Частные застройщики при возведении многоквартирных жилых домов нередко допускают нарушения норм строительства. Что нужно знать покупателю, чтобы не заключить сомнительную с точки зрения закона сделку?
ПАВЕЛ Кузовлев, директор агентства недвижимости Elen Rielt, стратегический партнер КРПОО «Законное жилье».
- За последние несколько лет на рынке новостроек Краснодара сложилась непростая ситуация. Город захлестнул настоящий бум самостроя, и нужно отдать должное администрации, которая борется с этим всеми силами. На сегодня, по данным управления муниципального контроля, насчитывается более 160 многоквартирных домов и таунхаусов, возводимых без разрешения на строительство либо с отклонениями от выданного разрешения.
Что нужно знать покупателю жилья, чтобы не лишиться денег, не получив при этом и квартиры? В первую очередь необходимо учитывать целевое назначение участка: на земле, предназначенной под индивидуальную застройку, садоводство и коммерческое использование, по закону, строить многоквартирный дом нельзя.
Существует три вида нарушений, которые чаще всего допускают недобросовестные застройщики.
1. Имеется земельный участок, предназначенный для ИЖС. Он находится в собственности у застройщика, который без каких-либо согласований, проекта или технических условий начинает строительство, допустим, пятиэтажного дома. Нарушение: возведение многоквартирного дома без разрешения на строительство. Результат: администрация муниципального образования проводит проверку законности строительства, подает иск в суд о сносе самовольно возведенного объекта.
2. Имеется земельный участок, предназначенный для строительства малоэтажных многоквартирных домов. Застройщик получает разрешение на строительство, предположим, 3-этажных домов, а по факту строит пятиэтажные. Нарушение: отклонение от выданного разрешения на строительство. Результат: администрация проводит проверку и подает иск в суд о сносе незаконно надстроенных этажей.
3. Земельный участок предназначен для строительства «многоквартирника», и застройщик получил необходимое разрешение. Однако при этом он увеличил площадь застройки, тем самым нарушив регламентированные отступы от межи с соседними земельными участками. Нарушение: отклонение от выданного разрешения на строительство. Результат: при выявлении такого нарушения администрация вый-
дет в суд с иском о сносе всего дома.
В итоге судом в большинстве случаев накладываются обеспечительные меры на участок и объект строительства в виде временного запрета на строительные работы и обременения на земельный участок. И судьба дома определяется также в суде: здание либо снесут, либо все же узаконят.
Есть ряд немаловажных особенностей даже в узаконенном доме. Например, если объект построен на участке под ИЖС, то могут возникнуть проблемы с коммуникациями: к дому не подведен газ, не хватает энергомощностей и так далее.
В общем, самое главное - при приобретении жилья в новостройке необходимо проверить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на землю, целевое назначение земельного участка, проект, разрешение на строительство, технические условия на подключаемые коммуникации. Важно и проверить соответствие строительства разрешительной документации. Здесь, конечно, много тонкостей, поэтому я не рекомендую проверять документы самостоятельно - лучше обратиться к компетентным специалистам.
