Почему застройщики и потенциальные новоселы никак не могут выйти на реальные сделки

Краснодар, 24 августа – Юг Times, Елена Иванова. Почему застройщики и потенциальные новоселы никак не могут выйти на реальные сделки?

С января по июнь в Краснодарском крае сдали в эксплуатацию 23,3 тысячи квартир, это 1,2 миллиона кв. метров. Показатель 2022 года на 12,5% больше, чем такой же в прошлом году. Таковы данные Краснодарстата. В то же самое время индивидуальные застройщики строили гораздо активнее, они сдали 2,6 миллиона кв. метров, их результаты выросли в 3,3 раза. Пропорции жилого строительства в регионе стремительно увеличиваются в сторону ИЖС. Застройщики многоквартирных домов работают в условиях внешних и внутренних ограничений, роста цен и падения спроса. 

Замедление на рынке недвижимости края наблюдается не первый год. Новые проекты с трудом выходят на рынок из-за ужесточений в сфере градостроительного контроля. Свой след оставила пандемия. В этом году ко всем факторам добавился внешнеполитический. Строительство оказалось сферой, которую в первую очередь затронули огромные скачки ставок Центробанка. Сейчас рынок начинает восстанавливаться после потрясений. Это отмечают сами строительные компании и риелторы. 

- Ипотечные ставки вернулись к докризисным, и потихоньку рынок оттаивает, но нельзя сказать, что объем спроса вернулся к уровню января, - говорит финансовый директор ГК «Метрикс Develoрment» Александр Спасов. - То есть в данный момент рынок немного упал, но он оживился в сравнении с мартом-маем, и сейчас объем сделок зафиксировался на отметках 60-80% от январских или прошлогодних объемов, в зависимости от того, что за проект и компания. 

Динамика скромная 

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько говорит, что восстановление идет тихими темпами. 

- С июня начинается позитивный тренд. Если сравнивать июль с июнем, виден рост, но если с июлем прошлого года, то все еще сохраняется существенное падение - в 1,5 раза меньше сделок, - отмечает спикер. 

Эксперты напоминают, что в 2020-м - начале 2021 г. был огромный рывок, совершенный с помощью льготной ипотеки. Граждане, получив огромное количество денег в банках и видя, что цены с каждым днем растут, спешили купить квартиру. На таком высоком уровне рынок не мог долго существовать, и уже во второй половине 2021 года объемы выдачи снижались, сделок становилось меньше. - Того, что ставки вернулись на прежние уровни, недостаточно. За последние годы жилье сильно подорожало. Покупка стала менее доступна для большого числа людей. Другой немаловажный момент: макроэкономические перспективы не очень понятны в связи с тем, что спецоперация продолжается. Какая-то часть людей боится долгосрочных проектов и вложений, потому что не знает, что будет дальше, - отмечает Илья Володько. 

Директор Федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов подтверждает, что восстановление рынка идет медленно. 

- Спрос появляется, но он пока еще не такой платежеспособный, каким был, когда мы вернулись из ямы, спровоцированной пандемией. Количество обращений, заявок растет, но мы не видим того числа сделок, которого ожидали, - рассказал собеседник издания. - Люди присматриваются, чего-то ждут. Я думаю, в большей степени это связано с некой неопределенностью в политической ситуации. Пока не будет четкого понимания, что никаких вооруженных конфликтов или, как минимум, их расширения не произойдет, люди не станут уверенно вкладываться в жилье, ведь это крупные суммы. 

Определенное оживление, которое сейчас наблюдается, во многом обусловлено точечными решениями по оказанию помощи разным группам населения и не может быть массовым, но импульс рынку все же придает. 

- Общее снижение ключевой ставки на рынке способствует тому, что потребительские кредиты, денежные средства на оборот и ипотека на вторичное жилье и коммерцию стали доступнее - процентная ставка сейчас в рынке, - говорит руководитель ипотечного отдела ООО «ЮгСтройИмпериал» Гульсина Шакова. - Таким образом, мы наблюдаем динамику общеделовой активности: люди берут кредиты на пополнение оборота, те, у кого не было денег на первоначальный взнос, могут частично добрать потребительским кредитом, сменить автомобиль, сделать ремонт. Все эти факторы способствуют повышению экономической активности населения. Сейчас мы находимся в той точке, когда уже заработала программа для IT-специалистов, выданы первые сертификаты на 1 миллион рублей для медиков, соцработников и педагогов - люди вновь обратились за потребительским кредитованием и прочими видами кредитов, они стали доступнее. 

Значительную долю в возобновившемся интересе играет отложенный спрос. К тому же показатели накладываются на период, когда рынок, по сути, был заморожен. Так, в ЮСИ рассказали, что по сравнению с мартом 2022-го во втором квартале (апреле, мае и июне) упали объемы продаж в 4-5 раз. Третий квартал года, по мнению застройщиков, станет новой фазой, в этот период все они ожидают больше сделок. 

На рынке только уверенные 

Потенциальные покупатели квартир пытаются как можно точнее просчитать свои возможности на будущее, ведь подавляющее большинство выходит на сделку с привлечением денег банка. По оценкам риелторов, это порядка 75-85%, некоторые застройщики говорят о 90%. Возможно, поэтому интерес не всегда приводит к реальной покупке. При этом цены стали еще одним сдерживающим фактором. Сегодня по стоимости жилья кубанский рынок уже совсем другой. Единственные, кто может что-то сделать с ценами, - сами застройщики, если они готовы поступаться какой-то частью маржи. Многие из них уже пришли к выводу о необходимости таких мер. 

- По Краснодару и Черноморскому побережью разброс цен идет от 100 до 300 тысяч рублей за кв. м. Но поскольку большая часть сделок - это ипотека, каждый застройщик применяет свои инструменты: закладывает скидки, акции и т. д., - говорит руководитель отдела продаж ООО «ЮгСтройИмпериал» Михаил Федоров. - И если мы смотрим на «голую» цену за кв. м, то она, например, 150 тысяч у одного застройщика и 120 тысяч у другого. При этом на выходе цена за квартиру, где стоимость квадратного метра равна 150 тысячам, для клиента может быть дешевле - все зависит от инструментов продаж, используемых застройщиком. Акции, дисконты, распродажи, черные пятницы - это и есть движущая сила рынка недвижимости, сейчас он полностью построен на этих инструментах. 

Илья Володько отмечает, что цены по большому счету стоят на одном уровне с начала года. По данным MACON, это усредненно 115 тысяч рублей, если речь идет о первичном рынке. 

- Вряд ли мы увидим в ближайшее время существенное падение этого показателя, поскольку динамика спроса все же имеется, но и период активного роста цен тоже прекратился, - говорит гендиректор MACON. 

По наблюдениям агентства «Этажи», цены все же корректируются вниз. 

- Застройщики крайне неохотно снижают цены, ведь они уже построили финмодели, получили финансирование от банка на определенных условиях. Поэтому мы наблюдаем всевозможные завуалированные скидки, ремонты, парковки, кладовые, а то и мебель в подарок, - говорит Вадим Камалов. - Вторичка тоже начала снижаться, увеличился торг, народ понимает, что рынок стоит. Те, кому надо продать быстро, начинают снижать цены. Конечно, цена на недвижимость неэластична. Продавцы крайне неохотно ее снижают, потому что уже распланировали покупки на полученные деньги. И все же тенденция есть. Я думаю, что падение цены в 7-10% возможно. В ближайшем будущем рынок будет отыгрывать вниз до условных средних цен, равных себестоимости плюс 20%. Есть еще один важный фактор, о котором все забывают, - ипотечники, потерявшие работу. Сегодня уже есть случаи, когда ипотечник ждет сдачи дома в 2023 году, при этом снимает жилье, то есть платит аренду и ипотеку одновременно, и теряет работу. Таким гражданам не остается ничего, как отдать квартиру в переуступку. Будущие дефолтные заемщики способны заметно подорвать рынок в плане цены. 

Факторы стоимости 

Сегодня застройщики формируют цену с учетом новых логистических цепочек. Влияние этого фактора на строительный рынок не стоит переоценивать, но исключать тоже нельзя. От санкционных ограничений в основном пострадали проекты бизнес-класса, так как в отделке много иностранных материалов. Эконом и комфорт не столь уязвимы, но все зависит от того, кто из застройщиков какой объем материалов закладывал и есть ли замена. 

- По нашим оценкам, большая часть аналогов сейчас есть в России, - говорит Александр Спасов. - Самый сложный момент - обслуживание зарубежной техники, например, американской, простаивать она не может, но ее сложно продать. Умные дома, продвинутая электроника тоже в группе риска, найти аналоги сложно, хотя и возможно. 

Застройщики неоднозначно смотрят на перспективы повышения цены квадратного метра. Одни считают, что рынок не сможет ответить на дальнейший рост цифр, так как доходы населения не растут. Другие говорят о переходе рынка на другой качественный уровень, когда жилье априори не может быть дешевым, так как отвечает самым современным требованиям. Возведение домов по принципу «максимально дешевле» уходит в прошлое. А доступность жилья при этом может обуславливаться различными программами для покупателей, разработанными застройщиками вместе с банками. 

- Что касается динамики цены, по сравнению с прошлым годом она выросла от 30 до 80% за квартиру. Но нужно понимать, что ЖК, которые строились и продавались год-два назад, это объекты совершенно другого уровня, - говорит Михаил Федоров. - Сейчас девелоперы строят по концептуальным моделям будущего, жилье переформатируется. Понимание покупки квадратного метра давно ушло из сознания потребителя, сейчас человек покупает комфортный уровень жизни. Раньше во дворе на площадке стояла одна детская горка и песочница. Сейчас запросы потребителей изменились, и застройщик им соответствует: строит по концепции «город в городе», когда человек и работает, и отдыхает, и покупает все необходимое внутри своего микрорайона. Здесь в шаговой доступности есть все: парки, аллеи, торговые галереи, рестораны, социальные объекты и т. д. Но и цена на квартиру в таких ЖК, соответственно, становится выше, при этом в совокупности человек экономит намного больше времени и денег, получая каждый день заряд положительных эмоций. Застройщики ориентируются скорее на состояние своей аудитории, чем на макроэкономическую ситуацию, отмечают в «Метрикс Develoрment». 

- Сегодня потребность в приобретении нового жилья или улучшении условий высока. Доступность ипотеки по пятибалльной шкале можно оценить на четверку, а доходы населения только на 2 или 3. Застройщик идет от клиента. Если ипотека будет даже 0%, а средний доход по своей покупательной способности упадет, условно говоря, до 15 тысяч, при этом цена метра выше 100 тысяч, - строить будет просто не для кого. 

Риелторы отмечают, что застройщики вполне могли бы поделиться прибылью с покупателями, зато получить больше продаж. По данным компании «Этажи», стройка сейчас стала намного выгодней, и маржинальность может достигать 50-60%. 

- Себестоимость строительства, конечно, выросла значительно - на 70%, но и цена буквально взлетела - за 200%. 

Сами строительные компании приводят свои аргументы: выросла ставка банка для застройщика, себестоимость строительства постоянно увеличивается, поставки материалов для стройки стали сложнее и дороже. 

- В феврале произошли изменения, которые повлекли за собой разрушение логистических цепочек, дефицит многих материалов - и это, разумеется, способствовало увеличению себестоимости строительства и, соответственно, увеличению цены жилой недвижимости. Больше всего на стоимости жилья сказываются расценки на рабочую силу и эксплуатацию механизмов - это 41% от общего строительного бюджета проекта, - говорит Михаил Федоров. - Это означает, что даже небольшое их удорожание - на 16% в сравнении с концом 2021 года - дает весомую прибавку к общей себестоимости проекта. В Топ-3 наиболее затратных категорий входят инженерные сети (12,7%), а также фасадные, кровельные и светопрозрачные конструкции (12,2%). Если брать в прямой пропорциональности, то жилье сейчас должно стоить более 200 тыс. за кв. м. Но застройщик мирится с уменьшением своего дохода, идет навстречу субсидиями, платит за клиента ипотеку, т. е. берет на себя большую часть материальной нагрузки. 

Нужно ли строить? 

Период активного строительства для Кубани закончился не в этом году, и пока все еще непонятно, как долго это продлится. Предложение резко уменьшилось после введения множества ограничений на уровне муниципалитетов, пристального внимания края с градостроительной ситуации на местах, от чего цены и выросли столь стремительно. Теперь покупатели выходят на максимально дорогой рынок с минимальными возможностями. 

Беспрецедентная ситуация сложилась на рынке недвижимости Сочи. Если в различных городах цена за последние два года выросла примерно вполовину, то здесь - в 3 раза. Ценник, превышающий 450 тысяч за квадратный метр, называют «космическим» не только покупатели, но и сами продавцы. В «Этажах» считают рынок курорта мертвым. 

Илья Володько согласен, что рынок затормозился из-за того, что цена перешла психологический барьер. Однако он напоминает, что у олимпийской столицы остаются преимущества, которые заставляют рассматривать покупку здесь жилья даже в такой ситуации. 

- Сочи продолжает оставаться единственным морским курортом в России с развитой инфраструктурой. Тем более не надо забывать что это единственный на Кубани курорт, с которым все еще есть авиасообщение, - отмечает он. 

В Анапе и Геленджике как в южных городах есть спрос на жилье, но ограничения коснулись их наиболее остро. В результате предложение достигло минимума за последние годы, число сделок измеряется десятками в месяц вместо тысяч. Пока не откроется выдача новых разрешений, ситуация в строительной сфере этой локации будет оставаться сложной, отмечают эксперты. 

В Новороссийске есть перспективы для новых проектов, но рынок достаточно замкнут. 

- Там есть свои локальные застройщики, они сильные, держат рынок и заходить туда, чтобы обострять конкуренцию, не имеет смысла, - говорит Александр Спасов. 

Краснодар остается центром строительства в регионе. По оценкам компании MACON, некоторые площадки из-за неопределенности были поставлены на паузу до более ясных времен. Сами застройщики говорят, что все начатые проекты при любом раскладе будут достроены. 

Мнение

Станислав Николенко, первый заместитель генерального директора ООО «ЮгСтройИмпериал»

- Заметный рост цен на строительные материалы определенно произошел. В настоящее время на рынке стройматериалов все спекулятивно. Крупные базы закупаются впрок, а потом накручивают цены. Говорить о понятной себестоимости сегодня не приходится, поэтому мы живем в режиме реального времени. 

На данный момент на территории РФ осуществляется практически полный перечень производства строительных материалов и оборудования. Постановление правительства об упрощении ввода стройматериалов на внутренний рынок поможет решить вопрос замены сырьевого материала других стран для производства на российские аналоги. Немаловажным фактором улучшения ситуации стало понижение курса доллара и серьезное снижение цены на основные проектные материалы. Например, цена на арматуру стала даже ниже, чем год назад. Самые большие проблемы возникли с отделочными материалами. Если раньше мы закупали средний сегмент в Европе, то теперь выход нашли в тех же материалах, но на класс выше - в российском сегменте. По качеству они не уступают и вписываются в экономику проекта. 

Много времени занял вопрос с лифтовым оборудованием - мы проработали много вариантов и остановились на производителях из Турции, Китая и России. Чтобы удостовериться в качестве, не только специально ездили на заводы-производители, но и посетили проекты с установленными лифтами, чтобы оценить их в реальных условиях. Увидели хорошие результаты оборудования, которое уже эксплуатируется 3-5 лет. Заключили договоры и начинаем внедрять на своих объектах.

Вадим Камалов, директор Федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре.

- За 2020-2021 годы мы слишком разогнали цену, народ не был готов к такому повышению, и количество покупателей кратно сократилось. Когда люди стали привыкать к трехзначным цифрам, началась СВО, и это повергло многих в состояние шока и неопределенности, граждане перестали задумываться о таких вещах, как ипотека. Достаточно много людей вынужденно сменили работу. В регионе было очень много бизнеса на импортных товарах, который продолжать стало невозможно. Логистические цепочки перестраиваются, безусловно, они будут налажены, но на это нужно время, ближайшие 2-3 года уйдут на адаптацию, и недвижимость, конечно, будет продаваться, но, боюсь, не покупаться. Будут покупки, которым предшествовали продажи вторичного жилья, из-за того что в семье что-то поменялось. Но если говорить о новых покупках, о деньгах, которые приходят в экономику не после продажи старой квартиры, такие сделки резко сократились. 

Уже сейчас мы прошли показательный кейс - льготная ставка стала снова максимально низкой, и все ожидали, что пойдут продажи. Однако ничего экстраординарного не произошло. Денег в экономике больше не стало, люди не стали больше зарабатывать, мы сейчас видим замедлившуюся, но еще двузначную инфляцию. В результате в середине года ипотека как двигатель хорошего роста не реализовалась.