Краснодар, 25 июля – Юг Times, Сергей Алексеев. Стоимость участков в Краснодаре и на окраинах краевого центра снизилась за четыре года на треть, что больше среднероссийского показателя. В целом же федеральный тренд на удешевление остается неизменным уже несколько лет.
Россияне, и в частности, жители Краснодарского края, предпочитают строить дома ближе к морю. При этом цены на участки во многих крупных городах последовательно ползут вниз.
В России с июня 2015-го по июнь 2019 года цены на землю снизились на четверть. К такому выводу пришли специалисты портала недвижимости Domofond.ru, изучив динамику цен на участки. Причем земли поселений (ИЖС) потеряли 25,6% стоимости, а земли сельскохозяйственного назначения (СНТ и ДНП) - 16%. В июне 2019 года участки в России продавались в среднем по 40 тысяч рублей за сотку (ИЖС - по 46,9 тысячи, земли сельхозназначения - по 30 тысяч).
КРАСНОДАР VS СОЧИ
Краснодар стал лидером среди городов России, где за последнее время сильно подешевела земля. Так, согласно исследованию портала Domofond.ru, с июня 2015 года по июнь 2019-го стоимость сотки земли в столице Кубани и окрестностях уменьшилась на треть (с 250 тысяч до 166,7 тысячи рублей). Второе место у Тамбова, где цены упали почти на четверть (с 50,8 тысячи до 38,2 тысячи рублей за сотку). На третьем месте - Улан-Удэ, там стоимость сотки уменьшилась на 24,4% (с 37,8 тысячи до 28,6 тысячи рублей). Всего же цены на земельные участки снизились в 32 городах России.
Однако, в отличие от Краснодара, в ТОП-10 российских городов с самым высоким за четыре года ростом цен на землю попали Сочи и Новороссийск. В курортной столице, которая занимает седьмое место рейтинга, с 2015-го по 2019-й стоимость сотки земли увеличилась на 41,5% (с 300 тысяч до 424,5 тысячи рублей). В Новороссийске, замыкающем десятку, цена за сотку подросла со 150 тысяч до 300 тысяч рублей.
Возглавляет ТОП-10 Нижний Новогород, где рост цен на землю за четыре года составил 66,4%. На втором месте находится Владивосток (+61,7%), на третьем – Санкт-Петербург (+46,7%). Также в рейтинг входят Якутск (+44%), Волжский (+43,1%), Омск (+42,9%), Чебоксары (38,3%) и Симферополь (37,5%). В рейтинге городов с отрицательными показателями стоимости земли за последние годы: Белгород (-24,4%), Йошкар-Ола (-23,9%), Балашиха (-23,6%), Калуга (-23,1%), Кемерово (-22,2%), Тольятти (-21,9%) и Архангельск (-21,1%).
Кстати, сильнее всего цены на земли сельхозназначения поднялись в Грозном. Несмотря на то, что средняя цена земли в столице Чечни выросла всего на 0,9%, категория сельхозземель подорожала в три раза (с 25 тысяч до 75 тысяч рублей). Во Владивостоке земли сельхозназначения выросли за четыре года на 176,5% (до 117,5 тысячи рублей за сотку).
Киров оказался на первом месте по падению стоимости земель этой категории (на 77,4%). В июне 2019 года за сотку сельхозугодий на Вятке просили всего 1200 рублей.
РЕАЛЬНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДЕЛ
По словам коммерческого директора строительной компании «Неометрия» Олега Пяткина, не совсем корректно говорить о полномасштабном снижении цен на земельные участки в Краснодарском крае. Прежде чем сделать подобные выводы, необходимо качественное исследование в разрезе каждого района или города. Тогда информация будет максимально объективна, считает эксперт.
– Со своей стороны мы можем отчасти согласиться с информацией о снижении цен на земельные участки на территории города Краснодара, причем сделать оговоркуна зональность этих участков, но одновременно с этим привести пример повышения цен в Новороссийске и Сочи, - говорит Олег Пяткин.
