Эксперты рассказывают, станет ли жилье в Сочи более доступным

Краснодар, 5 апреля – Юг Times, Виталий Войнович. Жилье на главном кубанском курорте становится все менее доступным. Станет ли окончательно эта территория «золотым» местом?

Сочи вошел в тройку городов-лидеров Индекса миллиона долларов по итогам прошлого года. Рейтинг опубликовали на минувшей неделе аналитики консалтинговой компании NF Group. Он показывает, сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести за условный 1 миллион долларов во всем мире. За эту сумму в указанном сегменте в Сочи можно было купить жилье площадью 29 квадратных метров, подсчитали исследователи.

По словам регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольги Широковой, в этом году Сочи останется городом с самым высоким спросом со стороны покупателей элитного жилья в России. 

Лидер среди элиты 

Согласно данным NF Group, к категории премиальной недвижимости на курорте можно отнести четыре проекта, в которых на конец прошлого года выставлялось на продажу чуть более ста апартаментов. По итогам 2022 года средневзвешенная цена предложения элитной жилой недвижимости Сочи составила 2,4 миллиона рублей за один квадратный метр, а диапазон цен варьируется от 1,4 до 4,2 миллиона рублей за один квадратный метр. 

В мировом рейтинге Сочи уступил лишь Монако и Гонконгу - здесь за 1 миллион долларов доступны 17 квадратных метров и 21 квадратный метр соответственно. В пятерку также вошли Нью-Йорк (33 квадратных метра) и Сингапур (34 квадратных метра). Столица России заняла лишь 12-е место с 46 квадратными метрами. Примечательно, что Санкт-Петербург не попал даже в двадцатку городов-лидеров Индекса миллиона долларов. В Северной столице за условный миллион долларов можно было приобрести 116 квадратных метров элитного жилья. 

Не время для выводов 

Опрошенные эксперты скептически отнеслись к сформированному рейтингу, напомнив, что сегмент элитной недвижимости в Сочи не такой крупный, как кажется. 

- Этот рейтинг формально правильно составлен, но сравнивать рынок элитной недвижимости с Нью-Йорком и другими популярными городами не совсем корректно, - отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. - В Сочи он включает лишь несколько объектов, то есть нельзя говорить о нем как о массовом явлении. Это чрезвычайно узкий сегмент, а число сделок в нем ежегодно не превосходит, наверное, даже сотню. 

Новость о том, что недвижимость Сочи обогнала по стоимости многие известные города мира, еще раз доказывает высокий интерес к курорту, подчеркивает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева. По словам спикера, домов премиального класса в городе немного, поэтому нельзя говорить обо всем городе на основании нескольких комплексов. При этом геополитическая и экономическая ситуация, сформировавшаяся в прошлом году, повлияла в том числе на рост стоимости недвижимости. 

- На сегодняшний день мы получаем большое количество запросов на качественную курортную недвижимость. На Сочи обратила внимания категория покупателей, которые ранее наш город не рассматривали ни для инвестиций, ни для отдыха. Это люди, привыкшие по несколько раз в год выезжать на отдых за границу, например в Италию, Испанию или Грецию. Такие клиенты более требовательны к качеству строительства, инфраструктуре объекта и, безусловно, к локации, - поясняет Юлия Усачева. 

Приближенность к морю и наполненность инфраструктурой оказывают первоочередное влияние на стоимость объектов в жилых и апартаментных комплексах. Таким образом, на сегодняшний день Сочи стал точкой притяжения не только для тех, кто любит отдыхать в этой части Черноморского побережья, но и для инвесторов. Последние заходят на сочинский рынок с целью приобретения недвижимости как для капитализации, так и для получения постоянного пассивного дохода. Подходящих объектов становится больше - сюда можно отнести строящиеся апартаментные и гостиничные комплексы, а также объекты, прошедшие реконструкцию. 

Спрос растет 

По данным девелоперской компании Nedvex, в 2022 году спрос на покупку недвижимости Сочи сохранился и оставался стабильным, так как в регионе по-прежнему сохраняется дефицит нового качественного предложения. 

- Общее количество квадратных метров в продаже на первичном рынке выросло в 1,5 раза. Если в 2021 году это было около 500 тысяч квадратных метров, то в 2022-м - почти 770 тысяч квадратных метров. Особым интересом покупателей пользовалось жилье элит-класса - по сравнению с 2021 годом количество сделок в этом сегменте выросло на 7%, а их доля увеличилась почти в два раза (с 17,3 до 30,2%). В  январе текущего года объем сделок также вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - на 10%, - сообщили в пресс-службе девелоперской компании Nedvex. 

По данным аналитиков компании, цены в бизнес- и элит-классе за прошлый год выросли. При этом сохранилось количество сделок и увеличился объем рынка. Кроме того, утверждают эксперты Nedvex, средневзвешенная цена элит-класса в Сочи на конец 2022 года почти в три раза меньше заявленной NF Group. Она составила 843 тысячи рублей за квадратный метр, рост среднего чека достиг 45% по сравнению с 2021 годом (с 16,3 миллиона рублей до 23,7 миллиона рублей). 

Экономкласс 

В последние годы о Сочи все чаще говорят как об элитном курорте, в том числе в части покупки недвижимости. Это подтверждает и статистика Nedvex, согласно которой доля сделок по объектам экономкласса на первичном рынке в прошлом году снизилась почти в пять раз - с 14,5 до 3%. 

- Объектов экономкласса как таковых в Сочи практически нет. Там нет смысла строить какие-то доступные варианты, потому что любое новое жилье сразу становится классом выше, - акцентирует Илья Володько. - Жилье в Сочи уже обгоняет и столичные города. Если говорить о средневзвешенной стоимости объектов в Москве, она окажется ниже, чем на кубанском курорте. В Сочи на сегодняшний день этот показатель составляет порядка 480 тысяч рублей за один квадратный метр. Поэтому можно констатировать, что жилье на курорте недоступно не только для среднестатического жителя, но и порой для достаточно состоятельных людей. 

Если хорошо поискать 

При этом Юлия Усачева утверждает, что на вторичном рынке Сочи можно найти доступные объекты. По словам эксперта, «вторичка» в прошлом году потеряла в цене около 30%. 

- На сегодняшний день падения стоимости не наблюдается. Вторичный рынок очень обширен и отлично продается в ипотеку. Это готовое жилье, которым можно пользоваться сразу же после покупки. Например, однокомнатную квартиру можно приобрести в пределах от 6,5 миллиона до 10 миллионов рублей, двухкомнатную - от 11 миллионов до 15 миллионов рублей. И в строящихся объектах тоже можно найти интересные и относительно недорогие варианты квартир. Безусловно, в домах элит-класса стоимость выше и доступна далеко не для всех, - поясняет Юлия Усачева. 

Она также добавляет, что объектов недвижимости, которые попадают под лимиты льготной ипотеки (максимально возможная сумма покупки жилья по господдержке в Краснодарском крае составляет 6 миллионов рублей), немного в связи с действующим мораторием на строительство. По словам Ильи Володько, за указанную сумму по льготной ипотеке можно приобрести квартиру не больше, чем гостиничный номер. Однако даже такие объекты найти достаточно сложно. 

- За 6 миллионов можно найти исключительно малогабаритную квартиру - около 20 квадратных метров. То есть один квадратный метр будет стоить порядка 300 тысяч рублей, - заключает эксперт. 

Таким образом, Сочи волею геополитических изменений 2022 года, наложившихся на запретительные меры в строительном секторе, ранее введенные самим руководством муниципалитета, неудержимо стремится к статусу особенного, доступного не для всех города. Однако на этом пути есть противодействующие факторы, и они вполне тривиальны: здесь недостаточно земли и инфраструктуры для крупного элитного девелопмента, а жилье в старых кварталах, построенных по обычным стандартам, не может бесконечно расти в цене, ведь его аудитория ограничена в финансовых возможностях.