Краснодар, 13 августа – Юг Times, Виталий Войнович. С каждым месяцем выполнить требования банков для получения ипотеки становится сложнее. 

Ипотечное кредитование в Краснодарском крае увеличилось за год более чем на треть. В июне этот сегмент рос с ускорением, отмечают в пресс-службе Южного ГУ ЦБ РФ.

Высокая динамика в июне объясняется тем, что заемщики стремились успеть взять кредиты до изменения условий по программам с государственной поддержкой. 

По данным информационного бюллетеня ЦБ РФ, в июне в Краснодарском крае объем ипотечного жилищного кредитования составил 35,5 миллиарда рублей. Это на 48,9% больше по сравнению с майским показателем. 

- На Кубани за первые шесть месяцев текущего года банки выдали «Семейной ипотеки» на 35% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года (по данным сайта ДОМ.РФ). А в июне жители края получили максимальные количество и сумму кредитов за все время действия этой программы. Заемщики ждали ужесточения условий и спешили успеть получить кредит до изменений. Выросли и выдачи «Льготной ипотеки», которая завершила свое действие 1 июля, - сообщили в пресс-службе Южного ГУ ЦБ РФ. 


Технологический сектор 

По словам заместителя председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ларисы Безделевой, в жители ЮФО в течение шести месяцев также активно оформляли ипотеку для IT-специалистов. 

- Средний размер займа по IT-ипотеке в среднем на треть выше, чем по другим государственным программам. Это связано с более высоким уровнем дохода специалистов, занятых в отрасли, - отметила спикер. 

По данным ЦБ РФ, средний размер ипотечного жилищного кредитования в ЮФО в июне составил 3,7 миллиона рублей. В течение полугода этот показатель практически не менялся. В Краснодарском крае средний размер ипотечного жилищного кредитования в июне составил 4,1 миллиона рублей, что соответствует уровню января текущего года. 


Ужесточение условий 

В Южном ГУ ЦБ РФ напомнили, что для охлаждения потребительского кредитования и перераспределения выдачи в пользу менее рискованных категорий заемщиков с 1 июля повышены макронадбавки (они повышают стоимость кредита для банка при выдаче заемщикам с высокой долговой нагрузкой). Также регулятор установил более жесткие макропруденциальные лимиты (влияют на то, какую долю клиентов с предельной долговой нагрузкой может иметь банк) для банков на третий квартал. Под долговой нагрузкой понимается соотношение всех ежемесячных платежей по кредитам и общим ежемесячным доходом заемщика. 

- Эти меры позволят ограничить предоставление новых рискованных кредитов и снизить долговую нагрузку граждан. При этом кредитование продолжит расти, но только более сбалансированными темпами, - пояснили в пресс-службе Южного ГУ ЦБ РФ. 

Если рассматривать регуляторные ограничения на выдачу кредитов, то банки практически полностью остановили выдачу кредитов, если показатель долговой нагрузки превышает 80%, отмечает генеральный директор БКИ «Скоринг Бюро» Олег Лагуткин. Однако, по словам эксперта, отдельные случаи таких выдач еще можно встретить. 

- С точки зрения лимитных политик кредитования основных кредиторов на рынке, можно говорить о том, что случаи выдачи ипотечных кредитов заемщикам со значением предельной долговой нагрузки более 70% уже являются редкостью. Кредиторы в настоящее время ориентированы в основном на кредитование клиентов с более низким показателем долговой нагрузки - до 60-70% максимум, - объясняет Олег Лагуткин. 

В пресс-службе ПАО КБ «Центр-инвест» пояснили, что при оценке платежеспособности клиентов придерживаются рекомендаций ЦБ РФ в части максимального размера показателя долговой нагрузки - он не должен превышать 50%. 


Оценка клиента 

Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева подчеркивает: для одобрения ипотечного кредита на покупку квартиры необходимо учитывать несколько ключевых факторов, среди которых главным является платежеспособность заемщика. 

- Доход заемщика должен не только покрывать ежемесячные платежи по ипотеке, но и обеспечивать достаточный уровень средств для повседневных расходов, включая содержание семьи, если у заемщика есть дети. Этот аспект особенно важен для Сочи, поскольку жизнь здесь, как и в любом курортном городе, может быть относительно дорогой, - говорит собеседница. - Если у заемщика уже есть другие кредитные обязательства, такие как потребительские кредиты или кредитные карты, его доход должен быть еще выше. Это связано с тем, что банки учитывают все текущие финансовые обязательства при расчете кредитной нагрузки. Например, даже если заемщик не пользуется кредитной картой с лимитом в 500 тысяч рублей, банк все равно добавит примерно 10% от этого лимита в расчет долговой нагрузки. 

С марта 2024 года законодательство изменилось, и банки стали тщательнее оценивать кредитную историю и долговую нагрузку заемщика, добавляет Юлия Усачева. 

- Хорошая кредитная история теперь стала еще более значимым фактором для одобрения ипотечного кредита. Просрочки по предыдущим кредитам, штрафы и исполнительные производства могут существенно снизить шансы на одобрение. Поэтому заемщику необходимо иметь безупречную кредитную историю, чтобы повысить свои шансы на положительное решение по заявке, - считает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр». 


Фактора учета 

По словам Олега Лагуткина, сегодня при выдаче ипотечных займов отдельные, наиболее заинтересованные кредиторы могут получать информацию из 20 внешних источников. 

- На решение об одобрении ипотечного кредита могут влиять и налоговая задолженность, и судебные решения, кредитная история, задолженность по оплате услуг ЖКХ и телекоммуникационных сервисов и масса других параметров. При условии отсутствия у потребителя какой-либо негативной или компрометирующей информации он становится крайне желаемым клиентом для любого банка, - объясняет генеральный директор БКИ «Скоринг Бюро». 

Как рассказывает руководитель сервиса «Ипотечный брокер» от Контур.Недвижимости Григорий Ситников, банки также изучают количество обращений за кредитами, отказов и одобрений. Часто заемщики не учитывают этот фактор и подают заявки наудачу сразу в несколько банков. Если одновременно они получат 5-10 отказов - это испортит кредитную историю. Даже усиление заявки не поможет: после такого все банки будут отказывать в ипотеке, подчеркивает эксперт.

- Еще один фактор, который недооценивают заемщики - наличие микрозаймов. Большинство считает, что к ним относятся только кредиты в микрофинансовых организациях под большие проценты. Но многие банки сейчас считают микрозаймами даже рассрочки в крупных онлайн-магазинах. Существуют банки, которые готовы рассматривать обращения клиентов только через год после закрытия микрозайма, - говорит Григорий Ситников. 

Руководитель ипотечного центра офиса-партнера компании «Аякс» Ольга Макагон отмечает: чем выше заработок, тем больше шансов получить кредит. Однако фиксированного размера дохода, при котором клиенту гарантированно одобрят ипотеку, не существует - все рассчитывается в индивидуальном порядке. Помимо соотношения доходов и расходов, качества кредитной истории, учитываются стоимость объекта, размер первоначального взноса, процентная ставка и срок кредита. 

- Например, для покупки однокомнатной квартиры стоимостью 4 миллиона рублей на вторичном рынке с первоначальным взносом 15%, при условии, что у клиента отсутствуют другие задолженности (ипотеки, кредиты, займы, кредитные карты), доход заемщика (либо совокупный доход созаемщиков) должен составлять около 115 тысяч рублей, - поясняет Ольга Макагон. 


Обеспеченные группы 

Различные ограничения ЦБ также приводят к изменению портрета ипотечного заемщика. По данным НБКИ, во втором квартале текущего года в структуре выданных ипотечных кредитов выросли доли граждан в возрастном диапазоне от 40 до 60 лет. Так, доля заемщиков в возрасте от 40 до 50 лет увеличилась на 1,2% (по сравнению с первым кварталом) и составила 25,9%, от 50 до 60 лет - на 1% и составила 10%. В то же время доли наиболее молодых и пожилых заемщиков сократились: младше 30 лет - на 1,2% (до 20%), от 30 до 40 лет - на 0,7% (до 41,8%) и старше 60 лет - на 0,3% (до 2,2%). 

- Во втором квартале текущего года был отмечен рост доли более возрастных и опытных ипотечных заемщиков в возрасте от 40 до 60 лет. По нашему мнению, такое «взросление» ипотечных заемщиков в последнее время является следствием сокращения банками аппетита к риску, в том числе на фоне введенных регулятором макропруденциальных ограничений в части долговой нагрузки. Дело в том, что молодые люди, в отличие от более возрастных граждан, считаются более рискованными заемщиками с нестабильными доходами, - отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. 

В рекордном по выдаче ипотеки июне по сравнению с предыдущим месяцем выросла только доля граждан от 40 до 50 лет (на 1,9%). Доли всех остальных возрастных групп ипотечных заемщиков снизились. 


Выдача замедлится 

Как рассказали в пресс-службе ДОМ.РФ, в целом по стране из-за высоких ставок по итогам 2024 года выдача ипотечных кредитов может сократиться примерно на 30%. В рыночном сегменте (без использования льготных программ - прим. ред.) падение может достигнуть 50% из-за заградительного уровня текущих ставок. 

- Во второй половине года мы увидим замедление, обусловленное не только завершением массовой льготной программы и высокими ставками, но и эффектом высокой базы прошлого года, когда также наблюдался аномально высокий спрос на первичное жилье, - считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. 

По словам эксперта, сейчас люди решаются взять ипотеку по рыночным ставкам, если у них, например, сложилась необходимость поменять маленькую однокомнатную квартиру на двухкомнатную. В этом случае граждане готовы взять ипотечный кредит по высокой ставке в расчете на возможность в скором времени его рефинансировать. 

- Во втором полугодии в условиях высоких ставок на покупку вторичного жилья, окончания универсальной льготной программы, модернизации «семейной» и IT-госпрограмм и стремления Центрального банка «охладить» рынок ипотеки спрос на жилищные кредиты сократится. Уже по итогам июля мы зафиксировали снижение числа заявок, как и в целом доли льготных программ в структуре выдач. По оценке ВТБ, по России продажи ипотеки снизятся примерно на треть по сравнению с первым полугодием, даже с учетом традиционного повышения спроса в ноябре-декабре, - заключает единый бизнес-лидер ВТБ и «Открытия» в Краснодарском крае - вице-президент Сергей Кадакин.



За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube