Сочи и Геленджик стали лидерами региона по стоимости комнат в коммуналках

Краснодар, 23 августа – Юг Times, Виталий Войнович. Для чего на главном кубанском курорте покупают малоликвидную недвижимость.

Сочи занял лидирующую позицию в стране по средней стоимости комнат. За такой объект на курорте просят 6,6 миллиона рублей. По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, стоимость среднестатистической комнаты в коммунальной квартире в Сочи с начала 2023 года выросла на 1,8 миллиона рублей, или 37,5%. По средней стоимости комнат курорт с большим отрывом обогнал Москву. В столице такой объект можно приобрести за 5,4 миллиона рублей, при этом стоимость с начала года выросла лишь на 2%. 

Аналитики отмечают, что цены на комнаты за неполные первые семь месяцев увеличились практически во всех мегаполисах (в том числе в Сочи, который таковым не является). Исключением стали Краснодар (-5,24%), Казань (-3,2%) и Санкт-Петербург (-3,6%). 

Структура предложения 

Если брать только лишь Краснодарский край, то по средней стоимости комнаты, по данным Restate.ru, после Сочи следует Геленджик. За такой объект придется отдать 3,67 миллиона рублей - рост составил почти 19%. Замыкает тройку лидеров Анапа - 2,68 миллиона рублей (-26,4%). Далее идут Новороссийск (1,8 миллиона рублей, +1,46%) и Краснодар (1,7 миллиона рублей, -5,24%). 

- Из-за относительно низкой стоимости комнаты могут пользоваться спросом, однако таких лотов на рынке немного. Активная стадия продаж такого рода недвижимости наблюдалась 15-20 лет назад. Сейчас по ним совершаются лишь единичные сделки, - поясняет генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. 

Лидером по количеству выставленных на продажу комнат является Новороссийск. На сервисах по поиску недвижимости в городе-герое можно найти до 150 объявлений. Второе место занимает Краснодар - до 110 объявлений, на третьей строчке расположился Сочи - до 49 объявлений. Далее следуют Анапа (до 43) и Геленджик (до 40). Если сравнить эти показатели с лидером по объему предложения комнат в коммунальных квартирах, становится очевидно, насколько мал этот сегмент в крае. Как сообщили аналитики Restate.ru, только по официальной статистике, в Санкт-Петербурге насчитывается более 60 тысяч подобных объектов. 

Многие предложения представляют собой небольшие комнаты (10-20 квадратных метров) в бывших общежитиях, переделанные в студии, в которых оборудован санузел. Подавляющее число таких объектов представлено в старом жилом фонде, построенном в 1960-1990-е годы. При этом они могут находиться в центральных районах. Так, в Сочи недалеко от администрации города можно приобрести комнату площадью 9 квадратных метров за 6,5 миллиона рублей, или 722 тысячи рублей за квадратный метр. Внутри коммунальная квартира отремонтирована, это позволяет забыть, что дом 1969 года постройки. И это скорее тренд, а не исключение из правил: во всех указанных городах во многих лотах, выставленных на продажу, выполнен современный ремонт. 

Кто покупатель 

Как рассказали эксперты, покупателями дорогостоящих комнат в Сочи могут становиться как местные жители, так и туристы. 

- Зарубежные курорты стали более труднодоступными ввиду сложной геополитической обстановки и падения курса рубля, в Крым теперь трудно добираться, поэтому Черноморское побережье Краснодарского края стало практически безальтернативным вариантом пляжного отдыха для среднего класса, - объясняет руководитель Restate.ru Андрей Добрый. - В связи с этим мы видим взрывной рост арендных ставок, а это, в свою очередь, привлекает инвесторов, рассчитывающих быстро окупить объект за счет его сдачи в высокий сезон. Кроме того, многие жители из других регионов предпочитают приобрести жилье для собственного проживания летом (и в расчете на его аренду в остальное время), однако высокие цены на недвижимость позволяют купить только самое недорогое. А комнаты как раз таким предложением и являются. 

По словам эксперта, переоборудование комнат в студии увеличивает их стоимость, что влечет за собой рост среднего ценника на курорте. Примечательно, что ряд выставленных на продажу комнат в Сочи находится недалеко от пляжей - 15-20 минут пешком или 5-10 минут на машине. 

Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева добавляет, что на такой рост цен влияет тренд на удорожание недвижимости в олимпийской столице. 

