Эксперты рассказали, почему на Кубани распродают торговые центры

Краснодар, 1 июня – Юг Times, Виталий Войнович. Почему розничная офлайн-торговля стала интересна непрофильным инвесторам?

В России в прошлом году было проведено рекордное с 2020 года количество сделок в торговом сегменте коммерческих зданий. Управление ТК и ТРЦ теперь осложняется многими факторами, среди которых падение спроса, моральная деградация некоторых зданий, конфликтные отношения с западными странами. Кубань также не избегает влияния всех факторов нового времени.

По данным консалтинговой компании NF Group, в прошлом году инвестиционная активность в указанном сегменте достигла уровня в 40,7 миллиарда рублей, превысив показатели 2020 и 2021 годов (16,4 и 21,8 миллиарда рублей соответственно). Такой высокий показатель все еще ниже объемов допандемийных периодов, которые составляли в среднем 75 миллиардов рублей ежегодно. Наибольшую долю в структуре инвестирования в торговую недвижимость занимают девелоперы - 47% от общего объема в 2022 году (более 19 миллиардов рублей). 

- Мы наблюдаем рост интереса к торговому сегменту, что обусловлено дисконтами на объекты, где собственниками выступают иностранные компании, а также тем, что инвесторы готовы направлять свои свободные средства в новые для себя сегменты, чтобы диверсифицировать бизнес, - рассказывает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. 

По итогам I квартала 2023 года объем инвестиций в торговые центры в России составил 5,8 миллиарда рублей. 

Счет на миллиарды 

На Кубани ряд громких сделок в торговом сегменте коммерческой недвижимости состоялся в первом квартале 2023 года. Все они сконцентрировались в краевой столице. Наиболее крупной стала продажа одного из первых появившихся на Кубани торгового-развлекательных центров «СБС Мегамолл». Договор о переходе прав собственности инвестиционно-строительному холдингу AVA Group был подписан в марте текущего года. Сумма сделки не разглашается. Ранее ТРЦ площадью 252 тысячи квадратных метров принадлежал кипрской компании. По словам вице-президента по коммерции и цифровизации AVA Group Татьяны Фоменко, холдинг планирует сохранить ТРЦ и расширить его возможности. 

Яркий пример, показывающий стремление застройщиков к диверсификации своего бизнеса в новых экономических условиях: эта же компания объявила о создании собственного ИТ-бренда, что ранее было нехарактерно для специализирующихся на жилом строительстве игроков. 

Вторым по площади ТРЦ (94 тысячи квадратных метров), у которого появился новый владелец, стала «Галактика». Впервые объект выставили на продажу в 2021 году за 5,3 миллиарда рублей (в лот в том числе входило несколько зданий, земельные участки и коммунальная инфраструктура). Впоследствии его цену снизили. В марте текущего года стало известно, что торговый центр за 2,2 миллиарда рублей приобрела краснодарская компания ООО «ВАК», занимающаяся покупкой и продажей недвижимости. 

Третьей, не менее громкой и крупной сделкой стала продажа ТРЦ «Карнавал». Объект площадью 17 тысяч квадратных метров приобрела аптечная сеть «Апрель». По данным источников, сумма сделки с краснодарской компанией ООО «Капитал Сервис» (занимается арендой и управлением имуществом) составила 1,2 миллиарда рублей. Уже известно, что в прежнем формате торговый центр не продолжит работу: в настоящее время его переоборудуют под головной офис аптечной сети. 

Особенности региона 

Крупные сделки с торговыми центрами эксперты называют вынужденными в связи текущей экономической обстановкой.

 - Нельзя сказать, что активизировался некий интерес к торговой недвижимости, скорее всего, ситуация обратная. За последний год многие бренды, арендующие площади в ТРЦ, ушли из России, поэтому инвестиционная привлекательность таких объектов снизилась. Собственники продают торговую недвижимость в том числе с предоставлением дисконта, - отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. - Сделки, наблюдаемые сейчас, это продажа объектов, которые должны перепрофилироваться. К примеру, в торговом центре «Карнавал» вместо магазинов появятся офисные помещения. ТРЦ «Галактика» может быть снесен, а на его месте начнут развивать жилую застройку. 

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева подчеркивает, что уход международных брендов из России и общее падение спроса (в торговле) отразились на торговом сегменте коммерческой недвижимости Краснодарского края более серьезно по сравнению с другими регионами. 

- Уход зарубежных компаний происходил на территории всей страны, но в других регионах (преимущественно столичных) крупные компании активно занимали освободившиеся пространства, которые зачастую были удачными по местоположению. В частности, эти помещения занимали девелоперские компании, представители нефтегазовой отрасли и другие гиганты российского рынка, - рассказывает Наталия Пырьева. - В Краснодарском крае международные бренды занимали львиную долю, поскольку регион считается курортным, и направление шопинга активно развивалось. Помещения простаивали, так как свежие отечественные бренды пока не готовы конкурировать с известными именами, кроме того, они не обладают такими ресурсами, чтобы окупать аренду дорогостоящей недвижимости. 

Нехватка средств

 Рентабельность торговых центров оказалась под вопросом после начала пандемии коронавирусной инфекции. Ограничения, связанные с COVID-19, лишний раз показали, что торговля в классическом формате понемногу уходит в прошлое. Электронная торговля забирает долю рынка у офлайн-формата, лишая ТРЦ привычной им прибыли. 

Важным фактором в принятии решения о продаже торгового объекта также становится необходимость в реновации, на которую у собственников зачастую нет финансовых ресурсов в достаточном объеме. 

Илья Володько напоминает, что бум строительства объектов торгового сегмента в Краснодарском крае начался около 15 лет назад. 

- Спустя 15 лет многие объекты торговли уже устарели как морально, так и физически. Сейчас там необходима реконструкция, перестройка по новым форматам. Собственники понимают, что для этого необходимы большие деньги, которые есть далеко не у всех. При этом перспектива ТРЦ весьма сомнительна, соответственно, и с кредитованием под такие объекты тоже возникнут проблемы. У крупных структур, которые диверсифицируют свой бизнес или решают другие задачи, таких сложностей нет, - говорит Илья Володько. 

По мнению управляющего партнера агентства недвижимости «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, негативным фактором для ТРЦ Краснодарского края стала близость к зоне проведения специальной военной операции. Это делает регион менее инвестиционно привлекательным, что также оказывает влияние на размер предоставляемого дисконта при продаже торгового объекта. 

Перспективы торговли 

В 2022 году в Краснодарском крае не было введено в эксплуатацию ни одного крупного торгового центра, поскольку стоял вопрос о замещении арендодателей в простаивающих помещениях, отмечает Наталия Пырьева.

 - На данный момент продолжается процесс поиска новых брендов - отечественных и зарубежных, из дружественных стран. Мы полагаем, что обстановка постепенно будет налаживаться по мере заполняемости российского рынка новыми марками. Однако стоит иметь в виду, что популяризация онлайн-покупок продолжит оказывать давление на офлайн-шопинг. Ведь даже после отмены ковидных ограничений и до событий 24 февраля прошлого года торговые центры испытывали недостаток посещаемости из-за того, что массовый покупатель перешел в интернет, - акцентирует аналитик. 

В настоящее время известно о строительстве одного крупного ТРЦ в регионе. «Любимово Молл» площадью 41 тысяча квадратных метров планируют ввести в эксплуатацию осенью 2023 года в Краснодаре. Кроме того, еще один масштабный ТРЦ в крае может появиться в Сочи в первом квартале 2024 года. Его площадь составит 10 тысяч квадратных метров, однако большую часть займут ледовая арена и площадка для индивидуальных тренировок.