Краснодар, 9 июля – Юг Times, Виталий Войнович. Почему для возведения площадки под размещение готовых товаров теперь нужен конкретный заказчик.
За первые шесть месяцев текущего года на рынок складской недвижимости в России было выведено 1,03 миллиона квадратных метров. На регионы (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) пришлось 512 тысяч квадратных метров площадей. Цифры подсчитали аналитики NF Group.
Эксперты прогнозируют, что по итогам года объем ввода складской недвижимости в целом по стране достигнет рекордных 5,4 миллиона квадратных метров. При этом доля регионов составит около 44%.
- В 2024 году мы наблюдаем значительные изменения на рынке складской недвижимости. Основным драйвером рынка являются запросы компаний из сегмента e-commerce, в том числе сделок в формате BTS-аренды (объекты, построенные под конкретного заказчика, - прим. ред.). Основными арендаторами таких объектов становятся крупные федеральные компании из сегмента электронной торговли, что обеспечивает стабильность и продолжительность договоров аренды. Также растет популярность частного инвестирования в склады через закрытые паевые инвестиционные фонды, что подтверждается расширением фондов крупнейшими игроками и их активным приобретением новых объектов. Все эти факторы указывают на продолжение устойчивого развития рынка в ближайшие годы и формирование новых возможностей для инвесторов и арендаторов, - рассказал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.
Согласно прогнозам NF Group, в 2024 году ожидается рекордный объем инвестиций в складскую недвижимость на российском рынке. За первые шесть месяцев этот показатель достиг 63 миллиардов рублей. До конца года объем инвестиций может увеличиться до 120- 140 миллиардов рублей.
Планомерный рост
По словам руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, к концу 2024 года в Краснодарском крае объем нового строительства складских помещений может составить около 170 тысяч квадратных метров, что будет соответствовать уровню рекордного ввода 2023 года.
- С начала года в эксплуатацию уже введены 75 тысяч квадратных метров. Среди них крупнейшие объекты: Wildberries (50 тысяч квадратных метров) и логопарк «Раевская» (10 тысяч квадратных метров). В последующие два года текущие темпы нового строительства стабилизируются и покажут коррекцию вниз, в эксплуатацию будут вводиться единичные крупные BTS-проекты, реализованные для федеральных ретейлеров, - объясняет собеседница.
Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева ожидает, что в 2024 году объем ввода складских объектов в Краснодарском крае составит около 90 тысяч квадратных метров (классы А и В), что на 28% ниже, чем в 2023 году.
- Крупнейшим объектом нового строительства в текущем году станет «ОРЦ Новороссийск 2» от X5 Group, площадь которого составит 49 тысяч квадратных метров. В 2025 году новое строительство вырастет на 5-10%, что во многом связано с ожидаемым вводом в эксплуатацию складов класса А в рамках проекта промышленного парка «Энем-Краснодар». К 2035 году увеличение объема складских площадей в регионе ожидается на уровне 400 тысяч квадратных метров, что объясняется возрастающим спросом к объектам формата Light Industrial, - рассказывает эксперт.
Light industrial представляет собой производственно-складские комплексы, разделенные на индивидуальные блоки, площадь каждого из которых в среднем может варьироваться от 500 до 2 тысяч квадратных метров, что в несколько раз меньше помещений в классических складах. Каждый из блоков автономен и имеет отдельную входную группу, собственные ворота и инженерную сеть. Это создает комфортные условия для работы малого и среднего бизнеса, которым затратно покупать либо арендовать большие объекты.
- Формат Light Industrial продолжает динамично развиваться по всей стране, в том числе и в Краснодарском крае. На территории региона к 2035 году уже анонсировано строительство 265 тысяч квадратных метров такого формата складских площадей, - добавляет Полина Афанасьева.
Дорогие деньги
Эксперты отмечают: на ситуацию в складском сегменте, помимо возрастающего спроса, значительное влияние оказывает и ключевая ставка ЦБ. С конца прошлого года она держится на уровне 16%, однако большинство аналитиков сходятся во мнении, что на июльском заседании регулятор повысит ключевую ставку из-за возрастающих темпов инфляции.
- Высокая ключевая ставка оказывает значительное давление на рынки складской недвижимости как по всей России, так и в Краснодарском крае в частности. Совокупно на сегодняшний день в регионе на этапе строительства находится около 250 тысяч квадратных метров, заявленных к вводу в 2024- 2026 годах. Крупнейшие объекты реализуются под конечных пользователей в формате BTS, что во многом позволяет нивелировать высокий рост стоимости заемного финансирования. Однако динамика по старту новых спекулятивных проектов (объекты, которые строятся не для конкретного арендатора, - прим. ред.) минимальна, - отмечает Екатерина Ногай.
По словам CEO ГК «ИНСИТИ» Анны Шевченко, повышение ключевой ставки неизбежно приводит к удорожанию кредитов, что увеличивает себестоимость строительства и снижает маржинальность девелоперских проектов. В таких условиях многие застройщики вынуждены пересматривать свои инвестиционные планы и откладывать запуск проектов, особенно если это касается освоения новых ниш.
- Сейчас на рынке строительства складских помещений остаются в основном профессиональные игроки и те, кто реализует проекты по модели BTS. Эта модель особенно привлекательна в условиях высокой ключевой ставки, так как она позволяет минимизировать зависимость от заемных средств. В рамках BTS девелоперы строят объекты под конкретные нужды заказчика, что обеспечивает стабильный поток финансирования и защищает проект от колебаний на финансовом рынке. Следовательно, увеличение ставки вряд ли существенно повлияет на рынок складской недвижимости, - считает Анна Шевченко.
Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько согласен с тем, что высокая ключевая ставка не окажет серьезного влияния на складской сегмент.
- Высокая ключевая ставка, безусловно, влияет на все сферы экономики, в том числе на девелопмент. Но если на рынок жилой недвижимости она воздействует напрямую (через программы ипотечного кредитования), то все-таки влияние на рынок складской недвижимости более опосредованное, - поясняет эксперт. - В целом сегмент складской недвижимости в настоящее время находится на подъеме. С 2020 года он наиболее активно развивается в том числе и в Краснодарском крае. Растет спрос со стороны потенциальных покупателей и арендаторов складов. Высокая ключевая ставка негативно сказывается на общеэкономической конъюнктуре, но именно на сегмент складской недвижимости влияние не такое значительное. Поэтому существенных изменений на этом рынке не произойдет.
Илья Володько добавил: по наблюдениям компании, спрос сохраняется как со стороны компаний, финансирующих строительство объектов под себя (BTS), так и со стороны покупателей и арендаторов, которые приходят на открытый рынок.
Отсутствие мест
По данным NF Group, доля BTS-сделок продолжает расти, чему способствуют нехватка свободных помещений и высокий спрос со стороны компаний сектора e-commerce. Эти компании нуждаются в крупных фулфилмент-центрах, которые строятся исключительно по схеме BTS. За первые 6 месяцев текущего года доля BTS-сделок составила 76%, что является значительным увеличением по сравнению с предыдущим годом, когда этот показатель равнялся 57%.
- Растущая доля объектов в формате BTS говорит о большом дефиците складских помещений. И поэтому те операторы, которые могли бы арендовать так называемые универсальные спекулятивные складские площади, предпочитают с нуля возводить для себя объекты, - уверен доктор экономических наук, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди. - Говорить о том, что высокая доля BTS-объектов как-то влияет на экономику Краснодарского края или в целом страны, неправильно. Ситуация, которая наблюдается сейчас на рынке складской недвижимости, складывается в том числе по причине дороговизны кредитного финансирования, но в первую очередь - из-за дефицитности качественных складских помещений.
По словам Екатерины Ногай, доля свободных площадей в Краснодарском крае минимальна - с начала 2024 года она не превышает 1%.
- Все доступное предложение составляют опции BTS, реализуемые по ставкам в диапазоне 10,5-11 тысяч рублей за квадратный метр в год, а также единичные строящиеся опции, - добавляет собеседница.
В целом по России наблюдается аналогичная ситуация. В первом полугодии текущего года в Московском регионе доля свободных площадей составила всего 0,2%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 0,7%, а в других регионах России - 0,4%, сообщили аналитики NF Group. Эксперты прогнозируют, что уровень вакантных площадей на конец года останется крайне низким.
Динамика сохранится
Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев подчеркивает: развитие рынка в Краснодарском крае идет в основном в рамках действующих крупных парков.
- Новых проектов в регионе немного, они формируют новое предложение, которое, несомненно, востребовано рынком. Отдельно отмечу, что появляются и новые площадки, как правило, для строительства объектов по типу BTS, - рассказывает собеседник. - В целом для рынка складской недвижимости также характерен дефицит предложения. Опции на рынке в качественных объектах появляются точечно и не способствуют удовлетворению спроса. Крупные же запросы, площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров и более, в основном реализуются в формате BTS. Готовность девелоперов к их реализации также зависит от ключевой ставки и загруженности другими подписанными проектами.
В условиях высокой ключевой ставки принятие решения застройщиками о спекулятивном строительстве складского объекта возможно только при условии сохранения высокого уровня арендных ставок, считает Полина Афанасьева.
- Судя по рекордно низкому объему спекулятивного строительства на рынке, уверенности российских застройщиков относительно ставок на сегодняшний день недостаточно для принятия процентных рисков. По состоянию на конец июня 2024 году уровень вакансии (свободных складских помещений - прим. ред.) в Краснодарском крае околонулевой. Активизация заинтересованности девелоперов к спекулятивному строительству складских площадей в регионе, которая приведет к увеличению доли свободных площадей, может быть простимулирована снижением ключевой ставки, что, однако, не ожидается в краткосрочной перспективе по прогнозам ЦБ, - акцентирует руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
По словам собеседницы, дисбаланс спроса и предложения на складском рынке сохраняется на всей территории страны, в том числе в Краснодарском крае. Российский рынок складской недвижимости начинает плавное вхождение в фазу стабилизации, для которой характерны умеренные темпы роста ставок на аренду и низкая доля свободных площадей. Согласно исследованию NF Group, в регионах России арендные ставки варьируются от 8,6 тысячи до 10,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Это на 11-15% (в зависимости от региона) выше относительно показателей на конец 2023 года. Эксперты прогнозируют, что по итогам текущего года ставки в регионах увеличатся до диапазона 9-11 тысяч рублей за квадратный метр в год.
- Несмотря на высокую ключевую ставку со второй половины прошлого года, деловая активность в стране сохраняется. В регионах, как и по России в целом, наблюдается практически полное отсутствие вакантного складского предложения и в существующих, и строящихся объектах. Поэтому при сохраняющемся высоком спросе, независимо от инфляционного давления и сдерживающей кредитно-денежной политики государства, новые проекты будут продолжать реализовываться. В более длительной перспективе снижение ключевой ставки ЦБ позволит многим девелоперам начать строительство спекулятивных проектов, - заключает Екатерина Ногай.
Мнение
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON
- Сегодня фаза роста складского сегмента связана не только с развитием торговли, но и с расширением, созданием производств. Открываются новые предприятия, особенно в секторе малого и среднего бизнеса. На рынке наблюдается дефицит производственно-складских помещений. Также стоит отметить, что развитие складского сегмента привлекает внимание многих инвесторов и девелоперов. Мы видим, что число заявленных проектов растет. И здесь одна из особенностей Краснодарского края заключается в том, что многие девелоперы, которые до этого занимались только жилой недвижимостью, посмотрели именно в сторону производственно-складских помещений. Они также начинают инициировать проекты строительства логистических комплексов, складов Light Industrial, индустриальных парков и так далее.
Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate
- Рынок складской недвижимости России сейчас находится в условиях острого дефицита качественных складских площадей - в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах удовлетворить запрос бизнеса на аренду или покупку площадей становится все сложнее. Именно поэтому большинство федеральных игроков (маркетплейсы, ретейлеры) идут в регионах по пути строительства собственных распределительных центров в формате BTS.
На изменение ситуации в ближайшей перспективе надеяться не стоит. Ключевая ставка сохраняется на уровне 16%, что, естественно, тормозит процесс спекулятивного девелопмента - привлеченное финансирование не вписывается в финансовые модели девелоперов. Поэтому дефицит качественных складских площадей сохранится, соответственно, ставки неизбежно будут расти. И, действительно, ключевая ставка - тот инструмент, который регулирует деловую активность, в том числе девелоперскую. И пока ставка не будет снижена, крупного спекулятивного ввода ожидать не стоит, но мы увидим проекты BTS для федеральных компаний.
Учитывая, что предпосылок к снижению ставки мы не видим, в перспективе минимум следующих двух лет ожидать прироста спекулятивного рынка не стоит. Мы будем работать в условиях дефицита площадей, роста ставок, что, возможно, приведет к ротации арендаторов, а также будет расти востребованность BTS-сделок.
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube
