Как изменились цены на жилье на курортах Краснодарского края

Краснодар, 20 сентября – Юг Times, Виталий Войнович. Приморские города края меняются местами в рейтингах привлекательности для покупки жилья и роста цен на него.

Туапсе за год стал курортом с наиболее подорожавшим жильем в крае. При этом цены на недвижимость здесь по-прежнему самые низкие. 

В августе средняя стоимость квартиры в новостройках на курортах Краснодарского края составила 9,1 миллиона рублей. По сравнению с прошлым годом этот показатель увеличился на 1,2%. Об этом говорится в исследовании федерального портала «Мир квартир». По динамике роста стоимости квадратного метра жилья и средней цены квартиры в крае появился новый лидер. Если раньше им был Сочи, то сейчас на первое место вышел Туапсе. Портовый курорт оставил позади в том числе Анапу и Геленджик. Ранее покупатели недвижимости недооценивали этот город. На фоне более глянцевых трех крупнейших курортов кубанского побережья он был менее привлекательным. Однако рекордные цены, установившиеся в Сочи, Анапе и Геленджике, и ограничения в строительстве сместили акценты. 

Дорогой квадрат 

По данным портала «Мир квартир», за год квадратный метр в новостройках Туапсе подорожал на 11,7%. Далее по темпу роста цены за квадрат идут Сочи (+9,2%), Анапа (+8,9%) и Новороссийск (+8%). Меньше всего выросло в цене новое жилье в Геленджике (+5,2%). На курорте не возводят объекты первичного рынка в связи с введенным мораторием на строительство, поэтому объем предложения крайне низкий. В среднем по курортам Краснодарского края квадрат подорожал на 7,7% - до 209,6 тысячи рублей.

 - В последние годы мы наблюдали  бурный рост цен в Сочи и Геленджике, а потом и в Анапе. Геленджик, очевидно, достиг своего потолка, и теперь в лидеры вырывается недооцененный ранее Туапсе, который составляет ценовую конкуренцию более раскрученным курортам. Думается, этот процесс продолжится еще как минимум год, - прогнозирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. 

При этом, несмотря на рост, средняя цена квадрата в Туапсе остается самой доступной среди популярных курортов региона - 143,5 тысячи рублей. Сегодня это практически сопоставимо с краевой столицей, где более доступное жилье по сравнению с прибрежными городами. Лидером по цене квадрата ожидаемо стал Сочи - 352,7 тысячи рублей. За ним следует Геленджик (243,6 тысячи рублей), практически не имеющий предложения, Анапа (161,9 тысячи рублей) и Новороссийск (146,3 тысячи рублей). 

За ростом не успел 

Доступное предложение влияет и на спрос покупателей недвижимости. По словам руководителя направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрия Алексеева, активность приобретателей квартир в новостройках за год ослабла во всех указанных городах, кроме Туапсе. В Анапе спрос уменьшился на 36,4%, в Новороссийске - на 28,5%, в Сочи - на 14,2%. Особенно заметно падение в Геленджике (-56,6%). В Туапсе спрос не продемонстрировал рекордных показателей, однако остался практически на том же уровне, показав небольшой рост в +1,8%. 

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько отмечает, что Туапсинский район запаздывал с точки зрения роста цен по сравнению с другими развитыми курортными зонами. 

- В Анапе, Геленджике и Сочи в период с 2020 по 2023 год рост цен был существенно больше, - говорит Илья Володько. - Последние годполтора на рынок недвижимости Туапсинского района выходит все больше новых проектов. Рынок пополняется предложением, цены многим покупателям кажутся достаточно интересными по сравнению с развитыми курортными зонами, поэтому спрос увеличивается. Тем не менее такой небольшой рост квадрата не позволяет говорить о том, что сегодня Туапсе выделяется на фоне всех остальных зон. 

Искусственная доступность 

Примечательно, что цена за квадратный метр курортных новостроек растет неравномерно с увеличением средней стоимости квартиры. Такая тенденция особенно заметна в Сочи. Средняя стоимость объекта за год здесь увеличилась на 1,6% при росте квадрата на 9,2%. Это не только говорит о небольшом охлаждении рынка, но и становится следствием его перегрева за 3 года. Льготная ипотека внесла серьезные коррективы на рынок недвижимости, сделав жилье рекордно дорогим. 

- Именно компактные варианты, студии, апартаменты набирают все большую популярность. Особенно на курортах, - подчеркивает Илья Володько. 

По данным исследования «Авито Недвижимости», тенденция увеличения компактных форматов характерна для всей страны. За год число однокомнатных квартир на первичном рынке жилья в стране увеличилось на 56%, предложение студий выросло на 53%. 

- За год спрос на квартиры в новостройках увеличился на 36%, причем активнее всего рос интерес к сегментам компактного жилья. Интерес к студиям на платформе вырос на 50%, к однокомнатным квартирам - на 44%, - поясняет Дмитрий Алексеев. - Чтобы сделать жилье доступнее и привлечь покупателей, застройщики выбирают более мелкую «нарезку» квартир. 

Сочи как один из городов с самым дорогим жильем в стране отличился и в сегменте компактных квартир. Он стал рекордсменом по доле студий на первичном рынке - 33%. Курорт опередил Москву (20%) и СанктПетербург (26%). В среднем по стране этот показатель составляет 14%. Олимпийское наследие и Черное море формируют огромный спрос на рынке недвижимости в Сочи. Из-за стремительного роста цен за последние 3 года спрос перераспределился на студии. Теперь этот сегмент становится все менее доступным. За год средняя стоимость студии в Сочи выросла на 31% и достигла 10,8 миллиона рублей, сообщили аналитики «Авито Недвижимости». Ситуация в сегменте однокомнатных квартир более стабильная. Их доля на курорте составляет 45%, а средняя стоимость выросла на 10%, достигнув 12,1 миллиона рублей. 

Без перемен на вторичке 

На вторичном рынке недвижимости курортов Краснодарского края ситуация практически не изменилась. Стоимость объектов выросла в пределах 1-2%, в Сочи и Новороссийске она упала на 1 и 0,2% соответственно, говорится в исследовании портала «Мир квартир». В среднем на курортах края цена вторички выросла на 0,3% и достигла 8,4 миллиона рублей. 

- В прошлом году вторичка на черноморских курортах бурно росла вслед за первичкой, но вскоре стало ясно, что она не может конкурировать с новостройками. Да и покупатель пошел разборчивый: перестал покупать квартиры в сомнительных строениях на садовых участках со странными документами и «кривыми» коммуникациями. Не исключено, что вслед за Сочи динамика цен и на других курортах сменит знак «плюс» на «минус», - объясняет Павел Луценко. 

На вторичном рынке квартир по росту цены квадратного метра за год также лидирует Туапсе. Отрыв от других курортов не такой большой, но портовый город по-прежнему остается самым бюджетным. За год квадрат здесь вырос на 6,3% - до 126,1 тысячи рублей. Второе и третье место занимают Геленджик (+5%, 210,3 тысячи рублей) и Анапа (+2,7%, около 143 тысяч рублей). Следом идут Новороссийск (+1,9%, 130,5 тысячи рублей) и Сочи (-1,5%, 252,5 тысячи рублей). 

По данным платформы «Авито Недвижимость», спрос на вторичку вырос везде, кроме Сочи. Особенно заметно - в Новороссийске (+23,1%) и Туапсе (+18,8%). Это можно связать с наиболее доступными ценниками. За первые 8 месяцев средняя стоимость жилья на вторичном рынке в портовых курортах варьировалась в пределах 5,55-5,75 миллиона рублей. Менее скромные показатели по динамике спроса у Анапы (+6,8%) и Геленджика (+5,7%). В Сочи активность покупателей вторичного жилья за год ослабла на 1,8%. 

Мнение 

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON.

- Перспективы инвестирования в краткосрочном периоде в курортных городах весьма сомнительные, так как динамика роста не такая большая. Нельзя исключать и сценарий с падением цен в следующем году. Период активного роста как на первичном, так и на вторичном рынке закончился. В этом году стоимость курортного жилья с большой долей вероятности останется на том же уровне, даже несмотря на рост ключевой ставки. Инвестирование в долгосрочной перспективе выглядит более привлекательным. Можно предполагать, что цены на курортную недвижимость рано или поздно начнут расти. Стоит отметить, что в последние годы инвестирование популярно среди физических лиц с точки зрения не только роста цены в долгосрочной перспективе, но и получения арендного дохода. Многие рассчитывают на сдачу в аренду туристам приобретенной недвижимости. В связи с этим девелоперы все чаще предлагают комплексный продукт. Он предполагает, что арендой будет заниматься управляющая компания. 

Внутренний туризм развивается, количество туристов на Черноморском побережье не перестает расти, поэтому можно сказать, что вложения на долгий срок - более 5-7 лет - для сдачи жилья в аренду или последующей продажи могут быть оправданы.