Краснодар, 27 ноября – Юг Times. Что делают покупатели жилья и застройщики, чтобы сгладить отрицательные тренды экономики.
Беспрецедентные ставки банков по кредитам на жилье вызвали шок на рынке недвижимости, даже несмотря на то что замедление на нем наблюдалось и ранее. Развиваться без своего главного драйвера, которым всегда была ипотека, отрасли сложно, но она не может полностью остановиться. Какие новые механизмы и тренды, которые позволят переждать неблагоприятный период, формируются сегодня, рассказала основатель и руководитель агентства недвижимости «Свои на юге» Наталия Старунская.
- Наталия Владимировна, во всех регионах происходит резкое падение рынка ипотеки, как это ощущается на Кубани?
- Мы наблюдаем значительное снижение числа ипотечных сделок в крае. В текущих условиях на рынке фактически сохраняется лишь семейная ипотека, тогда как остальные категории заемщиков предпочитают отказаться от кредитов. Снижение ключевой ставки ожидается ближе к весне 2025 года, что, вероятно, станет началом положительных изменений в ипотечном кредитовании. Дополнительным фактором может стать запуск новых субсидий, которые сейчас находятся на этапе разработки в правительстве.
- Какие еще причины, кроме ключевой ставки, стоит считать важными, влияющими сегодня на рынок жилья?
- На рынок жилья сегодня существенно влияет ужесточение кредитной политики банков. Они стали предъявлять более строгие требования к заемщикам, включая увеличение первоначального взноса и более тщательную проверку платежеспособности. Это ограничивает доступ к ипотеке для значительной части населения. Также нужно отметить снижение реальных доходов граждан: Увеличение расходов на повседневные нужды делает ипотечные платежи менее доступными для многих семей. Следующая причина в том, что сами цены на жилье растут, даже несмотря на снижение спроса. Кроме того, на фоне экономической нестабильности люди боятся брать на себя многолетние финансовые обязательства. И, конечно, то, что после завершения льготной ипотеки на новостройки рынок так и не получил новых масштабных инструментов поддержки, что усилило спад.
- Сегодня требуется высокий первоначальный взнос. Могут ли его собрать люди?
- Размер первоначального взноса действительно стал серьезным препятствием для многих. Собрать его становится сложно, особенно с учетом снижения реальных доходов. Однако люди находят различные способы выхода из положения. Одним из наиболее популярных решений остается продажа имеющейся недвижимости, чтобы использовать эти средства для первоначального взноса. Семьи с детьми активно применяют материнский капитал для покрытия части взноса. Многие прибегают к финансовой помощи от родственников или используют ранее накопленные сбережения. Еще один путь предлагают сами застройщики - это рассрочка, которая позволяет уменьшить нагрузку на покупателя на этапе первоначального взноса.
- Постоянно сообщают о росте зарплат. Это не помогает рынку?
- Рост номинальных зарплат действительно фиксируется, но он не всегда соответствует реальной покупательной способности.
Во-первых, рост доходов зачастую ограничивается инфляцией и увеличением повседневных расходов, поэтому свободные средства на оплату ипотечных платежей у большинства не появляются. Во-вторых, даже при увеличении доходов ставки по ипотеке остаются настолько высокими, что ежемесячные платежи становятся неподъемными для большинства семей. Например, при текущей ставке ипотека на стандартную квартиру требует выплаты, сравнимой с половиной или даже большей частью средней зарплаты, что создает риск неплатежеспособности.
Ищут решения
- Что будут делать застройщики, которым все равно нужно каким-то образом продавать квартиры?
- Оказавшись в сложной ситуации, застройщики принимают меры для стимулирования спроса и адаптации к текущим условиям. Один из шагов - субсидирование ипотечных ставок. Предлагают программы с более низкими ставками по ипотеке, что позволяет привлечь покупателей, несмотря на высокие ставки в банках. Еще один шаг - рассрочка. Увеличение сроков и гибкость условий рассрочки делают покупку жилья более доступной для тех, кто не готов к высоким ежемесячным платежам. Кроме того, застройщики активно вводят временные акции, скидки на определенные квартиры или бесплатную отделку, чтобы заинтересовать покупателей. Также компании применяют активные маркетинговые стратегии: усиление рекламы, привлечение лидеров мнений и создание уникальных предложений, например, квартир с системой «умный дом» или в экологичных районах.
- Как меняется в связи с этими событиями экспозиция квартир?
- С рынка практически исчезли студии. Покупатели, решаясь на ипотеку в сложных условиях, предпочитают брать полноценные однокомнатные квартиры. В условиях текущего спроса, где преобладают семьи, которые приобретают жилье для жизни, все больше внимания уделяется двухкомнатным квартирам и частным домам. Двушки предоставляют больше пространства для комфортного проживания, а дома становятся привлекательным выбором для тех, кто ищет автономность и готов вкладываться в недвижимость на долгосрочную перспективу.
Такие изменения отражают приоритеты покупателей, которые стремятся к максимально функциональному и удобному жилью.
- Что будет с элитным жильем, которого и ранее на Кубани было крайне мало?
- Элитное жилье в регионе, несмотря на его изначально небольшую долю на рынке, будет развиваться. Строить такие объекты могут позволить себе немногие застройщики, но те, кто этим займется, получат все шансы на успех. Покупатели элитной недвижимости, как правило, меньше зависят от ипотечных ставок и готовы приобретать жилье за счет собственных средств или на более выгодных условиях. Кроме того, спрос на премиальные объекты остается стабильным благодаря их уникальным характеристикам, таким как престижное расположение, высококачественная отделка и современные технологии.
- Какие сделки на рынке жилья, кроме ипотеки, сегодня еще практикуются?
- Все больше квартиры покупают за наличные - доля таких сделок уже приближается к 50%. Также используют рассрочку от застройщиков - пока неохотно, но уже порядка 5% клиентов выбирают этот инструмент. Еще более частным случаем является трейдин, когда квартира меняется на другую квартиру или на машину.
Свой дом в моде
- Насколько перспективен для Кубани уход в ИЖС?
- Индивидуальное жилищное строительство в крае имеет как перспективы, так и определенные ограничения, связанные с дефицитом земли и ее сельскохозяйственным назначением. Во-первых, дома весьма популярны у покупателей. Во-вторых, стоимость земельных участков для ИЖС зачастую ниже, чем цена квартир в городах, что позволяет приобрести более просторное жилье за те же деньги. В-третьих, последние годы государство активно поддерживает развитие ИЖС, предлагая субсидированные ипотечные программы и льготные кредиты, что увеличивает доступность таких объектов для населения.
Однако в регионе существуют и серьезные ограничения для развития этого сегмента. Земли под ИЖС, особенно вблизи крупных городов, недостаточно. Множество участков имеет сельскохозяйственное назначение, что затрудняет процесс перевода их в категорию для застройки, который и без того сложен, требует времени и затрат, а также бюрократических процедур. Многие участки, предназначенные для ИЖС, могут быть удалены от центральных коммуникаций (водоснабжение, канализация, электричество, газ), что увеличивает стоимость строительства и делает такие проекты менее привлекательными для покупателей.
Несмотря на эти ограничения, ИЖС все же может оставаться перспективным направлением на Кубани, особенно в предместьях крупных городов. Учитывая растущий спрос на загородные дома, застройщики могут развивать проекты с учетом доступности земельных участков и необходимости подключения инфраструктуры.
- Как влияет на перспективы рынка новый генплан Краснодара, который принимается с большим резонансом?
- Новый генплан Краснодара в любом случае устанавливает правила игры для всего рынка недвижимости. Он определяет, какие районы будут развиваться в будущем, где появятся новые транспортные узлы, инфраструктурные объекты, социальные учреждения. Эти изменения прямо влияют на привлекательность районов и конкретных жилых комплексов. Появление новых магистралей, улучшение доступности и создание инфраструктуры всегда стимулирует приток инвестиций в эти зоны. Таким образом, генплан задает вектор развития города и, соответственно, перспективы для рынка недвижимости.
- Что происходит с новостройками на курортах?
- Новостройки на курортах сталкиваются с трудностями из-за высоких ставок по ипотеке и жесткой региональной политики, которая ограничивает застройку в некоторых зонах. Эти факторы делают жилье менее доступным для покупателей. Ограничения на землю и строгие экологические стандарты замедляют строительство, что увеличивает стоимость объектов. Тем не менее спрос на курортное жилье остается, особенно среди инвесторов, и новостройки, несмотря на сложности, сохраняют инвестиционную привлекательность в долгосрочной перспективе.
- Сочи и Сириус - это сегодня отдельные рынки жилья, они живут по своим законам или подчиняются общим?
- Эти территории действительно можно рассматривать как самостоятельные рынки недвижимости. Они ориентированы в основном на покупателей из крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, а также на инвесторов, что обуславливает высокий спрос на жилье премиум-класса. Местные покупатели составляют меньшинство, поскольку для них жилье в этих локациях остается дорогим, особенно в новостройках.
Отличие рынка Сочи и Сириуса - высокий интерес к объектам с перспективой сдачи в аренду, а также курортная и образовательная привлекательность региона. Эти факторы делают данные рынки более специфичными, с ограниченным предложением для местных покупателей, что повышает ценовую нагрузку на жилье. Несмотря на это, оба рынка все равно подчиняются общим тенденциям в недвижимости, но имеют и уникальные особенности, такие как влияние курортного сезона, спрос на аренду и престижность проживания.
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube
