Краснодар, 3 июля – Юг Times, Виталий Войнович. На территориях комплексного развития края за ближайшие 15 лет построят 5,5 миллиона кв. м жилья.

Краснодарский край за последние три года стал одной из главных точек притяжения в стране. В регион едут не только за летним отдыхом, но и на постоянное место жительства. Внимание россиян и введение льготных программ ипотечного кредитования дали новый импульс строительному сектору, работа которого нуждается в государственном регулировании. О том, как сегодня развивают новые территории и как не допустить нарушений градостроительных норм, рассказал собеседник «Юг Times».

Илья Поздняков, руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края 

-Илья Владимирович, вы возглавляете департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края с конца 2020 года. Какая работа проделана за прошедший период? 

- В начале 2021 года были даны поручения нашему департаменту разработать нормы комплексной застройки в регионе, чем мы и занимались в первый год моей деятельности на этом посту. В основу изменений и доказательную базу лег свод принципов комплексного развития территорий, разработанных Министерством строительства РФ. В рамках этой работы провели анализ существующих строительных комплексов. Одним из значимых преобразований стало изменение этажности. Мы исключили возможность строительства высотных многоквартирных домов (до 24 этажей), которые можем наблюдать в большом количестве. Опустили этажность с 24 до 9 этажей с возможностью строительства высотных доминант до 18 этажей в небольшом объеме. Помимо этого, увеличили плотность улично-дорожной сети в 5 раз. Можно сказать, что исторический центр Краснодара примерно соответствует установленным параметрам. Установили нормы, которые определяют способ расчета социальной инфраструктуры. Все привязали к статистическим данным возрастно-полового состава. Одна из интересных норм, которую удалось интегрировать в комплексную застройку территории, - обязательная высадка деревьев. Такой нормы в принципе не существовало. Теперь каждый застройщик должен высаживать 7,5 дерева на каждую тысячу метров площади земельных участков. За 2022 год отработали нормативную базу внутри субъекта, которая определяет способ реализации проекта застройки. Это непосредственно механизм комплексного развития территории. Теперь застройщики разрабатывают концепцию застройки, готовят проект договора, который описывает их обязательства, в том числе по возведению социальных объектов и дополнительной инфраструктуры. В дальнейшем эти документы оцениваются муниципалитетом, департаментом по архитектуре и градостроительству с привлечением органов краевой власти, включая министерства физической культуры и спорта, образования и других. Этот ряд органов, по сути, осуществляет дополнительный контроль над всей застройкой. То есть сформирована многоступенчатая система защиты населения от неправомерных действий застройщиков. На данный момент на территории Краснодарского края заключено 20 договоров комплексного развития территории, еще 16 площадок находятся в проработке. Общая площадь территорий, вовлеченных в комплексное развитие, составляет порядка 1,25 тысячи га, на которых планируется реализовать в срок до 15 лет около 5,5 миллиона квадратных метров жилья. 


Назначение восстановили 

- Сохранению потенциала плодородных земель региона сегодня уделяется особое внимание. Какая работа проведена по исключению участков сельхозназначения из границ населенных пунктов? 

- Работа по возврату участков в земли сельхозназначения в регионе ведется уже три года. Сейчас мы корректируем генеральный план по всему краю. Первично проведенный анализ показал, что порядка 36 тысяч га необоснованно находятся в границах населенных пунктов. Около 17,5 тысячи га уже возвращены утвержденными документами территориального планирования. До середины 2025 года будут утверждены дополнительные генеральные планы муниципальных образований края, которыми вернется еще примерно 36 тысяч га в границы земель сельхозназначения. Это территории, которые планировали тем или иным способом застраивать. 


Территория новых подходов 

- На каком этапе находится реализация «Нового Краснодара»? За счет каких средств планируется строительство этого района?

 - В настоящее время разработана довольно детальная концепция этой территории. Она длительное время трансформировалась. Мы провели большое количество обсуждений и с профессиональным сообществом, и с общественными организациями. Также привлекали к дискуссии предпринимателей. Поэтому процесс подготовки и корректировки этого проекта длился порядка двух лет. После завершения разработки концепции мы перешли к поиску механизма ее реализации. Самое сложное здесь, наверное, это сформировать финансовую модель таким образом, чтобы по окончании срока реализации на территории располагались все объекты в том количестве, в котором они предусмотрены. Как я уже говорил ранее, жилая функция составляет около 35% всей территории нового района. Здесь запланированы два больших парка, площадь каждого более 50 га. Эти две зеленые территории превышают размеры Чистяковской рощи. Они связаны широким поясом зеленых бульваров, каждый из которых шире бульвара на улице Красной. Средства на благоустройство этих территорий необходимо сгенерировать путем реализации объектов коммерции и жилого назначения. На данный момент разработку финансовой модели мы еще не завершили. Предполагается, что комплексное развитие территории будет осуществляться через регионального оператора. 


Экономическая модель

 - Какими способами региональный оператор может реализовывать концепцию «Нового Краснодара»? 

- Все, что здесь запланировано, должно быть построено за 20 лет, включая театры, музеи, дома культуры и прочее. Региональный оператор может реализовывать эту территорию несколькими способами. Первый - формирование отдельных лотов. Допустим, он может выделить фрагменты проработанной территории и реализовать ее на аукционе. Деньги с продажи лота региональный оператор может инвестировать в строительство инфраструктуры и дополнительных объектов. Кроме того, в рамках торгов на лот он может закладывать обязательства будущего инвестора по строительству ряда мелких объектов социальной инфраструктуры. Допустим, мы хотим построить театр, берем квартал жилой застройки, в котором заложены обязательства по строительству школы, детского сада, поликлиники, физкультурно-оздоровительного комплекса и небольшой зеленой территории. Эти обязательства возлагаются на инвестора, который участвует в торгах, а деньги, которые он платит, чтобы получить возможность реализовывать этот квартал, идут на строительство, к примеру, театра. У регионального оператора также есть возможность реализовывать проект самостоятельно, привлекая деньги банка. В таком случае прибыль, получаемая с реализации объектов, будет направлена на строительство дополнительной инфраструктуры, которая не генерирует доход. Помимо этого, у регионального оператора есть возможность создавать дочерние предприятия совместно с инвесторами. Безусловно, никто не запрещает региональному оператору участвовать в федеральных программах, привлекая средства, к примеру, для социальной инфраструктуры. В этом году наша основная задача - доработать экономическую модель и запустить процесс. Запуск процесса в общем понимании - начало строительства. В нашей трактовке это передача земли, утверждение документации по комплексному развитию территории, то есть закрепление каждого земельного участка под конкретный объект. Строительство в теории может начаться уже в этом году. 


Нет места для транспорта

 - Одна из главных проблем нашего города - нехватка парковочных мест. Это касается и старого города, и новых районов. Часто можно наблюдать, как автомобили занимают общественные пространства. Что сегодня мешает в большей мере реализовывать подземные парковки? 

- У нас все зарегламентировано, требования к комплексной застройке описывают, безусловно, и новый способ расчета количества парковочных мест. Он опирается на статистику, мы каждый год запрашиваем данные краевого ГИБДД, публикуем коэффициенты, исходя из этих сведений. Прописана возможность размещения многоуровневых парковок. Их высота ограничена пятью этажами для удобства горожан. Также в нормах прописана возможность и необходимость создания отдельных подземных парковок. Но их количество очень большое: если реализовать все парковки многоэтажного дома под ним, получится несколько уровней. Многоуровневая подземная парковка - это очень дорого. Важно помнить, что в среднем на строительство одного места подземной парковки уходит около 300-500 тысяч рублей. Безусловно, это отражается на стоимости жилья и на цене самого парковочного места. Люди не всегда готовы инвестировать около миллиона рублей в выкуп машино-места. По этой причине в дальнейшем подземные парковки могут остаться невостребованными. Поэтому в новых комплексах, как правило, соблюдается баланс: часть парковок выносят под землю, еще часть строят над землей, и определенная доля уходит под многоуровневые парковки. 




За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube