10-15 тысяч за один квадратный метр. Это несмотря то, что покупатели объектов в новостройках вынуждены ждать завершения строительства, а после этого тратить деньги на ремонт. Квартиры на первичном рынке должны стоить на 10-15% дешевле, чем на вторичном, - поясняет Вадим Камалов. - В настоящее время федеральные власти обсуждают возможные механизмы поддержки для вторичного рынка, что также подстегивает интерес покупателей к готовым объектам. 

Эксперт добавил, что на снижение покупательской активности на первичном рынке Краснодара также влияет развитие частного домостроения в небольших городах. В населенных пунктах региона можно найти коттеджные поселки, где средняя цена за квадратный метр будет находиться в диапазоне от 60 до 70 тысяч рублей. При этом собственник также получает земельный участок. В Краснодаре же стоимость квартир на первичном рынке достигает уже 160 тысяч за квадратный метр, поэтому провинциалы уже не так охотно решаются на переезд в краевую столицу. 

Мнение

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON.

- Рынок недвижимости сегодня достаточно стабилен. После ввода проектного финансирования (почти 4 года назад) остались довольно крупные профессиональные застройщики, у которых есть собственные ресурсы. Поэтому даже если спрос будет падать, а товарные остатки расти, девелоперы могут затормозить продажи, чтобы не заниматься демпингом, увеличивая свои финансовые риски. В такой ситуации строительные компании перестанут закладывать новые проекты, и через 2-3 года объем ввода жилья начнет падать. Это вряд ли существенно скажется на рынке, то есть мы не увидим ни банкротств девелоперов, ни заметного снижения цен (возможна лишь небольшая коррекция). Рынок недвижимости является адаптивным, поэтому изменения, связанные со спросом, не повлекут серьезных последствий.