Поставит ли дорогая ипотека под вопрос дальнейшие достижения строителей Кубани

Краснодар, 15 марта – Юг Times, Елена Иванова. В Краснодарском крае в 2021 году ввели в эксплуатацию 6,28 миллиона кв. метров жилья - это на 22,6% больше, чем годом ранее. Поставит ли дорогая ипотека под вопрос дальнейшие достижения строителей Кубани? 

В конце февраля в качестве меры по стабилизации рынка Центробанк резко повысил ключевую ставку - с 9,5 до 20%. В результате в март строительная сфера Кубани вступила с совсем другими условиями по ипотеке - теперь ставка достигает 23% годовых.

Этот показатель имеет огромное значение для рынка жилья Краснодарского края, так как значительная часть сделок совершается на деньги банковского займа. Могут также оказать свое влияние меры, принятые оппонирующей России стороной, - санкции Запада и нарушение логистики в доставке грузов ставит под угрозу снабжение отрасли импортными материалами, сами поставки из-за курса валют будут гораздо дороже. Эксперты видят несколько вариантов, как рынок будет с этим справляться. 

Рынок недвижимости Краснодарского края и так вступил в 2022 год с определенными напряженностями. Предыдущий двухгодичный период роста цен увеличил стоимость квадратного метра, ужесточение условий льготной ипотеки сделало ее не столь эффективным драйвером, как это было ранее. Таким образом, на рынке хватало сдерживающих развитие факторов. Теперь к ним добавились форс-мажорные обстоятельства, связанные с внешней политикой государства. 

Участники рынка с тревогой воспринимают новость о росте ипотечных ставок, так как займы под залог жилья всегда были драйвером развития строительной отрасли. Этот инструмент теперь становится не так эффективен, а некоторые эксперты говорят, что почти бесполезен. В то же время отсутствие покупателей с деньгами банка сдерживает спрос, который всегда подстегивает цены. А это уже позитивная новость. К тому же многие рассчитывают, что период высоких ставок продлится недолго, подобное уже случалось на рубеже 2014-2015 годов, через несколько лет процент по ипотеке даже установил исторический минимум.

 Рост себестоимости жилья, обусловленный удорожанием стройматериалов, ожидается, но и он заранее имеет пределы. Застройщики не смогут перекладывать всю инфляцию на плечи покупателей квартир по той простой причине, что возможности последних порядком исчерпаны. Людей с деньгами на рынке становится меньше и меньше. 

ВСЕ УЧАСТНИКИ НА ПАУЗЕ 

Пока рынок занял выжидательную позицию, рассказали эксперты изданию. В ситуации неопределенности в Краснодарском крае, как и по всей России, есть случаи приостановки новых проектов. 

- Рост цен на стройматериалы есть, пока он непредсказуем, на рынке слишком много спекулятивных ожиданий. Поэтому застройщики ждут, когда ситуация немного прояснится, - говорит финансовый директор ГК «Метрикс Development» Александр Спасов. - Ввиду ограниченности действия программ государственной поддержки пока существенного роста цен на недвижимость нет - удорожание материалов компенсируется падением спроса из-за снижения доступности ипотеки. По мере изменения программ поддержки и стабилизации ипотечных ставок возможна корректировка цен, но в меньшем объеме, чем удорожание материалов. Скорее всего, большая часть застройщиков откажется от части прибыли. В долгосрочной перспективе наблюдаем пока приостановку в начале реализации новых проектов, и если тенденция продолжится, то это может подстегнуть рост цен на недвижимость (при наличии достаточного спроса) 

Строительный бизнес не понимает, какими будут спрос, платежеспособность аудитории, и не имеет уверенности в финансировании со стороны банков. 

- Весь рынок, конечно, не остановится. Но сделки с участием ипотеки, думаю, пока прекратятся. Однако это касается в основном новостроек, - делится мнением директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. - Другая часть рынка - вторичка - оперирует живыми деньгами. В этой системе цена вообще не имеет никакого значения. Потому что за какую сумму собственник продает свою квартиру, за такую он сразу приобретает следующую. Ему неважно, высокая цена или низкая. 

В целом рынок недвижимости абсолютно остановиться не может. Жизненный цикл идет, люди вступают в браки, рожают детей, им требуется улучшение жилищных условий, напоминают эксперты. Однако будет найден новый уровень цены, который позволит продолжать работу. 

- Рынок ипотеки на сегодняшний день существует в льготных программах, - продолжает Вадим Камалов. - Но как только повысилась ключевая ставка, такие заявки практически все стали уходить в отказы. Потому что банки не понимают, будет ли фондирование под эти программы. Не знают и возможностей заемщиков, сейчас в этом смысле очень много рисков. К примеру, зачастую человек, который берет ипотеку на новостройку, живет на съемной квартире. Если он потеряет работу, ему абсолютно не из чего будет оплачивать и ипотеку, и аренду. Конечно, он будет искать место в другой компании. Но велика вероятность, что поиски не увенчаются успехом, так как сейчас на рынок труда выйдет немало безработных. Некоторые компании закрываются, некоторые находятся под риском дефолта, например, работающие на экспорт. Поэтому конкуренция за место в ближайшее время станет очень высока и останется такой два-три года. Позитив я вижу в горизонте 10 лет, когда случится давно желанный промышленный бум, мы научимся делать свои товары, и это даст нам очень хороший профиль. Аналогичную историю мы уже проходили в АПК. 

Участники рынка считают, что первой мерой поддержки строительства должна стать компенсация процентной ставки по кредитам. В санкционных эффектах они видят лишь некоторое осложнение для рынка, но не угрозу. 

- Я думаю, что внутри страны сейчас будет падение стоимости строительных материалов, - говорит Вадим Камалов. - Все местные производители будут рассчитывать на внутреннее потребление и снижать цены, чтобы занять рынок сбыта. В эконом-классе практически все материалы наши - славянский кирпич, липецкий металл, новороссийский цемент. В этом нет доллара. 

ПОВЕДЕНИЕ ПРОТИВОПОЛОЖНОЕ 

Владелец краснодарского агентства недвижимости «Квадратный метр» Рудик Гаврилов говорит, что из-за неопределенности застройщики сейчас действуют по самым разным сценариям. 

- Как только была повышена ключевая ставка, застройщики в своих действиях разделились. Одни начали поднимать цены, некоторые на 10-20 тысяч за квадратный метр, а иные - на все 50, - рассказал он. - Имела место и такая стратегия среди небольших застройщиков, которые строят локально, когда они просто приостановили продажи с тем расчетом, что в конце года будут реализовывать квартиры по 220 тысяч за квадратный метр. Со своей стороны могу сказать, что вряд ли такой расчет оправдается. К концу года людей, которые смогут купить жилье по такой цене, на рынке просто не будет. Если кто и располагает сбережениями, то они снимают наличку и вкладывают ее в недвижимость сейчас. Поэтому ожидания такого роста цен мне кажутся неадекватными. 

С ним согласен Вадим Камалов. 

- Банки подняли застройщикам процент по проектному финансированию, и это совпало с некоторым ажиотажем среди покупателей, из-за чего некоторые думают, что можно повышать цены, - говорит он. - Но ажиотаж временный, вскоре мало кто сможет что-то купить. Дальновидные компании не поступают так. 

Дезориентированы и покупатели. На них действуют не только меры Центробанка, но и новости о реакции других государств на конфликт между Россией и Украиной. 

- В сфере вторичной недвижимости некоторые останавливают сделки, потому что боятся продавать, - рассказывает Рудик Гаврилов. - Во-первых, люди опасаются, что уже через неделю после того, как они получат деньги на руки за проданную квартиру, цена недвижимости вырастет настолько, что они не смогут купить что-то для себя. Во-вторых, продавцы боятся, что в период между передачей квартиры и регистрацией сделки в Росреестре, а это порядка 10-14 дней, произойдут еще какие-то форс-мажоры и деньги на их расчетный счет просто не придут. Недавно один из наших покупателей на финишной прямой сделки остановил ее. Он выставил требование, чтобы покупатели отдали ему сразу всю стоимость квартиры, а не только залог. Учитывая, что его квартира стоила 4,4 миллиона рублей, это было невозможно. 

Одним словом, волнение на рынке присутствует. 

Прогнозировать сейчас что-то сложно. Думаю, первичный рынок если и продвинется вперед, то только благодаря госпрограммам. Вторичка не остановится, ближайший месяц она будет активно продаваться за наличные деньги, так как на рынок вышли люди, которые сняли сбережения с банковских депозитов и опасаются, что вскоре эти деньги ничего не будут стоить. Они активно покупают квартиры. 

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько говорит, что ни у застройщиков, ни у покупателей сейчас нет никакой информации, чтобы понимать, как выстраивать планы. Профессионалы рынка по своей осведомленности оказались сейчас на таком же уровне, как и обычные люди. Еще никто не проходил кризис, развитие которого зависит от действий армии. 

- В любом случае можно с большой уверенностью говорить о том, что в 2022 году мы увидим сильное снижение спроса на недвижимость - отмечает Илья Володько. - По нашим расчетам, 20-30% - это минимальное падение спроса, которое можно предполагать, а дальше станет понятно, будет ли оно больше или ограничится третью. В такой ситуации, как сейчас, мы не можем рассчитывать на рост цен. 

Санкции не влияют на строительство напрямую, но косвенно, конечно, да. По-другому не может быть, так как строительная отрасль - это часть экономики. Прямо они могут сказаться на использовании строительной техники, она преимущественно импортная. Теперь, даже если она будет поставляться из азиатских стран, это будет повышать издержки застройщиков на ее приобретение. Доля импортных строительных материалов ощутима лишь в домах высокого класса, здесь также есть зависимость от зарубежных стран. В остальном влияние может быть только общим. 

ЖДУТ ПОНИМАНИЯ

С 1 июля 2021 года был в два раза снижен минимальный размер займа, который можно взять с помощью бюджета, - с 6 до 3 миллионов рублей. Но из-за того, что как раз перед этим произошел резкий скачок цен на рынке недвижимости, суммы в три миллиона стало хватать разве что на однокомнатную квартиру. С тех пор программа государственной поддержки ипотеки отошла на второй план. Однако в сложившейся сегодня ситуации господдержка необходима отрасли как воздух. Пока куратор Южного федерального округа вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что условия субсидируемого ипотечного кредитования будут сохранены до конца марта. Это касается всех его программ: льготной, семейной и сельской ипотеки. Там ставки, напомним, составляют от 2 до 7%. 

Как рассказал Марат Хуснуллин, в первую неделю действия новой ключевой ставки популярность льготных ипотечных программ резко выросла (от 30 до 60%). Он рассчитывает, что сохранение льготной ипотеки поможет удержать спрос на квартиры и дома. В то же время появились сообщения, что позже ставку льготной ипотеки могут увеличить. Сначала говорилось о 10, а затем и о 12,5% годовых. Хотя по сравнению с самостоятельным предложением банков это все же привлекательный процент. А вот ставку проектного финансирования для застройщиков, напротив, могут снизить. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, он назвал цифру в 15% годовых. Кроме того, уже появился законопроект, который предусматривает продление действия эскроу-счетов для компаний, которые не смогли сдать дом в эксплуатацию в намеченные сроки. Однако продлить каждый счет можно будет не более чем на два года.

МНЕНИЕ

МУРАТ ДУДАРЕВ, сопредседатель Краснодарского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России».

- Учитывая сложности начала этого года, надо отметить, что строительный сектор опять ждет испытание, и необходимо оперативно и эффективно провести работу по всем направлениям. 

Подробно стоит остановиться на замене банковских гарантий на гарантии СРО за своего члена перед банком. Банки не являются специалистами в строительстве или проектировании, и они завышают залоговые гарантии и требования. Им нужен проводник в таких сделках, и главная задача - снизить требования. Ведь понятно, что не ООО строит, а ее коллектив, и сданные квадратные метры не показатель устойчивости или профессионализма. Это даст возможность активнее вовлекать новых участников и увеличить объемы не только в жилищном секторе, а также усилит конкуренцию, что, в свою очередь, может снизить цены на жилье. Мелким и средним компаниям позволит заключать контракты с небольшими объемами и за счет финансирования реализовывать их до конца. 

Эскроу-счета при жилищном строительстве необходимо отменить, средства должны работать, особенно при высокой волатильности рубля и инфляционных процессах, которые мы сейчас наблюдаем. Гарантии должны давать СРО. Ипотека не более 6% - это стратегический момент. Без продаж произойдет замедление темпов, а также волна арбитражных судопроизводств. Подключение построенных объектов к коммунальным сетям важно поддержать прямым субсидированием.

МНЕНИЯ

ИЛЬЯ ВОЛОДЬКО, генеральный директор консалтинговой компании MACON. 

- Так же, как и вокруг нас, на рынке недвижимости происходят некий хаос и волатильность. И продавцы, и покупатели не знают, как себя вести. Есть девелоперы, которые начали поднимать цены, есть те, кто вообще отказывался продавать квартиры, а есть те, кто продолжал делать различного рода скидки и акции, чтобы успеть продать имеющиеся квартиры. Царит ощущение неопределенности, и каких-то новых трендов еще не сформировано. То же самое можно сказать и о цене. Отдельные движения наблюдались, но в глобальном смысле она пока никак не успела среагировать на происходящее. Кто-то поднял цену, кто-то, наоборот, сделал скидку. Со спросом тоже непонятно, что происходит. С одной стороны, виден всплеск, потому что те, кто давно собирался покупать квартиру, ускорили свое решение; некоторые стараются сохранить деньги, перенеся их с депозитов в недвижимость. Но также немало покупателей «отвалилось». В основном это те, кто собирался приобретать жилье в ипотеку. Ведь новая ставка неподъемна. А те клиенты банков, у кого был одобрен заем по прежней, низкой ставке, получить свой кредит просто не успели. 

Все же сделки были, и мы не можем сказать, что рынок рухнул. Думаю, две-три недели будет продолжаться эта волатильность, и уже к середине апреля обозначатся тренды. Конечно, многое зависит от внешнеполитической ситуации. Но даже если в политическом смысле не наступит четкого поворота событий, на рынке все равно появится некая определенность, потому что надо как-то выстраивать работу. 

ВАДИМ КАМАЛОВ, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре.

- Сейчас есть небольшое повышение цен, но оно связано с тем, что на руках у жителей появилось много наличности. По данным Центробанка, только за один день после объявления спецоперации гражданами было снято со счетов 1,4 триллиона рублей - из-за боязни, что счета в банках заблокируют. Многие понесли сбережения в недвижимость. Но это не декабрь 2014 года, когда люди буквально сметали квартиры, я вспоминаю, что тогда у нас в экспозиции вообще ничего не осталось. 

Если будет объявлено перемирие, начнется отмена санкций. Тогда мы увидим приток денег в недвижимость. Но позже, к новому году, цены снизятся. 

Предпосылки очевидны - экономика будет сжиматься, население испытает снижение доходов. Это продлится первые два-три года, пока будут происходить перестройка экономики, выстраивание новых цепочек, взаимосвязи с альтернативными странами. Затем мы должны испытать возрождение производства, открытие новых рабочих мест. Я думаю, в ближайшее время строительную отрасль поддержат адресными государственными программами.

За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на  Rutube