Краснодар, 15 июня – Юг Times, Виталий Войнович. Почти двести зарплат нужно сложить, чтобы купить квартиру в олимпийской столице, апартаменты начали перетягивать на себя интерес покупателей.
Сегодня Сочи устанавливает рекорды по стоимости одного квадратного метра жилья, обходит по этому показателю такие российские мегаполисы, как Москва, и даже зарубежные Лондон и Нью-Йорк.
Тем не менее недвижимость курорта, который уже принято называть элитным, продолжает пользоваться спросом у россиян.
По данным консалтинговой компании NF Group, половина покупателей - 53% - приобретает курортную недвижимость для сезонного проживания, 33% - для инвестиций, остальные - для постоянного проживания или в качестве трофейной, статусной покупки.
- В средне- и долгосрочной перспективе прогнозируется стабильно высокий интерес к курортной недвижимости. Уже сегодня в Сочи, который традиционно занимает особую позицию «элитного» курорта, стали появляться проекты мирового уровня по высоким ценам, и в перспективе число таких проектов будет только расти, - подчеркивает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
По словам спикера, успешность новых курортных жилых комплексов во многом зависит от того, насколько они будут отвечать возросшим запросам покупателей и смогут предоставлять качественный сервис и наполнение на уровне мировых аналогов.
Доля инвесторов
Опрошенные эксперты подтверждают: около половины покупателей недвижимости в Сочи совершают сделки с целью сезонного проживания. Кроме того, существенной остается и доля россиян, которые приобретают курортные объекты в надежде заработать.
- Важно понимать, что мотивы людей - желание отдохнуть и инвестировать - пересекаются. Многие действительно приобретают жилье, чтобы самим там проводить время, но при все этом они закладывают в голове, что это может быть хорошая инвестиция. Цена на эту недвижимость может вырасти, когда квартира не используется, ее можно сдавать в краткосрочную аренду. То есть так или иначе эти аудитории пересекаются, - объясняет генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Как рассказывает собеседник, доля покупателей, желающих инвестировать, в 2020 и 2021 году в определенные промежутки времени могла достигать 50%. Особенно это было заметно в период активного роста цен, который начался во втором полугодии 2020 года и продолжался в первом полугодии 2021-го.
- Тогда действительно на волне активного роста цен на недвижимость на рынок пришло большое количество инвесторов. Однако во второй половине 2022 года, особенно в 2023-м, когда цены в Сочи фактически достигли пика, число таких людей уменьшилось. Заработок на росте цен на недвижимость уже достаточно сомнителен, особенно в краткосрочной перспективе. На сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра, если говорить о первичном рынке, составляет почти 500 тысяч рублей. Тем не менее инвесторы все еще остаются на рынке, - констатирует генеральный директор консалтинговой компании MACON.
Какова доходность вложений?
Сегодня, по словам экспертов, покупка жилья в Сочи уже не является правильной инвестицией. Период, когда такие вложения действительно могли стать выгодными, завершился. На сложившуюся ситуацию серьезное влияние оказывает не только неприлично большой ценник за «квадрат», но и существенный стоимостный разрыв между первичным и вторичным рынком недвижимости. Сразу после покупки квартира в новостройке становится дешевле на 20-30%. Так, по данным федерального портала «Мир квартир», по итогам апреля цена за один квадратный метр на первичном рынке в Сочи составила 348,9 тысячи рублей против 260,3 тысячи на вторичном. В дальнейшем ситуацию могут изменить обсуждаемые сейчас программы льготной ипотеки для «вторички». Но приведут ли они к стабилизации рынка недвижимости или станут механизмом, который запустит рост цен на вторичном рынке, остается главным вопросом.
- Рынок в Сочи выглядит перекупленным. Средняя стоимость квадратного метра поднялась выше 300 тысяч рублей. Это дороже Барселоны и чуть дешевле Ниццы. Рано или поздно цены вернутся в нормальное состояние, и те, кто купили объекты за космические деньги, не отобьют свои вложения уже никогда, - поясняет эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.
По словам спикера, на курорте создан искусственный дефицит предложения при избытке спроса. Главная причина заключается в том, что у состоятельных россиян сейчас нет других альтернатив, кроме Сочи. Зарубежные направления закрылись, а, к примеру, Крым находится рядом с зоной проведения специальной военной операции.
- Ситуация нездоровая, и рост цен однозначно спекулятивный. Кто-то на этом зарабатывает осознанно, а кто-то обманывает сам себя, думая, что успеет вовремя продать, пока цены не пошли вниз, - продолжает Валерий Емельянов. - Брать под аренду такие дорогие объекты тоже бессмысленно, потому что ставки доходности почти нулевые. На вложенные 20-30 миллионов рублей можно зарабатывать 50-70 тысяч рублей в месяц в среднем по году. Это 3% ежегодной доходности (без учета расходов). За вычетом будущих ремонтов, содержания, оплаты коммунальных услуг, налогов останется чуть более 1% годовых. Этот показатель не покрывает даже инфляцию.
Развивающийся сегмент
В 2022 году толчок к развитию получил относительно новый сегмент рынка на стыке сфер недвижимости и гостеприимства - квартиры в апарт-отелях. Их не так много на курорте, но спрос на них увеличивается.
- Сегодня в курортном сегменте России проектов, сочетающих в себе отель и жилье, единицы. И отсюда возрастает их ценность. Именно за счет синергии двух разных форматов - гостиничного и жилого или нежилого, в случае с апартаментами, - появляется возможность предоставлять жильцам не только качественно новый вид сервисных услуг, но и создавать инфраструктуру, сочетающую функционал для кратковременного отдыха и постоянной жизни. За такими многофункциональными курортными проектами, отвечающими заявленным требованиям качества, - будущее, - считает коммерческий директор девелоперской компании FIVE Елена Кабешева.
Как рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева, покупка апартаментов сегодня востребована, так как это не только вложение средств в квадратный метр, но и возможность получения доходов от аренды. В отличие от жилых комплексов стоимость кв. метра в апарт-отелях выше - в среднем она варьируется от 500 тысяч до 1,5 миллиона рублей (в зависимости от локации). Однако и арендная плата здесь выше - до 7 тысяч рублей за сутки и более. При этом все расходы и управленческие процессы на себя берет управляющая компания либо гостиничный оператор.
- Количество запросов на апартаменты увеличивается каждую неделю. Уже сегодня цены на них растут, что, скорее всего, еще будет наблюдаться в текущем году, - подчеркивает Юлия Усачева. - Такие объекты позволяют совместить получение пассивного дохода и отдых с семьей. Однако в некоторых гостиничных комплексах могут устанавливаться ограничения по личному проживанию. К примеру, не более двух недель за сезон. Все остальное время квартира должна находиться в управлении.
По словам эксперта, на сегодняшний день на курорте расположено всего около 20 крупных объектов, в которых можно приобрести апартаменты. Но они продолжают появляться, даже несмотря на действующий в Сочи мораторий на строительство многоэтажек.
- Мораторий не запрещает в принципе полную стройку на территории Сочи, этот запрет выдвигает определенные условия к получению разрешения на строительство, - поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр». - К тому же некоторые разрешения на строительство были получены еще до введения моратория, но проекты начинают реализовывать только сейчас.
Илья Володько отмечает, что многие апартаменты, которые появляются на курорте, являются результатом реконструкции советских санаториев и пансионатов. Разрешение на проведение реконструкции получить проще, чем на строительство.
Экономная площадь
Спрос на апартаменты обусловлен также тем, что их площадь, как правило, равна численным характеристикам студии - 20-25 квадратных метров. Даже при стоимости «квадрата» в 700 тысяч рублей такая небольшая квартира будет смотреться выгоднее на фоне жилых комплексов в Сочи.
- Общий бюджет покупки апартаментов может достигать 14-15 миллионов рублей. Для Сочи это достаточно приемлемый бюджет. Такой ценник привлекает многих, потому что стоимость большинства классических квартир начинается уже от 30 миллионов рублей, - комментирует Илья Володько.
Еще одним важным преимуществом апартаментов, по словам Юлии Усачевой, становится приближенность к морю.
- Апартаментные комплексы в основной своей массе расположены в курортных точках притяжения. Жилые комплексы находятся вдали от моря, их нет в первых береговых линиях, преимущественно они сосредоточены в спальных районах, - говорит эксперт.
В целом стратегический план развития Сочи подразумевает создание объектов в санаторно-курортной отрасли и гостиничном сегменте. Поэтому этот сектор недвижимости активно развивается, считает Юлия Усачева.
- Сочи на самом деле небольшой город, и сейчас он испытывает колоссальную нагрузку, которая распределяется в том числе на социальные объекты и коммунальные службы. Больниц, поликлиник, школ, детских садов не хватает. Поэтому курорт не нуждается в постоянных жителях. Чего не скажешь о туристах, так как для города эта отрасль очень важна. Поэтому планы по развитию сосредоточены именно на туризме, - акцентирует спикер.
Важность деталей
По данным NF Group, уже сегодня 75% опрошенных покупателей курортной недвижимости премиального уровня хотят проживать в масштабном курортном проекте с развитой инфраструктурой. Лишь 16% предпочитают камерный вариант с минимальной инфраструктурой и активностями.
Для курортных проектов в первую очередь важно расположение в непосредственной близости от точки притяжения курорта: моря, горнолыжного спуска или природной зоны. Аналитики NF Group подтверждают, что почти половина (44%) опрошенных покупателей указывают на то, что им важно наличие «зеленой инфраструктуры» (близость к парковым зонам, природным заповедникам, озеленение и благоустройство внутри самого проекта) и акватермальной функции (бассейнов, спа, бань, джакузи и прочего). Также часто респонденты упоминали спортивную составляющую, что коррелируется с мировым трендом на здоровый образ жизни, который набирает популярность и в России.
- Курортная недвижимость нацелена не только на то, чтобы человек получал максимальные возможности для отдыха, но и чтобы смог восстановить жизненные силы. Неслучайно респонденты выбирали объекты инфраструктуры, способствующие оздоровлению: wellness-философия (гармоничное состояние тела и души - прим. ред.) сейчас - больше, чем просто модная концепция. Она становится частью современной культуры, Люди хотят вести здоровый образ жизни и чувствовать себя превосходно. Это стоит учитывать при строительстве курортных объектов, - рассказывает Елена Кабешева.
Ольга Широкова подчеркивает, что, как и для любого жилого комплекса, для курортной недвижимости также важны репутация застройщика, эргономичность и грамотные планировки, приватность и безопасность, наличие современных инженерных технологий.
Лидер цен на недвижимость
По данным платформы «Авито Недвижимость», Сочи занял последнее место в России в рейтинге городов по доступности жилой недвижимости. К таким выводам аналитики пришли, сопоставив информацию Росстата о средней заработной плате в разных регионах страны и собственные данные по стоимости жилья. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке олимпийской столицы в апреле текущего года составила 10 миллионов рублей. Средняя заработная плата в Краснодарском крае - 50 252 рубля. То есть чтобы приобрести однушку в новостройке, понадобится 196 средних заработных плат. На вторичном рынке Сочи траты на однокомнатную квартиру более скромные - 8 миллионов рублей, или 159 средних заработных плат. Даже в краевой столице жилье гораздо доступнее. Средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном и вторичном рынках составила 6 миллионов и 3,9 миллиона рублей соответственно. Это 120 (на первичном рынке) и 78 (на вторичном рынке) средних заработных плат.
В среднем по России однушка на первичном рынке обходится в 78 месячных зарплат (6,5 лет работы) при средней стоимости такой квартиры в 5,1 миллиона рублей и усредненной заработной плате в 65,3 тысячи рублей. На вторичном - в 57 окладов (5 лет работы) при средней стоимости квартиры в 3,7 миллиона рублей.
Быстрее всего собственную однокомнатную квартиру на вторичном рынке приобретут жители Тюмени. Чтобы совершить такую покупку, им понадобится 46 средних по региону зарплат (менее 4 лет работы). Также в топ-3 по этому показателю вошли Челябинск (52 оклада) и Красноярск (54 оклада).
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте» и «Одноклассниках»
За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках» и на YouTube