Юрист: Какие особенности сделок с недвижимостью нужно учитывать, чтобы не потерять имущество

Краснодар, 8 августа – Юг Times. Какие особенности сделок с недвижимостью нужно учитывать, чтобы не потерять имущество в будущем.

 Покупка собственной недвижимости - счастливое событие для любого человека. Но чтобы радость ничем не омрачилась, необходимо подойти к этому вопросу со всей серьезностью и тщательно все проверить. В зависимости от вида недвижимости разнится и перечень контрольных мероприятий. Что именно и как проверять, рассказала собеседница «Юг Times».

 Олеся Чернокова, частнопрактикующий юрист.

- При покупке квартиры, например, еще на стадии котлована, нужно посмотреть проектную документацию на сайте наш.дом.рф: она должна соответствовать всем заявленным обязательствам застройщика. Стоит изучить его репутацию. Отношения необходимо оформлять договором участия в долевом строительстве, а деньги перечислять на специальный эскроу-счет, обязательна государственная регистрация. Некоторые недобросовестные продавцы предлагают в таких случаях заключить договор подряда, передать деньги наличными - все это влечет за собой определенные риски и отсутствие гарантий своевременного получения квартиры в собственность.

Без сюрпризов

Если жилое помещение приобретается на вторичном рынке, то чек-лист, содержащий перечень вопросов, которые необходимо выяснить, еще шире. Прежде всего запрашивается выписка из Единого государственного реестра по текущему состоянию: сверяются данные собственника, площадь фактическая и зарегистрированная, наличие или отсутствие арестов, ипотек, судебных споров. Если имеется информация, что у продавца есть дети, следует выяснить, не использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, иначе прокуратура может обратиться с иском о понуждении выдела долей детям и сделку признают недействительной. 

Самые высокие риски присутствуют, если из документов видно, что квартира досталась по наследству или получена в результате приватизации. Рассмотрим каждый случай. Если основанием права продавца является свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, то нет гарантии, что сделка не будет оспорена иными наследниками, которым своевременно не сообщили о смерти их родственника, или иждивенцами упокоившегося предыдущего собственника квартиры, которые имеют право на обязательную долю в наследстве. Относительно приватизации может сложиться иная ситуация. Сделку об жаловать никто не будет, но, согласно закону, люди, которые в свое время отказались от приватизации, имеют право проживать в квартире пожизненно. 

А кому может понравиться подобное соседство с чужим человеком? Хочу отдельно остановиться на необходимости проверять площадь. Может иметь место незаконная перепланировка, в результате которой увеличилось или уменьшилось количество квадратных метров, находящихся в собственности, например, объединили лоджию и кухню или создали кухню-гостиную. На все манипуляции получают разрешение, по том регистрируют итоговый результат. Если этого не сделать, местная администрация через суд может заставить привести все в первоначальный вид уже последнего собственника. 

 Освоение территории

Если покупатель становится собственником земельного участка, советую обратить внимание на следующее. Стоит ли он на кадастровом учете? Это видно из той же выписки из ЕГРН, так же, как и вид разрешенного использования, категория земель. Вся эта информация необходима и для того, чтобы регистрация  прошла гладко и в последующем можно было использовать землю в своих целях. Если в отношении земельного участка не установлены координаты, сделка не пройдет. Кроме того, для перестраховки желательно обратиться к кадастровому инженеру. Он сможет показать, как выглядят границы земельного участка на местности, будет понятно, правильно ли стоит ограждение, нет ли каких-нибудь реестровых или технических ошибок. Можно попросить продавца заказать в администрации сведения о том, что разрешено размещать в таком периметре, в таких размерах, а также нет ли ограничений в использовании - например, посреди будущего двора проходит магистральный газопровод высокого давления с огром ной охранной зоной и строить практически ничего нельзя. Бывают такие ситуации, когда предыдущие собственники вводят потенциальных покупателей в заблуждение. 

Недавно в практике был случай, когда продавали земельные участки под строительство домов в предполагаемом элитном коттеджном поселке, но в результате анализа документов выяснилось, что это полевые садовые участки, любое строительство на них прямо запрещено законом, включая и установку заборов. 

В связи со свежими изменениями важным моментом, который необходимо учесть при покупке земли под строительство, является то обстоятельство, что возведение строения необходимо начать в течение трех лет с даты регистрации права собственности. 

Бдительность по всем пунктам 

Если же в собственность удалось заполучить дом с земельным участком, необходимо предусмотреть все риски, связанные и с квартирой, и с участком. Кроме того, следует также проверить наличие коммуникаций, возможность регистрации по месту жительства, соответствие вида разрешенного использования земли фактическому применению здания. Бывают случаи, что продают садовый дом и обещают, что все коммуникации подведены и используются, а после перехода права выясняется, что центрального водопровода нет и воду можно набрать только в колодце. 

При покупке жилой недвижимости обязательно нужно затребовать документы о прописанных и внести эти сведения в договор купли продажи. Необходимо обратить внимание, нет ли не совершеннолетних, потому что если они своевременно не выпишутся, придется выселять их на основании решения суда. 

Также нужно изучить и личность самого продавца: затребовать справки об отсутствии психических заболеваний (иначе позднее его могут признать недееспособным и сделку аннулируют), проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов сведения о наличии исполнительных производств (если выяснится, что есть задолженность, приставы могут наложить арест в процессе регистрации сделки, и право получить не выйдет).

 Кроме того, существует риск оспаривания сделок в течение трех лет при признании продавца банкротом, поэтому в договор обязательно нужно вносить действительную стоимость, не занижая ее, чтобы подтвердить добросовестность при заключении сделки. 

 Все вышеперечисленные проверки нужно проводить при приобретении как не жилой, так и коммерческой недвижимости. Если продавцом является юридическое лицо, в наличии должны быть решение учредителей о продаже и одобрение сделки соответствующими органами управления организации или справка о «некрупности» сделки. 

При аренде недвижимости важно также внести ряд ключевых моментов в договор: предусмотреть срок, установить запрет либо разрешить делать ремонт, ставить перегородки с согласия или без согласия собственника. Оговорить, возможно ли автоматически продлевать договор, будет ли начисляться пеня за просрочку внесения арендной платы, входит ли в ее состав плата за коммунальные услуги, можно ли сдавать в субаренду. 

В целом приобретение недвижимости в собственность или пользование, конечно, довольно приятный процесс, но необходимо максимально предусмотреть все детали, изучить документы, чтобы минимизировать возможные риски, о которых было рассказано выше. 

 Досье «Юг Times»

Олеся Олеговна Чернокова практикуется в юриспруденции более 18 лет. Опыт работы в государственных органах (Управлении Росреестра по Краснодарскому краю) - свыше 7 лет, в органах местного самоуправления - более 3 лет. Дипломированный медиатор, конфликтолог, преподаватель юридических дисциплин, автор научных статей. Создатель юридического просветительского проекта для различных профессиональных групп, а также спикер и участник различных мероприятий, форумов и конференций.

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube