Краснодар, 14 августа – Юг Times, Виталий Войнович. Как в новых условиях будет развиваться строительный рынок в региональном центре, провинции и на побережье.

В июле 2024 года была завершена программа льготной ипотеки под новостройки, которая работала в течение четырех лет. В текущих условиях, когда рыночные процентные ставки по кредитам могут превышать 20%, перспективы отрасли в ближайшие несколько лет находятся под вопросом. Жилье в крупных городах Краснодарского края из-за существенного роста цен уже перестало быть эффективным инвестиционным инструментом, а высокая ключевая ставка только усугубила ситуацию. О том, что ждет рынок жилой недвижимости, какие тренды на нем закрепятся, а также о действиях девелоперов в условиях снижения спроса  рассказал собеседник «Юг Times». 

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON 

-После отмены льготных программ кредитования ипотека стала практически недоступной из-за высоких ежемесячных платежей и выросших ставок. Что будет с ценами на объекты в новостройках Краснодарского края на горизонте ближайших двух лет? Стоит ли покупать квартиру для жилья уже сейчас или лучше подождать?

 - Если говорить на перспективу ближайшего года или двух лет, есть два сценария развития. Ни один из них не предполагает рост цен на недвижимость в Краснодарском крае. На сегодняшний день рынок находится на локальном пике, он активно рос начиная с 2020 года - за этот период в среднем цены увеличились в 2,5 раза. Сейчас рост прекратился и совершенно однозначно можно сказать, что ни в текущем году, ни в следующем мы, скорее всего, не будем наблюдать дальнейшей положительной динамики. То есть стоимость жилья зафиксируется на текущих уровнях. Есть второй сценарий развития рынка жилой недвижимости, согласно которому цены будут корректироваться, но в отрицательную сторону. Главные факторы снижения стоимости - изменения в перечне программ льготного ипотечного кредитования и рост ключевой ставки до 18%. В связи с этим спрос на недвижимость на первичном и вторичном рынках упадет существенно. Конечно, не стоит ждать серьезного снижения цен, но возможна корректировка в пределах 10-15%. Даже если мы не будем наблюдать прямого снижения цен, оно может выражаться в различных маркетинговых акциях. То есть в любом случае при желании покупать квартиру можно будет рассчитывать на уступки со стороны застройщиков. 

Если необходимо приобрести квартиру в новостройке с использованием льготных ипотечных программ, сделать это можно в любое время, поскольку условия с господдержкой достаточно привлекательные. Покупать квартиру в кредит по рыночным ставкам (18-20%) сейчас нерационально. Необходимо дождаться снижения ключевой ставки, что произойдет, вероятно, нескоро. При условии, что квартира будет приобретаться за собственные сбережения (без привлечения кредитных средств), покупателю логичнее занять выжидательную позицию в несколько месяцев. Вероятно, будет наблюдаться тенденция к снижению цен. Можно предположить, что самым привлекательным периодом для покупки жилой недвижимости будет первое полугодие 2025 года. 


Особенности сегментов

 - Ранее эксперты высказывали мнение о том, что после отмены льготных ипотечных программ из-за перетока спроса из сегмента новостроек объекты вторичного рынка значительно вырастут в цене. Стоит ли ждать такой динамики в Краснодарском крае? 

- Такой динамики ждать не стоит. Даже если мы объединим первичный и вторичный рынки, у нас все равно 6 из 10 квартир приобретаются с использованием ипотечного кредита. То есть вторичный рынок на сегодняшний день также ограничен высокими банковскими ставками. Но в условиях изменения программ льготного ипотечного кредитования покупатели, для которых приобретение квартиры - вопрос необходимости, зачастую выбирают объекты на вторичном рынке. Поскольку средняя цена за «квадрат» там существенно ниже. Тем не менее нельзя сказать, что «вторичка» переживает приток спроса. Цены здесь в ближайшие год-два зафиксируются. Только, в отличие от сегмента новостроек, не стоит ждать снижения стоимости объектов. За последние три года «вторичка» не росла так активно, как первичный рынок. То есть уровень цен на готовые объекты можно назвать справедливым. 

- Актуальны ли все эти прогнозы на курортных территориях, учитывая, что большинство объектов там давно не подходят под установленные лимиты льготных ипотечных программ (6 миллионов рублей)? 

- Курортные территории также подвержены тем факторам, о которых мы говорили. Значимость доступной ипотеки важна и для Сочи, и для Анапы и других. В Анапе традиционно высокая доля покупателей, которые приобретают жилье для постоянного проживания. Люди пользовались ипотекой. И даже если мы говорим про Сочи, там еще остаются объекты, которые подходят под лимиты льготных ипотечных программ. Если они превышают лимиты, часть средств можно было получить с использованием льготного ипотечного кредита, а сумму, которая превышала 6 миллионов рублей, выдавали по рыночным ставкам. Льготные ипотечные программы стимулировали спрос и играли положительную роль на рынке недвижимости. 

Сегодня на курортных территориях наблюдается определенное затишье, цены зафиксировались на текущем уровне и вряд ли продолжат существенно расти. Также важно учитывать, что динамика цен на недвижимость на побережье за последние 4 года превосходила показатели городских рынков. К примеру, уровень цен в Краснодаре за этот период вырос почти в 2,5 раза, в Сочи - более чем в 3 раза. 

Если мы говорим про курортный сегмент, доля рынка, на который не оказывают влияния изменения в ипотечных программах, составляет лишь около 10%. Это элитное жилье стоимостью от 1 миллиона рублей за «квадрат». Покупатели таких объектов используют собственные средства. Эта аудитория менее зависима от различных колебаний экономической конъюнктуры, ипотечных ставок и так далее. Поэтому спрос на элитное жилье сохранится. 


Сокращение проектов 

- Прогнозируется ли снижение объемов строительства жилья, учитывая, что, согласно прогнозам ЦБ, к ключевой ставке ниже 10% мы вернемся лишь в 2027 году? 

- Отрасль инертная, строительный цикл достаточно длинный (2-3 года), тем не менее девелоперы очень быстро реагируют на изменения конъюнктуры рынка. Как только спрос снижается и застройщик видит, что квартиры продаются хуже, он перестает закладывать новые проекты. 

Как правило, у девелоперов есть определенный пул проектов, которые они всегда готовы моментально вывести на рынок. Если спроса нет, этот процесс приостанавливается. Закладка новых проектов в таких условия не имеет смысла. Предполагаю, что в статистике уже ближайших месяцев мы увидим существенное снижение объемов новых проектов. Безусловно, когда спрос на жилье начнет восстанавливаться, локально в определенный промежуток времени рынок может испытывать дефицит. Но в то же время, как показывает практика, девелоперы столь же быстро возобновляют свои проекты, как и приостанавливают. Как правило, в период затишья бизнес все равно прорабатывает различные планы, приобретает земельные участки, проходит этап согласований, получения разрешения на строительство. И как только рынок начинает восстанавливаться, достаточно быстро предложение на нем пополняется. Поэтому объем строительства, безусловно, снизится, но каких-то значительных потрясений, связанных с дефицитом жилья, не будет.

 - Может ли сегмент индивидуального жилищного строительства стать неким драйвером для рынка?

 - ИЖС стало серьезным конкурентом для многоквартирных домов. Это во многом связано с распространением программ льготного ипотечного кредитования на приобретение готового или строительство индивидуального жилого дома. Как только это произошло, мы увидели взрывной рост в этом сегменте. Оказалось, что люди действительно стремятся к тому, чтобы проживать не в квартирах, а в доме. 

Сейчас, несмотря на сокращение льготных ипотечных программ, положительную динамику в сегменте сложно будет изменить. Если говорить о трендах на рынке жилья в ближайшие два года и более, думаю, мы увидим появление большего числа проектов в сфере ИЖС. Это могут быть крупные проекты по застройке больших территорий коттеджами или таунхаусами. 

- Стоит ли ожидать положительной динамики цен в сегменте ИЖС, учитывая, что за последние четыре года здесь не наблюдалось резкого всплеска? 

- Напрямую сложно сравнивать стоимость квартиры с ИЖС. Цена за «квадрат» в этом случае не передает все тонкости, которые могут включать наличие земельного участка или степень готовности объекта. Но, безусловно, интерес к сегменту ИЖС растет, соответственно, стоит ожидать и увеличения цен на объекты. Важно, чтобы этот рост был постепенным и рыночным, в ином случае, если произойдет резкий всплеск стоимости, сегмент ИЖС рискует остаться без покупателей. 


Учитывая риски 

- Как застройщики сегодня диверсифицируют свой бизнес, в какие проекты вкладываются, помимо сегмента жилой недвижимости? 

- Девелоперский бизнес за последние 10 лет очень хорошо структурировался. Появились крупные финансово обеспеченные игроки. Если 15 лет назад многие девелоперы просто строили и продавали, то сейчас бизнес диверсифицируется различными способами. 

Многие девелоперы вместо продажи объектов коммерческой недвижимости оставляют их себе в управление. И таким образом являются собственниками помещений, которые они сдают в аренду. Речь идет о помещениях на первых этажах, небольших торговых центрах, которые возводились в рамках жилых проектов. Еще одно направление - создание управляющих компаний для своих новостроек. Этот бизнес, конечно, приносит не такой большой доход, как от продажи квартир, но позволяет гарантировать финансовую стабильность компании в период падения спроса. 

Другая группа девелоперских компаний пошла дальше. Если раньше они занимались исключительно строительством жилой недвижимости, то теперь многие из них расширили свой бизнес. Застройщики работают не только в сегменте жилой недвижимости. Некоторые обратили внимание на складскую недвижимость в виде классических складов либо строительства комплексов light industrial. Складской сегмент стал достаточно популярен в последние пять лет. Несмотря на то что многие другие сферы бизнеса испытывают определенные проблемы, бизнес логистический, складской, производственный сильно растет на волне импортозамещения и развития электронных форматов торговли. 

Некоторые девелоперы зашли на рынок курортной недвижимости. Помимо возведения апартаментов, застройщики могут заниматься девелопментом отелей и курортных комплексов. Есть группы застройщиков, которые диверсифицировали свой бизнес не только внутри строительного сегмента, но и в целом через выход в другие отрасли. Есть примеры, когда девелоперские компании продолжают вести свой основной бизнес и параллельно выходят на рынок пищевой промышленности, в сферу переработки, сельское хозяйство. То есть на основе крупных девелоперских компаний формируются многопрофильные холдинги, которые занимаются уже не только строительством. Также, если делать акцент на южных компаниях, в условиях высокой конкуренции на строительном рынке местные девелоперы выходили в другие регионы. Это тоже можно отнести к диверсификации бизнеса. Ряд компаний из Краснодарского края стали федеральными игроками и ведут свой бизнес не только в Москве, но и в других регионах России, вплоть до Владивостока. 

- Ранее в Совете Федерации высказывались о том, что льготные ипотечные программы должны быть прицельными и прежде всего работать не на разрастание мегаполисов. В какие населенные пункты края, помимо Краснодара, Сочи, Анапы, сегодня заходят застройщики? Выгодно ли им это, учитывая, что там проживает менее платежеспособное население? 

- Население Краснодарского края не сосредоточено только в краевом центре. Это, наверное, одно из главных отличий региона от практически любого российского субъекта, где основная часть населения проживает в центре, а все остальные территории в упадке. Нельзя сказать, что сельская местность на Кубани деградирует. Да, миграция в эти районы не такая высокая, как в основные крупные города региона. Тем не менее для многих людей небольшие населенные пункты тоже являются привлекательными, и рынок недвижимости там есть. 

В течение последних 5-6 лет застройщики уже начали выходить в малые населенные пункты региона. Проекты достаточно крупных жилых микрорайонов и многоэтажного строительства появились в станицах Динской и Северской, Армавире и других городах. Помимо этого, в небольших населенных пунктах работают локальные застройщики. Поэтому нельзя говорить о том, что все строительство в крае сосредоточено только в Краснодаре, Сочи, Анапе и Новороссийске. Наблюдается активное развитие и других территорий. Однако наиболее популярными остаются рынки жилья в крупных экономических центрах края. 


Доступные инструменты 

- Об инвестициях на рынке жилья в крупных городах региона из-за кратного роста говорить сегодня не приходится. Какие направления для вложения средств на рынке недвижимости вы можете выделить как самые доходные для людей, у которых есть суммы, равные первоначальному взносу или стоимости одно-двухкомнатной квартиры? 

- Можно обратить внимание на менее развитые курортные зоны. Это, в частности, Темрюкский район, Приморско-Ахтарск, Ейск. Рост цен на недвижимость, который пришелся на последние пять лет, в меньшей степени затронул Азовское побережье. В условиях активного развития внутреннего туризма, переполненности черноморских курортов здесь можно говорить о перспективах повышения доходности от сдачи недвижимости в аренду, а также от роста цен в будущем. 

Учитывая рост спроса в сегмент ИЖС и его активное развитие в ближайшие годы, можно рассмотреть инвестиции в земельные участки, подходящие под эти цели. К примеру, Краснодар за последние 10 лет сильно расширился. Город сегодня занимает те земли, которые раньше с точки зрения их стоимости еще не котировались и оценивались достаточно дешево. Многие люди, которые в прошлом приобрели землю, построили дом, сегодня выясняют, что стоимость земли, на которой он стоит, выросла многократно. Поэтому можно попробовать найти подобные локации, которые в перспективе увеличатся в цене. Опять же важно понимать, что вложения, о которых мы говорим, не являются краткосрочными. При оценке окупаемости стоит рассчитывать на период 8-10 лет. 

Помимо этого, можно обратить внимание на коммерческую недвижимость. Однако здесь нужны более высокие бюджеты. Многие коммерческие объекты даже в многоэтажных домах способны принести большую отдачу от будущей аренды по сравнению с квартирой. 

- Но доходность от таких помещений будет все равно ниже текущей ставки по депозиту? 

- Период высоких ставок, который мы наблюдаем сейчас, завершится. А сомнений, что в течение 10 лет и более недвижимость все равно будет прирастать в цене, нет. Поэтому если мы говорим о периоде в течение года, наверное, я бы сказал, что депозит - это действительно более выгодное вложение. Но если смотреть чуть дальше, встанет вопрос, куда вкладывать свободные средства, потому что депозиты, вероятно, перестанут приносить высокие доходы. Напомню, что средняя ставка по депозиту в начале 2020 года, то есть до периода активного роста цен на недвижимость, находилась в районе 4%, и многие вложения в недвижимость по умолчанию приносили доход, существенно превышающий этот показатель. 



За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube