Краснодар, 12 сентября – Юг Times, Сергей Алексеев. Все последние месяцы текущего года обманутые дольщики в Краснодарском крае активно получают ключи от своих квартир. Власти постоянно находятся в поиске инвесторов, готовых зайти на брошенную площадку.
Планомерное заселение жилых комплексов, которые несколько лет стояли незавершенными и казались безнадежными, вызывает оптимизм. Однако есть ряд проблемных объектов, которые остаются законсервированными. Все они - с низкой степенью готовности.
Летом этого года в эксплуатацию был введен целый ряд знаковых для Кубани долгостроев. Речь прежде всего идет о ЖК «Краснодар» и «Каскад» в Краснодаре, ЖК «Босфор» в Сочи. Наметились сроки сдачи проблемных ЖК «Феникс», «Рич Хаус» и «Форт Карасун», возобновляются работы на ЖК «Мультиплекс Кино». Все это, с одной стороны, говорит о системной работе администрации города и края по поиску инвесторов на сложные объекты и изменению законодательной базы в помощь обманутым дольщикам. В то же время многие наиболее сложные недострои так и остаются незавершенными, что вызывает опасения покупателей квартир.
ОСНОВНОЙ ИТОГ
28 августа в Краснодаре был введен в эксплуатацию один из проблемных жилых домов на 456 квартир - ЖК «Краснодар» на улице Железнодорожной, 23/1. Более 300 дольщиков ждали ключи от своих квартир с середины 2017 года, когда объект должны были сдать в соответствии с озвученными ранее сроками. Тем не менее, сроки не единожды переносились: у компании «Стройка» в процессе реализации проекта возникли проблемы с финансированием и подключением к коммуникациям. В итоге застройщику удалось изыскать средства на достройку дома, а также подключения.
Еще один знаковый для Краснодара жилой комплекс «Каскад» по улице Леваневского потерял статус долгостроя в начале августа этого года. Проверки регионального департамента по надзору в строительной сфере не выявили на двух объектах ЖК нарушений на инженерных системах, отвечающих за безопасность. ЖК «Каскад» компания «УДП» должна была достроить еще в 2015 году, однако собственники 277 квартир вынуждены были ждать ключи от своих квартир вплоть до сегодняшнего дня. В августе прошлого года был арестован застройщик «Каскада» Алексей Волгин.
В апреле этого года обвинительное заключение по делу о хищении денежных средств дольщиков было утверждено прокуратурой в отношении еще троих жителей Краснодара, занимавших руководящие должности в ООО «УДП» и ООО «КСК» (подрядчик на объекте). По данным следствия, у 236 дольщиков было похищено более 800 миллионов рублей. Для обеспечения компенсации причиненного ущерба имущество обвиняемых было арестовано, но главное, что люди наконец-то въехали в свои квартиры. В августе был введен в строй ЖК «Босфор» в поселке Дагомыс Лазаревского района Сочи. Строительство объекта на 832 квартиры по улице Гайдара неоднократно переносилось. ООО НПО «Интек» завершило все работы на «Босфоре» еще в 2017 году, однако ввиду допущенных существенных отклонений от проекта власти Сочи дома не принимали. Два года компания приводила в порядок всю необходимую документацию.
ДОМ ВСКОРЕ ОБРЕТУТ
Планируется, что в ближайшее время ключи от квартир получат жители одного из старейших долгостроев Краснодара - ЖК «Феникс» (изначально ЖК «Изумрудный»). Оба дома этого жилого комплекса (16- и 19-этажное здания по улице Мачуги, 2) насчитывают 465 квартир. Строительство началось в 2003 году, а в 2005-м полностью прекратилось. Активная достройка комплекса началась три года назад. В настоящее время в домах завершены все строительно-монтажные работы, они подключены к сетям, сделано благоустройство территории, идут работы по обустройству детской площадки.
В первом квартале 2020 года также в микрорайоне Гидростроителей обещают ввести в эксплуатацию ЖК «Фреш» по улице Валерия Гассия, 4/7. Объект включает 288 квартир, которые граждане приобрели с помощью договоров долевого участия. Жилой комплекс начал строиться в 2014 году, но в 2016-м работы были приостановлены. Обязательства по достройке объекта взяла на себя компания «ABA Девелопмент Плюс». В августе этого года готовность жилого комплекса превышала 80%.
Также в Краснодаре строительная компания «АСК» весной этого года возобновила строительство двух проблемных 16-этажных домов ЖК «Рич Хаус» по улице Ярославской в районе Авиагородка. Ключи от квартир там ждут около 500 дольщиков. Ввести дома в строй планируется весной 2020 года. Достройка жилого комплекса стала возможной благодаря заключению трехстороннего соглашения между администрацией Краснодара, ООО «АСК» и ООО «Линдт» (прежний застройщик ЖК). ООО «Линдт» и ООО «АСК» подписали договор о передаче «АСК» функций технического заказчика по ЖК «Рич Хаус».
«АСК» также достраивает проблемный ЖК «Маршал» на улице Гаражной. Сдача его в эксплуатацию намечена на IV квартал 2020 года.
«ФОРТ» ТАКОЕ «КИНО»
Также лед тронулся на знаковых в Краснодаре долгостроях ЖК «Мультиплекс Кино» и ЖК «Форт Карасун». На достройку двух 22-этажных 5-секционных 648-квартирных жилых дома «Мультиплекса» на углу улиц Уральской и Старокубанской еще в прошлом году нашелся новый инвестор - московская компания «Телекомстрой».
Однако уголовное дело в отношении руководителей предыдущего застройщика жилого комплекса предполагало обеспечительные меры в виде ареста его имущества, а следовательно, земельного участка под «Мультиплексом». В таких условиях новый застройщик не мог зайти на объект, но буквально на минувшей неделе арест был снят и, как сообщили в краевой прокуратуре, с «Телекомстроем» уже достигнута договоренность о возобновлении строительных работ в сентябре этого года. По данным следствия, от действий руководителей прежней компании-застройщика пострадало 1080 дольщиков и похищено более 1 млрд руб.
Строительство двух очередей ЖК «Мультиплекс Кино» началось в 2014 году. Сдача была намечена на вторую половину 2017 года. В настоящее время готовность первого дома по Уральской, 100 оценивается на уровне 60%, второго, на Уральской, 100/5, - 40%.
В мае этого года первый вице-губернатор Кубани Андрей Алексеенко сообщил, что строители, готовые заняться завершением еще одного проблемного ЖК «Форт Карасун» в Комсомольском микрорайоне, уже получили всю необходимую документацию и передали ее для проведения экспертизы. «Инвестор заверил нас, что строительные работы на объекте будут проведены осенью, - заявил чиновник. - Задача - завершить и сдать объект до конца 2019 года».
НЕ ДЕНЬГАМИ, ТАК УЧАСТКАМИ
Разумеется, это далеко не полный список долгостроев Краснодарского края, и уж тем более не по всем из них наметились позитивные движения. По словам Андрея Алексеенко, в настоящее время на Кубани 79 проблемных жилых домов и жилых комплексов. Они расположены в основном в Краснодаре, Новороссийске и Сочи. Тем не менее, в этом году было возобновлено строительство более десяти ЖК.
В июне этого года депутаты Законодательного Собрания Краснодарского края согласовали предложения по внесению изменений в региональную программу комплексного и устойчивого развития края в сфере строительства и архитектуры. Согласно принятым поправкам, общий объем финансирования программы составит более 1,5 млрд руб. Дополнительные средства в качестве субсидий планируется направить в районы, чтобы они могли создать условия компаниям, которые возьмутся достраивать проблемные жилые объекты.
— Полутора миллиардов, естественно, не хватит, чтобы провести санацию всех проблемных объектов, — заявил председатель ЗСК Юрий Бурлачко. — Но это один из первых шагов. Наша задача сегодня - сделать так, чтобы понятие «обманутый дольщик» вообще исчезло из обращения.
Ранее губернатор Кубани Вениамин Кондратьев сообщил, что для достройки проблемных жилых объектов с высокой степенью готовности будет создано муниципальное предприятие. Планируется, что в качестве пилотного проекта деньги из краевой казны направят на достройку ЖК «Форт Карасун», «Талисман» и «Южный».
— На ряд проблемных объектов требуются небольшие суммы, которые можно выделить из бюджета края, — сказал глава региона. — Выходом из ситуации может стать создание муниципального предприятия. Это должно быть мощное предприятие, которое станет контролировать подрядчиков. Потраченные средства впоследствии мы сможем вернуть, в том числе за счет реализации непроданных квартир или создания новых социальных объектов.
Ранее депутаты краевого парламента приняли поправки в краевой закон, предусматривающий предоставление компаниям, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, земельных участков без проведения торгов. Так называемые «компенсационные участки» должны стимулировать инвесторов выходить на заранее убыточные жилые дома, где, как правило, требуются немалые деньги на завершение строительства, а все квартиры, которые застройщик мог бы реализовать, уже проданы. Сегодня в Краснодарском крае 280 застройщиков привлекают средства дольщиков на строительство 560 многоквартирных домов. В общей сложности заключено более 72 тысяч договоров долевого участия.
По состоянию на 1 января 2019 года на территории Краснодара насчитывался 151 объект жилищного строительства с просрочкой исполнения обязательств застройщиком (от 1 дня и выше). 119 из них предполагалось завершить силами застройщиков, по 32 домам требуется привлечение инвесторов.
АМНИСТИЯ ДЛЯ САМОСТРОЕВ
Если обманутые дольщики - это беда всей строительной отрасли Краснодарского края, то проблема, которая существует в Сочи с самовольными объектами, удваивает эту беду. Суть в том, что в курортной столице существует большое количество объектов, которые были построены незаконно, без разрешения на строительство, но в них все равно были проданы квартиры по договорам долевого участия или реализованы паи. И теперь, несмотря на то, что дольщики или пайщики выплатили всю сумму за дорогое жилье на побережье, это жилье сносят по решению суда.
Самым громким приговором для самостроя стало решение о сносе трех 12-этажных домов прямо на побережье Черного моря в Адлере по улице Белорусской, 4. Изначально застройщику было выдано разрешение на строительство трехэтажного дома, потом еще на два дома не выше трех этажей. А когда власти курорта спохватились, прямо на пляже, в устье реки Хероты, уже стояли три высотных монолитных каркаса. Собственниками жилья в них значатся около 140 человек. По иску мэрии Сочи эти дома подлежит сносу за счет собственников, а территорию пляжа предстоит привести в изначальное состояние.
Активно борются с самовольными постройками в Имеретинской низменности Адлерского района. Там, в соответствии с требованиями к территории, можно строить только индивидуальные жилые дома не выше трех этажей. Тем не менее, многие застройщики под видом ИЖС строили многоквартирные дома, продавали там квартиры, а теперь собственники жилья вдруг узнают, что дом, где они поселились, самовольная постройка и решением суда предназначен к сносу.
Чтобы снизить градус социального напряжения в этой области, мэрия олимпийской столицы решила пойти на компромисс с жителями таких самостроев. В администрации составили перечень многоквартирных домов, построенных без разрешительной документации либо с отступлениями от выданного разрешения на строительство. Дома из данного списка могут не быть снесены при условии выполнения некоторых требований. В частности объект должен соответствовать требованиям безопасности, а в тех случаях, когда есть проблемы с коммуникациями, дом необходимо подключить к сетям инженерно-технического обеспечения нормативной мощности. В списке восемь объектов в Адлерском районе Сочи, 10 - в Хостинском, семь - в Центральном. Квартиры в них уже куплены, там живут люди.
— Застройщики вводили граждан в заблуждение, — комментирует мэр курорта Анатолий Пахомов. — Они знали, что мы не остановимся и будем добиваться сноса незаконного объекта. После районного суда мы обращались с апелляцией и кассацией в краевой суд. А в это время застройщик успевал продать квартиры. Люди в этом случае покупали жилье на законных основаниях, не подозревая, что дом могут снести.
ЗАСТРОЙЩИКИ ИДУТ НА ПОСАДКУ
Большинство экспертов на рынке кубанской недвижимости констатируют тот факт, что подавляющая доля проблемных объектов в крае не интересна инвесторам. Ни один бизнес не будет вкладываться в проект, из которого не сможет извлечь прибыль. Естественно, получить маржу с недостроенного жилого дома, в котором проданы все квартиры, застройщик не сможет. И здесь уже задача краевых или муниципальных властей предложить ему такие условия, которые заинтересуют его вступить в проект. Это может быть и бюджетное финансирование завершения строительства, и земельный участок, предоставленный в аренду без торгов, который компания сможет использовать в своих коммерческих интересах.
В противном случае у обманутых дольщиков остается только один законный шанс (хоть и призрачный) добиться справедливости - взыскать с застройщика, который оказался мошенником, украденные им средства. Как показывает практика, очень редко арестованные счета и имущество руководителей строительных организаций могут покрыть причиненный дольщикам ущерб. В большинстве же случаев участникам долевого строительства остается только моральное удовлетворение от того, что застройщик получает реальный срок лишения свободы.
А таких случаев за последнее время предостаточно. Так, например, летом этого года краснодарская прокуратура утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении 43-летнего гендиректора ООО «АрмадаГрад», возводившего ЖК «Большая Российская». Его обвиняют в мошенничестве, совершенном в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ). В это же время в суд передано дело об особо крупном мошенничестве в сочинском ЖК «Курортный». На скамье подсудимых окажутся гендиректор застройщика Юрий Оганян, а также его заместители Сетрак Матулян и Мария Ельчищева и еще пять лиц. В Ленинский районный суд Краснодара передано уголовное дело в отношении 40-летнего жителя Москвы, учредителя и фактического руководителя ООО ЖК «Арс-Аврора». Он также обвиняется в мошенничестве, совершенном в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ). По той же статье будут судить и инициаторов строительства ЖК «Мультиплекс Кино». Санкции инкриминируемой застройщикам статьи предполагают до десяти лет лишения свободы со штрафом до 1 миллиона рублей.
Кстати, в мае этого года Центральный районный суд Сочи приговорил небезызвестного застройщика Анзора Пруидзе к пяти годам лишения свободы. Его признали виновным в причинении ущерба дольщикам на общую сумму более 117 млн рублей.
МНЕНИЕ
Артем Андриасов, представитель Союза дольщиков и пайщиков Краснодарского края:
— Все объекты, которые были введены в эксплуатацию в последнее время, находились на завершающей стадии строительства, а некоторые из них и вовсе были полностью построены, но не вводились в строй из-за отсутствия подключений или замечаний со стороны принимающих органов. Большинство проблемных объектов на территории края требуют системного решения, поиска инвесторов, финансирования.
И хотя приняты законодательные акты по стимулированию инвесторов к достройке домов с обманутыми дольщиками, на практике мы видим, что очень многие проблемные объекты: ЖК «Территория счастья», ЖК «Анит-Сити», ЖК «Южный» и другие - до сих пор стоят без движения.
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
