В Краснодаре состоялся летний яхт-саммит недвижимости «Девелопмент в эпоху перемен: реалии, трансформации и перспективы»

Краснодар, 6 сентября – Юг Times, Виталий Войнович. Цифровизация, новые градостроительные нормы, технологии, кадровый вопрос, изменения спроса. Что влияет на развитие сферы строительства жилья в регионе? 

В Краснодаре состоялся пятый летний яхт-саммит недвижимости «Девелопмент в эпоху перемен: реалии, трансформации и перспективы». Организатором мероприятия выступило агентство деловых коммуникаций «Юг Times» при поддержке региональной Общественной палаты и Законодательного Собрания Краснодарского края. Информационный партнер - телерадиокомпания «Кубань 24». В обсуждении приняли участие представители общественности, власти и бизнеса.

Модерировал саммит заместитель председателя Общественной палаты Краснодарского края, доктор экономических наук, профессор Александр Полиди. 

Проблемы градостроительства 

Строительная отрасль сегодня - драйвер российской экономики, который подтягивает за собой смежные отрасли: металлургию, транспорт, энергетику, машиностроение, а в случае нашего края - еще и туризм. При этом все, что сегодня делают девелоперы, будет определять облик населенных пунктов и курортов края как минимум в ближайшие 50 лет. Депутат Госдумы РФ Наталья Костенко в своем приветственном слове подчеркнула, что хаотичная застройка обостряет ряд проблем в жизни региона. 

- Успех строительной отрасли, к сожалению, оборачивается проблемами в экономике нашего края, социальной сфере, в том числе в реализации мусорной реформы, - сказала Наталья Костенко. - Важно соблюсти баланс в возведении новых объектов, чтобы строительство жилой недвижимости в туристических зонах не мешало развитию санаторно-курортной отрасли и всей экономики в целом. Существенная доля доходов Краснодарского края идет из туристической сферы, поэтому на курортах стоит делать акцент на строительстве объектов для отдыхающих. 

Депутат также обратила внимание на большое количество земельных участков с недостроенными объектами, которые стоят десятилетиями и портят вид туристической зоны. Она призвала региональные и муниципальные органы власти провести мониторинг недостроев для решения этой проблемы. И рассмотреть ее устранение в том числе и на законодательном уровне. 

Председатель Комитета по строительству и ЖКХ Государственной думы РФ Сергей Пахомов сообщил, что в последние два года проводится большая работа по снижению бюрократизации строительства, внедрению единых градостроительных документов, сохранению исторического архитектурного наследия, сквозной цифровизации отрасли. 

- В общей сложности за последние два года совместно с Минстроем РФ Комитет по строительству и ЖКХ убрал более двух тысяч различных согласительных документов, которые зачастую дублировали друг друга либо являлись откровенно лишними, забирая у строителей драгоценное время, - отметил законодатель в своем приветственном слове. 

Отдельно Сергей Пахомов остановился на механизме комплексного развития территорий (КРТ). Он назвал его перспективным, но нуждающимся в доработке. Это направление особенно важно для южных регионов, где градостроительный потенциал остается на высоком уровне сразу в нескольких сегментах, в их числе традиционное жилищное строительство, апартаменты, сфера рекреации, малоэтажные жилые комплексы. 

- Практика показывает, что действующие правила делают экономически проходными проекты КРТ лишь в городах-миллионниках. Нужны более четкие правила синхронизации с государственными и региональными проектами, принципы взаимодействия собственников внутри проектов КРТ, а также расширение возможностей использования территорий, - заключил Сергей Пахомов. Пакет изменений в нормы о КРТ внесут на рассмотрение в осеннюю сессию Госдумы. 

Тренды на рынке жилья

 В прошлом году в России ввели в эксплуатацию более 100 миллионов квадратных метров жилья. Это рекордный показатель для страны, в который внес немалый вклад Краснодарский край. Сегодня внимание властей уделяется не только возведению многоэтажных домов, но и индивидуальному жилищному строительству. 

- В прошлом году в Южном федеральном округе было построено 8,5 миллиона квадратных метров частных домов. Поэтому, конечно, этому сегменту важно уделять внимание, - сказал депутат Госдумы РФ, член комитета по строительству и ЖКХ Роман Лябихов. - Ранее в 214-й Федеральный закон внесли изменения, согласно которым банки могут кредитовать малоэтажные жилые комплексы ИЖС через эскроу-счета. 

Депутат призвал всех застройщиков развивать данный сегмент. Тему трендов жилищного строительства продолжил руководитель направления в подразделении «Региональное развитие» ДОМ.РФ Егор Сызин. 

- Комплексное развитие территорий - относительно новый механизм, который позволяет в партнерстве с регионами определить объекты для развития, предусмотреть социальную и инженерную инфраструктуру. Для его реализации разработаны другие механизмы, один из которых - инфраструктурные облигации. Они помогают регионам получать льготные займы, в том числе для строительства инженерных и социальных объектов. Сегодня важно не только строить современные качественные дома, но и окружать их комфортной городской средой, - сказал Егор Сызин. 

Спикер добавил, что на рынке популярны льготные ипотечные программы для IT-специалистов, молодых семей, а также льготное проектное финансирование в сфере туризма. 

По словам директора Краснодарского филиала банка «Центр-инвест» Дианы Липинской, большую роль в поддержании ипотечного рынка в Краснодарском крае сыграли кредиты, выданные по программам с государственной поддержкой. 

- Среди них программа по приобретению жилья на первичном рынке, семейная ипотека. Также популярностью пользовалось относительно новое предложение - ипотека для IT-специалистов, которая является действительно актуальным продуктом для региона и всей страны в целом, - отметила Диана Липинская. - В прошлом году Россия столкнулась с дефицитом IT-специалистов. Такая программа государственной поддержки позволяет поддержать не только строительную отрасль, но и IT-кластер. 

Формирование устойчивого спроса 

Развитие строительной сферы во многом опирается на стратегию социально-экономического развития региона. Институтом, который аккумулирует и доводит стратегические решения до практической реализации, является министерство экономики Краснодарского края. Его руководитель Алексей Юртаев отметил, что устойчивый спрос на жилую недвижимость зависит от темпов экономического роста. По данным ведомства, за первые 6 месяцев текущего года рост валового регионального продукта Краснодарского края достиг 103%. Темпы роста в строительной отрасли за первые полгода составили 112,6%. 

Министр выделил несколько факторов экономического роста: сокращение дефицита на рынке труда, увеличение производительности труда, наращивание инвестиций и расширение источников их финансирования, развитие конкуренции, исполнение плана обеспечения устойчивого развития экономики и социальной стабильности. Одной из наиболее острых проблем для экономики Краснодарского края является нехватка рабочих рук. 

- На сегодняшний день, согласно экспертным оценкам, дефицит на рынке труда составляет около 190 тысяч человек. Это те вакансии, которые необходимы для обеспечения стабильных темпов роста на уровне 3% и выше в реальном выражении, - пояснил министр экономики Краснодарского края. - С 2016 по 2022 год в регионе прибавилось 150 тысяч экономически активного населения. То есть даже если за 6 лет мы реализуем все, что делали раньше, в крае все равно будет наблюдаться кадровый дефицит на уровне 40 тысяч человек. Это существенная цифра для региона, поэтому мы понимаем, что значение трудовой миграции в ближайшие годы возрастет еще больше. 

Алексей Юртаев отметил, что национальный проект «Производительность труда» позволяет уменьшить последствия кадрового дефицита. Экономический эффект от его реализации с 2020 по 2022 год составил 47,8 миллиарда рублей. Сейчас в национальном проекте участвует более 275 предприятий. По словам спикера, привлечение всех потенциальных участников позволит увеличить экономический эффект до 600 миллиардов рублей. 

Ситуация на рынке труда 

Директор HeadHunter в ЮФО Олеся Лавренова выделила сферу строительства и недвижимости как одну из самых человекоемких. К ней относится около 15% всех размещенных на платформе вакансий. 

- На рынке недвижимости в стране сейчас наблюдается колоссальный кадровый голод - около 2 человек на место (норма составляет 4-7,9). Ситуация в Южном федеральном округе выглядит немного лучше - около 3 человек на место, - сообщила Олеся Лавренова. - Главная причина, из-за которой мы сейчас боремся с дефицитом кадров, - демография (убыль населения и старение). К сожалению, никакие меры государства на данный момент не могут повлиять на сложившуюся ситуацию. 

По данным hh.ru, в Краснодарском крае размещено около 4% вакансий в сфере строительства. По этому показателю регион занимает пятое место в стране, уступая Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Свердловской областям. Примечательно, что наиболее дефицитными в строительной отрасли региона являются агенты по недвижимости. Эксперты связывают это с постоянно растущими объемами строительства. 

О важности надзора в строительной сфере рассказала руководитель Государственной инспекции труда в Краснодарском крае, главный государственный инспектор труда в регионе Марина Ефименко. По ее словам, в сфере строительства количество погибших в результате несчастных случаев на производстве в 2022 (35% от всех случаев) и 2021 (32%) годах по-прежнему остается самым высоким среди травмоопасных видов деятельности. Наиболее частой причиной несчастных случаев (39,2%) стало падение с высоты. 

- Отрасль строительства в Краснодарском крае занимает второе место по количеству травмированных работников, уступая лишь сфере транспортных услуг и хранения, - указала Марина Ефименко. - Чаще всего на предприятиях выявляются нарушения порядка обучения безопасным методам работ, проведения медицинских осмотров, обеспечения рабочих средствами защиты (индивидуальными и коллективными), проведения специальной оценки условий труда. 

Развитие малых городов 

Председатель Общественной палаты Краснодарского края Любовь Попова напомнила, что в долгосрочной перспективе человеческий капитал дает самый большой экономический эффект. Регион должен делать ставку на развитие общественной, социально значимой и жизненно важной инфраструктуры. Это позволит активизировать строительство в малых городах и сельской местности. 

- Важны не только инженерные коммуникации, транспортная доступность, образование, медицина, но и культурно-досуговые точки притяжения, - отметила Любовь Попова. - Можно стараться привлекать молодых специалистов в село за счет различных субсидий и льгот, например, на строительство и приобретение жилья. Однако необходимо сделать так, чтобы людям хотелось ехать туда и, что важно, там остаться. Для этого необходимо комплексно развивать основные сферы экономики в отдаленных территориях. Это рынок образовательных, медицинских и социальных услуг, производства и торговли, логистики и строительства. 

Спикер добавила, что в Краснодарском крае разработана и действует эффективная база фундаментальных прикладных документов со сроками и исполнителями, которая пошагово ведет к обеспечению устойчивого развития экономики. Среди них - стратегия социально-экономического развития до 2030 года, механизмы поддержки предприятий и людей, которые выбирают жизнь в отдаленных городах и на селе, и другие. 

Социальная инфраструктура 

Заместитель председателя ЗСК, председатель комитета по вопросам здравоохранения и социальной защиты населения Николай Петропавловский подчеркнул, что сегодня на рынке жилья меняются приоритеты. На первый план вместо квадратных метров и планировки выходит городская среда - благоустройство и наличие поблизости социальных объектов. В этом направлении совместную работу ведут застройщики и краевые власти. 

- В Краснодарском крае в несколько раз увеличили объемы социального строительства. Сегодняшнюю динамику строительства и проектирования школ можно сравнить с показателями послевоенных годов, - сказал Николай Петропавловский. 

Депутат добавил, что сложности в преодолении разрыва между строительством социальных объектов и увеличением количества жителей возникают из-за неверного подсчета численности населения. Так, согласно данным Всероссийской переписи населения, в регионе проживает 5,8 миллиона человек. При этом подсчеты экспертов, данные операторов сотовой связи, больниц и школ говорят о том, что это число больше. 

- По оценкам экспертов ЗСК, сегодня в регионе в серой зоне работают порядка 700 тысяч человек, - акцентировал Николай Петропавловский. - Запросы к власти по поводу социальных объектов сейчас формируют люди, недавно переехавшие в регион. Большая часть жалоб на отсутствие больниц, школ, детских садов поступает от этой группы населения. 

Главный архитектор Краснодара Илья Чикаев напомнил, что после утверждения генерального плана города и плана землепользования и застройки возведение жилой недвижимости осуществляется только через механизм комплексного развития территорий либо через проекты планировки территорий. Утвержденные документы позволили сформулировать новую градостроительную парадигму. 

- Сегодня застройщики понимают, что для комфортного проживания в многоэтажных домах необходимо создавать благоустроенную среду. Поэтому компании борются за потребителей, внедряя в проекты озелененные пространства, фасадные решения, строят социально значимые объекты, - сказал Илья Чикаев. 

Вектор курортов 

Сегодня прибрежным городам важно развиваться именно в курортном направлении. Однако этому препятствует ряд сложностей. Вице-мэр города-курорта Анапы Виталий Воронов назвал хаотичную застройку 90-х годов одной из главных проблем градостроительства, которая в том числе коснулась курортов. 

- В 2021 году наш мэр Василий Швец остановил бездумную застройку Анапы, мы приняли новый генплан, главными направлениями которого стали социальное и санаторно-курортное развитие территорий. Ограничили этажность, снизили плотность застройки, закрепили ценные сельскохозяйственные виноградопригодные земли и земли под детские лагеря, - отметил Виталий Воронов. - Теперь мы системно и планомерно двигаемся дальше согласно нашей градостроительной конституции. Анапа обладает огромным инвестиционным потенциалом, запасом территорий, и, конечно, любое развитие должно идти в пользу абсолютного большинства наших жителей и гостей, а не отдельно взятых застройщиков. Также спикер напомнил, что в 30 километрах от центра города запланировано строительство курорта «Новая Анапа». Предполагается, что он будет принимать 3-4 миллиона туристов ежегодно, что сопоставимо сегодня со всей Анапой. Таким образом, туристический поток увеличится в два раза. В связи с этим Анапу ждут серьезные инфраструктурные преобразования. - 

Туристический поток сегодня продолжает расти. Мы обязаны создавать туристам комфортные и качественные условия для отдыха. И благодаря этому мощному федеральному проекту, а также губернатору Краснодарского края Анапа получит огромные капиталовложения в развитие инженерной и подводящей инфраструктуры. Это станет серьезным подспорьем для развития города в целом. 

Заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи Наталья Долгополая согласилась с тем, что из-за бесконтрольного многоквартирного жилищного строительства в предыдущие десятилетия сейчас на курортах наблюдаются дефицит мест в социальных учреждениях, перегрузка инженерных сетей. 

- Общая площадь многоквартирных домов, на строительство которых были получены разрешения с 2010 по 2019 год, составила 4,5 миллиона квадратных метров. Это затруднило градостроительное регулирование в городе. Поэтому в 2020 году были утверждены нормативы градостроительного проектирования, благодаря которым на всех застройщиков возложена обязанность комплексно развивать территорию с учетом потребности в социальной инфраструктуре, - рассказала Наталья Долгополая.

Заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи отметила, что на курорте еще в 2021 году начал действовать мораторий на строительство. Он касается выдачи разрешений на возведение многоквартирных домов, которые не обеспечены нормативной инфраструктурой в рамках комплексного развития территории. Такая мера связана с подготовкой генерального плана и необходимостью переосмыслить пути развития города.

 - Действующий генеральный план, который утвержден в 2009 году, был направлен на реализацию задач в рамках проведения Олимпиады. В настоящее время градостроительный документ не позволяет выполнять необходимые требования. С 2021 года ведется разработка нового генплана Сочи, главной задачей которого является обеспечение горожан объектами социального назначения, - подчеркнула спикер. 

Главный градостроительный документ позволит решить накопившиеся за несколько десятилетий проблемы в социальной, коммунальной, транспортной сферах. Кроме того, он предполагает развитие предгорных территорий, комплексный подход к развитию сельских населенных пунктов, совершенствование сельских курортов и экотуризма. 

К обсуждению развития горных территорий присоединился член Общественной палаты Краснодарского края, председатель координационного совета КРООПН «Кубань - территория безопасности» Сергей Петухов. Эксперт подчеркнул, что в российском законодательстве на сегодняшний день нет единого нормативного правового акта, который регулировал бы развитие и сохранение горных территорий. При этом они занимают треть всей территории региона. 

- Горные территории слабо обеспечены инфраструктурой, существует проблемы занятости населения, защиты этих земель от вреда, который им наносит хаотичный туризм. Страдают флора и фауна, в том числе краснокнижные растения. На высоте более 1 тысячи метров экологи уже находят пластик, - выразил беспокойство Сергей Петухов. 

Своевременная застройка

К дискуссии также присоединились представители строительных компаний. Коммерческий директор ГК «Инсити» Светлана Кургина вернулась к обсуждению механизма комплексного развития территорий. 

- На застройщиков, конечно, ложится нагрузка в связи с возведением социальных объектов в комплексе собственной застройки. К примеру, у нас сейчас в одновременном строительстве находится пять социальных объектов. Но такая финансовая нагрузка на застройщика всегда финансово оправдана при грамотном расчете финансовой модели продаж. Мы создаем качественный продукт для жизни наших покупателей, а они готовы его приобретать. Механизм комплексного развития территорий - прекрасная возможность для цивилизованного диалога власти и застройщика. 

Спикер добавила, что в рамках работы этого механизма появляются не только привычные нам поликлиники, школы, детские сады, но и дома культуры, бассейны, спортивные оздоровительные комплексы и т. д. 

- Конечно, важно, чтобы после подписания договора о комплексном развитии территорий не затягивались рабочие процессы, чтобы все дальнейшие стадии согласований были четко отработаны. При любых задержках может возникнуть ситуация, когда на старте продаж района запланированная экономическая модель будет требовать корректировки, да и запросы потенциальных покупателей в современном мире тоже очень быстро трансформируются, - обратила внимание Светлана Кургина. 

Пробелы в нормативах 

Генеральный директор ООО «Артилком» Альберт Алпатов поднял такую важную проблему, как отсутствие в законодательстве четких требований для частных жилых домов при вводе их в эксплуатацию. 

- Как правило, основная экономия у недобросовестных застройщиков идет за счет низкого качества строительства, которое, к сожалению, никто не проверяет. Единственное, что находится под надзором, - начало и окончание строительства, - акцентировал девелопер. Альберт Алпатов также обратил внимание на отсутствие единого архитектурного стиля у строящихся частных домов. 

Эксперт считает покупку частного дома на сегодняшний день более интересным вариантом из-за стремительного роста цен на квартиры в многоэтажках. 

- Разница в стоимости квадратного метра частного дома и квартиры в многоэтажке может достигать 100%. К примеру, если квартиру можно купить за 100-150 тысяч рублей за квадратный метр, то частный жилой дом - за 50-75 тысяч за квадратный метр. При этом за меньшую сумму покупатель получает парковку и земельный участок, - подытожил Альберт Алпатов. 

Генеральный директор ООО «Инвестпроект» Аскер Нехай выделил государственные ипотечные программы как достаточно эффективный инструмент. Он позволяет поддерживать спрос на жилье, даже несмотря на непрекращающийся рост цен. 

В гармонии с природой 

Темой выступления руководителя Инновационного центра ECOESTATE, владельца экоотеля в Сочи «Бамбук Хутор», кандидата экономических наук, футуролога Валерия Вакуленко стал экологичный девелопмент. Эксперт призвал всех застройщиков сохранять и развивать экосистемы. Спикер привел аналитику ООН, согласно которой сохранение экосистем в 30-70 раз рентабельнее их восстановления.

- Новые высадки необходимо производить с учетом изменений климата. Для этого могут понадобиться деревья и растения, непривычные для какой-либо местности, - заметил Валерий Вакуленко. По мнению ученого, еще одним фундаментальным решением должны стать велосипедные и пешеходные дорожки, а также соответствующая инфраструктура (велопарковки, зарядные и ремонтные станции и другая). 

Правовые конфликты 

Государственные заказы оказывают немалое влияние на рынок недвижимости. При этом зачастую споры между подрядчиком и заказчиком доходят до разбирательства в судебных инстанциях. По словам генерального директора ООО «Юридическая компания «Мастер Права» Сергея Клушина, часто заказчики сталкиваются с несоблюдением установленных государственным (муниципальным) контрактом сроков выполнения работ. Также нередко споры касаются качества оказываемых услуг. 

- Часто возникают ситуации, когда контракт уже расторгнут, а работы исполнителем выполнены частично либо полностью. При этом между заказчиком и исполнителем имеется спор о качестве или объеме выполненных работ. К примеру, заказчик может отказываться принимать результат, - рассказал Сергей Клушин. - Кроме того, встречаются ситуации, когда заказчик необоснованно отказывает в приемке выполнения работ по контракту и расторгает его в одностороннем порядке. 

Помимо правовых вопросов, эксперты затрагивали проблему технологической обеспеченности в отрасли строительства. Заместитель директора IT-компании ООО «КУБНЕТ» по маркетингу, кандидат экономических наук Георгий Мишулин констатировал, с одной стороны, наличие правовых условий для развития и применения технологий искусственного интеллекта в России, заложенных в указе Президента «Национальная стратегия развития искусственного интеллекта в РФ на период до 2030 года» и федеральном проекте «Искусственный интеллект» со сроком завершения в 2024 году. С другой стороны, он отметил отсутствие информации о достижении показателей, установленных в этих стратегических документах. По его мнению, это формирует сомнения в реалистичности поставленной задачи по достижению Россией лидерских позиций в области искусственного интеллекта. 

- Что касается, в частности, девелопмента, этому есть вполне определенное объяснение: многие годы российские проектировщики используют зарубежные процессоры и операционные системы с широким набором программного обеспечения. Отечественные же доступные аналоги пока не получают у россиян высоких профессиональных оценок, и даже при их наличии специалисты продолжают работать в прежнем режиме. Такое положение дел ставит под угрозу технологическую безопасность отрасли, - подчеркнул Георгий Мишулин. 

Спикер добавил, что на IT-рынке также появляются программные продукты, позиционируемые их разработчиками как интеллектуальные платформы. При этом к искусственному интеллекту прямого отношения они не имеют. 

- В любом случае девелоперам не следует поддаваться ложному стремлению быть в тренде, а в интересах принятия взвешенных решений изначально ответить самим себе на вопрос: «Что такое действительно искусственный интеллект и в какой форме он полезно применим в проектировании, строительстве и градоустройстве»? - заключил заместитель директора IT-компании ООО «КУБНЕТ» по маркетингу. 

Подвели итоги

 Завершающим аккордом саммита стала прогулка на теплоходе по реке Кубань. На фоне прибрежных видов владелица и руководитель клиники красоты Belle Vie Марина Довбня поделилась актуальными секретами по уходу за собой. Она раскрыла специфику мужской косметологии и подчеркнула важность уверенности в себе и своем внешнем виде. 

Речная прогулка была дополнена розыгрышами сертификатов от партнеров и билетов Краснодарского академического театра драмы имени Горького. Настроение участникам поднимали и музыкальные композиции в исполнении саксофониста Ильи Готлиба. 

Завершившийся саммит недвижимости проложил путь к сотрудничеству между участниками рынка, органами власти и общественными организациями. Состоявшийся диалог стал важным для решения актуальных задач и вызовов. Все поднятые проблемные вопросы отрасли недвижимости приняты на проработку участниками обсуждения. 

Редакция благодарит партнеров мероприятия: ГК «Инсити», ООО «Артилком», ПАО КБ «Центр-инвест», ООО «Юридическая компания «Мастер Права», клинику красоты Belle Vie, инвестиционную компанию «Развитие», ателье по пошиву женской одежды December32, магазин-ателье мужских костюмов Pro Yuppi, экоотель «Бамбук хутор», Concept Store, Marc Cain, Kuban Ship и отель Rimar.