Краснодар, 27 октября - ЮГ Times, Борис Журавский. Стройиндустрия стоит на пороге крутых и крайне неприятных перемен, которые нанесут сокрушительный удар и по девелоперам, и по покупателям жилья.
Ситуация на строительном рынке складывается однозначно и без всяких двусмысленностей. Кто не успеет купить квартиру сегодня, в крайнем случае — завтра, пожалеет об упущенной возможности. Потому что после периода некой стабильности и даже понижения цен, спровоцированного провалом экономики конца 2014 — 2015 года, квадратные метры могут подорожать и взлететь в поднебесье. По прогнозам, это случится уже в октябре-ноябре, в крайнем случае — весной 2018 года.
Почему это должно произойти? Хладнокровность федеральной власти, до поры до времени почти не обращавшей внимания на растущие ряды оставшихся без денег и квартир людей, породила армию обманутых дольщиков. Лишь когда не видеть проблему стало невозможным, российский парламент наконец отреагировал.
Да, законодатель вступил в борьбу за права потребителей. Но сделал этот так, что с водой из купели, как это у нас часто бывает, похоже, вот-вот выплеснут и младенца. И теперь пострадавшей «по делу о недобросовестных застройщиках» станет вся стройиндустрия.
ДИАГНОЗ БЛИЗОК К ЛЕТАЛЬНОМУ
В начале августа вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ о защите прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков. Данный акт, в свою очередь, сильно повлияет на закон № 214, регламентирующий работу компаний на первичном рынке жилья. Поправки в документ вступят в силу в июле следующего года. Законодатель увеличивает финансовую нагрузку на бизнес и вводит ограничения деятельности застройщика.
С этого момента рынок изменится до неузнаваемости. Во-первых, из отрасли уйдут «малыши» — по большей части именно они на протяжении многих лет портили репутацию всей индустрии. Во-вторых, и это главное, оставшиеся компании будут вынуждены работать по правилам, которые ставят вопрос о выживании всего строительного бизнеса. Это касается даже гигантов с непорочным именем и заслуженным за многие годы деятельности авторитетом.
Диагноз перемен для многих участников рынка окажется летальным.
РАБОТАТЬ НА ПЕРСПЕКТИВУ НЕ ПОЛУЧИТСЯ
Законодатель нагородил массу несуразностей. Самая болезненная среди них — формула «один застройщик — одно разрешение на строительство — один земельный участок». Эксперты утверждают, что ее последствия окажутся самыми пагубными для отрасли.
Очередной пакет поправок — уже 14-й в жизни многострадального 214-го закона! — сделает невозможным использование средств дольщиков на строительство инфраструктуры вне пределов одного участка. Таким образом, на реализации проектов комплексного освоения территорий, которые всегда готовятся компаниями на перспективу, можно поставить жирный крест.
Очередные новеллы резко диссонируют с позицией девелоперов, в том числе на Кубани. По словам председателя комитета по строительству регионального отделения РСПП Игоря Головкина, под завтрашний спрос жилье надо закладывать и начинать строить уже сейчас.
Но вскоре это станет невозможным.
Абсурд ситуации в том, что законодатель фактически сводит к нулю многолетние усилия государства — в первую очередь правительства и Центробанка, направленные на то, чтобы сделать жилье более доступным. Цель, между прочим, более чем актуальная: согласно данным опроса ВЦИОМ, проведенного в 2016 году, около 41% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия.
То есть спрос имеется, и он очень высок. К тому же его стимулирует финансовый сектор. Только в этом году кубанские банки четырежды снижали ставку по ипотечным продуктам.
СПАСТИСЬ ПОЗВОЛИТ ЛИШЬ УДОРОЖАНИЕ «КВАДРАТА»
Вывод из всего сказанного напрашивается сам собой. Достаточно сложить два и два и получить четыре фактора, которые радикально изменят рынок.
Первый фактор — ухудшение условий ведения бизнеса для девелоперов и, как следствие, удорожание себестоимости квадратного метра. Второй — благословленная законодателями зачистка рынка, после которой в деле останется не более половины компаний. Третий — вытекающее отсюда резкое снижение объемов строительства. Четвертый — перманентно высокий спрос на жилье.
В этих условиях рост цен неминуем. Это лишь дело времени, причем самого близкого.
Правда, пока застройщики, в том числе кубанские, на изменяющиеся условия игры не отреагировали. Многие пишут письма в Госдуму и Совет Федераций и надеются на то, что законодатели одумаются и отыграют ситуацию назад. Но пройдет месяц-другой, и к девелоперам обязательно придет понимание, что популистские по своей сути поправки останутся в силе.
Вот тогда рынок ждет настоящий апокалипсис. Выживут немногие. И залогом выживания бизнеса станет резкий рост цен. Иначе не спастись.
МНЕНИЕ
Алексей Трушин, заместитель директора ООО «Черноморская финансовая компания — Недвижимость»:
— В целом с мнением автора статьи согласен. Эти прогнозы сбудутся, но не так быстро.
Во-первых, на рынке есть большие объемы строящегося жилья. Кроме того, не стоит забывать, что с того момента, как квартиры перестали быть инвестиционно привлекательными, у частных инвесторов накопился значительный объем недвижимости. И его часть выйдет на рынок при первых признаках оживления.
Во-вторых, давно пора было принимать меры к тому, чтобы на рынке остались только крупные компании, которые имеют многолетнюю положительную историю строительства и сдачи жилья в эксплуатацию и дорожат своей репутацией.
Действительно, основная масса проблем с дольщиками приходится на небольших застройщиков с единичными объектами, максимально подверженными негативным изменениям конъюнктуры.
Однако это не значит, что нужно ухудшать условия ведения бизнеса для всех. Мне кажется, достаточно было бы ограничительных мер, избирательно применяемых к проблемным застройщикам.
Да, в строительстве длинные сроки реализации проектов, за время которых многое может измениться. Но можно было бы осуществлять текущий мониторинг деятельности по аналогии с банками, работающими с привлечением средств населения.
Повторюсь: нельзя применять ограничительные меры одинаково ко всем участникам рынка. Ведь в конечном счете за все риски вынужден будет заплатить покупатель. Это лишь вопрос времени.