- Комнаты востребованы в том числе благодаря их стоимости. В Сочи можно найти жилье аналогичной площади, но высок риск наличия проблем с документами, например, это может быть документально нежилое помещение, в котором невозможно зарегистрироваться, - рассказывает Юлия Усачева. - На недорогое жилье из-за имеющихся проблем, как правило, нельзя получить ипотеку. При этом у комнаты таких проблем нет, если она выделена в отдельный объект. 

Возможность приобрести жилье в ипотеку является существенным плюсом в Сочи. Особенно это актуально с учетом того, что под лимиты ипотечных программ (6 миллионов рублей) многие однокомнатные квартиры и студии уже не попадают. 

Юлия Усачева отмечает, что комнаты приобретают не только под сдачу в аренду - это также может быть покупка первого жилья. 

Способы сэкономить 

Малогабаритные объекты в Сочи сегодня дают возможность приобрести жилье на дорогостоящем курорте при ограниченном бюджете. 

- К примеру, если трехкомнатная квартира долго находится в продаже, в ней нет ремонта, есть долги по коммунальным платежам, купить ее можно относительно недорого. При этом не всем нужны такие большие площади. Перекупщики могут приобрести эту квартиру, поделить ее на три студии и провести в каждую коммуникации. Это небыстрый процесс, однако такие примеры имеют место, - объясняет Юлия Усачева. 

Еще одним примером жилья, которое можно приобрести в Сочи при ограниченном бюджете, являются гаражи. Сейчас новых подобных объектов на курорте практически не появляется, их неохотно покупают, но в них живет достаточно много людей. К примеру, практически в центре курорта по улице Альпийской можно увидеть гаражный поселок. Каждый объект там переоборудован под жилое помещение (хотя по документам таковым не является). Помимо этого, над ним надстроено еще несколько этажей. За счет проблем с легальностью стоимость квадратного метра в жилых гаражах в этом районе варьируется в пределах 70-80 тысяч рублей. Учитывая, что в среднем на вторичном рынке недвижимости в Сочи этот показатель превышает 200 тысяч рублей, такие объекты выглядят довольно привлекательными. 

В жилых гаражах нельзя зарегистрироваться, также нет возможности взять на них ипотеку. Помимо этого, жильцы таких помещений могут сталкиваться с проблемами в сфере коммунальных услуг, не всегда эти объекты отвечают современным требованиям безопасности. Все эти факторы приводят к тому, что сделки по жилым гаражам сегодня практически не совершаются, к тому же объем предложения по ним еще меньше, чем по комнатам. По словам экспертов, подавляющее число покупателей не рассматривает такие объекты. Их могут приобрести клиенты, которые оказались в сложной жизненной ситуации. 

- Например, семья принимает решение переехать в Сочи. Продает квартиру в своем городе, рассчитывая приобрести на курорте жилье по стоимости, указанной на сайтах объявлений. По приезде в город люди понимают, что объявления с бюджетным жильем фейковые. В итоге среди недорогих вариантов с необходимой площадью остается только жилой гараж, который и приобретают. Такие случаи нельзя назвать массовыми, но они существуют, - рассказывает эксперт рынка недвижимости Сочи Кирилл Флутков. 

Бюджетные тренды

Небольшие площади в Сочи имеют место и на рынке новостроек. Согласно исследованию платформы «Авито Недвижимость», курорт занял первое место в списке городов с самыми компактными жилыми объектами. Средняя площадь квартир в новостройках олимпийской столицы за год сократилась на 21% - в июле 2023 года она составила 30 квадратных метров. Второе и третье места у Санкт-Петербурга (40 квадратных метров, -5%) и Уфы (41 квадратный метр, -5%). В целом по стране объекты на первичном рынке стали меньше на один квадратный метр - этот показатель снизился до 46 квадратных метров. В новостройках Краснодара при этом средняя площадь осталась на прежнем уровне - 45 квадратных метров. 

- Во многих городах России уменьшение размера квартир в новостройках происходит с одновременным увеличением стоимости квадратного метра. Так застройщики стараются сохранить доступность жилья в условиях снижения покупательной способности населения при росте затрат на строительство, - поясняет руководитель направления первичной недвижимости платформы «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. 

Самые большие квартиры на первичном рынке недвижимости в июле были в Брянске (61 квадратный метр в среднем, +2%), Красноярске (58 квадратных метров, 0%), Калининграде (57 квадратных метров, -5%).