Эксперты рассказывают о ситуации на рынке вторичного жилья на Кубани

Краснодар, 22 февраля – Юг Times, Виталий Войнович. Как владельцы вторичного жилья сегодня получают дивиденды от ажиотажной ситуации на рынке недвижимости в предыдущие годы. 

С введением льготной ипотеки и «околонулевых» ставок от застройщиков вторичный рынок недвижимости стал менее привлекательным для покупателей. После турбулентных трех лет отрасль постепенно стабилизируется. Сегодня уже нет тех предложений и субсидий, которые стали драйверами рынка в 2022 году, поэтому ажиотаж вокруг новостроек снизился, а «вторичка» становится все более привлекательной в глазах покупателей.

На рынок вторичного жилья последние три года влияние оказывали те же факторы, что и на новостройки (о ситуации на рынке первичного жилья «Юг Times» подробно рассказал в начале февраля). Это и мораторий на строительство, и льготная ипотека, и заманчивые предложения от застройщиков. В 2022 году к ним прибавилась миграционная составляющая. Но эффекты были иные. 

- Ситуация на вторичном рынке была нестандартной, в связи с близостью к зоне проведения спецоперации правительством принято решение закрыть аэропорт Краснодара, который всегда был основным терминалом по миграционному притоку из других регионов. Процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке повысились до критичных отметок. Все это повлияло на снижение покупательского спроса, - отмечает президент Кубанской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива24-Краснодар» Александр Литовка. - Кроме того, в течение первых нескольких месяцев после начала спецоперации из Краснодара и всего региона начался отток местного населения [мужчин призывного возраста], что привело к увеличению предложений, стагнации и снижению стоимости недвижимости на вторичном рынке к концу года. 

По словам директора агентства недвижимости «Прайдпро» Людмилы Савуляк, в структуре покупателей «вторички» немалую долю занимали приезжие из северных регионов. Из-за закрытых аэропортов отток иногородних клиентов мог достигать 70% по сравнению с предыдущими годами. Однако трудности внесли и положительные коррективы. Учитывая сегодняшнюю ситуацию и период коронавирусных ограничений, застройщики и риелторские агентства активно развивают и внедряют направление дистанционных продаж. 

Согласно данным Краснодарстата, миграционный прирост по итогам прошлого года снизился почти в 3 раза по сравнению с 2021 годом - с 37 888 до 12 759 человек. 

До лучших времен 

Слова экспертов о снижении средней стоимости предложения на рынке вторичной недвижимости Краснодарского края в 2022 году подтверждают данные отдела аналитики федерального портала «Мир квартир». К примеру, за прошлый год «вторичка» в Сочи и Краснодаре подешевела на 13,4 и 5,3% соответственно. 

- Основной рост стоимости жилья пришелся на первый квартал, когда после февральских событий выросли ключевая ставка и курс валют. Многие продавцы на этой волне подняли ценники, а многие покупатели приняли решение вложиться в недвижимость. Затем спрос так же резко упал, и средний по стране рост стал минимальным, а цена лота даже снизилась. Однако в последнем квартале обоим показателям - и цене квадратного метра, и цене квартиры - удалось удержаться в зоне роста, хотя и слабого, - поясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

 Многие эксперты связывают рост показателей в последнем квартале с новостью о закрытии программы льготного ипотечного кредитования. Однако она еще продлится до середины 2024 года. В начале 2023 года аналитики федерального портала «Мир квартир» отмечают уже противоположную ситуацию. Так, за январь средняя цена предложения вторичного жилья в Краснодаре увеличилась на 2,7% (5,5 миллиона), в Сочи - на 1,6% (11,1 миллиона). 

- Динамика цен осталась в положительной зоне, так как на вторичный рынок продолжают выходить вчерашние новостройки, купленные на пике стоимости. Продавцы этих квартир не готовы снижать цены в объявлениях. Хотя если нужна срочная продажа, они идут на торг: сегодня, когда спрос на рынке низок, условия диктует именно покупатель, - объясняет Павел Луценко. - Что касается старого фонда, его стоимость неуклонно снижается, и чем старее дом, тем быстрее дешевеют в нем квартиры. 

Как рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Капитал Гарант» Татьяна Морозова, сегодня многие собственники квартир не хотят уступать в цене, поэтому ждут дальнейшего развития ситуации в отрасли. Кроме того, зачастую владельцы объектов недвижимости в силу нестабильной экономической ситуации не знают, что делать с деньгами после продажи. Сейчас часть собственников оказалась заложниками ситуации, так как решила инвестировать на фоне тренда дорожающего жилья. В прошлом году цены на новостройки достигли пика, и, по мнению экспертов, в этом году серьезных корректировок не последует. 

- Сегодня ни о какой инвестиционной доходности для собственников, купивших недвижимость на пике цен, речи не идет. Некоторые стараются отложить продажу до лучших времен, чтобы не уйти в минус, - подчеркивает Людмила Савуляк. 

Аномальная ситуация 

На рынке недвижимости наблюдается аномальная ситуация, при которой «вторичка» выходит дешевле, чем объекты в новостройках. 

- Обычно все наоборот. Готовое жилье - это меньшие риски, вы въезжаете и живете. Что касается строящегося объекта, это будущее, он должен продаваться с дисконтом. У нас благодаря тому, что наблюдался дефицит и большой спрос на первичном рынке, вызванный льготными программами, фиксировался переток спроса на первичный рынок - цены на нем стали существенно ниже, чем на вторичном. Поэтому в этом плане в течение 2022 года вторичный рынок был уже более привлекательным, цены там были существенно ниже, - объясняет генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. - Также не стоит забывать о параметрах стоимости ипотечного кредита, поскольку сейчас подавляющее количество сделок на рынке недвижимости осуществляется с привлечением заемных средств. То есть вторичный рынок дешевле, но там нет льготной ипотеки, а ставка по ипотечному кредиту для «вторички» имеет двузначные значения. На первичном рынке стоимость объектов выше, но при этом можно взять достаточно доступный ипотечный кредит и чувствовать себя комфортно. 

Эксперт добавляет, что в некоторой степени рынки первичной и вторичной недвижимости уравнялись, тем не менее пока есть такая разница по ставкам ипотечного кредитования, вторичный рынок вряд ли будет выигрывать. 

Если обратиться к данным аналитиков федерального портала «Мир квартир», по итогам 2019 года (до введения программы льготной ипотеки) можно увидеть, что первичный рынок уступал «вторичке» по ценам. К примеру, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Сочи и Краснодара составила 121 тысячу и 57,3 тысячи за один квадратный метр соответственно. При этом готовое жилье можно было приобрести за 126,4 тысячи рублей (Сочи) и 63,9 тысячи рублей (Краснодар) за квадратный метр. По итогам 2020 года эти же показатели увеличились. Жилье в новостройках Сочи и Краснодара подорожало до 148,3 тысячи рублей и 65,3 тысячи рублей за квадратный метр, на вторичном рынке - до 135,4 тысячи рублей (Сочи) и 66,1 тысячи рублей (Краснодар). Постепенно разрыв в стоимости увеличивался. По итогам января 2023 года объекты на первичном рынке недвижимости Сочи и Краснодара можно приобрести за 320,6 тысячи и 134,6 тысячи рублей за квадратный метр соответственно, готовое жилье в этих же городах обойдется в 260,7 тысячи рублей (Сочи) и 108,9 (Краснодар) тысячи рублей за квадратный метр. То есть за 3 года квадратура на первичном рынке недвижимости в Сочи подорожала на 320,6% против роста в 106,3% на вторичном рынке, в Краснодаре - на 134,9% против 70,4%. 

Банковский драйвер рынка 

В 2023 году ставка по льготной ипотеке на новостройки увеличилась до 8%, на этом фоне «вторичка» стала смотреться немного выгоднее. Однако только лишь этим плюсом для рынка готового жилья текущий год не ограничится. 

