Вторичное жилье на рынке недвижимости, как правило, дороже новостроек. Почему? Специалисты считают, что ситуация с ценообразованием целиком и полностью зависит от одного фактора - человеческого.
Дело в том, что страх инвестировать в первичную недвижимость, а попросту вступать в долевое строительство, до сих пор существует, несмотря на все усилия властей. Как вступить в долевое строительство без риска для кошелька и получить максимальную выгоду?
О нескольких «золотых» правилах, соблюдение которых обезопасит инвестора, «Юг Times» рассказала ведущий юрисконсульт ООО «Главная Инвестиционная Компания» Юлия Пасечник.
Правило № 1.
Не доверяй, но проверяй
На первом этапе, когда вы только выбираете застройщика, необходимо собрать мнения и комментарии. Во-первых, на официальном сайте администрации Краснодара опубликован список «серых» девелоперов. Во-вторых, неплохо уточнить сведения о застройщике в Интернете: как давно на рынке, есть ли негативные отзывы дольщиков. При этом нужно учитывать: такое изучение само по себе не дает стопроцентной гарантии благонадежности предприятия.
Правило № 2.
Кто есть кто?
Застройщиком всегда должно выступать юридическое лицо, например, ООО, ЗАО, ООО, ЖСК и т. д. Дело в том, что, в соответствии с законодательством, оборот денежных средств у ИП не может превышать 64 миллиона рублей, а этих денег при легальном и качественном строительстве на многоэтажный дом не хватит. Если застройщик все же оказался предпринимателем, стоит учесть и еще одно обстоятельство: договор о приобретении квадратных метров не может быть оформлен в соответствии с 214-ФЗ, а значит, и право собственности на квартиру может оказаться под большим вопросом.
Правило № 3.
Умей видеть главное
Самое главное - это, конечно, документы. Три основных аспекта могут сделать человека или счастливым обладателем квартиры, или несчастным собственником «мыльного пузыря». Прежде всего у застройщика должно быть оформлено право на землю. Что это значит?
В идеале, конечно, земельный участок должен находиться в собственности у организации. Однако земля может быть и в аренде или в бессрочном пользовании. Обратите внимание - земельный участок должен быть предназначен для строительства именно многоквартирного жилого здания. В противном случае покупателя ждут судебные тяжбы, в результате которых дом может быть отдан под снос.
Допустим, участок предназначен для ИЖС или малоэтажного строительства, а возведено больше 5 этажей. В такой ситуации даже через суд узаконить право собственности на квартиру не получится. Еще один важнейший документ - разрешение на строительство. Если его нет, то связываться с таким застройщиком крайне рискованно.
Правило № 4.
Подводные камни
Стоит отметить, что при покупке квартиры в ипотеку существуют так называемые подводные камни. Сейчас банки в большинстве случаев не обязывают заемщика страховать жизнь и объект недвижимости, а выдают кредит под повышенный процент. Вопрос: страховать дольщику жизнь и квартиру или нет? Страховка в форс-мажорном случае компенсирует сумму займа полностью или частично, что избавит от возврата денег по кредитному договору, но жилья не вернет.
Кроме того, с 1 января 2014 года вступили в силу изменения в 214-ФЗ, согласно которым дольщики будут еще более защищены законом. Что это значит? Если квартира приобретена у легального застройщика, то закон на стороне покупателя. То есть при наступлении страхового случая человеку, как минимум, вернут деньги обратно.
Правило № 5.
Почем фунт лиха
Еще один фактор - очень низкая цена. Эксперты по недвижимости ООО «Главная Инвестиционная Компания» отслеживают ситуацию на рынке недвижимости Краснодара и края. По нашим данным, квартиры в многоэтажном доме, построенные по всем правилам, не могут стоить 500 тысяч рублей. Между тем рекламные стенды пестрят такими весьма сомнительными предложениями.
Строительство - трудоемкий и затратный процесс: стоимость стройматериалов, регулярные экспертизы качества, подключение к городским сетям и так далее. Таким образом, средняя цена квадратного метра в Краснодаре составляет 35 тысяч рублей, а значит, стоимость однокомнатной квартиры стартует с 1,12 миллиона рублей.
Правило № 6.
Помнить пример
Например, дома ЖК «Времена года» строятся по монолитно-кирпичной технологии. Квартиры сдаются с предчистовой отделкой, проложенными внутренними коммуникациями, установленными межкомнатными перегородками, металлопластиковыми окнами и металлическими входными дверями. Планировка предполагает удобные комнаты от 25 до 43 кв. м,
большие кухни - до 12 кв. м, просторные коридоры - до 9 кв. м и балконы площадью около 7 кв. м. Цены на квадратный метр литеров «Осень», «Зима» и «Весна» составляют от 35 500 рублей до 42 000 рублей за кв. м, а студию можно купить всего за 990 000 рублей!
Строительство комплекса ведется строго по 214-ФЗ.
Следует подчеркнуть, что ЖК «Времена года» - настоящая находка для молодых семей с детьми, представителей старшего поколения и людей, ведущих активный образ жизни. Инфраструктура отвечает запросам даже самого взыскательного покупателя: охраняемая парковка, частный детский сад, разнообразные магазины, салоны красоты и спортивные залы, зоны отдыха и современные игровые детские площадки, в шаговой доступности находятся крупнейшие гипермаркеты. Жилой комплекс строится в районе ул. Российской с удобной транспортной развязкой. В любой конец города можно ехать легко, без пробок. Рядом с комплексом останавливается маршрутное такси № 62, а в пяти минутах ходьбы проходят маршруты № 16, 85, 58, 21, 36, 48.
Литер «Осень» будет введен в эксплуатацию в третьем квартале 2014 года. В настоящий момент возведены 17 этажей этого объекта, окончены все монолитные и завершаются кирпичные работы. Ведется установка окон, лифтов, внутренняя отделка.
Правило № 7.
Главное
Покупка первичной недвижимости - одна из самых выгодных сфер для инвестирования и приобретения жилья «для себя». Будьте юридически грамотны, и прибыль не заставит себя ждать!
Задать вопрос и получить бесплатную консультацию юриста ООО «Главная Инвестиционная Компания» можно по тел. 299-53-56 или на сайте www.gik23.ru
