Краснодар, 4 апреля – Юг Times. Почему жители края не хотят приобретать постоянную площадку для стоянки личной машины, а предпочитают наполнять транспортом дворы.

В марте в Госдуме предложили разрешить экипажам экстренных служб таранить неправильно припаркованные автомобили. Это связано с тем, что зачастую избыточное количество машин одновременно с ограниченным числом бесплатных парковочных мест формирует транспортный коллапс во дворах многоэтажек. Аналогичная проблема характерна для Краснодара и Сочи. 

В социальных сетях регулярно появляются сообщения о том, что машины скорой помощи либо пожарные автомобили не могут проехать к нужному дому из-за заставленных машинами дворов. При этом забитыми оказываются только гостевые парковки (бесплатные), в платных зонах чаще всего без проблем можно найти машино-место под аренду или покупку.


Спрос собственников 

Застройщики отмечают, что интерес к покупке и аренде машино-мест растет. По словам коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Алексея Лысенко, по итогам 2023 года на рынке Краснодарского края спрос на парковочные места увеличился в 3 раза. 

- Мы фиксируем эту тенденцию в Краснодаре, Сочи и Новороссийске. Основным фактором роста числа сделок стало увеличение спроса на саму жилую недвижимость. Дополнительным стимулом стали маркетинговые кампании ряда застройщиков, которые активизировали спрос с помощью акций со значительным дисконтом при одновременной сделке на квартиру и машино-место, - пояснил эксперт. 

Алексей Лысенко добавляет, что темпы продаж машино-мест в среднем ниже, чем квартир. Основной объем сделок приходится на этап, когда дом находится в высокой стадии готовности и после ввода в эксплуатацию. 

Директор коммерческого департамента СК DOGMA Павел Петров также подчеркивает, что спрос на парковки в комплексной застройке находится на достаточно высоком уровне - это касается и аренды, и покупки. 

- Чтобы понять, как изменился спрос на покупку и аренду парковочных мест, нужно отталкиваться от того, как формировалось его предложение. Дело в том, что еще несколько лет назад специально отведенную парковочную зону в жилых комплексах, а тем более подземный крытый паркинг можно было встретить только в продукте бизнес- или премиум-сегмента. Сейчас же, в период расцвета в России комплексной застройки комфорт-класса, мы видим, что строительные компании все чаще предлагают потребителю подземные и многоуровневые парковки на территории своих объектов. Так происходит потому, что клиент сегодня понимает само слово «комфорт» по-другому. Безусловно, этому способствовал и рост конкуренции. Сейчас каждый девелопер старается закрыть все потребности клиента с точки зрения комфорта. Ведь удобно припарковаться на своем месте, выйти из машины и на лифте подняться в квартиру. И это предложение сформировало спрос. Ранее такой продукт просто не существовал, - рассказывает эксперт. 

По словам собеседника, в последнее время появилась тенденция, когда люди сразу покупают комплектом: квартиру, парковку и кладовку. Как сообщает руководитель управления продаж ГК ИНСИТИ Алексей Крюков, средний темп продаж паркинга равен 20 машино-местам в месяц. При этом данный показатель увеличивается. 

- Новоселы стали больше ориентироваться на комфортное проживание во всем - не только в квартире и в доме, но и в окружающей инфраструктуре. Каждый автовладелец хочет, чтобы его машина была защищена от внешних факторов, таких, как погода, или, скажем, случайное попадание мяча. А защитить ее сможет только крытая парковка, которая к тому же находится в минуте ходьбы от подъезда, - поясняет Алексей Крюков. 


В зависимости от класса 

Несмотря на рост спроса на покупку и аренду парковочных мест в отдельных жилых комплексах, общая статистика по Краснодарскому краю не выглядит столь позитивно. По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, в среднем в регионе одна квартира из пяти приобретает машино-место. То есть около 80% собственников объектов в новостройках отказываются от таких покупок. 

- Это связано исключительно с финансовым вопросом, - считает Илья Володько. - Важно понимать, что основной объем сделок осуществляется в классе «комфорт». Это не самое дорогое жилье, и, конечно же, люди не готовы приобретать еще и машино-места, цены на которые порой достаточно ощутимые. Не стоит забывать и о том, что на первичном рынке в прошлом году до 90% жилья было куплено в ипотеку. То есть очевидно, что большая часть населения не может позволить себе оплатить сразу всю стоимость квартиры. Люди вынуждены брать ипотечные кредиты, им нужны деньги на первоначальный взнос, ремонт, покупку мебели и так далее. В таких условиях приобретение машино-места не столь приоритетно. Поэтому большинство собственников используют открытый паркинг. 

