Можно ли заработать на покупке жилья для перепродажи или сдачи в аренду?

Краснодар, 8 марта – Юг Times, Зухра Куб. Можно ли заработать на покупке жилья для перепродажи или сдачи в аренду?

В наступившем году эксперты ожидают охлаждения рынка недвижимости. К этому приведут меры, принятые правительством в конце 2023 года. В перспективе ближайших двух лет прогнозируется заметное сокращение объемов строительства. При этом роста цен в 2024-м точно не ожидается. В такой ситуации даже опытные эксперты по инвестициям расходятся во мнении, выгодны ли сегодня вложения в квадратные метры. 

Краснодарский край остается популярным направлением для внутренней миграции. Этот фактор эксперты рассматривают как весьма значимый для инвесторов. Речь идет как о жилой, так и о коммерческой недвижимости. 

- Безусловно, сейчас Краснодарский край - один из лидеров по инвестиционной привлекательности, - отмечает Валерий Кравцун основатель и управляющий партнер компании KravtGroup, которая занимается инвестированием, управлением HORECA-проектами, разработкой и внедрением современных роботизированных решений. - По данным Министерства строительства и жилищного хозяйства РФ, Краснодарский край обогнал Москву по стоимости квадратного метра: 151 594 рубля против 146 628. И регион не планирует уступать лидерство. Например, в 2023 году в Сочи утвердили генплан, по которому начнут выдавать новые разрешения на строительство.  

Привлекательными для жителей других регионов, среди которых и потенциальные инвесторы, являются не только курортные города. Из года год растет и население краевой столицы, опять же за счет внутренней миграции. 

- Краснодар занимает второе место по миграции внутри страны после Москвы. Это делает недвижимость в регионе привлекательной, - говорит риелтор Алена Прохновская. - Инвестирование в недвижимость Краснодарского края всегда выгодно, так как спрос превышает предложение. Неважно, вторичная ли недвижимость, первичная или земельные участки с домом. 

Отмерить семь раз 

Однако подобного рода вложения все равно несут риски. Ведь цель такой покупки не улучшение жилищных условий, а сохранение и приумножение капитала. 

- Главный риск - стагнация или даже снижение цен на недвижимость, - предупреждает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская. - В каких случаях это может произойти? Ужесточение денежно-кредитных условий, что и наблюдаем сейчас, а также прилет всевозможных «черных лебедей» - как это было в период объявления частичной мобилизации. Также можно выделить риски, связанные с неудачным выбором объекта недвижимости. 

Инвестиции в недвижимость имеют множество подводных камней, которые не всегда возможно предвидеть. О некоторых из них предупреждают эксперты. 

- Краснодарский край славится не только высоким доходом в недвижимости, но и большим количеством недостроев. Объекты бросают, компании банкротятся, - замечает Валерий Кравцун. - Поэтому следует проверять легитимность построек и внимательно изучать исходно-разрешительную документацию, которая опубликована в открытых источниках. Также полезно узнать репутацию застройщика. Нужно смотреть на количество реализованных построек и проверять их на соответствие проектам. Часто хорошие предложения быстро разбирают, поэтому не стоит торопиться с принятием решения. Инвестируя в недвижимость Краснодарского края, нужно понимать, что должна быть определенная диверсификация: не стоит вкладывать все деньги в одну локацию. 

Что касается юридических рисков, их можно минимизировать, отмечает основатель и СЕО ProStore недвижимость, практикующий инвестор Вероника Терер. 

- До заключения сделки можно провести экспертную юридическую проверку объекта и полностью исключить все документальные юридические риски, которые могут быть, - говорит она. - Экспертиза объекта и тщательное изучение документов способны минимизировать множество потенциальных проблем. 

При этом грамотный выбор объекта может увеличить прибыль. Рост стоимости приобретенных квадратных метров обычно вызывают различные факторы, и не все они связаны с теми или иными решениями правительства. 

- Инфраструктурные объекты, такие как парки или транспортные магистрали, способны существенно повлиять на цену за квадратный метр, - комментирует Алена Прохновская. - Появление новых медицинских или образовательных центров также повышает привлекательность района и, как следствие, цену недвижимости. Понимая это, инвесторы могут прогнозировать максимальную доходность. Расчеты выполняют самостоятельно с использованием городского планирования и информации о проектах развития либо с помощью профессиональных консультантов, специализирующихся на анализе перспективных районов для инвестирования в недвижимость. 

Тяжелый выбор 

Эксперты не пришли к единому мнению, стоит ли инвестировать сегодня в недвижимость. Кто-то видит в этом одни минусы. Но другие замечают и положительные стороны такого решения. 

- Основной плюс инвестиций в недвижимость - защита от девальвации рубля, - отмечает Людмила Рокотянская. - Особенно актуально сейчас, когда удержание безналичной валютной позиции все чаще вызывает беспокойство. Можно даже вспомнить иранский сценарий - где резко выросли цены на акции и недвижимость из-за невозможности прямой покупки валюты. 

Звучат и более осторожные советы. Некоторые эксперты призывают подождать, пока не станет понятно, в какой степени строительная отрасль будет поддерживаться государством. 

 Если вкладываться в недвижимость сроком от 10 лет и дольше, можно принимать такое решение, - рассуждает генеральный директор группы компаний MACON Илья Володько. - Если вы ее не планируете продавать в ближайшие годы, в масштабах 10 лет она действительно будет стоить дороже. Если это инвестиция на более короткий срок, я бы подождал до середины года. Поскольку роста цен совершенно точно не будет, можно не торопиться и посмотреть: вполне возможно, появятся дополнительные факторы и существенно снизятся цены. Но если есть возможность воспользоваться какой-то из госпрограмм по низкой ставке, это достаточно выгодное вложение, поскольку ставку в 6% рынок увидит нескоро. 

Некоторые эксперты предлагают схему, которую опробовали на личном опыте: они покупают недвижимость по льготной ставке, а потом сдают объект в аренду, закрывая ипотечные платежи с помощью арендаторов. Здесь важно выбрать доступное ипотечное плечо под 5-8%. 

Сегодня такие проценты ниже фактической инфляции. Деньги обесцениваются быстрее, чем человек выплачивает ипотеку. Но такой способ работает только в том случае, если инвестор входит в льготную категорию для получения господдержки. Что же делать остальным? На этот счет звучат диаметрально противоположные мнения. 

- Сегодня в недвижимость лучше не инвестировать, - предостерегает эксперт рынка недвижимости Вадим Камалов. - Раньше вкладывали на стадии котлована, когда застройщик сильно снижал цены, чтобы собрать средства на строительство. Сегодня у девелоперов такой нужды нет: все деньги на начальной стадии им дает банк. Поэтому и цены на квартиры с самого начала максимальные. Уже невозможно заработать за счет дисконта на старте. Сейчас зарабатывает банк. Поэтому квартира в качестве инвестиций, особенно в Краснодаре, стала нерациональной. В краевой столице очень высокая цена квадратного метра и низкая ставка по аренде - окупаемость будет долгой. Если говорить о курортах, там слишком высокая цена. Например, в Сочи 450 тысяч рублей за квадратный метр. Это делает инвестиции в квартиры историей из прошлого. 

Последнее утверждение - это то, на чем сходятся все эксперты. Баснословную прибыль от инвестиций в недвижимость не ожидает никто. 

- Высокую доходность, например, 30% годовых, - нет, но стабильную - да. Роста стоимости самого объекта и постоянного прогнозируемого денежного потока ждать стоит, - считает Валерий Кравцун. 

Ожидается, что на привлекательность инвестиций в недвижимость Краснодарского края повлияет еще один тренд. Это рост региональных рынков жилья, которые в отдельных случаях даже опережают столичный. 

- Цены на жилье также растут быстрее в регионах, - говорит Людмила Рокотянская. - По итогам 2023 года стоимость квадратного метра сильнее всего выросла в Челябинске, Омске и Екатеринбурге. В Краснодаре прирост цен тоже оказался двузначным - на 20,9%. Для сравнения, в Москве цена квадратного метра выросла лишь на 3,7%. Полагаю, в ближайшие годы эта тенденция продолжится. Способствовать ей будет как дефицит жилья, так и возможное перераспределение льготных программ кредитования со столичных агломераций на регионы. 

Местные «за»

Риелторы Сочи не соглашаются с остальными в том, что вложение в недвижимость курорта уже не приносит хорошие дивиденды. Особенно если речь идет о коммерческой недвижимости. - Прогноз на текущий год показывает, что особый покупательский интерес будет к строящимся жилым комплексам, прежде всего сегменту апартаментов в гостиничных комплексах. Этот интерес обусловлен возможностями для сохранения и приумножения капитала, что делает эти объекты привлекательными для инвесторов, - считает генеральный директор АН «Городской риелторский центр» г. Сочи Юлия Усачева. Стоит обратить внимание на 3-, 4-, 5-звездочные отели, где можно взять номер себе в собственность и после этого отдать его в управление, советует Вероника Терер. - Как правило, в номере отдыхают от двух недель до месяца в году, а все остальное время он работает на владельца и приносит стабильно оговоренный доход, который обещает отельер, - говорит она. Много надежд риелторы возлагают на новый градостроительный план города-курорта. Он предполагает значительные бюджеты и масштабные инвестиции. Все это, как ожидается, привлечет больше туристов и тех, кто захочет переехать в Сочи. - Активность инвесторов будет сохраняться, - делает вывод генеральный директор агентства недвижимости Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. - Тем более что альтернатив за рубежом сегодня почти нет, а вкладываться в рублевую зону теперь проще и безопаснее. Но нужно адекватно рассчитывать свою доходность и не ожидать сверхвысокой прибыли.

За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube