Почему в Краснодарском крае торговые компании ощущают нехватку мест на складах

Краснодар, 19 июля – Юг Times, Виталий Войнович. Почему в Краснодарском крае торговые компании все острее ощущают нехватку мест на складах и как быстро можно решить эту проблему?

Инвестиции в недвижимость всегда были относительно простым и выгодным способом приумножить или сохранить капитал. За последние три года ситуация изменилась как на жилом так и коммерческом рынке недвижимости. Льготная ипотека привела к пику цен на квартиры в новостройках, что сделало их покупку не такой привлекательной для последующей перепродажи  и сдачи в аренду. Продолжительные коронавирусные ограничения и уход иностранных компаний нанесли серьезный удар по торговым центрам - доходы упали, поэтому ряд из них закрываются либо перепрофилируются. При всех этих изменениях сегмент складской недвижимости продолжает рост, что свидетельствует о его инвестиционной привлекательности.

По предварительным данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, в течение первых 6 месяцев 2023 года в регионах России было введено в эксплуатацию порядка 308 тысяч квадратных метров складских площадей. Это сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года. Примечательно, что лидером по завершенному строительству в регионах России стал Краснодар. На краевую столицу пришлось порядка 28% от общего объема ввода. 

Рост спроса 

Объем сделок в регионах России за I полугодие 2023 года достиг 627 тысяч квадратных метров складской недвижимости. По оценкам NF Group, это уже сопоставимо с показателем за весь 2022 год. Ожидается, что по итогам текущего года объем сделок в регионах превысит значение рекордного 2021-го и составит порядка 1,5 миллиона квадратных метров. 

Эксперты отмечают, что ключевыми факторами в развитии сегментам складской недвижимости стали отложенный спрос, рост доли e-commerce (онлайн-торговли) и стабилизация экономической ситуации. Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько подчеркивает: спрос в этом сегменте растет с 2020 года. 

Партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG. Estate Филипп Чайка называет рынок складской недвижимости консервативным - его развитие не происходит ускоренными темпами. 

- Важно понимать, что рынок складской недвижимости реагирует на любые изменения медленней, чем другие сегменты. Именно поэтому он демонстрирует наибольшую устойчивость к кризисам - как в пандемийный 2020-й, так и в период 2022-2023 годов, - говорит собеседник. 

Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов в числе причин роста спроса на складскую недвижимость в Краснодарском крае называет переориентацию на торговлю со странами юга. Это потребовало дополнительных складских площадей. 

- Развитие складской недвижимости в регионе имеет неплохие перспективы, это связано с развитием внешней торговли в крае в связи с международным транспортным коридором «Север - Юг». Кроме того, увеличению складских площадей будут способствовать программа импортозамещения, отечественные производители, увеличивающие производство, - добавляет эксперт. 

Доля региона 

Общий объем предложения качественной складской недвижимости в России в конце I полугодия 2023 года составлял 43 миллиона квадратных метров. На долю Московского региона приходится 55%, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область - 11%, говорится в исследовании NF Group. Остальные региональные рынки занимают порядка 34% в общей структуре предложения, и их доля продолжает расти. 

Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай уточняет, что объем качественного предложения складской недвижимости классов А и В в Краснодарском крае (по итогам II квартала 2023 года) составил 1,1 миллиона квадратных метров. Это около 2,5% от общей доли в России. Большая часть предложения в регионе приходится на Краснодарскую агломерацию. 

- Крупнейшими объектами логистической инфраструктуры региона являются складской комплекс «Октябрьский» (145 тысяч квадратных метров существующих площадей), «Логоцентр-Кубань» (125 тысяч квадратных метров), распределительный центр «Wildberries Краснодар» (100 тысяч квадратных метров), - рассказывает Екатерина Ногай. 

Эксперт добавляет, что 140 тысяч квадратных метров (или 12%) складской недвижимости в регионе приходится на краснодарский холдинг ПАО «Магнит». В первом полугодии 2023 года в эксплуатацию были введены вторая очередь распределительного центра «Wildberries Краснодар», логистический комплекс «Новоросслогистик» (Новороссийск), складской комплекс на Ростовском шоссе и два складских объекта Rhenus Logistics (немецкая компания) в Брюховецком районе. 

Нарастающий дефицит 

Несмотря на то что рынок складской недвижимости непрерывно растет, количество свободных объектов продолжает снижаться. По данным директора департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Полины Афанасьевой, в Краснодарском крае с 2022 года доля свободных площадей составляет менее 1% (среднее значение по России, включая Московский регион, - 1,5%). 

- Стоит учитывать, что большинство объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы, начнут работать уже с подписанными договорами аренды, поэтому резкого роста показателя мы не ожидаем, - отмечает Полина Афанасьева. - Для сравнения: по итогам 2020 года уровень вакансии (доля свободных помещений - прим. ред.) в Краснодарском крае составлял 4,2%, а уже в 2021 году мы фиксировали снижение показателя до 2,2%. 

Илья Володько подчеркивает, что объем складских помещений в целом по России значительно ниже уровня западных стран с развитой рыночной торговлей. Существующий дефицит активно покрывается в течение последних двух лет. По мнению эксперта, понадобится еще 3-4 года для достаточного насыщения рынка складской недвижимостью. При этом потребность в новых объектах останется. 

На существующий дефицит в регионе влияет и огромное количество туристов и жителей, в том числе соседних регионов и республик. 

- Кубань сегодня - один из основных логистических хабов в России. По сравнению с другим среднестатистическим регионом он более интересен и привлекателен для постройки складской недвижимости, - рассказывает Илья Володько. - Краснодарский край сам по себе огромный регион, в котором проживает порядка 7 миллионов человек. В курортный сезон к этому числу прибавляется еще около 20 миллионов человек. То есть это огромный рынок. Также не стоит забывать, что Краснодарский край как логистический центр обслуживает еще Абхазию и Крым. Логистические перспективы и возможности региона велики. 

Структура предложения 

На рынке Краснодара в структуре предложения выделяются спекулятивные (48%) и собственные (36%) объекты. Такую статистику приводит Екатерина Ногай. Спекулятивные объекты, как правило, предполагают строительство для последующей сдачи в аренду. Сделки по купле-продаже качественных складских объектов проводятся редко. 

- На складском рынке традиционно аренда востребованнее покупки. И Краснодар не является исключением. Однако нужно понимать, что выбор той или иной модели обусловлен индивидуальной стратегией компании, так что запросы есть разные и продукт, соответственно, тоже, - обращает внимание старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. 

Он добавляет, что развитие рынка в основном идет в рамках действующих крупных парков. Новых проектов в регионе немного. Они формируют новое предложение, которое также востребовано рынком. По словам Екатерины Ногай, за первое полугодие 2023 года заключено сделок (по аренде - прим. ред.) на 84 тысячи квадратных метров складских площадей. Наиболее крупные сделки заключены такими компаниями, как X5 Group (50 тысяч квадратных метров в Новороссийске), «Бристоль» (19 тысяч в «А2 Октябрьский»), DNS (15 тысяч квадратных метров в логистическом центре «Кубань»). Последние два проекта расположатся в существующих комплексах. Что касается Новороссийска, предположительно, новый объект станет дополнением работающего логистического парка. В дальнейшем склад сдадут в аренду розничной торговой сети. 

Представители онлайн-торговли и классического ретейла наиболее активны на российском рынке складской недвижимости. На них приходится 40 и 33% от общего объема спроса соответственно, говорится в исследовании NF Group. Как рассказывает Илья Володько, крупные онлайн-ретейлеры (например, Ozon или Wildberries), как правило, не выходят на открытый рынок и удовлетворяют потребность в складских помещениях строительством собственных объектов. 

Также с начала года сразу на 14% (до 15%) выросла доля транспортных и логистических компаний, которым потребовалось нарастить объем площадей в регионах присутствия. Дистрибьюторы стабильно занимают порядка 9% в общей структуре спроса. Еще 2% складских помещений приходится на компании, занимающиеся производством. 

- Основной спрос на складские площади сейчас формируют представители продуктового ретейла, онлайн-торговли, логисты и дистрибьюторы. Такие компании при выходе в новые регионы всегда развивают собственную логистическую инфраструктуру, включая складские площади, - подчеркивает Филипп Чайка. Он считает, что текущее и будущее развитие рынка складской недвижимости будет происходить за счет реализации проектов в формате build-to-suit - под конечного пользователя. Эта тенденция характерна для Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и других регионов. Как отмечает Екатерина Ногай, сейчас на Кубани складские проекты build-to-suit занимают только 16% от общего объема существующего предложения. 

Проблемы поиска 

Меньше половины объектов в регионе являются спекулятивными, остальные работают для конкретных компаний. Учитывая, что существенная часть спекулятивных складских объектов старше 5 лет, поиски свободных объектов заметно осложняются. 

- Когда какое-либо производственное предприятие подбирает склад для хранения сырья или готовой продукции, это становится настоящей проблемой, особенно если этот поиск происходит в Краснодаре, - говорит генеральный директор ООО «Южный инвестиционно-консалтинговый центр» Марина Варшавская. - Безусловно, есть свободные площади в рамках города, но они, как правило, далеко не новые, малой площади (часто недостаточной для клиента) и с неудобной транспортной доступностью. К тому же существующие свободные площади не позволяют осуществлять низкотемпературное хранение. Такая же ситуация с хранением плодоовощной продукции. Сегодня это те ниши, потребность в которых огромна, а достойного предложения как такового нет. 

Доктор экономических наук, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди считает, что игроки рынка нуждаются в качественных складских помещениях, количество которых ограничено. По словам эксперта, объекты, построенные 15-20 лет назад, неконкурентоспособные и зачастую не могут использоваться крупным бизнесом. 

- Бум на рынке складской недвижимости происходит именно по причине дефицитности качественных объектов. Особенно это касается категории А и В (по данным IBC Real Estate, в Краснодаре преобладает класс А - 88% площадей), - говорит эксперт. - Маркетплейсы и в целом удаленная логистика сегодня развиваются очень активно, поэтому потребность в складских помещениях на рынке будет сохраняться. 

Старый фонд 

Десять-пятнадцать лет назад также строились вполне современные складские комплексы, считает управляющий директор ГК LogistiX Дмитрий Блинов. Но при этом он подчеркивает, что на рынке присутствовало большое количество зданий старого фонда, переоборудованных из помещений промышленного комплекса. Их аренда значительно дешевле новых объектов, поэтому они пользовались популярностью. Однако здания старого фонда имели ряд критичных проблем с точки зрения организации эффективной логистики в больших компаниях. 

- Во-первых, недостаточная высота объектов (в среднем до 12 метров), что существенно снижает их емкость, и сложные формы помещений, сообщающиеся узкими и невысокими неудобными коридорами, что делает практически невозможной оптимизацию маршрутов и серьезно увеличивает пробеги по территории склада. Во-вторых, старые объекты имели сравнительно низкую нагрузку на пол. Сегодня на таких объектах затруднительно использование более тяжелых складских систем, металлоемких конструкций, сложных комплексных систем автоматической обработки и транспортировки грузов и многих других технологий, которые появились в последние годы. Например, нет площадей (среди старого фонда - прим. ред.), адаптированных для массовой штучной комплектации заказов с использованием современных методов оптимизации работ (мультипикинг, волновой подбор и так далее), - объясняет Дмитрий Блинов. 

Эксперт называет одной из самых больших проблем старых складских помещений малое количество доков (герметичные ворота склада, которые дополнены устройствами, облегчающими погрузку и разгрузку) и недостаточное число или отсутствие перегрузочных машино-мест для малотоннажного и легкового коммерческого автотранспорта. 

- Сегодня, когда мы видим бурное развитие маркетплейсов и федерального ретейла, такие помещения не способны обеспечивать их потребности с нужной эффективностью, поскольку и те и другие активно развивают интернет-торговлю и, соответственно, доставку заказов до дверей, - добавляет управляющий директор ГК LogistiX. - Компании начинают применять все больше современных систем автоматизации, роботизированное оборудование. Именно готовность склада к использованию систем автоматической транспортировки, автоматизированной обработки и транспортировки грузов является одним из ключевых преимуществ современных складских объектов.

Ставки выше

По данным платформы «Авито Недвижимость», спрос на покупку складских помещений в июне в Краснодаре вырос на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самая впечатляющая динамика у Кирова (+250%), Волгограда (+150%), Калининграда (+141%), Сочи (+118%) и Ростова-на-Дону (+84%). 

Средняя стоимость покупки склада в Краснодаре в июне 2023 года составила 43 миллиона рублей. Это на 48,3% больше, чем годом ранее. Самые дорогие склады по стоимости за объект в Нижнем Новгороде - здесь за помещение в среднем придется заплатить 80 миллионов рублей. В Сочи этот показатель достиг 11 миллионов рублей (30,1 тысячи за квадратный метр). Если брать стоимость квадратного метра, лидеры рейтинга меняются. Например, самые дорогие склады по цене за «квадрат» расположены в Москве (138 тысяч рублей, -7% к июню 2022 года), Ростове-на-Дону (46 тысяч рублей, +191%) и Краснодаре (43 тысячи рублей, +50%). 

Спрос на аренду складских помещений в кубанской столице за год снизился на 3%, говорится в исследовании «Авито Недвижимости». Наибольший интерес был зафиксирован в Самаре (+54%), Рязани (+53%), Ставрополе (+44%). В Сочи спрос на складскую недвижимость вырос на 2%. Средняя цена аренды склада в Краснодаре в июне текущего года составила 100 тысяч рублей. Это на 32,2% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дороже всего арендовать склад в Воронеже (160 тысяч рублей в месяц) и Казани (120 тысяч рублей). Средняя стоимость аренды складского помещения в Сочи достигла 20 тысяч рублей.

Мнение 

Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

- Важно отметить, что развитие складского сегмента Краснодарского края при участии федеральных игроков стоит рассматривать в разрезе Южного федерального округа, поскольку с точки зрения логистики этой территории наличие одного крупного хаба какого-либо ретейлера, оператора или логиста способно закрыть потребности всего округа. В частности, для Краснодарского края один из последних примеров - хаб для импортной продукции площадью 18 тысяч квадратных метров (был построен по build-to-suit). В 2021 году в Новороссийске его открыла X5 Retail Group. Также в качестве примера можно привести строительство складского комплекса для Ozon. Его возводит ГК «Ромекс» в Адыгее. Общая площадь объекта составит 107,9 тысячи квадратных метров. Он будет рассчитан на весь Южный федеральный округ.