Чтобы узнать реальное положение дел, достаточно изучить предложения по участкам земли под ИЖС и аграрные нужды, которые в настоящее время выставлены на продажу. На сайте агентства «Циан» среди свежих объектов можно найти участок под ИЖС в Центральном районе Краснодара площадью 8 соток по цене 71 тысяча рублей за сотку. Участок аналогичной площади в районе коттеджного поселка «Испанская деревня» продается уже по цене 150 тысяч рублей за сотку. В коттеджном поселке «Кубанский стан» можно найти предложение по земле ИЖС (4,5 соток) стоимостью 280 тысяч рублей за сотку, а в центре, на улице Красноармейской - 2,8 миллиона рублей за сотку (4,3 сотки).
В районе сельхозинститута продаются участки различной площади по цене 375 тысяч рублей за сотку, в микрорайоне Новознаменском есть предложение в 303 тысячи рублей за сотку, на Ейском шоссе - 290 тысяч, в Пашковке - 730 тысяч, в микрорайоне Калинино - 212,5 тысячи, в поселке Знаменском - 175 тысяч.
ЦЕНА У МОРЯ И НЕ ТОЛЬКО
Несмотря на такой сильный разброс цен на участки под индивидуальное жилищное строительство в Краснодаре, данные, которые показывают Сочи, Геленджик, Новороссийск и Анапа, вполне сравнятся с краевым центром. Так, например, в Хостинском районе Сочи участок под ИЖС 24 сотки можно приобрести за 12 миллионов рублей (500 тысяч за сотку), а в Лазаревском районе - 190 тысяч рублей сотка. В Адлере уже можно встретить предложение - 3,75 миллиона рублей за сотку.
Земельные участки в Геленджике можно найти по цене и 300 тысяч, и 800 тысяч, и 1,2 миллиона рублей за сотку. В Новороссийске на Анапском шоссе встречается предложение - 1 миллион рублей / сотка, в Приморском микрорайоне - 533 тысячи рублей, в микрорайоне Гайдук - 93,3 тысячи рублей / сотка.
В поселке Супсех 4 сотки под ИЖС стоят 2,6 миллиона рублей, а в Анапе, в районе Пионерского проспекта 9,5 сотки стоят 4,7 миллиона рублей. Правда, на Высоком берегу курорта стоимость сотки вырастает уже приблизительно до 1 миллиона рублей.
Для сравнения: земля в Ейске (ИЖС) продается за 157 тысяч рублей / сотка, в Горячем Ключе есть предложение по 38,5 тысячи рублей, а в Приморско-Ахтарске - 54,4 тысячи рублей / сотка.
– Конечно же, стоимость земельных участков как для многоквартирного строительства, так и для ИЖС зависит в большей степени от их месторасположения, - констатирует Олег Пяткин. - Наиболее востребовано выглядят участки в прибрежной зоне: Сочи, Геленджик, Новороссийск. Далее идут города, являющиеся центрами притяжения: Краснодар, Кропоткин.
По словам эксперта, законы рыночной экономики определяют формулу спроса и предложения. При прочих равных условиях снижение цены на товар увеличивает спрос и уменьшает предложение.
Поэтому, по мнению коммерческого директора СК «Неометрия», о полноценной объективности цен говорить трудно, существует множество факторов, влияющих на ценообразование.
ПРЕДПОЧТЕНИЕ ВЫСОТКАМ
Если вернуться к Краснодару, то эксперты констатируют дефицит земельных участков не только в застроенной центральной части города, но и в периферийных районах, которые, как предполагается, в скором времени будут активно застраиваться многоэтажными домами. Генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков говорит, что период, когда стоимость недвижимости в кубанской столице снижалась, давно закончился, как закончилась в 2019 году в России эпоха долевого строительства, а рынок перешел на проектное финансирование.
– В Краснодаре в конце прошлого года администрация запретила точечную застройку, перейдя на комплексную, чтобы создать подходящую инфраструктуру, - говорит эксперт. - Больших земельных участков в центре города не осталось, поэтому активно застраиваются окраины - Западный и Восточный обходы, район улицы Российской и Витаминкомбинат, поселки Гидростроителей, Молодежный и так далее. Хотя спрос на жилье в центральной части города с развитой социальной основой, торговой и дорожной сетями не ослабевает, собственники вторичного жилья завышают цены, поэтому покупатели предпочитают найти бюджетный вариант на окраине.
Владимир Савченков полагает, что в период сложной экономической ситуации, когда реальные доходы населения снизились на 11% по сравнению с показателями 2014 года, не все покупатели готовы рисковать накоплениями, чтобы вложить их в дорогостоящие земельные участки под строительство коттеджей и другого индивидуального жилья. Именно поэтому люди предпочитают квадратные метры в многоквартирном жилье, существенно снижая спрос на загородные участки под индивидуальное жилищное строительство.
– Сформировать и утвердить цену на загородную недвижимость для компаний, владеющих земельным фондом вблизи больших городов, сейчас весьма непросто, поэтому многие из них, опасаясь потерять клиентов, сильно занизили цены, - говорит собеседник «Юг Times». - Обзоры ценообразования в сфере загородной жилой недвижимости Краснодарского края весьма аккуратны.
Тем не менее, даже такой невысокий спрос за землю под ИЖС вблизи Краснодара, по словам эксперта, не ослабевает в основном за счет большого количества приезжих. Поэтому снижение не будет постоянным, и, достигнув минимума, цены постепенно пойдут вверх. В частности, по словам Владимира Савченкова, прекрасный пример роста цен на земельные участки под жилое строительство показывают Сочи и другие города на берегу Черного моря.
СОТКИ СТАНОВЯТСЯ ОБУЗОЙ
Период, когда участки, включая как загородное жилье, так и садоводческие и дачные земли, не создавали проблем их владельцам, уже давно закончился, считают некоторые эксперты. Так, по словам аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, со временем стало очевидно, что содержание загородного дома зачастую обходится в копеечку. А многие купившие в свое время землю в надежде ее потом осваивать или просто выгодно перепродать столкнулись с тем, что предложение существенно превышает спрос. Добавляет проблем и довольно слабая инфраструктура в значительной части загородных коттеджных поселков и дачных товариществ.
– Отсутствие поблизости магазинов, школ, детских садов, медицинских учреждений и прочих объектов социального назначения делают для многих жизнь за городом, некогда казавшуюся такой заманчивой, совершенно непривлекательной, - говорит Алексей Коренев. - Зимой же к этому добавляются проблемы с расчисткой дорог и участков. Не говоря уже про запредельные расценки на подключение к таким объектам инфраструктуры - газопровода, электроснабжения, а также строительство и обслуживание канализационных сооружений. Если взять, к примеру, Москву, то здесь ситуация осложняется тяжелейшим транспортным трафиком - те, кто проживает в загородном доме, а работает в столице, вынуждены ежедневно простаивать в многочасовых пробках.
Еще одна категория желающих избавиться от загородной земли, по мнению эксперта, это компании, купившие ее некогда под строительство с целью последующей продажи, но не сумевшие по тем или иным причинам выстроить коттеджные или дачные поселки и теперь столкнувшиеся с финансовыми трудностями.
– Ну и, конечно, накладывается продолжающееся уже шестой год снижение реальных располагаемых доходов населения, - рассуждает аналитик. - Все это привело не только к падению платежеспособного спроса на землю, но и существенному превышению предложения над текущим спросом - продать выгодно земельный участок сейчас крайне сложно. Цены снижаются и, судя по всему, будут продолжать снижаться, пока не достигнут определенных равновесных и экономически обоснованных уровней, обусловленных балансом спроса и предложения.
ЗАЩИТА ОТ ИНФЛЯЦИИ
В то же время, аналитики полагают, что одной из причин снижения цен на мелкие пустующие участки является значительное повышение в последние годы кадастровой стоимости земель и, соответственно, налогов. Надо учитывать и повысившиеся риски изъятия пустующих земель по решению властей. Таким образом, по мнению аналитика управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александра Осина, государство «выталкивает» мелких и средних инвесторов с данного рынка, при этом само активно в него инвестирует. Примером, по словам эксперта, может служить программа реновации в Москве, когда, по сути, московское правительство увеличило объем жилого фонда в своей собственности за счет высокой этажности нового строительства и уплотнения жильцов реконструируемых районов.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
