Краснодар, 21 октября – ЮГ Times, Оксана Рафальская. На главной экспозиционной площадке краевой столицы «Кубань-Экспоцентр» состоялась традиционная выставка-ярмарка недвижимости «Мое жилье». Самые актуальные предложения представили более 60 компаний. Также участники рынка обсудили изменения в федеральном законе, регламентирующем долевое строительство жилья. Вступившие в силу поправки проанализировали в ходе представительного круглого стола, который провел «Юг Times».
Круглый стол получил название «Застройщики и дольщики: уйти нельзя остаться. Поправки к 214-ФЗ приняты: каков механизм реализации, кто выживет». Инициатором встречи крупных игроков на рынке недвижимости лицом к лицу и обмена мнениями по данному вопросу выступил русско-английский еженедельник «Юг Times», а модератором стал генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.
Удар может быть болезненным
Предваряя диалог и приглашая участников круглого стола к обсуждению, Илья Володько продемонстрировал присутствующим объем принятых поправок в печатных листах как свидетельство их масштабности и веса.
- Это, пожалуй, не только самые многочисленные изменения, принятые к закону о долевом строительстве за последние десять лет, но и наиболее значимые, - констатировал он. - Предлагаю начать с поправок, касающихся уставного капитала застройщика.
По обновленному закону, с 1 января 2017 года привлекать средства дольщиков позволено только тем компаниям, минимальный уставный капитал которых обеспечен активами и соответствует площади возводимых объектов долевого строительства. К примеру, для строительства жилого комплекса в 50 000 квадратных метров требуется капитал в размере не менее 2,5 миллиона рублей, а на 250 000 «квадратов» - 400 миллионов.
Эстафету обмена мнениями начал руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» Александр Артемов.
- Понятно, что уставный капитал должен быть полностью оплачен, и оплачивает его, как правило, учредитель, - отметил спикер. - Но чем именно, деньгами или имуществом, в поправках не конкретизировано. На что еще особо хочется обратить внимание: в законе оговорено, что объем уставного капитала берется от общей площади, но ведь общее имущество исключено из объекта долевого строительства, в расчет идут только жилые метры квартир. Считаю, эта норма очень больно ударит по застройщикам. Как продолжать вести строительную деятельность, задумаются не только мелкие игроки рынка, но и крупные.
Однако этот пессимизм разделили не все.
- Нововведения идут в государственном тренде и настроены на строительство крупных объектов и развитие территорий, - взял слово директор по развитию группы компаний AVA Вадим Сидоров. - При реализации масштабных проектов по развитию территории у застройщика формируется поток объектов, и можно комфортно находиться в новой ситуации. Крупному бизнесу будет проще решить вопрос с нужным объемом уставного капитала в размере 400 миллионов, чем мелкой строительной фирме - в размере 80 миллионов.
Закон оставляет лазейку
Как подчеркнул Илья Володько, в Краснодаре совершенно уникальный рынок, нетипичный для России. Объемы строительства в городе по последним данным - 5,5 миллиона квадратных метров. Ни один другой мегаполис в стране не имеет таких показателей. Однако нововведения могут значительно отразиться на рынке.
- Хочу обратить внимание тех, кто был замечен в течение года в нарушении даже самых незначительных норм в сфере долевого строительства и привлекался к административной ответственности: при повторном нарушении нормы об увеличении уставного капитала застройщика могут распространиться даже на компании, уже ведущие строительство объектов, - обратилась к участникам круглого стола руководитель юридического отдела СК «МИАЛ-Строй» Юлия Чорномидз. - Нужно или очень тщательно отслеживать деятельность компании и избегать даже самых мелких нарушений, или быть готовым привести уставный капитал и иные показатели в соответствие с нормами закона, вступающими в силу с 1 января и 1 июля 2017 года.
Она акцентировала внимание и на другой новелле - вводится понятие «зависимые лица». Это выход, который предлагает законодатель для малых и средних застройщиков: при заключении договоров поручительства уставный капитал рассчитывается как суммарный уставный капитал этого поручителя и всех застройщиков, заключивших договор с этим поручителем. Ими могут выступать физические лица - учредители компании-девелопера. Таким образом, малым застройщикам придется объединяться, чтобы суммарно капитал соответствовал нормам закона.
- Как мне кажется, в итоге это отразится на стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости, - высказала мнение спикер. - Но есть одна лазейка - она доступна для тех, у кого земельный участок, на котором ведется строительство, в собственности, а не в аренде. Закон позволяет внести этот участок в уставный капитал, что поможет девелоперу избежать лишних трат.
Банки приглашаются в строительный бизнес
В отношении введения нового механизма привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках высказался Михаил Золотарев: «Для чего был принят закон о долевом участии? Чтобы защитить права потребителей, - указал член экспертно-консультативного совета при комитете Законодательного Собрания Краснодарского края по вопросам промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. - Потребность в жилье у населения всегда была, есть и будет. Вот почему компании, которые начинали строительную деятельность, имея лишь вывеску да директора, а денежные средства собирали с покупателей уже в процессе, были не таким уж и редким явлением. Между тем банки и прежде предлагали варианты применения эскроу-счетов (они учитывают имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств, например, завершения строительств жилого объекта). В частности в отношении строительства ЖК «Адмирал» в Краснодаре был заключен тройственный договор между банком, застройщиком и дольщиками. Причем банк шел даже на то, чтобы снизить процентную ставку по кредиту».
Как подчеркнул эксперт, поправки должны помочь застройщикам найти дополнительные источники финансирования.
- В идеале строительством жилья должны заниматься банковские структуры, а потом уж отдавать объекты в ипотеку, как это делается во всем мире, - сказал Михаил Золотарев. - За рубежом такая практика давно применяется, а вот российские банки к этому еще не пришли. Надеюсь, новые поправки создадут механизмы, как те же эскроу-счета, чтобы сдавать готовые объекты на основе проектного финансирования.
Страховщики готовы платить
В последнее время активно муссируется тема провала системы страхования в долевом строительстве. По этой проблематике высказался заместитель генерального директора ООО СК «Верна» Роман Яблочкин.
- Категорически не согласен с заявлениями о якобы имеющем место провале, - сказал он. - Центробанк из года в год ужесточает требования к компаниям, которые имеют право заниматься данным видом страхования. Целый ряд организаций этот рынок уже покинули. Сегодня страхованием гражданской ответственности застройщиков в Краснодаре могут заниматься всего 15 компаний, их данные размещены на официальном сайте Центробанка. Это те, кто серьезно работает в сегменте долевки, они соблюдают все критерии оценки рисков при принятии на страхование того или иного застройщика.
Он подчеркнул, что работа ведется в рамках требований ЦБ РФ. При этом максимальная ответственность, которую страховщик может принять на себя, достигает 300 миллионов рублей.
- Уже есть примеры таких выплат, - поддержала коллегу исполнительный директор «Ассоциации страховых организаций Краснодарского края» Елена Гоосс. - Например, застройщик, выбранный администрацией одного из городов в Архангельской области по итогам конкурса, не сумел вовремя построить жилье в рамках президентской программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. В результате страховая компания «Респект» самостоятельно приняла решение о выплате страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности этого застройщика в пользу выгодоприобретателя - администрации города.
Кто получит деньги из фонда?
Тему защиты прав дольщиков продолжили разговором о компенсационном фонде. - В законе указано, что он формируется за счет обязательных взносов застройщиков в размере не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома, - напомнил Илья Володько. - Но процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана. Вопрос этот весьма актуален и недавно обсуждался на Комитете по экономической политике в Совете Федерации.
Насколько эффективным выглядит этот инструмент финансовой защиты?
- Основное опасение, которое высказывает страховое сообщество в плане формирования государственного компенсационного фонда, заключается в риске того, что не будет достаточного количества средств, чтобы покрыть убытки, - сказал Роман Яблочкин. - Этот вид страхования относится к социальной ответственности, и у страховщиков на данном этапе практически нет шансов не выполнить все требования Центробанка. Причем замечу: если страховая компания выходит из списка, утвержденного ЦБ, она не прекращает нести ответственность.
Выступления коллег дополнила Юлия Чорномидз.
- Мы все говорим об 1%, но норма иная - до 1%, и этого действительно недостаточно для покрытия убытков, - указала эксперт. - По данным Минстроя, в стране сегодня насчитывается более 100 000 обманутых дольщиков. Однако по факту их еще больше. Так кто же получит деньги из компенсационного фонда? Пока непонятно.
Социальные объекты - за счет дольщиков
Далее участники круглого стола обсудили еще один важный момент - возведение объектов социальной инфраструктуры. Многие застройщики говорят, что 214-ФЗ ограничил их возможности вкладываться в строительство детских садов и школ. Теперь это будет разрешено, и любой девелопер сможет возводить такие объекты за счет дольщиков. Насколько это поможет Краснодару обеспечить население всей необходимой социальной инфраструктурой?
- У нас была практика возведения образовательных учреждений и до принятия поправок, - указал Александр Артемов. - Объединение «ВКБ-Новостройки» уже построило 16 садиков - за счет как собственных средств, так и привлеченных, кредитных. Конечно, стоимость квадратного мера жилья при наличии инфраструктурных объектов на отведенной территории оказывается выше. С 1 января 2017 года закон позволит использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов, которые застройщик потом будет обязан безвозмездно передать муниципалитету.
Нормативные акты пока сыроваты
Эта тема вызвала повышенный интерес профессионалов рынка.
- Думаю, неправильно наделять застройщиков обязанностями по строительству социальных объектов, - высказал свое мнение вице-президент ГП «Кубанская палата недвижимости» Руслан Попов. - Это не их функция, а государства. Наши застройщики в большинстве случаев не имеют возможности получать земельные участки бесплатно, они их покупают. Получится, что дольщик будет вынужден оплачивать и стоимость земельного участка, и строительство социального объекта.
Свой прогноз сделал управляющий партнер Privacy Group Игорь Томилин.
- Стоит ожидать увеличения количества обращений в суд со стороны девелоперов, которые будут вынуждены оспаривать действия органов власти о признании застройщика не соответствующим нормам закона, - заявил он. - Причиной этому может быть любое нарушение. Думаю, многие застройщики с таким положением дел будут несогласны. Несомненно, даже при отсутствии уставного капитала они вряд ли откажутся от возможности оспорить действия уполномоченных органов.
Как заявила Юлия Чорномидз, нормативные акты, регламентирующие заключения уполномоченного органа о соответствии либо несоответствии застройщика новым требованиям, пока сырые, так как отсутствуют формы документов, регламенты по соответствующему вопросу.
Норма есть, но механизм отсутствует
Рассуждая о поправках к закону, участники круглого стола также указали на другие важные факторы, которые окажут влияние на девелопмент.
Например, очень скоро парковочные места станут объектами недвижимости по Гражданскому кодексу. В связи с этим застройщики захотят распространить договоры долевого участия и на эти площади. Однако, как признали эксперты, хотя норма права уже существует, механизм ее реализации пока остается неизвестен.
По окончании диспута Илья Володько предложил всем участникам круглого стола высказаться на тему необходимости 214-ФЗ: так ли он нужен рынку? Эксперты сошлись во мнении, что, даже учитывая несовершенность некоторых норм, закон необходим. Более того, принятые изменения, пусть иногда и спорные, пойдут во благо, поскольку позволят более эффективно защищать потребителя.
Следите за новостями ЮГ Times
в Facebook на русском языке https://www.facebook.com/yugtimes/
и на английском языке https://www.facebook.com/kubanforeigners/
в Twitter https://twitter.com/YUGTIMES
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