В январе 2023 года стало известно, что один из крупнейших банков в России запустил программу ипотеки для покупки объектов на вторичном рынке недвижимости. По условиям этого предложения собственники смогут продать жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей. Ранее при заключении сделок с объектами, которые находятся под залогом, банки выдавали заемщикам кредиты на актуальных условиях. Учитывая последние изменения, эта практика становится менее выгодной. Предполагается, что такая программа поможет поддержать доступность жилья на вторичном рынке недвижимости. Сейчас она находится в тестовом режиме, и пока неизвестно, распространится ли данное предложение на Краснодарский край. 

По словам экспертов, такая программа положительно отразится не только на «вторичке», но и на рынке новостроек. Люди нередко продают квартиры, в том числе ипотечные, чтобы разъехаться или купить объект с большей площадью в новой многоэтажке. То есть упрощение продаж на вторичном рынке недвижимости приведет к активности в проведении сделок с новостройками. Также эта программа способна улучшить ситуацию в городах, где выбор на объекты в новостройках либо ограничен, либо его нет вообще, как в Геленджике. 

- Это принесет пользу и тем, кто продает ипотечные квартиры и не может выплачивать кредит. Подобные программы смогут спасти людей от потери недвижимости или необходимости продать ее как можно дешевле, - акцентирует Татьяна Морозова. 

Кроме того, эксперты отмечают, что такие сделки особенно выгодны покупателю, так как основная часть процентов по любому кредиту выплачивается в первые годы его обслуживания. То есть новая программа поможет покупателю сэкономить на процентах. 

При этом также непонятно, распространится ли эта практика на объекты, приобретенные в рамках господдержки и по «околонулевым» ставкам от застройщиков. Если рассматривать ситуацию, при которой по условиям программы кредит будет переоформляться без учета господдержки, то, по мнению экспертов, он вряд ли закрепится в качестве нового тренда 2023 года. 

- Новый вид кредитования может быть интересен тем покупателям, которые при продаже вторичного жилья планируют приобрести квартиры в новостройках. Однако надо понимать, что ставки на «вторичку» были привлекательны с 2020 по 2021 год (8-9,5%). Поэтому выгодной покупкой будут считаться квартиры, оформленные именно в этот период, что значительно ограничит клиента в поиске жилья на вторичном рынке, - подчеркивает руководитель группы по развитию ипотеки федерального девелопера «Неометрия» Ирина Казанцева. - В связи с этим мы не прогнозируем большого всплеска продаж «вторички» и серьезного оживления рынка новостроек. По нашим оценкам, спрос на данный вид кредитования ограничится рамками 3-5% от всей доли ипотеки в России. 

Господдержка 

По словам старшего эксперта агентства недвижимости «Аякс» Ирины Дробот, в 2023 году одним из трендов могут стать жилищные сертификаты, которые бесплатно выдаются вынужденным переселенцам из Херсонской области. 

- Уже в начале 2023 года рынок вторичной недвижимости Краснодарского края хорошо поддерживают владельцы «херсонских» сертификатов, которые покупают недорогие объекты, далее цепочки сделок продолжаются. Продавцы получают возможность решить свои жилищные вопросы, например купить квартиру больше, разъехаться или приобрести новостройку. На мой взгляд, этот тренд, начавшийся в конце октября, растянется еще на несколько месяцев, - отмечает Ирина Дробот. 

В феврале пресс-служба министерства финансов Краснодарского края сообщала, что более 10 миллиардов рублей было выделено из ППК «Фонд развития территорий» для реализации социальной выплаты на приобретение жилья на основании выдаваемых херсонских сертификатов. 

Будущее 

Эксперты уверены, что вторичный рынок, как и «первичку», не затронут ценовые всплески. Однако все будет зависеть от рыночных ставок кредитования. 

- К середине года спрос на вторичном рынке должен выровняться по отношению к первичному, это обусловлено тем, что покупатели, готовые рассматривать данный сегмент [первичный рынок недвижимости - прим. ред.], приобрели недвижимость в конце прошлого года по выгодным субсидированным ставкам, - отмечает Александр Литовка. - Учитывая определенные изменения, произошедшие в 2022 году, статистику продаж за тот же период, а также курс банков на увеличение ипотечной ставки на первичную недвижимость, с большой долей вероятности можно сказать, что рынок вторичной недвижимости ожидает рост по спросу.

Без предложений 

Геленджик - один из крупных городов края, который выделяется практически полным отсутствием объектов на первичном рынке недвижимости. На курорте власти не выдавали разрешений на возведение многоквартирных домов с 2018 года. Предполагается, что стройку снова разрешат не раньше 2025 года. Поэтому все внимание местных жителей и гостей курорта, желающих приобрести недвижимость, обращено именно на вторичный рынок. 

- Сейчас в Геленджике строительство не ведется. Средний чек на квартиры без отделки в домах с индивидуальным отоплением, которые были сданы 5-6 лет назад, составляет 170 тысяч рублей за квадратный метр, с ремонтом - от 190 тысяч рублей. Но все зависит от района, здесь речь идет про районы в двух километрах от моря. Если говорить про первую береговую линию, там ценник находится в диапазоне 210-215 тысяч рублей и выше, - комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива24-Геленджик» Виталий Фомин. - На сегодняшний день единственное из предложений на рынке новостроек - это долгострой, который возводили и вводили в эксплуатацию более 15 лет. Ценник на квартиры там варьируется от 260 до 500 тысяч рублей.

Курортный дефицит

Самым дорогим в плане стоимости недвижимости в регионе остается Сочи. Сейчас на курорте действует мораторий на строительство многоквартирных домов. Ограничения планируется снять после утверждения генерального плана города в ноябре 2023 года. Как отмечает генеральный директор агентства «Городской риелторский центр» Юлия Усачева, вторичный и первичный рынок Сочи взаимосвязаны. 

- Новостроек в нашем городе не так много, и именно этот факт поддерживает спрос на «вторичку». В прошлом году наибольшим спросом в сегменте готового жилья пользовалась так называемая новая «вторичка», то есть квартиры в домах, сданных в последние 5 лет. При этом самыми востребованными были квартиры в проектах бизнес-класса и жилье комфорт-класса, но в спальных районах. Последние объекты интересны тем, кто планировал переезд в Сочи на постоянное место жительства. Интерес к предложениям был связан прежде всего с тем, что такие комплексы имеют всю необходимую инфраструктуру для жизни, - рассказывает эксперт. - Наибольший рост цен и спроса в сегменте вторичного жилья в 2023 году будет в проектах бизнес-класса, а вот в хрущевках и другом старом фонде цены, скорее всего, останутся на нынешнем уровне. 

Спикер уверена, что со вторичным рынком недвижимости в Сочи не произойдет кардинальных изменений после принятия генерального плана. -

 Вторичный рынок - это центр города, спальные районы со сложившейся логистикой, инфраструктурой. Многие клиенты предпочитают именно его из-за недорогого обслуживания, удобного расположения, что также ценно для арендаторов, - заключает Юлия Усачева.  

Мнение

Станислав Николенко, первый заместитель генерального директора ГК ТОЧНО.

- В 2022 году рынок недвижимости развивался неоднородно. Этому способствовало множество событий - как внешнеполитических и экономических, так и внутренних. В течение года наблюдались и подъемы, и спады. Прогнозировать, достигнет ли спрос докризисных показателей в 2023 году, достаточно проблематично. На рынок сегодня влияют не только девелоперы, но и вышеуказанные факторы общеэкономического и социального характера, а также повестка ЦБ относительно ключевой ставки, поддержки и регулирования ипотечных ставок. В связи с тем, что российский рынок недвижимости достаточно кредитозависимый - порядка 80-90% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов, любые трансформации, связанные с изменением ипотечного кредитования, оказывают существенное влияние на динамику сделок и выбор потребителей. Отмечу, что динамика рынка обнадеживающая. Недвижимость была и остается базовой потребностью общества.