Переход на проектное финансирование не пугает кубанских застройщиков.

В пресс-центре РБК-Краснодар состоялась встреча девелоперов, представителей власти и агентств недвижимости, банкиров и страховщиков. Обсуждали итоги прошедшего года и планировали, как действовать в новых условиях.

— Фактически состояние рынка ипотечного кредитования - как лакмусовая бумажка для состояния экономики, — заявила начальник управления по взаимодействию с участниками финансового рынка министерства экономики Краснодарского края Светлана Федоренко. — Банки не выдают деньги без тщательной проверки доходов, финансового статуса клиента. Ипотека мобилизует человека, заставляет успешнее трудиться, повышать финансовую грамотность. Покупка жилья активизирует не только строительство, но и рынок стройматериалов, промышленность, торговлю. А это работа на экономику и благосостояние края в целом.

Как подчеркнула Светлана Федоренко, сегодня создан благоприятный климат для клиентов банка. Одним из привлекательных факторов является снижение ставки и возможность рефинансирования на более выгодных условиях. Поэтому объемы ипотечного кредитования растут большими темпами, и Краснодарский край - в числе лидеров по России.

— У нас очень комфортный регион, он интересен для людей из других субъектов, — отметила она. — Это тоже стимул для банков и застройщиков.


ПРОГНОЗЫ ДАВАТЬ ПОКА РАНО

Финансовый директор строительной фирмы «ССК» Алексей Скляр отметил, что в компании порядка 6570% продаж квартир проходит именно по ипотеке.

— Мы обратили внимание, что понижение ставок по ипотеке повлекло за собой рост продаж, — сказал он. — Люди рассматривают более дорогие квартиры в связи с тем, что процент выплаты по кредиту снизился.

Тем не менее, по мнению президента корпорации «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, нынешняя ставка по ипотеке слишком высока. В качестве примера он привел Испанию, где инфляция порядка 3%, а ипотека составляет от 1,4% до 1,75%. В России же при инфляции в 4% ипотека обходится в 9,5% годовых.

— Все слышали послание президента, где он говорил, что ипотека должна стоить порядка 7%, — сказал глава корпорации. — Но до этих процентов нам еще далеко. Поэтому либо не стоит смущать людей такими цифрами, либо ввести программу субсидирования, которая действительно нужна.

По мнению Сергея Иванова, сегодня обеспеченность жилплощадью крайне низкая. В России много ветхого и аварийного жилья - порядка 48%. Количество квадратных метров на человека составляет 12-15, тогда как у европейцев средняя обеспеченность - около 50-60 квадратов.

— Средняя цена по стране, согласно прогнозам экспертов, в следующем году составит порядка 60 тысяч за квадратный метр, — продолжил Сергей Иванов. — Будет ли ипотека составлять 70% или пойдет на снижение? Прогнозировать здесь невозможно, но уже скоро мы это увидим.


ДОЛЕВКА СТАНЕТ ИСТОРИЕЙ

Спикеры напомнили, что 1 июля вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», регулирующий строительство жилья в России. Во время переходного периода (с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019-го) будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек параллельно с новым - с помощью эскроу-счетов. А затем, с 1 июля 2019 года, девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках - долевка окончательно уйдет в историю.

Эксперты заявили, что переходный период - от долевого к проектному финансированию - для многих участников рынка окажется фатальным. Ситуация будет складываться в полном соответствии с теорией Дарвина, и выживут только сильнейшие и наиболее приспособленные к новым правилам игроки.

К тому же остаются вопросы о механике взаимодействия между застройщиками и банками.


ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ

Какой механизм работы предложат банки и кто из девелоперов удержится на рынке с новыми условиями игры? На этот вопрос частично ответила управляющий региональным операционным офисом «Краснодарский» банка «Открытие» Елена Бакуменко.

— Эскроу-счета - это шаг в сторону дольщиков, — объяснила она. — И возникли эти счета, чтобы минимизировать риски каждого покупателя, который приобретает недвижимость именно на стадии котлована. Материальной выгоды в данном случае ни владелец счета, ни застройщик не имеют.

По словам Елены Бакуменко, владелец счета не приобретает никаких процентов с этих денег. Застройщик вместо прямого бесплатного привлечения средств дольщиков получает банковский кредит, а физические лица - защиту.

— Банк, который в данном случае выполняет роль специального агента, перечисляет эти деньги компании-застройщику, с которой покупатель заключил договор, — продолжила Елена Бакуменко. — Условия перечисления средств строго определены законодательством: застройщик получает деньги в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию при условии регистрации в собственность как минимум одной квартиры в одном доме. Если какие-то договоренности не достигнуты, банк возвращает деньги на счет.

Она подчеркнула, что, поскольку раскрытие эскроу-счетов происходит только после сдачи объекта, у застройщика появляется необходимость получить деньги на строительство. Для этого в уполномоченном банке открывается проектное финансирование, а погашение кредита будет осуществляться денежными средствами с эскроу-счетов.


Ольга Прищепа

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube