Краснодар, 2 сентября – ЮГ Times, Борис Журавский. Налоги на землю и имущество являются большим бременем для любого бизнеса. Однако эту статью расходов можно минимизировать. Причем на вполне законных основаниях.
Ровно шесть лет назад российское законодательство предоставило возможность оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости. Как это происходит на практике? Ответ на данный вопрос для делового сообщества более чем актуален. Понимание того, как действуют процессуальные инструменты, позволяет бизнесу серьезно сэкономить, иногда - десятки миллионов рублей.
Руководители предприятий и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками или арендаторами земель и объектов капитального строительства, все чаще задумываются о необходимости оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Причина - кадастровая стоимость в подавляющем большинстве превышает рыночную в десятки раз. Следовательно, финансовая нагрузка на бизнес увеличивается.
Условия для пересмотра
Для каких целей используется кадастровая стоимость? Для расчетов земельного налога, налога на имущество организаций и физических лиц, размера арендной платы, выкупной цены. Таким образом, данный множитель оказывает большое влияние на объем расходов, которые ложатся бременем на бизнес. По статистическим данным, кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной на величину от 30% до 96%.
Как избавиться от такого тяжелого груза? Есть два основания для пересмотра результатов государственной кадастровой оценки. Первое: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второе: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом необходимым условием для оспаривания является наличие факта нарушения прав и обязанностей лица, обратившегося с заявлением об оспаривании.
Предмет исковых требований
Для юридических лиц законом предусмотрен обязательный досудебный порядок - обращение в региональную комиссию при Управлении Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В этой инстанции соответствующее заявление рассматривают в течение одного месяца с даты его поступления. Комиссия вправе принять решение об удовлетворении требований или отклонить заявление. Однако сильно надеяться на положительный результат не нужно, так как в целом по России удовлетворено только 37% заявлений на данный момент.
Решения комиссии могут быть обжалованы в суде. Предметом исковых требований является установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Данная категория дел подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Заинтересованным лицом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, так как именно это ведомство осуществляет кадастровую оценку земель.
Кубань будет платить по-новому
Почему оспаривание кадастровой стоимости особенно актуально для Краснодарского края?
С 1 января 2017 года налог на имущество для физических и юридических лиц в отношении отдельных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и так далее) будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости БТИ, как сейчас.
В 2016 году проводится переоценка всех земельных участков, находящихся в границах населенных пунктов Краснодарского края. Скорее всего, с 1 января будет действовать новая кадастровая стоимость, которую необходимо оспаривать, независимо от того, делали вы это ранее или нет.
Экономия гарантирована
Насколько выгоден пересмотр? Давайте посчитаем.
Например, по состоянию на 02 марта 2016 года кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 8477 квадратных метров составляет 59 853 977,75 рубля. По предварительной оценке, рыночная стоимость этой земли -
16 106 300 рублей. Таким образом, превышение первого показателя над вторым достигает 73%.
По кадастру земельный налог при налоговой ставке 1,5% составляет 59 853 977,75 х 1,5% =
897 809 рублей. Если же считать исходя из рыночной стоимости, сумма будет значительно меньше: 16 106 300 х 1,5% = 241 594 рубля.
Таким образом, экономия по уплате земельного налога за один год составит более 650 тысяч рублей. А за пятилетие - почти 3,3 миллиона!
Как показывает практика, весь процесс по оспариванию занимает, как минимум, полгода. Поэтому для максимального уменьшения налогового бремени лучше не затягивать с инициацией дела.
Порядок будет другим
По мнению эксперта "Юг Times", управляющего партнера юридической фирмы «МОЙ ЮРИСТ», члена Ассоциации юристов России Анны Глушко, в 2016 году законодательством в корне была изменена не только процедура оспаривания кадастровой стоимости, но и порядок проведения государственной кадастровой оценки.
"3 июля 2016 года был принят Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который, за исключением некоторых положений, вступает в силу с 1 января 2017 года. Для субъектов РФ установлен переходный период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года.
Основные нововведения состоят в следующем. Теперь государственную кадастровую оценку осуществляют бюджетные учреждения. Сейчас ее проводят оценочные компании, которые выиграли конкурс, организованный уполномоченным государственным органом. Качество такой оценки, безусловно, оставляет желать лучшего.
Предусмотрена возможность подачи замечаний к промежуточным отчетным документам. Если этот механизм действительно заработает и не станет таким же атавизмом, как сейчас - досудебный порядок обращения в комиссию, то это может дать очень неплохие результаты. При проведении государственной кадастровой оценки применяются методы массовой оценки и абсолютно не учитываются индивидуальные характеристики того или иного земельного участка или другого объекта недвижимости. Данный механизм позволит предоставить заинтересованному лицу необходимые сведения и не допустить необоснованного завышения кадастровой стоимости еще до утверждения результатов государственной кадастровой оценки.
Также регламентирован порядок проведения внеочередной кадастровой оценки. Отменен обязательный досудебный порядок для юридических лиц, то есть юридическое лицо вправе, но не обязано перед подачей административного искового заявления в суд обращаться с заявлением в комиссию при Управлении Росреестра.
Рассмотрение заявления в комиссии при таком обращении будет происходить совместно и при активном участии представителей бюджетного учреждения, которое определило кадастровую стоимость того или иного объекта недвижимости.
Будем надеяться, что эти нововведения направлены на поддержку российского бизнеса".
Следите за новостями ЮГ Times
в Facebook на русском языке https://www.facebook.com/yugtimes/
и на английском языке https://www.facebook.com/kubanforeigners/
в Twitter https://twitter.com/YUGTIMES
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
