Краснодар, 18 декабря – Юг Times, Алла Михеенко. Владельцы и топ-менеджеры ведущих девелоперских, юридических, риелторских компаний и банков обсудили векторы развития и риски рынка недвижимости.
Эксперты осветили проблемы, с которыми столкнулось девелоперское сообщество Краснодара в уходящем году, отметив, что строительный рынок находится только в начале пути перемен. По мнению аналитиков, сложные и ответственные годы придутся на 2020-й и 2021-й.
Собравшиеся определили тенденции развития отрасли, стандарты комплексного развития территорий, затронув вопрос выбора критериев привлекательности региона как для бизнеса, так и для горожан.
В Краснодаре состоялся традиционный Рождественский саммит «Итоги и тенденции развития рынка недвижимости», который проводит Российская гильдия управляющих и девелоперов уже более 15 лет. Генеральным информационным партнером выступил русско-английский еженедельник «Юг Times». Спонсоры и партнеры саммита: ПАО «АК БАРС» Банк, ООО «ТехноКад», ООО «Компания Конкордия», ООО «Парконд», Банк ВТБ (ПАО), Сочинский жилищный конгресс.
Недвижимость в России была и остается тем активом, который очень живо и ярко воспринимается сознанием потребителей. С одной стороны, это тихая гавань, собственный очаг, куда стремится человек. С другой, это сбережения и инвестиции.
— Сегодня на рынке недвижимости происходит тектонический процесс, который базируется на трех явлениях. Первое: если ранее он был более либеральным и любой бизнесмен мог реализовывать свои маркетинговые стратегии, то теперь становится сильно зарегулированным. Здесь возникают абсолютно новые правила игры, инструменты, механизмы регулирования. Второе: мы переходим в так называемый sharing economy, то есть экономику, где важен не факт владения активами, а факт использования данных активов. Третья тенденция, от которой все и пошло, это изменение финансовых правил игры на рынке недвижимости - введение эскроу-счетов, — обозначил дискурс профессор, бизнес-консультант Александр Полиди.
По словам руководителя направления консалтинга EY в Южном федеральном округе Евгения Панасенко, на 1 декабря этого года в России строится чуть больше 113 миллионов квадратных метров жилья с участием долевого строительства. Порядка 46% всего возводимого жилья приходится на три агломерации: Московская, Санкт-Петербургская, Краснодарская.
— Сегодня более 2,5 тысячи юридических лиц - застройщики, из них на Топ-10 приходится около 20% всего возводимого жилья. К 1 июля 2019 года только 58% от выданных разрешений на строительство могли работать по старому формату. Однако к 1 октября доля застройщиков, которые имели право работать по старому формату, увеличилась до 73%. Не все регионы быстро сориентировались и перешли на новую систему проектного финансирования. На данный момент на территории Краснодарского края работает 128 официально зарегистрированных компаний, которые реализуют более 9 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, — отметил Евгений Панасенко.
РЫНОК МОЖЕТ ПРОСЕСТЬ
По словам экспертов и девелоперов, строительный рынок только в начале пути перемен. Самые сложные и ответственные годы придутся на 2020-й и 2021-й.
По мнению вице-президента по инвестициям «AVA GROUP» Дениса Бражниченко, сейчас компании развиваются, объединяются в сообщества и отдают предпочтение работе в одном направлении: кто-то строит эконом-класс жилья, кто-то бизнес-класс, выделяются отдельно консалтинг, оказываются услуги в сфере проектирования, управления, инжиниринговые компании, управляющие, технические заказчики и прочее.
Меняется покупатель, который имеет на своем счету опыт покупки не одной квартиры, а нескольких, поэтому знает тонкости сделок. Тенденции на федеральном уровне - это стандарты комплексного развития территорий и развитие гражданского общества как инструмента, активного участника в формировании девелоперского проекта. Например, при получении разрешения на строительство застройщику необходимо пройти публичные слушания и обсудить концепцию застройки с жителями.
