Погода
08 Декабря 2022
Общество

Что помогает рынку жилой недвижимости в Краснодарском крае работать в условиях нестабильной экономики

Источник фото: : ru.freepik.com

Краснодар, 8 декабря – Юг Times, Маргарита Шпак. Какие факторы помогли рынку жилой недвижимости в Краснодарском крае продолжить работу в условиях нестабильной экономики? 

Резкое повышение ключевой ставки и последовавшая за этим пауза на рынке ипотеки, рост цен, санкции, прекращение долгосрочного планирования, которое позволяло бы гражданам принимать решение о покупках недвижимости, - все это влияло на жилое строительство в текущем году.

В виду в основном политических и последующих за ними экономических факторов ситуация в строительном секторе последние 9 месяцев постоянно менялась. Во втором квартале текущего года произошел резкий спад спроса на новостройки. Согласно расчетам Единого ресурса застройщиков, на Кубани спрос на квартиры в новостройках снизился вдвое. Однако сегодня отмечается стабилизация рынка. 

По словам коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Ольги Нарт, со второй половины апреля на рынке жилой недвижимости отмечался отложенный спрос - заемщики ждали более выгодных предложений по ипотеке на фоне заградительной ключевой ставки. Летом 2022 года спрос на недвижимость начал постепенно восстанавливаться, чему способствовало снижение ипотечных ставок. В течение последних трех месяцев фиксируются стабильные продажи квартир в Краснодарском крае (в августе - 2561 сделка, в сентябре - 2447, в октябре - 2480).

 - Если говорить о динамике продаж, то на первичном рынке недвижимости Краснодарского края за 10 месяцев 2022 года реализовано 21,2 тысячи квартир на общую сумму 120,5 миллиарда рублей. Для сравнения, за 10 месяцев 2021 года на первичном рынке Краснодарского края реализовано 29,7 тысячи квартир на общую сумму 116,1 миллиарда рублей. То есть продажи в рублевом эквиваленте в 2022 году фактически даже превысили показатель аналогичного периода прошлого года, - подчеркнула спикер. 

Мнение Ольги Нарт подтверждает и Вадим Камалов, директор Федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре: 

- Сегодня на рынке жилой недвижимости наблюдается стабилизация ситуации. Это касается как новостроек, так и вторичного жилья. Сейчас мы видим стабильную сезонную активность: достаточно большое количество обращений, задатки, сделки. Также возросла активность конкретно по новостройкам, что связано в первую очередь с дедлайном по окончанию льготной ипотеки с господдержкой. По многим данным, эта программа продлеваться не будет, поэтому те люди, кто долго откладывал покупку жилья, стараются ее сейчас реализовать. 

Как отмечает вице-президент по коммерции и цифровизации инвестиционно-строительного холдинга AVA Group Татьяна Фоменко, несмотря на сложности, Краснодарскому краю удалось сохранить лидирующие позиции по объему жилья. 

- Рынок жилой недвижимости на Кубани занимает 3-е место по объему после Москвы и Санкт-Петербурга и продолжает активно развиваться. На нем не может не отражаться политическая и экономическая ситуация в стране, но краснодарский рынок всегда отличался тем, что одним из первых адаптировался к любым изменениям и чувствовал себя устойчивее других региональных рынков. Основная тенденция не изменилась - Краснодарский край по-прежнему является одним из наиболее привлекательных для жизни регионов и занимает первое место по приросту населения. Это позволяет застройщикам уверенно работать и запускать новые проекты, - рассказала эксперт. 


Спрос восстанавливается 

Застройщики отмечают, что спрос на недвижимость начал постепенно восстанавливаться летом 2022 года. По итогам 2 квартала было продано 4,6 тысячи квартир. С июля по сентябрь продажи составили уже 6,8 тысячи квартир - рост 48% по сравнению с предыдущим кварталом. Такая динамика объясняется снижением ипотечных ставок, возобновлением действия льготной ипотеки и запуском программ субсидирования ипотечных ставок банками и застройщиками. Сделки начала четвертого квартала похожи на конец третьего квартала: в октябре - 2,5 тысячи квартир (в сентябре - 2,4 тысячи). 

При этом, по словам Татьяны Фоменко, важно учитывать, что майские падения продаж носили сезонный характер. В этом году они были усилены изменениями ипотечных условий, которые ожидались с 1 мая. Однако начиная с августа наблюдается обратная тенденция - объемы спроса ежемесячно растут. В целом за третий квартал объем рынка новостроек вырос на 70% в сравнении со вторым кварталом. Вадим Камалов подчеркнул следующий значимый факт: последние 2 года на рынке жилья наблюдалась аномальная активность, спрос был повышенный. Такая тенденция вызвана разными причинами: во-первых, дешевой ипотекой, во-вторых, постпандемийным периодом. Кроме того, было много инвестиционных покупателей. Сегодня рынок вернулся к своим традиционным значениям. По отношению к прошлому году спрос снизился, но нельзя сказать, что упал, он вернулся к своим нормальным значениям. 


Прогнозы неоднозначны 

Стоит отметить, что прогнозы экспертов относительно цен и спроса на квартиры в новостройках несколько расходятся. 

Ольга Нарт считает, что незначительные колебания возможны, но в ближайшие несколько месяцев спрос и цены останутся в целом на текущем уровне. В случае если подтвердится информация о завершении льготной ипотеки в 2022 году, можно прогнозировать рост спроса на жилье. В дальнейшем ситуация будет зависеть от того, какие меры поддержки предложит государство. 

Татьяна Фоменко уверена, что в долгосрочной перспективе спрос на недвижимость будет расти, и отдельные текущие события незначительно влияют на краткосрочные темпы этого роста. Цены на данный момент стабилизировались. По мере дальнейшей стабилизации ситуации ожидается их рост в умеренных темпах. В свою очередь Вадим Камалов ожидает снижения цены квадратного метра первичной недвижимости. 

- Мы уже сейчас видим некое завуалированное снижение цены. Но наблюдается это не в прайсах, поскольку банк, который выдает проектное финансирование, скорее всего, не согласовывает серьезное снижение цен, которые заложены в финмодели. Завуалированное снижение цены - это в первую очередь различные акции (ремонт в подарок, парковка в подарок, компенсация ипотечной ставки и другие). Эта тенденция на сегодняшний день достаточно явная. Цена предложения на рынке пока сильно не изменилась. Обычно разница между ценой предложения и ценой сделки составляет до 10%. Если на вторичном рынке это цена торга, то на первичном - цена различных скидок и подарков. Мы наблюдаем снижение цены сделки за год (на 10-12%) - в среднем со 130 тысяч за метр квадратный до 107 тысяч и ожидаем небольшой коррекции вниз по цене. Я думаю, торговля первичной недвижимостью будет находиться примерно в коридоре 90-110 тысяч за квадратный метр. Конечно, будут проекты и более дорогие - порядка 160 тысяч, но это не массовый рынок, - отметил спикер. 


Первичное жилье лучше 

Несмотря на то что цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном, у новостроек есть ряд неоспоримых преимуществ. По словам Татьяны Фоменко, в настоящий момент новостройки значительно опережают вторичное жилье по покупательской привлекательности.

 - Это происходит благодаря современной архитектуре новых проектов, наличию актуальных планировок квартир, инфраструктуры, современного благоустройства. Новостройки более интересны с инвестиционной точки зрения. К тому же застройщики предлагают более широкий выбор вариантов финансирования покупки, чем на вторичном рынке, - заметила спикер. 

С мнением специалиста согласна и Ольга Нарт, которая выделяет главным преимуществом квартир в новостройках возможность их приобретения по программам со сниженной ипотечной ставкой, что существенно сокращает размер ежемесячного платежа по сравнению со стандартной ипотекой и, как следствие, делает покупку жилья доступнее. Вторым важным достоинством является более тщательная проработка новых жилых комплексов с точки зрения качественных характеристик. Среди них - продуманная архитектура, удобные планировки, качественная инженерия, колясочные, комфортные игровые площадки с современным оборудованием, прогулочные зоны, которые особенно необходимы семьям с маленькими детьми. Все это в совокупности повышает комфорт проживания по сравнению с квартирами старого фонда. Также на новое жилье можно получить субсидированную ипотеку от застройщика. Она дает возможность сформировать комфортный ежемесячный платеж, учитывая текущую покупательную способность. 


У домов свой покупатель

 Индивидуальные домостроения продолжают пользоваться спросом. Однако, как отмечает Вадим Камалов, в отношении ИЖС не было значительных скачков или падений спроса. Цена также стабильна и колеблется на уровне 55-65 тысяч за квадратный метр, в зависимости от района и отделки. 

- По ИЖС наблюдается стабильный рост с постпандемийного периода. Стоимость достаточно устойчивая. Но ИЖС - это все-таки большие площади. И, соответственно, большие чеки в сделках. Средняя цена индивидуального домостроения - 6,5 миллиона рублей. У ИЖС есть свой покупатель, но ажиотажа мы не увидели, - рассказал эксперт. 

Татьяна Фоменко добавила, что сегмент ИЖС получил значительный импульс на фоне пандемии. Доля ИЖС в общем объеме строительства значительна и составляет в Краснодарском крае более 52%. С начала года в крае построено свыше 25 тысяч частных домов. Спрос на этот сегмент недвижимости сохраняется. 


Санкции почувствовали 

В текущем году ограничения повлияли на многие отрасли экономики, в том числе на сферу девелопмента. Сложности с обеспечением объектов строительными материалами и оборудованием коснулись и рынка жилой недвижимости. 

- Весной из-за изменения логистических цепочек девелоперы были вынуждены адаптировать свои проекты под возможности поставщиков. Однако с момента введения санкций по многим позициям материалов и оборудования найдены альтернативные решения и поставщики, - поделилась Ольга Нарт. 

По мнению же Вадима Камалова, санкции не оказали прямого влияния на рынок жилой недвижимости. Но в связи с закрытием многих производств и торговых точек количество рабочих мест сократилось. Это приводит к тому, что уже меньше людей имеют возможность купить недвижимость. Поэтому те, кто планировал, сейчас отложили свои покупки. Кроме того, на рынке ожидается появление дефолтных заемщиков, которые начнут быстро продавать свою недвижимость дешевле рыночной стоимости. А это может сказаться на цене рынка в целом и привести к еще большему ее снижению. 

Таким образом, девелоперы Кубани подчеркивают стабилизацию спроса и цен на жилье в крае, но однозначного прогноза на будущее не дают. Однако в ближайшие месяцы явных колебаний не ожидают. Многое зависит от господдержки, которую предложит государство, а также от общего состояния экономики. 


Новая структура рынка

В Краснодарском крае с января по сентябрь текущего года построено 65,8 тысячи квартир общей площадью 5,7 миллиона квадратных метров. Об этом свидетельствуют данные Краснодарстата. В цифрах учтены работы, выполненные как организациями всех форм собственности, так и населением. Таким образом, в регионе построили в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

 Из общего объема введенного жилья предприятиями и организациями сданы в эксплуатацию 36,8 тысячи квартир общей площадью 1,9 миллиона квадратных метров. В этой категории произошло снижение активности - показатель на 3,9 % меньше, чем такой же за январь-сентябрь 2021 года. 

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах, напротив, растет. За 9 месяцев этого года она составила 3,8 миллиона квадратных метров, что в 2,1 раза больше, чем в январе-сентябре прошлого года. Стоит отметить, что в этом объеме 480,6 тысячи квадратных метров индивидуального жилья было построено на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства.


За всеми важными новостями следите в Telegramво «ВКонтакте» и «Одноклассниках»

Читайте также:

В российских школах может появиться новый учебник истории с разделом про СВО
30 Января
Общество

В российских школах может появиться новый учебник истории с разделом про СВО

Учебник будет готов для старших классов уже в марте.
В Краснодарском крае подвели итоги реализации нацпроектов в 2022 году
30 Января
Общество

В Краснодарском крае подвели итоги реализации нацпроектов в 2022 году

В 2022 году на реализацию нацпроектов направили 70 млрд рублей.
МФЦ в Сочи переехал с ул. Лазарева по новому адресу
30 Января
Общество

МФЦ в Сочи переехал с ул. Лазарева по новому адресу

В новом офисе работают 15 окон приема и выдачи документов.
Фонд Олега Дерипаски «Вольное Дело» снабдил малыша из Усть-Лабинска жизненно необходимым лекарством
30 Января
Общество

Фонд Олега Дерипаски «Вольное Дело» снабдил малыша из Усть-Лабинска жизненно необходимым лекарством

Трехлетний Никита Федорко из Усть-Лабинска обеспечен запасом инъекций.
В Краснодаре в четырех лифтах подземных переходов установили камеры видеонаблюдения
30 Января
Общество

В Краснодаре в четырех лифтах подземных переходов установили камеры видеонаблюдения

Ранее в результате вандализма два лифта в новых подземниках вышли из строя.
В нескольких районах Кубани временно не будут взымать плату с детей-сирот за жилье
30 Января
Общество

В нескольких районах Кубани временно не будут взымать плату с детей-сирот за жилье

Увеличение платы за найм – приказ Минстроя России.
15:03 В российских школах может появиться новый учебник истории с разделом про СВО 14:57 В Краснодарском крае подвели итоги реализации нацпроектов в 2022 году 14:28 МФЦ в Сочи переехал с ул. Лазарева по новому адресу 14:21 Фонд Олега Дерипаски «Вольное Дело» снабдил малыша из Усть-Лабинска жизненно необходимым лекарством 13:53 В Краснодаре в четырех лифтах подземных переходов установили камеры видеонаблюдения 13:49 Состоялся финальный день конкурса журналистов печатных и онлайн-СМИ «Искра Юга 2022» 13:16 В Усть-Лабинске следователи проводят проверку после ДТП с автомобилем, принадлежащим полицейскому 13:13 В нескольких районах Кубани временно не будут взымать плату с детей-сирот за жилье 12:55 В России смягчили условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов 12:20 Динской комбинат бетонных изделий приступил к реализации нацпроекта
Обмен трафиком СМИ2