Какие подводные камни нужно учитывать, выбирая программы ипотечного кредитования

Краснодар, 8 сентября – Юг Times, Виталий Войнович. Какие подводные камни нужно учитывать, выбирая программы ипотечного кредитования, и как не проиграть в погоне за выгодой?

Повышение ключевой ставки и рост стоимости жилья привели к значительному сокращению объемов выдачи ипотечного кредитования в первые полгода. Уже сейчас ключевая ставка ЦБ упала до 8%, а банки совместно с застройщиками разработали ряд выгодных предложений. Все это дало дополнительный импульс к восстановлению рынка ипотеки. Стоит ли сейчас приобретать квартиру в ипотеку? Как работает льготное кредитование и как зарабатывают на рынке жилья? Об этом рассказала собеседница «Юг Times».

Динара Идрисова, эксперт по недвижимости.

-Рынок недвижимости очень гибкий, и все его участники быстро адаптируются. Уже сейчас можно и нужно брать недвижимость в ипотеку - это позволяют сделать выгодные процентные ставки. На сегодняшний день цены на вторичном рынке немного упали, в ряде случаев снижение стоимости довольно заметно. Однако покупка «вторички» теряет в выгоде из-за высокой процентной ставки, которая находится в диапазоне от 8 до 11%. На первичном рынке квартиру от застройщика можно взять в ипотеку по субсидированной процентной ставке от 0,1 до 7%. Каждый случай необходимо рассматривать индивидуально. 

Например, если квартиру в ипотеку берет молодая семья, у которой нет возможности досрочно погасить кредит, но она может вносить ежемесячные платежи от 10 до 20 тысяч рублей, стоит сделать выбор в пользу первичного рынка недвижимости. Тем более что сегодня и государство, и застройщики с банками предлагают выгодные ставки для этой категории населения. Ипотеку оформляют на срок до 30 лет. Да, сроки немаленькие, но они совместно с субсидированной ставкой делают ежемесячный платеж более доступным, тем самым не лишая людей полноценной жизни из-за чрезмерной экономии. На вторичный рынок стоит обратить внимание, если у вас есть более 30-50% от стоимости квартиры и вы готовы досрочно погасить ипотеку. За счет большого первоначального взноса удастся сократить количество заемных средств - это компенсирует переплату по процентам. При таких условиях ежемесячный платеж будет небольшим - с ним должна справляться среднестатистическая семья. А досрочное погашение, к примеру, за 5 лет существенно сократит переплату по процентам. Также «вторичка» подходит больше тем людям, которым необходимо жилье уже здесь и сейчас. 

Субсидированные ставки 

На сегодняшний день на Кубани действует множество видов программ ипотеки с государственной поддержкой. И для молодых семей, и для военных, и для социальных работников, а также для граждан, которые не попадают ни в одну из этих категорий. Плюс к этому своими предложениями рынок заполняют и банки. Сегодня ипотеку можно взять без подтверждения дохода - по двум документам (паспорт и СНИЛС либо водительские права, однако, в зависимости от банков, набор документов может меняться - прим. ред.). Такая программа разработана для людей, которые официально не трудоустроены. Также сегодня есть возможность получить ипотеку без первоначального взноса - в этом случае придется предоставить полный пакет документов, включая справку, подтверждающую доход. Обычно первоначальный взнос начинается от 15%, что является существенной преградой для многих людей, учитывая рост стоимости недвижимости. 

Помимо этого, стоит обратить внимание на совместную программу субсидирования от застройщиков и банков. Процентная ставка по ней варьируется в диапазоне от 0,1 до 2%. Но при этом происходит удорожание жилья на 20-30%. Однако такие условия все равно могут оставаться выгодными. В каждом случае необходимо провести расчеты для понимания всей картины в целом. 

Начнем с того, что льготной ставкой в 6% могут воспользоваться большинство граждан, главным условием является покупка недвижимости именно на первичном рынке. В этом случае ставка субсидируется государством, но ее можно сделать еще меньше за счет договоренностей между банком и застройщиком. То есть банк предоставляет более заниженную ставку - от 0,1 до 2%, застройщик увеличивает стоимость квартиры, и банк сразу получает более крупную сумму, чем должен был. Но при этом сниженный процент позволяет сэкономить на переплате в течение длительного срока. Например, если заемщик может погасить ипотеку в ближайшие пять лет, лучше воспользоваться стандартной процентной ставкой в рамках государственной поддержки - 6%. То есть в этом случае нет смысла переплачивать 20-30% за квартиру. Однако если заемщик не имеет возможности досрочно погасить ипотеку, выгоднее воспользоваться льготной ставкой от 0,1 до 2%. При таких обстоятельствах удастся существенно сократить переплату по процентам, данная экономия компенсирует удорожание стоимости жилья при длительном сроке выплаты ипотеки. Однако еще раз подчеркну: каждый случай индивидуален, и всегда необходимо проводить расчеты, чтобы понимать целесообразность выбора процентной ставки. 

Если возвращаться к вопросу о том, стоит ли сегодня использовать ипотечное кредитование, опыт моей риелторской деятельности дает положительный ответ. Многие мои клиенты спустя долгие годы выплат арендных платежей в размере 15- 25 тысяч рублей все равно пришли к тому, что необходимо приобретать квартиру в ипотеку. При этом такое решение они приняли через 5-10 лет, когда уже была выплачена существенная сумма за аренду жилья. 

Инвестиции в недвижимость 

Инвесторы также охотно пользуются ипотекой, если квартиру впоследствии можно будет выгодно продать. К примеру, если на сегодняшний день квартира в строящемся доме стоит 3 миллиона рублей, через полгода после сдачи объекта цена на нее может увеличиться до 4 миллионов рублей. В итоге за полгода покупатель заплатит 3 миллиона и проценты по ипотеке за 6 месяцев. То есть инвестор получает выгоду в разнице между начальной и конечной стоимостью. Важно знать, что квартиру можно продать, не закрывая ипотеку, то есть тогда, когда она находится в залоге у банка. 

При инвестировании подходит и первичная, и вторичная недвижимость. Все зависит от стоимости жилья и перспективности района. Если это стандартная цена на вторичном рынке недвижимости, смысла инвестировать в нее нет. «Вторичку» выгодно брать, когда ее собственнику срочно нужны деньги и он продает жилье по сниженной цене. Подобных продаж обычно немного, но если удастся купить такую квартиру, можно будет заработать на разнице. Первичный рынок - это больше игра вдолгую: если в будущем рядом с квартирой планируется строительство социальных объектов, в том числе школ, детских садов, парков и так далее, то это все прибавляет к стоимости квартиры. Нужно проанализировать рынок и выбрать наиболее перспективный район. Сейчас активно развиваются Прикубанский округ и Знаменский микрорайон - для инвестирования можно обратить внимание на объекты недвижимости в этих локациях. 

Коммерческую недвижимость тоже можно приобрести в ипотеку как на вторичном рынке недвижимости, так и на первичном. Она подорожала за последние несколько лет: стоимость «коммерции» может варьировать от 150 тысяч до 300 тысяч за квадратный метр. На цену влияют местоположение (проходимость людей), этажность, площадь и видимость фасада. При этом цокольные, вторые и третьи этажи обойдутся намного дешевле. 

На стадии котлована 

Сейчас распространено устаревшее убеждение, согласно которому вложиться в квартиру можно на этапе котлована, тем самым сэкономив от 30 до 40%. Раньше, действительно, на данном этапе можно было приобрести квартиры с огромной выгодой, однако после поправок в 214-й Федеральный закон о долевом строительстве были введены банковские эскроу-счета - это ячейки в банке, где хранятся средства дольщиков до ввода дома в эксплуатацию, то есть застройщик на протяжении всего строительства не может ими воспользоваться. Строительным компаниям было удобно, пользуясь деньгами дольщиков, возводить дом. Сейчас же в связи с появлением эскроу-счетов девелоперы вынуждены брать денежные средства в банках и платить за них проценты. Несмотря на такие трудности, поправки в 214-й Федеральный закон важны, так как помогают вести борьбу с недобросовестными застройщиками и ограждают дольщиков от потери денежных средств.