Сфера жилищного строительства в РФ стабилизировалась ввиду отрицательных факторов

Краснодар, 7 февраля – Юг Times, Виталий Войнович. Сфера жилищного строительства стабилизировалась ввиду отрицательных факторов: снижения спроса, неравномерности доходов, сужения горизонта планирования как для покупателей, так и для продавцов.

Тенденция роста стоимости объектов на первичном рынке жилья прослеживается уже более двух лет. Квартиры в российских новостройках в 2022 году подорожали почти на 30% - в среднем до 160,5 тысячи рублей за квадратный метр. Такие данные приводит Единый ресурс застройщиков. Кубань заняла пятое место в России по уровню цен на жилье в новостройках - средняя стоимость квадратного метра здесь равна 146,3 тысячи рублей. 

Существенное влияние на отрасль в Краснодарском крае оказали ограничения на строительство, рост спроса на недвижимость, подорожание строительных материалов и субсидирование кредитов застройщиками. На сегодняшний день экономическая ситуация постепенно стабилизируется, а механизмы, усложняющие ситуацию, отходят на второй план. 

Ипотечная ловушка 

В России программу льготного кредитования запустили в 2020 году. Планировалось, что такой механизм поддержит первичный рынок жилья в условиях антипандемийных ограничений. Однако, по мнению экспертов, не обошлось и без негативных эффектов. 

- Постепенно сворачивая льготную ипотеку, повышая процентную ставку, государство старается выбраться из ловушки, в которую оно попало в 2020 году, поддержав рынок недвижимости в период пандемии. С тех пор от механизма льготного кредитования не удалось отказаться из-за опасений наступления глубокого структурного кризиса. Не стоит забывать, что строительная отрасль является важным элементы в экономике страны, занимая большую долю в ВВП, - рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. - Программа льготной ипотеки оказалась настолько популярной, что объем выдачи ипотечных кредитов многократно возрос. В итоге получилось, что вместо последствий пандемии мы ощутили влияние нового механизма. Льготная программа подстегнула спрос, объем которого строительная отрасль не выдержала, что и привело к удорожанию жилья. С середины 2020-го по начало 2022 года цены на рынке недвижимости демонстрировали практически двукратный рост. 

Без государственной программы поддержки стоимость кредитных ресурсов превысила бы 10%. Ипотечная программа необходима, однако она также вносит дисбаланс в соотношение спроса и предложения. По этой причине в прошлом году принято решение о постепенном сворачивании программы. В декабре стало известно о продлении льготной ипотеки до июля 2024 года с увеличением ставки с 7 до 8%. По словам Ильи Володько, таким образом государство старается сделать переходный период от льготных ставок к реальным менее болезненным. 

- Если к середине 2024 года, когда срок действия этой программы закончится, экономика будет стабильной, уровень инфляции снизится, ключевая ставка пойдет вниз, вполне возможно, потребность в льготной программе исчезнет. То есть рыночная ставка будет соответствовать этим величинам. Согласно этому сценарию, льготную программу могут отменить, - предполагает аналитик. - Но если к тому времени финансовая система будет нестабильна, ключевая ставка возьмет верх, безусловно, придется продлевать эту программу, поскольку, на мой взгляд, сегодняшние 7-8% - это тот уровень, выше которого произойдет тотальное снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. При более высоких значениях спрос на ипотечные кредиты снизится, что повлияет не только на строительную отрасль, но и всю экономику в целом. 

На фоне сворачивания программы льготного кредитования планируется, что основным инструментом в последующие годы станет «Семейная ипотека» - о расширении ее условий стало известно в декабре прошлого года. Раньше в программе могли участвовать семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. Теперь «Семейная ипотека» доступна для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет. Сроки рождения детей больше не имеют значения. Ставка в рамках «Семейной ипотеки» составляет 6% годовых, максимальный размер субсидируемого кредита - такой же, как в программе льготной ипотеки. 

Недоступные лимиты

 Эксперты уверены, что «Семейная ипотека» с обновленными условиями будет пользоваться спросом в регионе. К тому же продолжает действовать льготная программа со ставкой 8%. При этом стоимость жилья уже перешагнула границы, в рамках которых можно было купить объект недвижимости в новостройке. В связи с этим Ассоциация девелоперов Краснодарского края обратилась к Правительству РФ с просьбой увеличить лимит по льготной ипотеке для региона с 6 миллионов до 15 миллионов рублей. Девелоперы считают, что стоимость жилья в крае уже находится на одном уровне со столичными регионами, где максимальный размер кредита по льготной ипотеке достигает 12 миллионов рублей. 

- Приобретение жилья в регионе превышает возможности оформления в рамках государственных ипотечных программ с минимальным первым взносом 15% и кредитным лимитом в 6 миллионов рублей. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Краснодарском крае по состоянию на конец 2022 года достигла уровня 136,5 тысячи рублей, что сопоставимо с ценами в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, - говорится в тексте обращения. 

По мнению главы Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елены Сошниковой, такая мера позволит поддержать жителей региона, имеющих право на государственную помощь в приобретении жилья. При этом ранее в Министерстве финансов РФ отмечали, что возможность увеличения лимитов по льготной ипотеке в Краснодарском крае уже есть при условии совмещения с другими программами субсидирования. 

- Мы знаем, что на сегодня множество застройщиков предлагают свои программы по субсидированию. Поэтому с точки зрения того, насколько рынок покрывается на эти повышенные лимиты, возможность такая есть уже на сегодняшний день. Вопрос к стоимости квадратного метра в регионе, - комментирует заместитель директора департамента финансовой политики Минфина РФ Алексей Яковлев. 

Маркетинговые хитрости 

Одним из трендов прошлого года стали как раз субсидированные ставки от застройщиков. Населению предоставлялись ипотечные кредиты со ставкой от 0,01 до 2%, при этом жилье становилось дороже на 20-30%. Предполагается, что увеличение лимитов по ипотечным программам с сохранением программ от застройщиков может привести к росту цен на жилье. Центральный банк России ранее заявлял о том, что подобные программы от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков и создают риски для банковской системы. Регулятор уже начал борьбу с «околонулевыми» ставками. 

- Прошлый год прошел на рынке недвижимости под знаком льготной и субсидированной ипотеки. Было много предложений от застройщиков взять ипотеку под 2-3%, а иногда практически под 0%. Эти программы пользовались большой популярностью, поскольку позволяли, хоть и за счет удорожания квартиры, существенно сократить ежемесячные платежи, - отмечает Илья Володько. - Нижний порог минимальной ставки постепенно растет - сейчас он уже начинается с 3%. Скорее всего, в ближайшее время мы увидим, что с учетом субсидирования от застройщика ипотечный кредит можно будет взять под 4-5%. 

Невидимая рука рынка 

Управляющий партнер агентства недвижимости «Этажи-Кубань» Вадим Камалов также напоминает, что подспорьем для роста цен на недвижимость стало ограничение предложения от застройщиков. Так, в 2020 году многие муниципалитеты приостановили на год выдачу разрешений на строительство для приведения генеральных планов в соответствие с законодательством. Свой вклад внесли и последовавшие за этим ограничения на возведение жилых объектов в курортных городах. Также повлияло ужесточение градостроительной политики, согласно которой около многоэтажек должна строиться социальная инфраструктура. 

- В регионе был запредельный спрос на недвижимость - это вытекает из огромного количества переехавших людей и дешевой ставки. При этом сократилось предложение на рынке недвижимости. Как известно, при повышенном спросе цена растет. Можно сказать, что рынок сам себя отрегулировал, - акцентирует Вадим Камалов. 

Себестоимость работ 

Важным вопросом за последние 2-3 года стала обоснованность кратного удорожания недвижимости. Ипотечное кредитование и ограничения на строительство действительно внесли вклад в рост стоимости квартиры, но не стоит забывать и о подорожавших строительных материалах и проектном финансировании. 

- За период с 2020 года много чего произошло и с точки зрения себестоимости. Нельзя сказать, что она не изменилась, она выросла по важным позициям. Достаточно дороже стало обходиться проектное финансирование, которым пользуются все девелоперы. То есть кредит от банка для возведения объекта стал существенно дороже, чем это было в начале 2020 года, - подчеркивает Илья Володько. 

Руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент» Елена Бакаржеева сообщает, что с начала 2021 года вплоть до первого квартала 2022 года на российском рынке недвижимости наблюдался значительный рост себестоимости строительства. По отдельным категориям строительных материалов он составлял 2-2,5 раза. 

- При этом мы зафиксировали два пиковых периода - второй квартал 2021 года на фоне ограничений, вызванных пандемией, роста стоимости энергоносителей и логистики и других факторов, а также в марте 2022 года по причине геополитической ситуации, ограничений поставок и динамики курса валют, - отмечает собеседница издания. - Сейчас происходят постепенная стабилизация рынка и снижение себестоимости строительства, однако текущие показатели все еще превышают уровни конца 2020 года. Согласно нашему анализу, максимальное подорожание за последние два года зафиксировано в следующих категориях: ПВХ-изделия (134%), утеплитель (77%), материалы и оборудование инженерных сетей, а также кладочные (по  63%) и отделочные материалы (52%). 

По аналитике компании «Комплексные поставки», которая в составе холдинга AVA Group отвечает за снабжение материалами, за последние 2 года особенно веское удорожание произошло на основные строительные материалы и инженерное оборудование: композитные панели - 60%, кирпич бутовый - 40%, утеплитель - 35%, кабельно-проводная продукция - 50-70%, автоматические системы пожарной сигнализации - около 60%, радиаторы отопления - 80-100%, запорная арматура - 50-70%, стальные детали трубопровода - 70%, балансировочное и насосное оборудование - 50%. 

Несмотря на подорожание строительных материалов, оборудования, уход иностранных производителей с российского рынка, все опрошенные застройщики утверждают, что им удалось заменить импортные компоненты на отечественные аналоги. 

Что будет с отраслью 

Эксперты полагают, что в 2023 году рынок недвижимости в регионе будет более спокойным, без резких скачков. 

- Точно можно говорить о том, что в этом году мы не увидим роста цен впервые за последние несколько лет. И вряд ли ожидается увеличение других показателей рынка (объема строительства, ввода и продажи жилья, выдачи ипотечных кредитов). - Цены в лучшем случае замрут на тех отметках, которые были достигнуты в 2022 году, и какого-то существенного роста не будет. Мы сейчас вышли на такое плато, которое весь текущий год будет поддерживать, - считает Илья Володько. - Охлаждение рынка началось еще в 2022 году, льготные ипотечные программы постепенно исчерпывают свой потенциал. Сегодня большая часть клиентов не готова вкладывать в недвижимость, брать на себя риски, связанные с неопределенностью в экономической ситуации и других сферах жизни, поэтому откладывают свои покупки до лучших времен. 

Эксперт добавляет, что есть и пессимистичный прогноз на случай внешнеполитических и макроэкономических потрясений. 

- Если вдруг экономика страны будет развиваться по неблагоприятному пути, возможна даже отрицательная коррекция. Мы будем говорить о более существенном снижении спроса, соответственно цены тоже вслед за этим могут пойти вниз. Я не думаю, что это будет огромное снижение, но на 10-12% цены могут снизиться. Однако полагаю, что этого не произойдет и каких-то существенных изменений мы не увидим. 

По словам Вадима Камалова, сейчас на рынке недвижимости можно наблюдать реализацию отложенного спроса, который образовался в начале специальной военной операции. Тогда у людей были определенные сомнения по поводу приобретения объектов недвижимости, однако сейчас ситуация более стабильная. 

- Мы видим достаточно серьезное оживление на рынке недвижимости Краснодарского края, если сравнивать с прошлым годом, - акцентирует эксперт. - Также в связи с продлением программы льготной ипотеки и расширением семейной ипотеки прогнозируем достаточно хороший спрос на жилье. При этом стоит отметить, что с рынка ушли покупатели, инвестирующие в недвижимость. Сегодня люди покупают и будут покупать недвижимость в случае необходимости, например при рождении ребенка. Рынок возвращается в свое нормальное состояние. Он стал ровнее и понятен для всех, то есть каких-то потрясений, катаклизмов, скачков цены не ожидаем. 

Открытие аэропортов в Краснодарском крае может послужить хорошим стимулом для роста спроса на недвижимость, добавляет эксперт. Девелоперы в 2023 году планируют запускать новые проекты, а также продолжать реализацию уже начатых в регионе и за его пределами. При этом застройщики считают, что роста цен на объекты недвижимости все-таки стоит ожидать.

 - В настоящий момент рынок новостроек в Краснодарском крае находится в балансе спроса и предложения, динамика цен стабильна. Несмотря на это, мы прогнозируем рост стоимости квадратных метров в новостройках. К примеру, в январе 2023 года фиксируется увеличение цен на жилую недвижимость в большинстве объектов на первичном рынке региона, - сообщает коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт. - Ситуация в 2023 году будет во многом зависеть от макроэкономической обстановки, роста себестоимости строительства, уровня процентных ставок по ипотеке. 

По данным департамента маркетинга и аналитики холдинга AVA Group, на территории РФ в целом наметилось снижение по выдаче ипотечных кредитов по сравнению с 2021 годом на 22% и по итогам 2020 года на 8%. В 2023 году эксперты ожидают, что если сохранится программа субсидируемой ипотеки, то количество сделок будет не меньше, чем в 2022 году. При этом средний рост цен на первичном рынке на ликвидные проекты (в зависимости от локации или транспортной доступности) в 2023 году прогнозируется на уровне 15-20%. 

Мнение

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON.

- Полагаю, что весь 2023 год будет относительно благоприятным для рынка недвижимости. Поэтому я бы не спешил с покупкой квартиры. Дороже недвижимость вряд ли будет, но сохраняется вероятность, что она может немного подешеветь. Учитывая, что льготные программы действуют до середины 2024 года, взять ипотеку с поддержкой государства точно можно будет до конца 2023-го. Вторая половина текущего года для покупки объектов на первичном рынке недвижимости более предпочтительна, так как будет возможность трезво оценить ситуацию и понять, куда движется рынок. Если все-таки образуется тенденция на снижение, можно подождать, чтобы купить квартиру дешевле.