При этом доля покупателей коррелируется с классом строящегося жилья. Самые низкие продажи парковочных мест наблюдаются в жилых комплексах эконом-класса. Более активно подобные сделки проводятся в классе «комфорт» - здесь приобретают 20% паркинга. Такие данные приводит Илья Володько.

 - Если мы говорим про жилье бизнес-класса и выше, здесь порядка половины и более собственников приобретают парковочные места. Жильцы таких домов, как правило, обладают необходимыми финансовыми ресурсами, поэтому объем сделок по паркингу здесь в 2-3 раза выше, - объясняет директор консалтинговой компании MACON. - При этом статистика в курортных городах может отличаться. На побережье сейчас пользуются популярностью апартаменты, которые приобретаются в качестве инвестиций. То есть предполагается, что сам собственник не будет там проживать, а планирует сдавать объект в аренду туристам. При этом сами отдыхающие прибывают на кубанские курорты, как правило, без машины. При таких обстоятельствах люди отказываются от приобретения места на паркинге. 


Дорогая земля 

Руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО Паруйр Варданян отмечает, что на нежелание клиентов приобретать парковочные места заметно повлиял рост цен, который привел к увеличению кредитной нагрузки. 

- Ранее ежемесячные платежи по ипотеке составляли 20-30 тысяч рублей, а по паркингу до 6 тысяч рублей. На данный момент эти платежи выросли и сегодня достигают 40 тысяч рублей в месяц из-за коротких сроков рассрочки и кредита, - рассказывает спикер. 

Застройщики отмечают, что за год в Краснодарском крае средняя стоимость парковочного места выросла на 28-40%. По словам старшего эксперта офиса-партнера компании «Аякс» Елены Измайловой, в Краснодаре стоимость машино-места в среднем колеблется от 450 тысяч до 2 миллионов рублей. Алексей Лысенко подчеркивает, что самые дорогостоящие парковочные места находятся в Сочи - их средняя цена достигает 2,6 миллиона рублей. Паруйр Варданян связывает общий рост цен в регионе на машино-места с увеличением стоимости строительства и улучшением качества парковки. Застройщики также отмечают, что на данный момент строительство парковок не является рентабельным. 

- Что касается рентабельности, в большей степени застройщики закрывают потребности клиентов, нежели обосновывают свои финансовые модели и какую-либо прибыльность от парковочных мест, - подчеркивает Павел Петров. 


Пути решения 

Общественники среди причин отказа от покупки машино-мест называют ментальность населения и необходимость идти до паркинга. 

- У нас еще не сформирована подобная культура, согласно которой парковочное место для машины необходимо приобретать, - считает координатор общественного движения «Помоги городу» Елена Шувалова. - В других странах существуют нормы, предусматривающие, что перед покупкой автомобиля необходимо приобрести парковочное место. Возможно, мы тоже к этому придем, но не сейчас, когда падает уровень жизни населения и закрываются бизнесы. У большинства людей продуктовая корзина, коммунальные платежи, расходы на учебу и так далее занимают существенную долю в структуре расходов. Поэтому покупка парковочного места не является приоритетной. 

Заместитель координатора общественного движения «Помоги городу» Виталий Солонченко отмечает, что в Краснодаре есть многоуровневые паркинги, которые заполнены меньше чем наполовину. Причина в том, что такие объекты, как правило, расположены удаленно от жилых комплексов, а люди стремятся сократить время в пути от парковочного места до квартиры. По мнению эксперта, одним из решений проблемы хаотичной парковки может стать введение системы штрафов. Елена Шувалова считает, что весомые коррективы в сложившуюся ситуацию могло бы внести развитие общественного транспорта. 

- Количество автомобилей в городах и, соответственно, потребность в машино-местах снизится, если жителям предоставят качественную альтернативу, - акцентирует спикер. - Для этого, как минимум, необходимо провести существенное обновление общественного транспорта. 


Краевая норма 

Как сообщили в департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, норма по обеспечению парковочными местами жилых комплексов не зависит от класса строящегося жилья. 

- Количество парковочных мест для постоянного хранения автомобилей рассчитывается исходя из планируемой численности населения в границах разрабатываемого проекта планировки территории, коэффициента автомобилизации, который ежегодно утверждается приказом департамента на основе данных ГИБДД о количестве стоящих на учете автомототранспортных средств и доли парковочных мест в пределах уличной сети, которые могут использоваться для постоянного хранения личного транспорта. Полученное значение уменьшается на количество участков индивидуального жилищного строительства, находящихся в границах разрабатываемого проекта планировки территории, для которых не требуется организации машино-мест для постоянного хранения личного автотранспорта, - рассказали в департаменте. 

В настоящее время гостевые парковки размещаются на открытых площадках на расстоянии не более чем 200 метров от подъездов (входных групп). Согласно действующим нормам, каждые 600 квадратных метров площади квартир необходимо обеспечить одним машино-местом. 

- При комплексном развитии территории допускается сокращать расчетное количество парковочных мест, но не более чем на 50%, -в случаях развития и строительства выделенных линий городского электротранспорта или выделенных полос для проезда автобусов, - добавили в департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края. 

В администрации Краснодара уточнили, что на территории краевой столицы застройщики должны предусматривать гостевые стоянки из расчета 20 машино-мест на 1 тысячу жителей. При этом их удаленность от подъездов не может превышать 200 метров. 

- Допускается предусматривать места для хранения и парковки автомобилей вне границ земельного участка жилого дома, объединив их для нескольких жилых домов. Однако они должны быть расположены в радиусе 800 метров, на территориях коттеджной застройки - 200 метров, - добавили в администрации краевой столицы.

Инвестиции в паркинг

Как отмечает старший эксперт офиса-партнера компании «Аякс» Елена Измайлова, сегодня не все готовы сразу оплатить парковочное место, поэтому в Краснодаре активно развивается аренда машино-мест. 

- Вместе с арендой паркинга набирает популярность и инвестирование в такие объекты. Стоимость машино-места будет расти параллельно с увеличением жилой площади, обустройством дома и развитием инфраструктуры, - считает эксперт. 

По словам собеседницы, в среднем аренда парковочного места в центральной части города варьируется от 3 до 9 тысяч рублей в месяц. 

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько подчеркивает, что выгодность инвестиций в парковочные места зависит от локации и класса жилья. 

- К примеру, в Краснодаре есть дома бизнес-класса, которые построены много лет назад. Обеспеченность парковкой там не столь высока - на 300-500 квартир может приходиться около 40 машино-мест. В таких домах живет немало людей с большими доходами, как правило, весь паркинг уже распродан, соответственно, если подобный лот выставят на продажу или будут сдавать в аренду, спрос на машино-место будет высокий, - поясняет спикер.

Мнение

Алексей Смирнов, директор по развитию компании «STEP. Транспортные решения», аттестованный специалист по системе оценки качества и сертификации инфраструктурных проектов IRII.

- Нарушение правил парковки внутри жилых комплексов связано с тем, что это бесплатные для жильцов места. И, конечно же, люди будут парковать свою машину рядом с домом максимально комфортно для себя, размещая транспорт, где им хочется: на тротуарах, мешая пешеходам, на газонах, на остановках, вторым рядом и прочее. Избыточный спрос на парковку создает очаги массовых нарушений ПДД, повышает аварийность и затрудняет движение. При этом качественное администрирование парковочного городского пространства в большинстве своем отсутствует, что приводит к хаотичности, как это было в Москве до введения платной парковки. 

В Сочи подобная картина особенно проявляется в туристический сезон, когда рост числа частных автомобилей существенно повышает нагрузку на дорожную сеть и парковочное пространство города, и все ставят машины, где им нравится. Но в олимпийской столице есть и платные парковки, которые, как правило, занимаются теми, кто приехал из регионов, где уже привык к системе платных парковок и к правильному размещению своих транспортных средств на улично-дорожной сети. Что делать с заставленностью дворов? Решение лежит в увеличении нормы машин на тысячу жителей, администрировании и структурировании парковочного пространства, введении тарифов, приемлемых для пользователей, обеспечивающих наиболее эффективное использование свободных парковок, работе эвакуаторов, штрафах. 



За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube