Строительная отрасль Краснодарского края вступает в крайне сложный период. В этом уверены эксперты, застройщики и чиновники.
В рамках завершившейся на выходных выставки «Мое жилье» прошел тематический круглый стол. В его ходе обсуждались перспективы развития рынка недвижимости и ввода в эксплуатацию новых жилых объектов. По данным заместителя начальника управления развития жилищного строительства министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края Ирины Шевченко, в конце 2014 года в стадии строительства находилось 10 миллионов квадратных метров жилья, возводимых согласно законодательству о долевом строительстве. Сегодня этот показатель составляет уже 13 миллионов квадратных метров.
Казалось бы, все отлично. Но...
- Негативные тенденции в строительной отрасли мы стали отмечать лишь в последний месяц, - отметила чиновница. - За это время рост объемов строительства снизился почти на 10%. При этом количество желающих строить жилье по сравнению с 2014-м не убавилось - было выдано около 15 тысяч разрешений: столько же, сколько и в прошлом году.
За последние восемь месяцев, согласно данным Краснодарстата, в краевой столице сдали 1,3 миллиона квадратных метров площадей. Это на 1% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Идет смена собственников
Главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок отметил, что сегодня от застройщиков требуют реализации комплексного подхода. Рядом с новыми домами необходимо возводить поликлиники, детские сады и зоны отдыха.
- От количества переходим к качеству, - заметил главный специалист. - Хотим, чтобы этот постулат был девизом для всех. Тем более что наши успешные строительные компании потому и успешны, что уже используют данный принцип. Детские сады, зеленая инфраструктура и общественные пространства делают эти жилые комплексы более конкурентоспособными.
Также Игорь Мазурок сообщил, что город развивается в двух направлениях - на запад и восток. Работают, как правило, местные, уже проверенные компании.
При этом он, как и Ирина Шевченко, отметил, что на строительных объектах заметны кризисные тенденции. «Снижение ввода жилья в городе все же произойдет, - уверен главный архитектор. - На многих объектах уже происходит смена собственников площадок из-за того, что некоторые застройщики не в состоянии завершить работы. На рынок приходят более сильные и финансово устойчивые игроки».
Застройщикам нужен клуб
По прогнозам директора консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, без дополнительного регулирования краснодарский рынок жилья ждет кризис, так как в кубанской столице сегодня в стадии строительства находится 5,5 миллионов квадратных метров жилья - больше 100 тысяч квартир. Это площадь всего жилого фонда такого города, как Якутск. При этом в Краснодаре на данный момент продано не больше
55 тысяч квартир.
- Раздувание рынка всегда заканчивается кризисом, который приводит в соответствие спрос и предложение, - отметил эксперт. - Но это очень плохая форма выхода из ситуации, поскольку она является болезненной для всех участников рынка. Чтобы этого не произошло, нужно не дать «пузырю» быстро расти.
По мнению Ильи Володько, до конца текущего года рынок недвижимости, скорее всего, останется стабильным. «Развитие ситуации будет зависеть от состояния экономики, - считает он. - Ее ухудшение снижает платежеспособность любых категорий клиентов, что неизменно ограничивает возможности роста. Поэтому самый оптимистичный вариант для рынка - замедление роста, пессимистичный - стагнация с последующим снижением цен и спроса на жилую недвижимость».
По факту демпинговые войны уже идут. За три года число строительных компаний в Краснодаре возросло с 60 до 110. У половины из них нет опыта работы в кризис. Некоторые могут не выдержать. В связи с этим руководитель консалтинговой компании MACON Realty Group сделал мрачный прогноз: впереди рынок ждут срывы сроков сдачи объектов и уход слабых игроков.
Вся надежда на мигрантов?
Не оставил без внимания Илья Володько и миграционную привлекательность кубанской столицы. По данным «АЯКС-Стройинвест», 35-40% сделок на рынке жилья Краснодарского края приходится на иногородних. В Краснодаре эта доля достигает 75%, в Сочи и вовсе 100%.
- Приезжие из других регионов - те же самые россияне, а это значит, что и они испытывают на себе влияние инфляции и снижение доходов, - отметил эксперт. - У людей просто нет денег на покупку квартир. Рынок недвижимости Краснодара ждут общемировые тенденции. Дальше будет два этапа развития отрасли: первый - исчезнет первичный рынок, продаваться будут исключительно готовые объекты; второй - останется только аренда жилья от застройщиков. Мы неминуемо к этому придем.
Эксперт уверен, что выход один: крупные и сильные застройщики должны сформировать нечто вроде клуба и на этой площадке регулировать рынок, договариваясь между собой. Так происходит во всех развитых странах. Кроме того, по мнению докладчика, из-за высокой конкуренции в кубанской столице самые низкие цены на жилье.
- Недвижимость должна быть дорогой, - считает Илья Володько. - В Германии, например, две трети жилья - арендные. Люди живут и умирают в съемных квартирах.
Спикеру возразили, что Россия не Запад, указали на разницу менталитетов. Вокруг этого утверждения развернулась достаточно бурная полемика.
Ценовые войны не за горами
Сами застройщики на фоне сокращения покупательского спроса также дают пессимистичные прогнозы развития отрасли.
По словам генерального директора УК «Европа-Инжиниринг» Алексея Трушина, в компании почувствовали кризис и снижение спроса на жилье.
- У нас во многом оправдался пессимистичный прогноз, который составляли перед кризисом, - говорит он. - Компания была вынуждена приостановить развитие нового района «Франция», чтобы не возникло конкуренции между уже строящимися и новыми объектами.
При этом, по его словам, в августе 2015 года был зафиксирован небольшой всплеск спроса во всех сегментах недвижимости. Однако, несмотря на это, достичь объема сделок прошлого года не удастся. В ближайшее время отрасль будет лихорадить, и негативная ситуация на рынке в конечном итоге приведет к повышению стоимости квадратного метра, жесткой конкуренции, ценовым войнам и заморозке проектов. Выживут только крупные компании.
Алексей Трушин уверен, что если девальвация рубля продолжится, можно ожидать некоторого всплеска спроса на недвижимость.
Проблем будет больше
Другую точку зрения представил председатель правления строительно-инвестиционной компании «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. «Минимальная цена, по которой может продавать застройщик, - 36 тысяч рублей за квадратный метр жилья в высотках с лифтами и сложными инженерными коммуникациями и 32 тысячи рублей - в домах до пяти этажей», - заявил он.
Он также скептически оценил существующие программы господдержки, согласно которым цена 1 квадратного метра должна быть не выше 30 тысяч рублей и не более 80% от средней стоимости квартир эконом-класса в регионе. Программа «Жилье для российской семьи» написана, но при этом девелоперов никто не спрашивает, насколько она экономически состоятельна. Сергей Иванов считает, что до тех пор, пока не будет диалога всех сторон, включая исполнительную власть, застройщиков и банкиров, ничего не получится.
Плюс ко всему, в связи с повышением ставок по ипотечным кредитам количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки уменьшилось. ЦБ и банки принимают меры, чтобы улучшить ситуацию, ключевая ставка с начала года уже несколько раз снижалась. Но, к сожалению, ипотечного бума нам ждать не стоит.
- Таким образом, все участники рынка недвижимости столкнутся с большими проблемами уже в нынешнем году, - сделал свой прогноз глава компании «Девелопмент-Юг». - В следующем, 2016-м, сложностей будет как минимум в два раза больше. Может быть, статистика этого не почувствует или ощутит в малой степени. Но лишь потому, что застройщики сдадут объекты, которые были заявлены до кризиса.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
