Деньги отдал - квартиру потерял: это происходит, когда покупатель ошибается в выборе застройщика и попадает в лапы недобросовестного предпринимателя.
10 лет назад в России был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». К тому моменту обманутых дольщиков по стране насчитывалось десятки тысяч человек. Недостроенные дома-призраки можно было найти практически в любом крупном городе. Сегодня закон четко регулирует отношения участников долевого строительства. Однако предприимчивые застройщики придумывают новые схемы, как привлечь средства граждан и потом ни за что не отвечать.
Краснодарка Антонина Мельник решила купить сыну квартиру. А поскольку в средствах женщина была ограничена, доверилась застройщику-предпринимателю, который обещал за относительно небольшие деньги возвести качественное жилье.
- За однокомнатную квартиру в 40 квадратов заплатила 1,1 миллиона рублей, - рассказывает женщина. – Застройщик предоставил все разрешительные на строительство документы. Заключила договор с ним в апреле позапрошлого года, готовое жилье мне пообещали уже к новому 2014 году.
Однако справить новоселье к обещанному сроку Антонине и ее сыну так и не удалось. Строительство шло медленно, будущих жильцов пятиэтажки кормили завтраками – «не сегодня-завтра дом будет сдан».
- Пришлось обратиться к юристам, и тут я поняла, что с документами полный ужас! – вспоминает Антонина.
Как выяснилось, на руках у покупательницы был предварительный договор купли-продажи, по которому она была вправе требовать лишь заключения основного договора – никаких других прав и обязанностей в документе не оговаривалось. Сомнительной оказалась и разрешительная документация на строительство: добро застройщику дали на ИЖС, а вовсе не на возведение пятиэтажки. Именно поэтому процесс сдачи дома затормозился на долгие месяцы. А когда женщина наконец получила ключи от жилья и техпаспорт, то обнаружила, что ее квартира на полтора квадратных метра меньше, чем заявлялось изначально. В общем, за миллион рублей Антонина нажила себе немало проблем.
Хитрый договор
- С подобными историями мы сталкиваемся регулярно, - комментирует ситуацию юрист комитета по защите прав потребителей Краснодарского края Николай Цыгикало. - Зачастую граждане оправдывают себя отсутствием знаний законов, подписывают важные документы, отдают при этом значительные суммы. Если вы решили приобрести квартиру у индивидуального предпринимателя, то необходимо помнить о том, что предприниматели часто нарушают сроки сдачи, «урезают» квадратуру, качество строительства при этом оставляет желать лучшего. Потребителю в этой ситуации необходимо вооружиться законом о защите прав потребителя. Первое, надо написать претензию, выставить свои требования: 3-процентную неустойку, убытки, компенсацию морального вреда. Если в течение 10 дней эти требования не будут удовлетворены, обращаться в суд.
Однако на практике не все так просто. Как известно, частные застройщики прибегают к серым схемам, чтобы снять с себя ответственность. Они продают еще несуществующее жилье гражданам путем заключения предварительных договоров купли-продажи. Привлекая денежные средства таким образом, застройщик одновременно не принимает на себя обязательство, исполнение которого повлечет возникновение права собственности у гражданина. Заключение предварительного договора носит исключительно организационный характер и не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Другими словами, есть риск, заплатив деньги, не получить обещанную квартиру.
Судебная практика в крае насчитывает сотни подобных дел.
Никому ничего не должен?..
Полезно знать: сегодня судами принято считать, что действие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» распространяется также и на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению средств граждан иными способами – заключении предварительных договоров купли-продажи жилья, договоров займа и так далее. Однако применяется это положение только в том случае, если судом будет установлено, что сторонами с учетом существа фактически сложившихся отношений действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. К тому же не стоит забывать и о правах потребителя с возможностью взыскания в судебном порядке с нерадивого продавца помимо материального ущерба компенсации морального вреда.
К слову, после долгих месяцев стресса Антонина Мельникова обратилась в суд с иском о защите прав потребителя и его выиграла. В ее пользу было взыскано 150 тысяч рублей – это и возмещение украденных квадратных метров, и неустойка со штрафом, и компенсация морального вреда, а также судебные издержки. Что примечательно, застройщик на суде не скрывал тот факт, что заведомо поставил истицу в бесправное положение и до последнего настаивал на том, что законодательно он ничего и никому не должен…
Черный список
По информации управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, чаще всего на действия застройщиков жалуются жители кубанской столицы, Сочи, Новороссийска и Анапы – в этих городах ведется активная застройка, и, к сожалению, далеко не всегда законная. Так, в Краснодаре вблизи поселка Российского целые поля, выделенные под индивидуальное жилое строительство, сегодня застроены пяти- и шестиэтажками, попадающими в разряд самостроев.
В народе эти районы именуют «черными кварталами». Здесь нет ни освещения, ни дорог, зачастую дома не газифицированы, отапливаются соляркой. «Почти год жили без горячей воды, спасались электрообогревателями!» - поделились с «Юг Times» жители ул. Альпийской.
Кстати, на сайте управления размещена интерактивная карта долевого строительства Кубани с информацией о законных и незаконных объектах долевого строительства. В реестре пострадавших от их действий более 300 граждан. И это только официальная статистика.
- Проблема самовольного строительства не является новой для нашего региона, - комментирует ситуацию начальник управления по надзору в сфере долевого строительства Краснодарского края Ольга Корниенко. – Сегодня все наши усилия направлены на то, чтобы предупредить это явление и защитить граждан от незаконных действий застройщиков. Обращаю внимание всех, кто решил приобрести квартиру в строящемся доме, на то, что оплата и получение денежных средств по любому договору, не являющемуся договором участия в долевом строительстве без регистрации в Росреестре, является нарушением закона не только со стороны застройщика, но и со стороны гражданина. Такой способ приобретения жилья для граждан имеет высокий риск по причине отсутствия исходно-разрешительной документации, контроля за целевым использованием привлекаемых средств, а также возможности осуществления двойных продаж одних и тех же помещений.
Пока суть да дело
Ольга Корниенко акцентирует внимание на том, что проекты самовольно возводимых домов не проходят государственную экспертизу, отсутствует государственный строительный надзор за качеством такого строительства, что ставит под сомнение надежность и безопасность построенного жилья. Кроме того, в данных домах, как правило, отсутствует инженерная инфраструктура в объемах, необходимых для жизнеобеспечения жильцов.
К слову, проблемы в области долевого строительства вновь обсуждались на очередном общероссийском профильном форуме, состоявшемся в Сочи в конце декабря с участием представителей Министерства строительства и ЖКХ РФ, депутата Госдумы и руководителей соответствующих управлений субъектов. На мероприятии были озвучены цифры: в России насчитывается более 550 проблемных объектов в 54 субъектах, около 45 тысяч человек пострадали от действий недобросовестных застройщиков. И хоть количество обманутых дольщиков и сокращается из года в год, тем не менее на решение проблемы потребуется еще немало усилий. И прежде всего они должны быть направлены на усовершенствование законодательства.
В связи с этим участники форума направили целый ряд предложений в Министерство строительства и ЖКХ РФ.
А пока проблема решается на самом высшем уровне, гражданам не помешает позаботиться о себе самостоятельно. Для этого нужно всего лишь проявить бдительность при выборе новостройки.
Ирина Богданова
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
