Краснодар, 11 сентября – Юг Times, Виталий Войнович. Расположение, площадь здания и земельного участка, качество строительства и инфраструктура района. Как складывается цена в ИЖС.

Рынок недвижимости за последние несколько лет претерпел значительные изменения - от взрывного роста цен на недвижимость, спровоцированных льготными программами, до отмены последних. В условиях высокой ключевой ставки застройщики сокращают запуск новых жилищных проектов,  но продолжают разрабатывать новые маркетинговые предложения. О том, как сейчас развивается рынок жилой недвижимости в Краснодаре, о работе риелторов и секретах мошеннических схем рассказала собеседница «Юг Times». 

Наталия Старунская, основатель и руководитель агентства недвижимости «Свои на юге».

- Наталия Владимировна, прошло уже два месяца с момента отмены льготной ипотеки, модернизации семейной и IT-программ. Какие изменения, тенденции вы можете отметить? Как изменились цены на первичном и вторичном рынках Краснодара? 

- Основная тенденция заключается в том, что льготные программы стали более целевыми и рассчитаны только на определенные категории граждан, что существенно ограничило круг их потенциальных пользователей. Если раньше льготной ипотекой мог воспользоваться практически любой гражданин РФ, то сейчас требования ужесточились, что привело к значительному сокращению числа покупателей, особенно среди инвесторов, чья доля снизилась в три раза. 

На первичном рынке наблюдается спад покупательского спроса - в июле и августе он сократился на 30-35%. Это обусловлено не только сворачиванием программы льготной ипотеки, но и высокими ставками по рыночной ипотеке, что делает жилье менее доступным для покупателей. В ответ на это застройщики начали активнее использовать акции, скидки и другие маркетинговые инструменты для поддержания спроса, хотя прямого снижения цен на новостройки пока не наблюдается. 

На вторичном рынке ситуация отличается в зависимости от локации. В популярных районах цены на вторичное жилье заметно выросли из-за повышенного спроса и ограниченного предложения. 


Уровень цен 

- Каков сегодня минимальный бюджет для покупки квартиры в Краснодаре, какой первоначальный взнос необходим? 

- Минимальный бюджет для покупки квартиры в Краснодаре начинается от 2,8 миллиона рублей за студию на вторичном рынке. Однокомнатные квартиры стоят от 4,8-5 миллионов рублей, а двухкомнатные - от 6-8 миллионов рублей. Студии на первичном рынке в жилых комплексах на окраинах города начинаются от 3 миллионов рублей, однокомнатные - от 5 миллионов рублей (без ремонта можно найти чуть дешевле), двухкомнатные - от 6,2 миллиона рублей и выше. Эти цены являются усредненными и могут значительно варьироваться в зависимости от факторов, таких как расположение, состояние квартиры, качество ремонта, класс дома и других. 

Что касается первоначального взноса, он зависит от выбранной ипотечной программы. В стандартных предложениях первоначальный взнос обычно составляет около 20% от стоимости жилья. Однако некоторые застройщики предлагают программы с нулевым первоначальным взносом, что может быть выгодным для покупателей с ограниченным бюджетом. 

- В чем подвох таких программ, учитывая, что на федеральном уровне ранее принимались меры для повышения первоначального взноса?

 - Во-первых, это завышенная стоимость недвижимости по сравнению с рыночной ценой. Таким образом, покупатель платит не только за жилье, но и за «бесплатный» первоначальный взнос, что снижает выгоду от таких условий. Во-вторых, застройщики и банки, предлагающие нулевой первоначальный взнос, часто компенсируют этот риск повышенными процентными ставками по ипотеке. Это приводит к увеличению общей стоимости кредита и ежемесячных платежей. Встречаются и дополнительные комиссии, и скрытые платежи. В подобных программах могут присутствовать страховки или сборы, которые увеличивают общую сумму расходов на покупку квартиры. 

На федеральном уровне меры по повышению первоначального взноса были направлены на снижение рисков невозвратов и поддержание стабильности ипотечного рынка. Поэтому программы с нулевым первоначальным взносом идут вразрез с этими целями и могут быть менее устойчивыми с точки зрения финансовой безопасности как для заемщика, так и для кредитора. 

- Какие еще способы помогают застройщикам поддерживать спрос на новостройки? 

- Застройщики в Краснодаре активно поддерживают спрос на новостройки, предлагая различные акции и специальные условия, такие как траншевая ипотека (кредит выдается не сразу всей суммой, а по частям - прим. ред.) со ставкой 0,01%, бесплатный ремонт, скидки за быструю покупку и другие маркетинговые предложения. Эти меры направлены на снижение первоначальных затрат покупателя и создание привлекательных условий для приобретения жилья. 

Льготные программы от застройщиков действуют, но они далеко не всегда выгодны для всех покупателей. Часто стоимость квартир, которые подходят под такие программы, завышена, что компенсирует выгоду от низкой процентной ставки. Таким образом, комфортный ежемесячный платеж по ипотеке часто сопровождается общей стоимостью квартиры, превышающей рыночные цены.

 - Стало ли сложнее получить ипотеку, увеличилось ли количество отказов?

 - Да, получение ипотеки стало сложнее из-за ужесточения требований банков к заемщикам. Банки более строго оценивают кредитоспособность клиентов, уделяя особое внимание уровню их долговой нагрузки и наличию просрочек по другим кредитам. Если ранее допускалась некоторая гибкость в отношении закредитованности, сейчас критически рассматривают даже незначительные финансовые нарушения. Из-за таких изменений увеличилось количество отказов по ипотечным заявкам. Банки теперь фокусируются на тщательной проверке платежеспособности и финансовой стабильности заемщика, что делает процесс получения ипотеки более сложным для тех, кто имеет невысокий кредитный рейтинг или нестабильный доход.

 - Большую долю среди покупателей недвижимости в Краснодаре и крае занимали приезжие жители других регионов. Изменился ли этот показатель сейчас? 

- Это соотношение действительно изменилось. Ранее среди покупателей недвижимости в Краснодаре и крае преобладали приезжие из других регионов - около двух из трех покупателей были неместными жителями. В настоящее время эта доля приблизилась к равенству: примерно 50% покупателей из других регионов и 50% - местных жителей. 

Изменения можно связать с несколькими факторами. Ограничения на авиасообщение и сложность логистики из-за закрытия аэропорта сделали Краснодар менее доступным для приезжих, что могло снизить их интерес к покупке недвижимости в регионе. Близость к зонам геополитической нестабильности также сыграла свою роль, так как потенциальные покупатели из других регионов стали более осторожными в выборе мест для постоянного проживания. 

Кроме того, на решение покупателей влияют текущая экономическая обстановка в стране, рост стоимости жизни и неопределенность на рынке недвижимости. При этом местные жители продолжают активно совершать сделки на рынке недвижимости независимо от внешних факторов - будь то покупка или продажа жилья из-за расширения семьи, переезда или других жизненных обстоятельств (разводы, изменения в семейном составе и другие).


Детали покупки 

- Ранее Краснодарский край попал в рейтинг регионов-лидеров по размеру скидки на вторичном рынке. Средняя величина скидки составила 8,9%. На что обращать внимание при покупке жилой недвижимости для приобретения объекта с дисконтом? 

- При покупке недвижимости на вторичном рынке в первую очередь необходимо сравнить цены с аналогичными объектами, чтобы определить реальную стоимость и возможный размер скидки. Нельзя забывать, что за большими скидками могут скрываться проблемы, поэтому важно убедиться в отсутствии обременений и проблем с документами. Кроме того, стоит обратить внимание на срок продажи. Если объект долго на рынке, это может указывать на скрытые недостатки. 

- В какое время года лучше продавать или покупать квартиру, есть ли на рынке недвижимости сезонность?

 - В Краснодаре сезонность на рынке недвижимости менее выражена из-за постоянных миграционных потоков. Однако она существует: активность покупателей обычно повышается весной и осенью, когда люди чаще принимают решения о смене жилья. Летом и зимой, особенно в период новогодних праздников и отпусков, активность может снижаться. 

Тем не менее для выгодной покупки или продажи квартиры важнее учитывать не сезонные колебания, а текущее состояние рынка и экономики. Изменения процентных ставок по ипотеке, уровень предложения и спроса на рынке, а также экономические прогнозы могут значительно влиять на ценовые тенденции. Таким образом, следование за рыночными трендами и анализ актуальной ситуации будет более эффективной стратегией, чем попытки подгадать лучшее время года для сделок с недвижимостью.

 - Какие районы Краснодара сегодня выглядят наиболее привлекательно и перспективно? 

- На сегодняшний день в Краснодаре несколько районов выглядят особенно привлекательно и перспективно для покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. Один из них - Новознаменский. Этот район выделяется своими планами по развитию медицинского кластера, который станет значимым центром здравоохранения и привлечет дополнительные инвестиции в инфраструктуру. Ожидается, что кластер будет включать крупные медицинские учреждения, исследовательские центры и современные клиники, что сделает район привлекательным для специалистов в этой области и для тех, кто ценит близость к качественным медицинским услугам. 

Также можно выделить микрорайон Любимово. Он активно развивается, и одной из ключевых инициатив является строительство трамвайной ветки, которая существенно улучшит транспортную доступность. Прокладка трамвайной линии облегчит передвижение жителей и повысит ценность недвижимости в этом районе, делая его удобным для жизни и привлекательным для инвесторов. 

Нельзя не сказать о Восточно-Кругликовском микрорайоне. Здесь находится Парк Галицкого, который стал одной из главных достопримечательностей Краснодара, центром притяжения для семей и активных горожан. Кроме того, стоит обратить внимание на Ближний Западный Обход. Район активно застраивается и развивается, а одним из ключевых объектов станет Парк Достижений. Этот парк будет включать в себя современные спортивные и развлекательные зоны, что сделает район привлекательным для семейного отдыха и активного образа жизни. 


Частный сектор

 - Сегодня власти активно поддерживают распространение действующих льготных программ в сегменте ИЖС. Отмечаете ли большой спрос на покупку дома, развит ли этот сегмент в Краснодаре?

 - Спрос на покупку индивидуальных жилых домов в Краснодаре действительно растет, во многом благодаря поддержке властей, распространяющих льготные программы на этот сегмент. ИЖС становится все более привлекательным для покупателей, особенно для тех, кто ищет большую площадь и независимость от соседей. Цены на дома остаются конкурентоспособными по сравнению с квартирами, что стимулирует интерес покупателей к этому сегменту недвижимости. В последнее время наблюдается активное строительство и развитие таких объектов, особенно в пригородах Краснодара, где земля стоит дешевле, а экологические условия лучше по сравнению с городом. 

Объекты на рынке индивидуального жилья часто могут быть дороже квартир в многоэтажках, особенно если речь идет о новых, современных домах с хорошей отделкой и большими участками земли. Тем не менее на стоимость влияют многие факторы: расположение, площадь дома и участка, качество строительства и инфраструктура района. В некоторых случаях, особенно если учитывать льготы и субсидии, дом может быть сопоставим по цене с квартирой аналогичного уровня комфорта в центре города. 

- Как в среднем стоимость квадратного метра ИЖС отличается от квартир на первичном и вторичном рынках Краснодара? 

- Понятие стоимости квадратного метра становится все более символическим из-за множества дополнительных условий, таких как субсидированные ставки, ремонт в подарок, отсутствие первоначального взноса и другие акции, которые предлагают застройщики на первичном рынке. Аналогичная ситуация наблюдается и с ИЖС, где на цену влияют не только квадратные метры самого дома, но и размер земельного участка, наличие коммуникаций, качество строительства и другие факторы. 

Сегодня средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек в Краснодаре составляет около 150 тысяч рублей, на вторичном рынке - порядка 135 тысяч рублей. Аналогичный показатель в сегменте ИЖС находится на уровне 110 тысяч рублей. Однако это усредненные показатели, цены на объекты зависят от ряда факторов и могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону. 

- С какими сложностями могут столкнуться собственники индивидуального жилья, отличаются ли они от рынка новостроек? 

- Оформление земельного участка и регистрация права собственности на дом могут быть сложнее, чем при покупке квартиры. Важно проверить документы на землю и разрешения на строительство. В отдаленных или новых коттеджных поселках может не быть развитой инфраструктуры: школ, магазинов, больниц и транспортных развязок. 

Помимо этого, подключение к инженерным сетям (газ, вода, электричество, канализация) может потребовать дополнительных затрат и времени. При этом владельцы объектов ИЖС несут полную ответственность за содержание и обслуживание всех коммуникаций, что может включать в себя уход за участком, ремонт и обслуживание системы отопления и водоснабжения. 


Лицензирование рынка

 - В этом году в Госдуму планируют внести законопроект о регулировании риелторской деятельности. Такая инициатива в том числе связана с высоким числом жертв «черных риелторов». Какие схемы сегодня используют мошенники и как на них не попасться? 

- Мошенники могут предоставлять фальшивые документы о праве собственности или договорах купли-продажи. Чтобы избежать этого, всегда нужно проверять подлинность документов через Росреестр и привлекать к сделке профессиональных юристов. «Черные риелторы» также могут использовать подставных лиц, которые представляются владельцами недвижимости. Поэтому право собственности на объект необходимо проверять через официальные органы. 

Стоит насторожиться, если поступают требования о крупных авансовых платежах под предлогом бронирования объекта или ускорения проведения сделки. Деньги стоит переводить только через банковскую ячейку или специальный счет, который открывается под конкретную сделку. 

Также сегодня можно встретить фальшивые объявления с заниженными ценами. Такие объекты, как правило, не существуют или имеют совершенно иные характеристики, нежели те, которые указаны в объявлении. Поэтому нельзя соглашаться на сделку без личного осмотра квартиры или дома. 

Чтобы избежать этих рисков, рекомендуется работать с проверенными риелторскими агентствами, тщательно изучать все документы и условия сделки, а также привлекать юристов для сопровождения процесса покупки недвижимости. 

- Планируется, что законопроект будет включать в себя стандарты работы риелторов, систему контроля и ответственности. Необходим ли сегодня механизм аттестации риелторов для допуска на рынок? 

- Да, механизм аттестации риелторов необходим. Недвижимость - один из самых значимых и дорогих активов, и ошибки риелторов могут не только финансово, но и эмоционально повлиять на жизнь клиентов. Профессиональные риелторы, обладающие подтвержденной квалификацией, обеспечат безопасность сделок, минимизируют риски и помогут избежать мошенничества. 



За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube