Почему кубанцы инвестируют в жилую недвижимость в азиатских и арабских странах

Краснодар, 30 марта – Юг Times, Виталий Войнович. Кубанцы устремились в азиатские и арабские страны, чтобы инвестировать в жилую недвижимость, и многие скоро будут иметь квартиры по обе стороны Черного моря.

В течение последних нескольких лет спрос на зарубежную недвижимость постепенно растет. В прошлом году интерес к объектам на территории других государств кратно увеличился в связи с начавшейся спецоперацией и объявленной мобилизацией. Лидерами по количеству приобретенных квадратных метров стали две дружественные страны.

Жители Краснодарского края в числе лидеров по спросу на зарубежное жилье. Их предпочтения при выборе стран и городов при этом мало отличались от всероссийских. Стоит отметить, что, учитывая взрывной рост цен на недвижимость, произошедший в регионе в последние годы, большая доля зарубежных квартир для кубанцев теперь даже доступнее, чем в родном городе. 

- По итогам 2022 года в топ-5 стран для покупки недвижимости за рубежом для российских покупателей вошли Турция, ОАЭ, Грузия, Испания и Греция. Заметно вырос спрос россиян также на недвижимость в странах Юго-Восточной Азии: в Таиланде и Индонезии (остров Бали), - рассказывает коммерческий директор международного брокера недвижимости Tranio Елена Милишенкова. - Власти Турции и Грузии сообщили о рекордном количестве сделок с недвижимостью, которые заключили россияне в этих странах в течение, соответственно, 12 или 9 месяцев 2022 года. Высокую активность покупателей из России также отметили официальные источники из Таиланда и Испании на основании данных за 9 месяцев 2022 года. 

В основном российские инвесторы покупают недвижимость для собственного проживания или для сдачи в аренду. Чаще всего для решения этих задач они выбирают приобретение апартаментов в новостройках. Меньшая часть инвесторов покупает с расчетом заработать на перепродаже квартиры по завершении строительства. 

В разрезе региона 

По данным компании Tranio, за 2022 год число запросов у россиян на покупку недвижимости за рубежом выросло более чем в два раза. Краснодарский край стал третьим субъектом в стране по клиентской активности. При этом жители региона составляют 5,1% от общего числа покупателей недвижимости из России. Первое и второе места заняли Москва и Санкт-Петербург. 

Как рассказывает Елена Милишенкова, покупатели недвижимости из Краснодарского края в течение 2022 года чаще делали выбор в пользу дружественных стран: Турции (29% заявок), ОАЭ (15%) и Таиланда (7%). Она отметила, что в целом предпочтения краснодарцев совпадают с общим спросом со стороны россиян. 

У Средиземного моря 

Недвижимость Турции стала одним из лидеров по спросу у жителей Краснодарского края не только из-за дружественной юрисдикции, географической близости, но и благодаря наличию возможности оплатить покупку переводом из российского банка. 

- В Турции россияне могут без проблем оплатить недвижимость переводом из российского банка или криптовалютой. Это направление также отличают невысокие цены и возможность получить вид на жительство или даже паспорт при инвестициях от 400 тысяч долларов (от 30,5 миллиона рублей). К тому же многие клиенты хорошо знакомы с рынком и локациями, так как уже бывали в этой стране на отдыхе, - отмечает Елена Милишенкова. 

Согласно исследованию консалтинговой компании NF Group, в прошлом году россиянами в Турции было приобретено 16,3 тысячи объектов недвижимости, тогда как в 2021 году показатель был в три раза меньше и составлял всего 5,4 тысячи лотов (основано на данных Института статистики Турции). Во многом из-за развитых курортов интерес россиян прикован к таким локациям, как Анталья, Аланья, Кемер, Фетхие, Бодрум, Измир - многие переезжают туда жить. Например, в Аланье расположена школа, где можно сдать ЕГЭ, - там сформировалось русское сообщество. Большое количество инвесторов, планирующих оформить гражданство, интересуется Стамбулом, Бодрумом и Измиром, где есть возможность купить недвижимость, рыночная цена которой незначительно превышает кадастровую. В других локациях объекты могут продавать значительно дороже кадастровой стоимости. При этом Бодрум, как подчеркивают эксперты, выделяется недвижимостью более высокого класса, поэтому подходит и для оформления гражданства, и для покупки жилья с целью отдыха с семьей. 

- Дальнейшая ситуация относительно спроса россиян на турецкую недвижимость зависит не только от геополитической обстановки в 2023 году, возможности открывать счета и переводить денежные средства за границу, но и от того, пополнится ли рынок недвижимости Турции новым предложением, которое на данный момент ограничено. В случае выхода качественных проектов по рыночным ценам спрос сохранится, - поясняет руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. 

Турция - самая недорогая страна среди популярных направлений для покупки недвижимости у жителей Краснодарского края. Согласно сведениям Tranio, средняя по стране цена квадратного метра жилья составила 13,8 тысячи турецких лир (55,3 тысячи рублей), средняя цена одного объекта жилой недвижимости - 1,797 миллиона турецких лир (7,2 миллиона рублей). Годовой прирост цен на жилье по состоянию на конец декабря 2022 года составляет 164% в турецкой лире, говорится в исследовании турецкой аналитической платформы оценки недвижимости Endeksa. 

С видом на Бурдж-Халифа 

Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов популярен у россиян, так как страна занимает нейтралитет в геополитической повестке. Теплый климат, качественная застройка и привлекательные условия для бизнеса и релокации также помогают сделать выбор потенциальным покупателям. 

- У россиян в ОАЭ не возникает проблем с оплатой или прохождением комплаенса (соответствие требованиям - прим. ред.). Клиенты часто покупают апартаменты в Дубае для арендного бизнеса: жилье там пользуется большим спросом у арендаторов из-за большого количества релокантов и усилий правительства по привлечению состоятельных иностранцев со всего мира, - подчеркивает Елена Милишенкова.- В качестве бонуса инвестиций в объекты в Дубае клиенты отмечают возможность получения ВНЖ (резидентской визы) за приобретение недвижимости. Далеко не все оформляют ее сразу после покупки, а скорее рассматривают эту возможность как запасной план. 

По словам управляющего партнера PARUS Real Estate (входит в NF Group) Марины Шалаевой, в прошлом году порядка 80% сделок по покупке недвижимости в ОАЭ совершались с целью инвестиций, а 20% - для собственного проживания, причем основная доля приходилась на новостройки. 

Управляющий партнер агентства недвижимости «Этажи-Кубань» Вадим Камалов пояснил, что ОАЭ могут выбирать для инвестиций в недвижимость, так как цены на жилье здесь растут постоянно. Кроме того, доходность по сдаче жилья в аренду может достигать до 10% годовых в долларах - это больше, чем обычный банковский вклад. 

В прошлом году количество сделок по покупке недвижимости в ОАЭ выросло более чем в 10 раз по сравнению с 2021 годом, следует из исследования NF Group. Основными локациями являются Дубай и Абу-Даби. Рынки недвижимости в стране активно развиваются, а цены демонстрируют значительный рост уже более двух лет. Так, в Дубае за прошлый год они выросли в среднем на 12%, а в определенных локациях - даже на 20-30%. 

- В настоящее время рост цен на жилую недвижимость ОАЭ продолжается. Динамика наблюдалась еще с начала пандемии, когда в мире увеличился спрос на прибрежную недвижимость, жилье у моря, крупные объекты с обширной придомовой территорией и террасами. Впоследствии ОАЭ открыли границы, и поток туристов возобновился, - говорит Марина Шалаева. - В целом глобальная политика государства способствовала привлечению большого потока инвесторов. Цены на многие проекты за последние 2-2,5 года прибавили до 50%. Однако именно прошлый год стал рекордным, что напрямую связано с ажиотажем со стороны российских покупателей, которые направляли свои капиталы в страну. На данный момент активность на рынке остается высокой, так как пока у россиян все еще есть возможность перевести средства в ОАЭ. Она добавила, что рост цен на недвижимость в ОАЭ продолжится, но не будет таким бурным, как раньше. 

За квадратуру рассчитались 

Согласно исследованию NF Group, самый востребованный бюджет для покупки недвижимости в ОАЭ - 1-4 миллиона долларов (76,3- 305,2 миллиона рублей), более 15% запросов приходится на бюджет от 10 миллионов долларов (от 763,1 миллиона рублей). Наиболее популярной локацией остается Дубай. По данным Tranio, в прошлом году один квадратный метр недвижимости в городе в среднем стоил 3,5 тысячи долларов (267 тысяч рублей). 

При этом квартиры в новостройках Дубая в хороших локациях в среднем продаются намного дороже: в популярных районах вроде Downtown, Dubai Marina цены могут достигать 7-10 тысяч долларов (534,1-763,1 тысячи рублей) за квадратный метр. Цены на квартиры в городе начинаются от 150 тысяч долларов (от 11,4 миллиона рублей) для периферийных районов и от 250 тысяч долларов (от 19,1 миллиона рублей) в более развитых районах. 

Гражданство и отдых 

Таиланд и раньше был популярным направлением для отдыха у россиян, но в прошлом году, опять же благодаря нейтральной позиции страны в геополитической повестке, вошел в тройку популярных направлений у жителей Краснодарского края и России в целом. 

- В Таиланде наши клиенты в основном покупают жилье на Пхукете для сдачи в аренду и для собственного отдыха. Инвесторов привлекает то, что сделку можно провести полностью удаленно и что застройщики предлагают проекты с гарантированной доходностью, - поясняет Елена Милишенкова. - На Пхукете очень хорошо развита туристическая инфраструктура, при этом цены еще не достигли пика. 

Стоимость квадратного метра в квартирах Таиланда начинается от 2,2 тысячи долларов (от 167,9 тысячи рублей). 

- Цена на качественные объекты недвижимости в Таиланде начинается от 100-140 тысяч долларов (от 7,6-10,7 миллиона рублей). За эти деньги можно купить меблированные апартаменты до 45 квадратных метров в популярном у туристов месте с хорошей инфраструктурой или номер в отеле на этапе строительства, - рассказывает Елена Милишенкова. - Цены на виллы в Таиланде начинаются от 200 тысяч долларов (от 15,3 миллиона рублей). Это стартовая цена небольшого объекта с двумя спальнями в закрытом комплексе на этапе строительства. Стоимость квадратного метра для данного типа недвижимости начинается от 1,5 тысячи долларов (от 114,4 тысячи рублей). 

Также, по данным исследования NF Group, одним из самых популярных направлений для покупки недвижимости стал Кипр. Страна входит в Евросоюз и продолжает принимать заявления россиян на получение вида на жительство при покупке недвижимости от 300 тысяч евро (от 22,9 миллиона рублей). Эксперты отмечают, что фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства (в настоящее время для этого нужно прожить здесь от пяти лет). Эту страну россияне рассматривают в основном для получения вида на жительство либо второго гражданства. 

В указанных странах россияне расплачиваются за сделки переводом из российских банков, которые выполняют SWIFT-переводы. В некоторых редких случаях недвижимость можно оплатить криптовалютой или наличными, говорится в исследовании Tranio. 

Смещение интересов

 По мнению председателя некоммерческой организации «Евразийский Диалог» Юрия Тамразова, смещение интересов россиян на мировом рынке недвижимости было подкреплено сменой векторов экономического сотрудничества. Объекты в европейских странах отошли на второй план из-за разрыва деловых связей. Сегодня жители России в целом и в частности Краснодарского края заново открывают для себя страны Ближнего Востока. 

- До 2022 года большая часть предпринимательского сообщества и обычных граждан были ориентированы либо на Европу, либо на Азиатско-Тихоокеанский регион (Таиланд, Индонезия и другие). С прошлого года по понятным причинам страны Европейского союза закрылись для инвестиций россиян. Сейчас уже большее внимание приковано к странам Ближнего Востока. Главные точки притяжения (не включая Турцию и Иран) - Объединенные Арабские Эмираты и Саудовская Аравия, - отмечает Юрий Тамразов. 

Эксперт подчеркивает, что ОАЭ уже имеет раскрученный бренд, о котором знает весь мир, прозрачные и хорошие условия для ведения бизнеса, в том числе для инвестирования в недвижимость. Саудовская Аравия, в свою очередь, только набирает обороты - власти вкладывают большие деньги в развитие собственного бренда, а также в объекты инфраструктуры. Например, в том числе для строительства инновационного города Неом был создан специальный фонд, активы которого составляют порядка 300 миллиардов долларов. По словам Юрия Тамразова, Саудовская Аравия также имеет прозрачные условия ведения бизнеса, поэтому россияне с прошлого года начинают развивать в стране бизнес-деятельность, в том числе инвестируя в недвижимость. 

- В настоящее время сложно говорить о том, какие направления для российских бизнесменов и инвесторов характерны для этих стран, так как россияне по-новому открыли Ближний Восток в прошлом году. Однако если брать поверхностный анализ, можно сказать, что в ОАЭ и Саудовской Аравии преобладают инвестиции в недвижимость с дальнейшей перепродажей либо сдачей в аренду, - акцентирует спикер. 

Юрий Тамразов считает, что в тройку популярных стран, которые в дальнейшем будут выигрывать конкуренцию за внимание российских инвесторов и предпринимателей, может войти Иордания. По мнению эксперта, страна выделяется политической стабильностью, наличием интересных рекреационных зон, выходом к Мертвому морю и богатой историей, что является заманчивым фактором для инвестиций в туристскую инфраструктуру. Кроме того, здесь созданы привлекательные условия для инвесторов. Власти страны также оказывают содействие бизнесу в реализации продукции, произведенной на территории Иордании, по всему миру. Все эти факторы оказывают весомое влияние при выборе стран для покупки недвижимости в целях переезда, инвестирования либо открытия бизнеса. 

Мнение

Елена Милишенкова, коммерческий директор международного брокера недвижимости Tranio:

- До 2022 года в число самых популярных стран у россиян входили Испания, Греция, Черногория. Интерес к ним сохраняется и сейчас, но уже в меньших объемах. В первую очередь спрос упал из-за сложностей с оплатой покупки недвижимости в странах, признанных недружественными. Но есть и другие факторы. Например, Черногория пользовалась популярностью во многом из-за своей программы гражданства за инвестиции, но в начале 2022 года минимальный порог вложений увеличился на 100 тысяч евро (на 8,3 миллиона рублей), а 31 декабря 2022 года программа закрылась. В Греции также была востребована программа «Золотой визы», которая позволяет получить вид на жительство за покупку недвижимости. Однако в данный момент рассмотрение заявок от россиян приостановлено, что тоже сказалось на снижении интереса к этой стране. Отметим, что Испания тем временем продолжает принимать заявки от россиян на аналогичную программу «Золотой визы».

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON:

- Общероссийская картина по спросу на рынок зарубежной недвижимости совпадает с региональной. В течение последнего года Турция и ОАЭ вышли на лидирующие позиции во многом за счет доступности (нейтралитет на геополитической арене, безвизовые поездки). При этом Турция и раньше пользовалась популярностью у жителей России при покупке недвижимости. По сути, сейчас для многих людей это безальтернативные зарубежные курортные зоны. Фактически весь спрос, который раньше распределялся по многим странам (в основном по южным европейским), сосредоточился на этих двух направлениях. С одной стороны, это тот курортный спрос, который и раньше был, а с другой - большое количество граждан решило переехать навсегда или на время.