— Переход рынка к новым требованиям 214-ФЗ, вхождение в эру эскроу-счетов и проектного финансирования систематизирует рынок и исключит несистемных игроков, которые выходили с одним-двумя проектами или приходили из другого бизнеса, не сумев остаться в строительном бизнесе, — считает Денис Бражниченко. — Еще один важный аспект - сокращение выдачи разрешений на строительство. Тенденция началась в конце 2018-го и продолжилась в текущем году, соответственно, через 1,5-2 года рынок существенно ощутит спад строительства и ввода в эксплуатацию. Все сказанное приведет к увеличению цены. Значительный рост цен рынок почувствовал в 2019 году. За прошедший год цена на недвижимость выросла в среднем на 15-20%, это рекордный прирост для нашего региона.
КТО ЗАВЕРШИТ НЕДОСТРОИ?
По словам президента, председателя совета директоров ООО СИК «ДевелопментЮг» Сергея Иванова, в Краснодарском крае по сравнению с другими регионами в свое время была установлена несправедливо низкая цена на рынке недвижимости. Как итог - много недостроев, проекты которых изначально не имели экономической обоснованности.
— Раньше жилье по низкой цене преподносилось как благо, теперь это выйдет боком для всех участников рынка: потребителей, власти, бизнеса. Есть риск, что много проектов, которые сейчас в работе, не достроятся. Основное количество игроков не открывали проектного финансирования, а работали по принципу «не хватает денег - снижаем цену», чтобы привлечь хоть какие-то средства. При себестоимости, условно, от 45 000 - 50 000 рублей за кв. м продавалось жилье за 30 000 - 32 000 рублей. Застройщик работал даже не в ноль, а в минус. Часто за счет запуска новых объектов достраивались старые, — рассуждает Сергей Иванов. — Сегодня банки, если не видят экономики в проекте, не дадут денег. Вопрос номер один для рынка и исполнительной власти - как закончить эти объекты. Я всю жизнь ими занимаюсь, и у меня ответа нет. Мы рассмотрели 40 проектов, и экономические «дыры» были от 60-70 до 600-700 миллионов рублей. Ни один нормальный бизнес не будет заниматься благотворительностью. Вся социальная ответственность бизнеса - это оплаченные налоги. Остальное - добровольное дело. Мы знаем, что множество компаний обанкротилось, собственники сидят в тюрьмах, но и есть большое количество объектов, которые сегодня в стройке, и как они будут достраиваться - ответа нет.
По мнению девелоперов, с новыми правилами, которые обозначены для всех застройщиков, рынок станет более цивилизованным и прозрачным.
— На самом деле крупные застройщики давно перешли на проектное финансирование. Кризис 2008-2009 годов сильно отразился на стройрынке, поэтому бизнесменам пришлось скрупулезно заниматься экономикой проекта, — отметил председатель комитета по строительству «Опоры России» Максим Ясенецкий. — Однако не все игроки это делали, но теперь с эскроу-счетами правила обозначены для всех.
ВО ГЛАВЕ ПРОБЛЕМ - ИНФРАСТРУКТУРА
В этом году достаточно активно начинает муссироваться тема отсутствия инфраструктуры и важность гармонизации инвестиционных планов и проектов монополистов - ресурсоснабжающих организаций.
— Если будет сформирован участок с подведенными коммуникациями, то все участники строительного рынка вздохнут свободно. Еще один необходимый момент - качественный проект планировки, градостроительный план с заделом на будущее. Третий, сдерживающий застройщиков фактор, ограничение высотности, — считает генеральный директор ООО «Континент» Оксана Бутко.
В растущих городах неминуемо строительство домов будет идти быстрее, чем развитие инфраструктуры. Поэтому необходимы долгосрочные программы и возможность их финансирования.
— Краснодар самый быстрорастущий город в России. Хочется на уровне федерации поднять вопрос-предложение, чтобы часть собираемых муниципалитетом налогов в таких субъектах оставлять в городе, в муниципальном бюджете для развития инфраструктуры. Именно муниципальные средства позволят создавать длинные программы. Проблема федеральных программ в том, что практически все они не являются межведомственными, — отмечает председатель общественного совета по развитию городской среды «Помоги городу» Елена Шувалова. — Многие инфраструктурные программы являются годовыми. Что происходит? Полгода идет раскачка, потом мы эти деньги пытаемся получить, далее тендер с главным критерием - низкая цена. В результате не в сроки кладут асфальт, в декабре высаживают растения, потому что нужно освоить программы и деньги.
НОВЫЕ ЗАПРОСЫ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Перед застройщиком может стать не только инфраструктурный вопрос, но и запрос на то, как сделать жилье более технологичным. В ближайшие годы придет новый покупатель, относящийся к поколению Z («цифровое поколение» с начала 2000-х), у которого совершенно другие предпочтения в организации жилого пространства и подходы к его приобретению.
— Менталитет покупателя меняется. Это поколение выбирает малогабаритное жилье и смотрит больше на функциональность. Для него важна инфраструктура в шаговой доступности: сады, поликлиники, спортзал, школы, общепит. Само здание должно быть технологически оснащено usbпортами, wi-fi, умными счетчиками водо- и теплоснабжения и прочим. Все это гораздо дешевле создать на стадии проектирования. Причем застройщик при реадизации некоторых новаций не понесет дополнительные затраты. Существует механизм партнерства, — рассказывает Оксана Бутко.
По словам Евгения Панасенко, сейчас в Краснодаре в пилотном варианте реализуется проект «Умный город», который как раз ложится в контекст данной проблематики.
По словам директора ООО «Дата8» Виталия Андриевского, будущее есть только у бизнеса, прошедшего цифровую трансформацию. Есть определенные законодательные инициативы, которые вносят обязательства с 2020 года использовать цифровые технологии в девелопменте и ЖКХ. Спикер подробно остановился на выгодах, которые получают управляющие компании, внедряющие цифровые технологии: удаленный сбор информации, сервисное обслуживание, аналитику, управление работой с дебиторкой, автоматизацию оплаты ЖКХ-услуг.
Еще одна тенденция, которую обозначила Оксана Бутко, - шеринг, или возможность снять жилье на любой срок.
— Я считаю, что именно «цифровое поколение» будет использовать жилье в аренду. Сейчас средняя зарплата 30 000 - 40 000 рублей. На эти деньги тяжело купить недвижимость, поэтому, скорее всего, аренда, — подытожила спикер.
ИЖС НУЖДАЕТСЯ В СТАНДАРТИЗАЦИИ
На сегодняшний день в отличие от сегмента жилищного строительства многоквартирных домов (МКД), где четко определены требования, стандарты, а также критерии поддержки, в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) стандартизация и нормативное регулирование находятся на достаточно низком уровне.
При этом ежегодно более 40% жилья в общем объеме вводится именно за счет индивидуального жилищного строительства. По статистике, сейчас насчитывается около 18 миллионов жилых домов, относящихся к ИЖС. Средний возраст таких домов - 47 лет, а учитывая, что они построены в основном из дерева, в ближайшей перспективе потребуется обновление этого фонда. Но, как отметил руководитель направления развития ипотечного рынка АО «ДОМ.РФ» Илья Иванов, общих программ расселения из ветхих индивидуальных домов в отличие от МКД не существует.
Он отметил, что сейчас спрос на индивидуальные дома растет. Несмотря на то, что нет механизмов поддержки ни от государства, ни от банковского сектора, за 10 месяцев 2019 года уже введено более 29 миллионов кв. м в ИЖС, что на 15% выше показателей прошлого года. Чтобы банки начали выдавать ипотеку на данную недвижимость, по мнению эксперта, нужно соблюсти несколько ключевых моментов.
Первое: должна быть внедрена стандартизация строительства индивидуальных жилых домов (использование типовых проектов застройки) с целью повышения ликвидности, иначе говоря, способность быстро реализовать объект. Второе: следует прописать дополнительные требования по наличию инфраструктуры. Также необходимо внедрить процедуру аккредитации строительных компаний и реализовать процесс контроля целевого использования денежных средств через форму расчетов по аналогии с реализуемой в МКД схемой с эскроу-счетами. При таких условиях у банков появятся естественные экономические стимулы для выдачи кредитов на ИЖС.
— Сейчас данной проблематикой активно занимается Минстрой России. Разработана программа развития ИЖС в Российской Федерации, в которой данные идеи довольно четко прописаны и сформулирован набор мероприятий, которые нужно реализовать. По нашему мнению, внедрение доступного ипотечного кредитования является одним из ключевых направлений поддержки ИЖС, — сказал Илья Иванов.
СНИЖЕНИЕ РИСКОВ
Эксперты подняли и тему снижения инвестиционных рисков застройщика. Проектное финансирование в новых реалиях требует качественную техническую экспертизу, независимую от банковских структур и застройщика. Обеспечение финансовой стабильности, реализация инвестпроекта в рамках бюджета полностью зависит от комплексного инженерно-экономического подхода в рамках контрольной деятельности техзаказчика.
— В свое время «убили» такую инициативу как технико-экономическое обоснование. Но оно необходимо. Помимо того, что это дает прозрачность ценообразованию проекта, еще уменьшаются производственные стоимостные строительные риски. За счет экспертизы можно сократить расходы инвестиций и улучшить качество объекта, — считает генеральный директор «ЭКСИНКО», председатель Экспертного совета по информационным технологиям (BIM) при РГУД, член открытой экспертной группы при Минстрое РФ по развитию информационных технологий Сергей Должников.
Спикер затронул очень острую тему: почему проект строительства промышленного объекта имеет более четкое технико-экономическое обоснование, чем проект жилого комплекса? Такая ситуация приводит к тому, что качество жилой недвижимости значительно ниже, чем при строительстве объектов производственного назначения.
НА ЗАЩИТЕ ЗАСТРОЙЩИКОВ
В Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ, составленном Агентством стратегических инициатив, Краснодарский край за год опустился на семь строчек и занял по результатам 2019 года 13-е место. Годом ранее Кубань находилась на шестом месте Топ-20 самых инвестиционно привлекательных регионов.
По мнению экспертов, вниз регион ушел по нескольким причинам: давление естественных монополий, административные барьеры и, самое главное, - прессинг контролирующих и правоохранительных органов.
— Очень часто возникают ситуации, когда предприниматели, бывшие партнеры по бизнесу, спорят между собой и в ходе борьбы начинают недобросовестно использовать различные инструменты контроля. Они пишут друг на друга жалобы, и правоохранительные органы не всегда адекватно оценивают сложившуюся ситуацию. Начинают давить на бизнес, возбуждать уголовные дела в отношении предпринимателей, проводить различные контролирующие мероприятия. Сейчас в таких случаях в общественных организациях есть инструмент поддержки добросовестных предпринимателей, — рассказывает заместитель председателя, управляющий Бюро по защите прав предпринимателей и инвесторов ККО ООО МСП «Опора России» Мурат Дударев.
По словам спикера, в большинстве случаев комитет по инвестициям при «Опоре России» позволяет урегулировать спорные моменты. Также в рамках поддержки комитет содействует в финансировании тех инвестпроектов, которые являются значимыми для Краснодарского края. В частности обеспечивает максимальное внимание частных инвесторов к проектам, реализующимся на Кубани, и привлекает их средства на благо экономики края.
Свою позицию по самым наболевшим вопросам высказал и специальный гость саммита - вице-мэр Сочи Михаил Неудачный, прежде курировавший вопросы долевого строительства в профильном департаменте.
О преимуществах регистрации прав в электронном виде рассказал руководитель управления по работе с клиентами ООО «ТехноКад» Альберт Зубаиров. Электронная регистрация для застройщиков и банков на сегодняшний день де-факто становится стандартом работы. Безопасность, надежность, комфорт и экономия времени при проведении сделки для современного покупателя недвижимости являются ключевыми факторами при принятии решения. Опыт внедрения сервисов электронной регистрации в регионах доказывает, что эффективность коммуникаций продавцов недвижимости и покупателей с Росреестром существенно выше, чем визит в МФЦ. Особенно это проявляется при так называемых «межрегиональных» или дистанционных сделках, когда нет возможности личного присутствия в офисе всех участников сделки.
Подводя итоги, нужно отметить, что на одной площадке собрались эксперты разных отраслей, которых объединила тема девелопмента. Подобное мероприятие, ставшее традиционным местом встречи для экспертов и участников рынка, уникально с точки зрения аккумулирования опыта и выработки стратегии поведения в непростых современных условиях на рынке недвижимости региона.
