На Кубани взрывной спрос на жилье в частном секторе. В чем причины?

Краснодар, 29 марта – Юг Times, Аревик Тамразян. На Кубани взрывной спрос на жилье в частном секторе. В чем причины?  

Краснодар за последние 10 лет серьезно распространил свои границы. И до сих пор это происходило за счет строительства новых многоэтажек или присоединения населенных пунктов к городу. Сегодня эксперты отметили новую тенденцию: бум строительства частных домов. Он зафиксирован не только в краевой столице, но и на побережье.

Согласно свежим подсчетам Краснодарстата, доля строительства частных домов от общего числа возведенных квадратных метров жилья на Кубани составляет 89%. 

ПОКАЗАТЕЛИ АЖИОТАЖА 

В январе 2022 года организациями всех форм собственности и населением построено 3,3 тысячи жилых объектов общей площадью 438,1 тысячи кв. метров, что в 2,5 раза больше по сравнению с тем же месяцем 2021 года. Из общего объема введенного жилья предприятиями и организациями сданы в эксплуатацию около тысячи квартир общей площадью 48,5 тысячи кв. метров, что составило 72,1% к соответствующему периоду прошлого года, сообщает Краснодарстат. 

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 389,6 тысячи кв. метров (из них 64,4 тысячи кв. метров - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства) и увеличилась в 3,5 раза к прошлому году. 

О том, что такая тенденция возможна, эксперты говорили еще в начале года, но такого скачка в короткие сроки не ожидал никто. По данным регионального департамента строительства, за два месяца 2022 года ввели в эксплуатацию 1,35 миллиона кв. метров жилья, что составляет 328,2% по отношению к аналогичному периоду 2021 года. По данному показателю край занял второе место среди всех субъектов России. Из введенных площадей индивидуальное жилье занимает 1,02 миллиона кв. метров, а многоквартирные дома - только 333,8 тысячи кв. метров. 

Чиновники связывают рост с увеличением интереса жителей Кубани к индивидуальному жилищному строительству. В профильном департаменте отметили, что на сегодняшний день в крае реализуют меры по упрощению процедуры получения разрешительной документации на ввод в эксплуатацию частных домов. Также на территории региона реализуют мероприятия по обеспечению газоснабжением населенных пунктов, которые требуют регистрации права собственности на ИЖС, в том числе и садовые дома. 

ОТКУДА ИНТЕРЕС? 

Директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов назвал бум строительства коттеджных поселков вокруг городов логичным. 

- Триггером для сложившейся ситуации стала, как и в случае с другими скачками на рынке недвижимости, льготная ипотека, - уверен Вадим Камалов. - Из-за низких процентов увеличился спрос, соответственно, выросла и цена на квартиры. Сложилась интересная картина - частные дома можно было приобрести по цене двушки-трешки. Средняя цена квадратного метра в новостройках Краснодара составляет 130 тысяч рублей, стоимость «квадрата» в коттеджном поселке в среднем - 60 тысяч рублей. Разница в два раза, причем, покупая дом, люди приобретают и жилье, и участок. Соответственно, следующим этапом стало увеличение спроса на эту категорию жилья, но оно ограниченно. Отсюда и бум строительства. 

Кроме того, по словам эксперта, после того, как один из федеральных банков запустил ипотеку на готовые частные дома с участком с максимальной суммой кредита 3 миллиона рублей, первоначальным взносом в 15% от стоимости дома и сроком до 30 лет, многие последовали его примеру и тоже предложили льготный кредит на дома. Уже тогда было ясно, что грядет стремительное развитие рынка загородной недвижимости и рост цен на нее в пределах 10%. 

НОВАЯ СРЕДА 

Развитие малоэтажного формата жилой недвижимости поможет решить сразу несколько задач: обеспечить население собственными квадратными метрами, в какой-то степени разгрузить инфраструктуру крупных городов, сократить расходы на содержание многоквартирных домов и пр. Понятно, что нужно будет решать проблемы подъездных путей, но за пределами городов уже строятся крупные дорожные развязки. 

Подогревают интерес к покупке жилья и новые параметры льготной ипотеки: ставки по госпрограмме на покупку жилья у застройщиков вырастут до 12%, а лимиты - до 12 миллионов рублей для столичных регионов, до 6 миллионов рублей - для всех остальных. При этом условия по семейной, дальневосточной и сельской ипотеке сохраняются прежними. На Кубани продолжает действовать ряд ограничений на строительство многоэтажных домов. В связи с этим некоторые застройщики прибрежных городов «переквалифицировались» и приступили к строительству небольших коттеджных поселков в пригороде и частных домов на участках, предлагаемых покупателями. 

По словам управляющего директора одной из строительных компаний в Анапе, из-за введенных ограничений на строительство в приморских городах Кубани многоэтажное строительство или невозможно, или не является рентабельным для компании. Дело в том, что участки под строительство достаточно компактные, и на них необходимо разместить не только дом, но и всю социальную инфраструктуру, из-за чего количество жилых квадратных метров в разы сокращается. Именно поэтому компания стала чаще строить коттеджные поселки, в которых, к слову, иногда всего 4 или 6 домов. Увеличился и спрос на быстровозводимые дома. 

Технологии, позволяющие обустроить жилье за несколько месяцев на любом участке, набрали особую популярность еще после пандемии и сейчас достигли своего пика. Правда, после удорожания стройматериалов себестоимость любого вида домов резко повысилась, но даже с учетом этого частный дом на Кубани является более выгодной покупкой, чем квартира. Сейчас средняя цена за квадрат в строящейся многоэтажке, которая будет сдана не раньше, чем через год, - 130 тысяч рублей за квадратный метр, а в наиболее развитых районах ценник может достигать и 180 тысяч. 

- Получить ипотеку на дом всегда было сложнее, чем на квартиру, - говорит эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель RE-Invest.Prot Артур Карапетян. - Предлагаемые теперь некоторыми банками услуги по льготному кредитованию при покупке индивидуального дома будут популярны у пользователей. Кроме того, мы наблюдали положительно влияние на рынок недвижимости господдержки в виде льготной ипотеки в период пандемии. Покупали квартиры даже те, кто не планировал этого. Поэтому есть основания считать, что подобные программы на ИЖС также помогут развитию отрасли. Скорее всего, сложившаяся тенденция к покупкам коттеджей и загородных домов и в Краснодаре, и в Краснодарском крае в целом продержится не один год. 

Кроме того, по словам эксперта, сегодня квартиры в спальных районах Краснодара на этапе застройки стоят от 130-150 тысяч за квадратный метр. Цена за двухкомнатную квартиру в 60 метров в таких домах может достигать 10 миллионов и выше. Для сравнения, аналогичная, но готовая квартира в подмосковных Мытищах стоит 7-7,5 миллиона. 

ВЫГОДНЫЙ КРИЗИС? 

Эксперт по недвижимости Екатерина Романенко уверена, что сложившуюся на рынке ситуацию необходимо использовать во благо инвесторам. 

- Наблюдаемый уровень цен на квартиры и дома - одно из проявлений кризиса на рынке недвижимости, и как всегда - для одних это проблема, а для других - возможность, - уверена владелица нескольких агентств недвижимости. - На данный момент дом в пригороде Краснодара и даже в черте города можно приобрести по цене квартиры. Такая ситуация на рынке недвижимости нестандартна, так как дом всегда считался и считается более перспективным вложением, чем квартира. Возникают такие ситуации, как правило, в переломные моменты, когда рынок малоэтажного строительства не может подстроиться под рынок многоквартирных домов и бежит вдогонку. Интересно, что всегда, когда рынок недвижимости выглядел таким образом, со временем дорожали дома, но у нас же новая реальность, и сегодня все может быть иначе. 

Даже если вдруг случится невероятное и начнут снижаться в цене квартиры, дома останутся на том же уровне, что делает эту инвестицию наиболее ликвидной. 

В поддержку идеи инвестиции говорит и Артур Карапетян, обращая внимание на то, что сегодня рынок проглатывает объекты, покупается все, что выставлено на продажу, порой по неоправданно высокой цене. Но ситуация не вечна, и когда-нибудь ажиотаж стихнет, рынок нормализуется, и тогда разница между ценой квартир и домов установится в пользу последних. 

ЦИФРЫ 

Средняя цена частного дома в пригородах Краснодара (руб./кв.метр) 

104 000 - РИП, 

67 000 - район Ростовского шоссе, 

88 000 - пос. Северный, 

83 000 - Новая Адыгея и хутор Ленина, 

77 000 - пос. Новознаменский, 

74 000 - пос. Знаменский, 

73 000 - пос. Индустриальный, 

65 000 - ст. Елизаветинская, 

49 000 - хутор Копанской.

За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube