Погода
11 Июня 2019
Бизнес

Эскроу-счета, квартирный трейд-ин и финансовая грамотность девелопера

Источник фото: Юлия Семенченко
Источник фото: Юлия Семенченко

Краснодар, 11 июня – Юг Times, Алла Михеенко. Представители власти, банкиры и застройщики обсудили готовность к проектному финансированию и новеллам в законодательстве.

На бизнес-завтраке эксперты рассказали, на каком уровне в Краснодарском крае готовность банков и застройщиков работать по новой схеме проектного финансирования и как власть на местах будет регулировать процесс.

В ресторане «Пушкинист» состоялся бизнес-завтрак с застройщиками, банками и властью на тему «Рынок недвижимости - 2019: основные тренды, инструменты инвестирования и критерии покупок». Организатором выступил русско-английский еженедельник «Юг Times». Партнерами мероприятия стали банк «Открытие» и «Совкомбанк».

Роль модератора встречи выполнил директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. Он обратил внимание, что с 1 июля этого года застройщики обязаны перейти на проектное финансирование с использованием специальных эскроусчетов. Это система, при которой деньги граждан будут поступать не участникам рынка недвижимости, а на специальный счет в банк. С целью защиты прав граждан списать средства с этого счета можно будет только в обмен на готовое жилье.

По словам экспертов, новый механизм, с одной стороны, позволит защитить интересы покупателей, а с другой, приведет к увеличению стоимости жилья.


ГОТОВНОСТЬ К НОВОЙ СХЕМЕ

На сегодняшний день 63 российских банка имеют возможность работать по эскроу-счетам. Предполагается, что в дальнейшем их количество возрастет до 100. Пока в Краснодарском крае только один застройщик заключил с банком соглашение на реализацию стройпроектов с применением нового финансового инструмента. Подписание документа состоялось между Сбербанком и группой компаний «AVA Group» на Российском инвестиционном форуме в Сочи. Остальные игроки не спешат работать по эскроу-счетам.

По мнению управляющего региональным операционным офисом банка «Открытие» Елены Бакуменко, сегодня всего один-два застройщика в Краснодаре готовы сотрудничать с финансовыми организациями по новой схеме.

— Для многих застройщиков открытие, что нужно вести грамотный учет проекта, что должна быть финансовая модель, план. Существует острая проблема финансовой грамотности специалистов у 90% застройщиков, — подчеркнула Елена Бакуменко.

Отодвинуть работу по новой схеме может и проблема с долгим оформлением документации, в том числе связанной с выдачей разрешения на строительство.

Наталья Костенко, член Центрального штаба Общероссийского народного фронта, депутат Госдумы Федерального собрания РФ VII созыва, обратила внимание, что власти готовы содействовать в оптимизации процесса.

— Со своей стороны обязательно будем мониторить правоприменение этого закона и по возможности вводить корректировки в нормативные акты, чтобы избежать лишней бюрократизации процесса. Мы постоянно будем сопровождать этот процесс. И если у вас возникают какие-то проблемы, обязательно направляйте нам. Мы готовы помогать банкам, — сказала Наталья Костенко.



НЕДОБРОСОВЕСТНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК

Депутат Законодательного Собрания Краснодарского края, секретарь комитета ЗСК по вопросам строительства и ЖКХ Евгения Шумейко акцентировала внимание на проблему возникновения обманутых дольщиков.

— Проблемы появились из-за того, что не наблюдалось системности и профессиональной работы финансистов и экономистов, которые должны быть в строительной компании. У тех проблемных объектов, с которыми мы работаем, нет бизнес-планов и финансовых моделей. Изменения в 214-ФЗ направлены на то, чтобы дать строительному рынку прозрачность и системность с правильной и подтвержденной экономикой, — сказала Евгения Шумейко.

В погоне за клиентом застройщики зачастую ставили неоправданно низкую цену за квадратный метр жилья. Она не покрывала даже себестоимость. Получалось, что, условно, из 100 квартир 80 раскуплены, а средств на достройку дома все равно нет.

— Сейчас региональные власти работают с проблемными домами. 22 мая были внесены изменения в краевой закон № 3792 в части возможного субсидирования и выдачи компенсации на достройку проблемных объектов юрлицам, которые работают с проблемными объектами. На это зарезервировано порядка 1,5 млрд рублей в краевом бюджете, — добавила спикер.

Сегодня ведется работа в направлении привлечения к достройке проблемных объектов акционерного общества со 100% участием края, которое будет выходить на проблемный объект в качестве застройщика или технического заказчика. Также разрабатываются документы для создания регионального специализированного фонда, содействующего в достройке проблемных объектов.

— Количество дольщиков не может быть показателем критичности ситуации на рынке недвижимости. Это просто симптом, который много лет не держится. С одной стороны, мы занимаемся ценообразованием в строительстве, и президент поставил задачу сделать доступным жильем. С другой, дешевая стройка влечет проблемы для города. Примером может стать Музыкальный микрорайон, где застройщики не в состоянии были предусмотреть и создать необходимую инфраструктуру, — подчеркнула Наталья Костенко.


РИСКИ ИЛИ ВЫГОДА БАНКОВ

Существует мнение, что выгодоприобретатель нововведений - банки.

По мнению экспертов, это далеко не так. Строительный рынок традиционно имеет высокие риски. Одно из главных опасений - банк может столкнуться с серьезным удорожанием проекта на стадии ввода дома, если застройщик не получит разрешительную документацию.

— Если разрешение на строительство отзывается у застройщика уже после начала строительных работ (в период финансирования банком), ввести дом в эксплуатацию будет затруднительно или даже невозможно. В таком случае у банка возникает проблемная задолженность, и он несет колоссальные убытки, поскольку источник погашения кредита отсутствует, — комментирует начальник отдела финансирования недвижимости Краснодарского отделения Сбербанка Сергей Иванников.

С ним солидарен спикер из банка «Открытие».

— Если объект введен, деньги перечисляются застройщику, физические лица получают квартиры. Если объект не введен, деньги отдаются физическим лицам. Что дальше происходит с застройщиком и банком? Дом становится проблемным активом финансового учреждения, которое должно как-то его реализовать. А давайте спросим: откуда у банка деньги? Мы эскроу вернули, а деньги в объект вложены. Конечно, как-то будем контролировать эти процессы, но заработать в такой ситуации вряд ли удастся, — резюмирует Елена Бакуменко.

— Когда говорят о высоких выгодах, имеют в виду, что ставки банка высоки. Это достаточно популярное заблуждение. Во-первых, кредит выдается небольшими долями в течение двух лет. Во-вторых, спустя время ставка может корректироваться. Происходит это в том случае, когда застройщик активно реализует квартиры. Если за период строительства дома 80% квартир продано, у банка появляется фондирование, и мы можем существенно снизить ставки, — поясняет Сергей Иванников.

Таким образом, у застройщика достаточно понятные условия: продаешь быстро - ставка снижается, продаешь медленно - ставка выше.



РАЗГОВОР С ПОТРЕБИТЕЛЕМ

Понимая, что удорожание жилья неизбежно, банки уже сейчас начинают предлагать программы по выгодному ипотечному кредитованию.

— В среднем ежемесячный платеж может увеличиться на 1-3 тыс. рублей в зависимости от стоимости квартиры. «Совкомбанк» проанализировал среднестатистический портрет ипотечного клиента и его желания. В большинстве банков человек может оформить ипотеку по стандартным условиям: первоначальный взнос от 20%, подтвержденный доход, высокий балл по кредитной истории. Исходя из анализа, «Совкомбанк» разработал несколько программ и опций. Например, ипотека без первого взноса, но под залог имеющегося автомобиля или недвижимости, ипотека на приобретение частных домов, ипотека для предпринимателей с минимальным первоначальным взносом и вне зависимости от вида налогообложения, — рассказал заместитель регионального директора по ипотечному кредитованию «Совкомбанк» Леонид Кучма.

Также «Совкомбанк» создал свой каталог недвижимости, в котором разместил только проверенных застройщиков и агентства недвижимости.

Он представлен во всех отделениях банка. Теперь жители районов, желающие приобрести жилье, например, в Краснодаре, смогут, не посещая краевой центр, получить полную информацию и выбрать объект недвижимости.


ВЫГОДНЫЙ «КВАДРАТ» ЖИЛЬЯ

По словам президента и председателя совета директоров ООО «Девелопмент Юг» Сергея Иванова, экономически выгодная стоимость 1 квадратного метра жилья по новой схеме реализации должна быть в среднем порядка 60 тысяч рублей. Застройщик также акцентировал внимание, что в дальнейшем необходимо выстроить правильную синхронную работу между банками и властями, чтобы избежать в том числе и удорожания «квадрата».

— Есть достаточно жесткие законы экономики. Сегодня себестоимость квадратного метра жилья при комплексной застройке не может быть дешевле 45 тысяч рублей. Но комплексная застройка - это не только дешевое доступное жилье, но и строительство инфраструктуры, в том числе дорог, инженерных коммуникаций, социальных объектов. Банк понимает, что жизненный цикл проекта как минимум 2,5 года. Это предполагает, что минимальная доходность может быть не дешевле 16%, иначе финансовая модель не выдерживает. Суммируя все проценты, наш бизнес, чтобы не просто выживать, но и развиваться, должен закладывать маржинальность не менее 20%, — считает Сергей Иванов.

— Сейчас продаем квартиры по средней стоимости одного квадратного метра в 45 тысяч рублей за квадрат. Это даже не чистовая отделка, а с полным ремонтом. Но мы можем себе это позволить из-за низкой себестоимости. У нас производство в производстве: строим из материалов, которые сами изготавливаем, — рассказывает руководитель отдела по работе с VIP-объектами ООО «ВКБ Новостройки» Елена Павленко.

Она отметила, что компания ведет застройку в Краснодаре и Анапе. Вводятся в эксплуатацию четыре типа домов: панельные, блочные, кирпичные и монолитные. Также ведется строительство по соглашению с муниципалитетом социальных объектов.

— Мы крупный игрок на рынке, у нас на два года все просчитано. Совершенно безболезненно входим в новые условия рынка, и самое главное - без большого увеличения перейдем на проектное финансирование, — подытожила Елена Павленко.


КВАРТИРНЫЙ ТРЕЙД-ИН

Руководитель Южного подразделения ГК «Маркетинг-Консультант» Анастасия Дюкова отметила, что Краснодар - один из самых конкурентных рынков.

— Сейчас, в новых условиях, девелоперы вынуждены искать новые точки роста. Например, квартирный трейд-ин, чтобы диверсифицировать свой портфель финансовых инструментов. Многие считают его сложным и затратным. Но уже есть успешная практика внедрения его в разных городах. В Краснодаре же трейд-ин пока используется слабо. Мы видим в этом большой потенциал для девелопера. Правильно организованный трейд-ин позволяет избегать больших провалов продаж в периоды спадов на рынке. Преимущество получает та компания, которая первой выводит на рынок трейд-ин и внедряет данный продукт в свой арсенал, — рассказала эксперт. — Большинство девелоперских компаний Краснодара конкурируют на уровне цены. Цены на недвижимость явно занижены. Когда конкуренция сместится на уровень продукта, выиграют все: покупатель получит квартиру, в которой он будет хотеть жить, девелопер - возможность продавать дороже, город - красивый облик.

Спикер отметила, что в Краснодаре спокойно можно ставить ценник в 60 тысяч рублей за «квадрат», учитывая что «основные покупатели - приезжие из центральных регионов, и для них эта цена комфортная».

По словам младшего партнера компании «Манн, Черемных и Партнеры» Марины Киселевой, в Краснодаре жилье - одно из самых доступных в России.

— Есть такая условная категория «индекс доступности жилья». Если семья из двух человек полностью вкладывает бюджет в покупку 2-комнатной квартиры, не живя и не существуя, то за 2,8 года она способна ее выкупить. Это показатель низкой цены, которая не гарантирует высокого качества, — рассказывает эксперт. — В 2018 году в 14 регионах мы провели 18 аудитов застройщиков и обнаружили, что почти в 90% случаев у застройщиков нет грамотной финансовой модели.

Она отметила, что многие застройщики уже ищут свободные средства, которые не регулируются 214-ФЗ: облигационные займы, участие в закрытых ПИФах, иностранные инвестиции.

Со спикером согласна директор АНО Общественный центр по развитию городской среды «Помоги городу», член градостроительного совета Краснодара Елена Шувалова.

— Думаю, для Краснодара работа строительной отрасли по новому законодательству будет полезна, она очистится от случайных людей. Останутся сильные и профессиональные компании. Есть риск получить новых обманутых дольщиков, и за них опять заплатят все жители города. Жизненно важно, чтобы начала работать система страхования и обманутые люди шли в страховые компании, а не в муниципалитет за решением своих проблем, — считает Елена Шувалова. — Мы уже более пяти лет говорим о том, что городу необходим мораторий на строительство жилья. Нужно достроить то, что начато, и сделать качественные инфраструктурные объекты. Необходимо развивать государственно-частное партнерство, инициировать создание федеральных программ специально для Краснодара. Мы лучше всех населенных пунктов выполнили и выполняем программу «Доступное жилье», которая убила наш город. Теперь нам жизненно необходима программа «Доступная инфрастуктура».


Редакция благодарит кейтеринг от сети ресторанов «Fratelli Group» за организацию завтрака в рамках бизнес-встречи.

Читайте также:

Покупаем за счет банка, возвращаем за свой
20 Июня
Бизнес

Покупаем за счет банка, возвращаем за свой

На Кубани растет не только количество выданных потребкредитов, но и их сумма.
Куда тянет «Магнит»
20 Июня
Бизнес

Куда тянет «Магнит»

Эксперты неоднозначно оценивают перспективы развития ритейлера.
Районы-передовики поощрят деньгами
20 Июня
Бизнес

Районы-передовики поощрят деньгами

На Кубани составили рейтинг муниципалитетов по привлечению инвестиций за 2018 год.
Два месяца без оптимизма
19 Июня
Бизнес

Два месяца без оптимизма

В отличие от весны, лето - традиционный период затишья.
В Краснодаре пройдет образовательный проект «Мама — предприниматель»
18 Июня
Бизнес

В Краснодаре пройдет образовательный проект «Мама — предприниматель»

Главная цель проекта — помочь женщинам начать свое дело.
ВТБ удвоит число банкоматов с бесконтактной технологией
18 Июня
Бизнес

ВТБ удвоит число банкоматов с бесконтактной технологией

До конца года банк планирует увеличить их число почти вдвое.
22:02 В Краснодаре будут судить застройщика за обман дольщиков на 500 млн рублей 21:23 В Краснодаре в ДТП с тремя автомобилями пострадала 35-летняя женщина 20:46 Международная конференция по проблемам биобезопасности стартовала в Сочи 20:32 В Анапе состоится праздник «Алые паруса» 20:12 На Кубани за пять лет чисто офисов ВОП увеличилось на 61% 19:47 В Сочи застройщик самостоятельно сносит пятиэтажный самострой 19:19 В Краснодаре пропала девушка с родимым пятном в виде полумесяца 18:58 Глава Адыгеи: прямая линия с президентом РФ – это объективный индикатор эффективности нашей работы 18:35 Первышов: институт сестринского образования Краснодара не должен набирать абитуриентов 16:46 Ну Кубани пшеницу уберут с площади порядка 1,5 млн га
Обмен трафиком СМИ2