Краснодар, 16 ноября – Юг Times, Аревик Тамразян. Наведение порядка в застройке курортов стало для многих поводом задуматься о будущем своей собственности.
Анапа стала следующим городом края, где обсуждение нового генплана вызвало масштабные протесты. Но в отличие от Геленджика, где владельцы частных домов устроили стихийные сходы, опасаясь, что их дома могут быть отобраны, в Анапе практически сразу после объявления о публикации проекта генплана организовали общественные слушания.
В них приняли участие власти города, представители различных компетентных ведомств и сами разработчики генплана. Желающих задать вопросы о своем участке и собственности было так много, что они не помещались в здании, и мэр города Василий Швец сам вышел к толпе протестующих для разъяснений.
О том, что объекты, расположенные на территориях, которые в проекте генплана уже не значатся как земли для ИЖС, а переведены в рекреационные и другие площадки, сноситься не будут, мэр заявил сразу. Но это не могло успокоить собравшихся, так как основная проблема на данный момент, по словам жителей, в другом.
Помимо сноса в нескольких микрорайонах теперь опасаются того, что в их домах невозможно никого прописать, недвижимость нельзя будет передать по наследству, а ее стоимость снизится. Есть также вероятность, что сами участки отойдут в распоряжение мэрии как резерв муниципалитета. Иными словами, граждане могут потерять право на распоряжение своим имуществом. Соответствующие обременения уже нависли над участками жителей. Именно поэтому они пришли за разъяснениями к разработчикам генплана и мэрии.
- Я считаю, что в предложенном виде генплан не может быть согласован, - сообщил разволновавшимся гражданам мэр Василий Швец. - Необходимо детально разобраться в вопросе. Готов встать на защиту людей, ведь они не виноваты, они добросовестно приобрели эти участки и построили дома. И я буду ходатайствовать перед разработчиками проекта генплана о внесении изменений, без мнения людей он принят не будет.
Мэр Анапы также отметил, что администрация города не подписывала никаких документов о том, что земли, принадлежащие анапчанам, переходят в резервный фонд города. Резюмируя многочасовое выступление у стен мэрии, Василий Швец предложил создать рабочую группу, в которую помимо специалистов Росреестра и мэрии войдут юристы, специализирующиеся на земельном праве, и вместе разберутся в дальнейших шагах, проработают каждое обременение в части пунктов 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ.
СТАТЬИ ПРЕТКНОВЕНИЯ
Именно в этой части законодательства сегодня кроется основная проблема анапчан. Согласно этим пунктам закона, у государства есть несколько оснований для смены назначения земельного участка. Что и происходит в Геленджике, Анапе и теперь уже в Новороссийске.
В результате перевода из ИЖС в зону отдыха (рекреации) на участках нельзя будет строить жилые дома, в уже построенных нельзя прописаться, а без прописки не воспользоваться социальной инфраструктурой. Более того, земля рекреационного назначения относится к категории особо охраняемых территорий и объектов, а значит, за нахождение жилого дома в данной зоне могут выписывать штрафы как за нецелевое использование земли.
Меняется и ставка налога на землю. Если ставка на земле для ИЖС составляет 0,022%, то для участка под рекреации - 1,5%, что в десятки раз больше. При кадастровой стоимости участка в 7 миллионов, что для Анапы сегодня практический минимум, годовой налог составил более 100 тысяч рублей.
Выгодно предполагаемое изменение только крупному бизнесу: он теперь сможет выкупить участки рекреации, которые намного дешевле ИЖС.
ПЛАН ПОДСВЕТИЛ ИЗМЕНЕНИЯ
Жители Анапы также выразили недоумение, почему назначение земли менялось в разное время и без уведомления граждан. По словам анапчан, только с публикацией проекта генплана они стали изучать вопрос. И как оказалось, их участки в Росреестре изменили свое назначение еще до проектирования документа. Хотя еще в 2016-м, 2018-м и даже весной 2021 года они были пригодны для ИЖС. Как и почему картина поменялась, попытался объяснить Евгений Захаров, начальник Россреестра по Краснодарскому краю в Анапе.
В своем выступлении он обратил внимание, что в большинстве случаев наличие обременений на земельные участки на территории Анапы (в т. ч. ст. 56.1 ЗК РФ - резервирование земель для государственных и муниципальных нужд и внесение зон с особыми условиями пользования территории (ЗОУИТ) на основании ст. 56 ЗК РФ) обусловлено вхождением этих участков в зоны с особыми условиями использования территории и никак не связано с резервированием и изъятием земель.
- Но даже наличие ограничений не препятствует гражданскому обороту земельных участков и не влияет на привычный уклад их использования собственниками, - успокаивал столпившихся граждан чиновник. - Статьи 56 и 56.1 ЗК РФ предполагают ограничения разного рода. Но если на участке есть недвижимость, ее можно будет продавать, наследовать и прочее. Дом, в котором я живу сегодня, также вошел в зону предполагаемой застройки аэродрома. Но запрета на продажу нет. Разве у кого-то есть такое обременение?
Присутствующие на встрече жители отвечали, что есть сложности с пропиской и наследованием.
- Правообладателю земельного участка и иным заинтересованным лицам необходимо в первую очередь обращать внимание на содержание ограничений в использовании земельного участка, где раскрывается основание внесения и их суть, - поясняют в Росреестре. - Это позволит исключить озабоченность правообладателя судьбой своего земельного участка.
Анапские эксперты по недвижимости отмечают, что на фоне бушующих вокруг генплана страстей изменения есть и на рынке недвижимости.
- Каким будет итоговый проект генплана, сейчас, на мой взгляд, рано говорить. Обсуждения пока еще идут очень ярые. Но мы с коллегами уже отмечаем, что многие жители Анапы, чьи участки не попали в зону, где изменено назначение земли, стали массово отменять продажу, мотивируя это тем, что теперь у них есть гарантия безопасности, а значит, и продать через некоторое время можно будет дороже.
ЗА СТОЛ ПЕРЕГОВОРОВ
Уже на следующий день представители мэрии, БТИ, Кадастровой палаты провели три встречи с жителями городакурорта. Самая многочисленная прошла в ЦК «Родина».
Отвечая на вопросы собравшихся, вице-мэр Руслан Юнаев отметил, что новое зонирование не несет никаких ограничений в оборотоспособности земельных участков и их дальнейшем использовании и никак не ущемляет права собственников. Не запрещено в жилых домах провести реконструкцию, увеличить этажность, площадь.
- По генплану в зону отдыха земельные участки попали по фактическому использованию. Мы все знаем, что жители приморских территорий в летний сезон сдают свое жилье. В зоне отдыха расширяются возможности использования земли - можно строить коммерческий объект. Людям дается возможность реализовать законное право - размещать на этой территории гостевые дома. В жилой застройке это сделать нельзя, - сказал Юнаев.
Он акцентировал, что принятие генерального плана позволит избежать появления многоэтажек в зонах отдыха, а также поможет с определением мест под строительство новых школ и поликлиник. Если смена зоны земельного участка не устраивает собственника, он может обратиться в муниципальную комиссию по застройке и землепользованию.
Несогласные с кадастровой оценкой земли могут обращаться в краевое БТИ, а по вопросам выписок на объекты недвижимости - в региональное управление «Росреестра». По итогам проведенных рабочих встреч в комиссию поступили несколько десятков заявлений от анапчан, и каждое рассмотрят детально, с выездом на место. Генплан будет принят только после рассмотрения всех обращений жителей, заключил вице-мэр.
Директор Центра прикладной социологии и политологии, член Общественной палаты Краснодарского края Геннадий Подлесный уверен, что сегодняшним волнениям в курортных городах виной хаотичная застройка 1990-х и начала нулевых.
- В развитых странах мира действуют жесткие ограничения на любое строительство на побережье, - говорит эксперт. - Например, часто ставится требование, что из любой точки в 500-метровой зоне населенных пунктов должно просматриваться море. К сожалению, мы столкнулись с ситуацией, когда власти муниципалитетов долгое время не работали с общественным мнением по вопросу наведения порядка. А когда проблемы стали решать, возникло лобовое столкновение. Коммуникация между чиновниками и жителями нарушена. Хотя, стоит отметить, сегодня власть лучше слышит общество, чем раньше. И это уже прогресс.
СЛЕДУЮЩИЙ В ЭСТАФЕТЕ?
На днях губернатор Вениамин Кондратьев поручил до конца года приступить к разработке нового генплана Новороссийска. Значит ли это, что похожую картину со сходом граждан вскоре можно будет увидеть и в городегерое?
Итоговый документ должны утвердить до конца следующего года. Пока его будут готовить, решено ввести мораторий на строительство многоквартирных жилых домов.
- Год назад межведомственная комиссия выявила массу нарушений при выдаче разрешений на строительство в городе. Многие из них за это время так и не были устранены. Новороссийску нужен новый генплан, - сказал Вениамин Кондратьев.
По данным администрации Новороссийска, прежнюю версию генплана муниципалитет принял с нарушением, имелись отрицательные заключения краевых и федеральных ведомств, изменили назначение территорий, утвердили жилую застройку там, где предусматривалось возведение социальных объектов, вид земельных участков в историческом центре, где высотность не должна превышать пяти этажей, изменили под строительство многоэтажных объектов.
За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и Facebook
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube
