Краснодар, 3 марта – Юг Times, Маргарита Шпак. Появится ли у кубанской столицы пример комплексного гармоничного освоения территории с учетом всех архитектурных и градостроительных ошибок прошлых лет?

В Краснодаре рассказали о выходе на активную фазу реализации проекта по строительству нового микрорайона, который расположится в восточной части агломерации. Реакция рынка различна: некоторые застройщики высказывают заинтересованность в работе на новой масштабной стройке, другие дистанцируются от проекта. То же самое со стороны экспертов: некоторые говорят о том, что растущему Краснодару полезны такие начинания, другие обращают внимание на сложную ситуацию в экономике и считают, что она способна скорректировать, а то и вовсе поставить под вопрос подобные планы.

Территория, на которой расположится новый микрорайон, включает в себя примерно 3 тысячи гектаров и рассчитана на 330 тысяч человек. Новый район будет граничить с поселками Дивный, Лорис, Индустриальный. Заказчик проекта - администрация города Краснодара. На сегодняшний день концепция развития данной территории практически завершена, начинается ее обсуждение с профессиональным сообществом и общественностью. В ближайшее время будут собраны конструктивные предложения и скорректирован проект. 

На следующей стадии стартует формирование лотов и договора комплексного развития. Параллельно запустят подготовку проекта планировки территорий, который закрепит и красные линии, и земельные участки. В его составе будет также проект межевания, на стадии которого произойдет раздел территории для дальнейшей реализации. Реализация территорий начнется в этом году. Общий расчетный срок освоения всей территории составляет порядка 20 лет. 

В рамках концепции в первую очередь прорабатываются вопросы, связанные с инженерной инфраструктурой: улично-дорожными сетями, транспортным каркасом, энергетикой, газоснабжением и ливневой канализацией. Следующий этап - зонирование территории, которое полагается на генеральный план, а также на правила землепользования и застройки, утвержденные в прошлом году. Этот документ является фактическим продолжением стратегии развития города Краснодара и, помимо объектов жилищного назначения, предусматривает ряд объектов, связанных с развитием экономики и социальной жизнью города. 


УНИКАЛЬНОСТЬ И ЗНАЧИМОСТЬ 

По итогам предварительной переписи населения становится очевидным, что Краснодар - самый быстрорастущий город в России. Однако южный мегаполис, несмотря на размеры, не отличается столичным обликом. Эксперты считают, что приобрести его помогут грамотное соотношение количества мест приложения труда, жилья, необходимой инфраструктуры, инвестиционных возможностей. 

- Используя новые подходы в градостроительстве и архитектуре и тот инвестиционный интерес, которым обладает Краснодар, сегодня возможно построить новый город, - сообщил Павел Спирин, директор ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства». - Правильная цель - не просто сделать концепцию рядового проекта планировки, а именно сформировать с расчетными показателями экономическую эффективность, модель жизни самого Краснодара. Уникальность проекта состоит в том, что есть возможность создать все с нуля, сразу отбить территорию общего пользования красными линиями, зарезервировать под каждый детский сад, под каждую школу необходимый земельный участок, создать природный экологический каркас. 

Главный архитектор Краснодарского края Илья Поздняков добавил, что микрорайон не паразитирует на теле города, а наоборот помогает решить некоторые проблемы. В проекте нового микрорайона сходятся интересы властей, частных собственников и застройщиков. 

Эксперты НИИПГ считают, что Краснодару повезло, ведь федерация не всегда предоставляет свои земли. В данном случае муниципалитету перешло порядка 1,5 тысячи гектаров. 


ТОЧКИ РОСТА И ТРУДНОСТИ 

Одним из главных драйверов для развития северо-восточной части Краснодара станет медицинский кластер, первая очередь которого уже определена. Второй драйвер - это образование, поэтому в новом микрорайоне предусматривается как высшее учебное заведение (университет со своей инфраструктурой кампусов), так и три профессиональных учреждения среднего звена (одно из них - медицинский колледж). Третье направление - культура и спорт. Планируется достаточно много интересных культурных и спортивных (регби, конно-спортивный комплекс) объектов. Не обойдется без большого IT-кластера в центре микрорайона и развлекательного - в северной части. На западе микрорайона будет промзона. 

По мнению Ирины Гришечкиной, заместителя директора по проектным работам, главного архитектор НИИПГ и руководителя проекта, существует две сложности его реализации. Первая состоит в создании инженерной и транспортной инфраструктуры еще до застройки. 

- Район разделен железнодорожными линиями. С одной стороны, это сложность для включения его в транспортную инфраструктуру города, а с другой - преимущество, ведь предусматривается порядка 11 связей улично-дорожной сети с транспортной инфраструктурой самого Краснодара. Мы планируем запустить городскую электричку, которая затрагивает новый микрорайон. Базовое включение этого района в систему города связано прежде всего с развитием городской электрички и новых остановочных пунктов. Большое значение имеет развитие трамвайных линий. Что касается улично-дорожных сетей, то здесь сложность в том, что по району проходят две транзитные магистрали (трасса «Дон» и восточный подъезд «ул. Володарского - Тихорецкая - М-4 «Дон»), которые требуют пересечения в различных уровнях или развязке, - объяснила специалист. 

Сложность есть и в контроле реализации проекта. Строительные компании с их циклом получения финансовых результатов, которые в основном рассчитаны на 3-4 года, всегда заинтересованы в получении максимальной прибыли и снижении своих затрат. Отсюда - дешевые фасадные решения, решения, связанные с благоустройством, формированием среды. В рамках приоритетов генплана и ПЗЗ НИИПГ вместе с департаментом архитектуры и градостроительства разрабатывает логику контроля реализации проектных решений, чтобы максимально задать дизайн-код, формирование определенных закономерностей в архитектуре и требования к благоустройству. 

Территория микрорайона будет разбита на небольшие фрагменты. По каждому из них подготовят описание, которое закрепит параметры объектов, сроки их реализации и источник финансирования. Каждый объект жилищного строительства должен быть синхронизирован с объектами социальной инфраструктуры, чтобы жилье не появилось раньше школ и детсадов. Для решения этой проблемы проектировщики предлагают реализовывать территории на торгах в рамках комплексного развития. Заключенный после аукциона договор должен зафиксировать все обязательства для инвестора. В случае их неисполнения территория будет изыматься, а инвестор - выплачивать достаточно крупные штрафные санкции.

 

СТРОЙКА ПО ПУНКТАМ 

Большой вес в части инвестиций занимают решения, связанные с инженерным обеспечением этой территории. Сейчас прорабатываются варианты с участием Российской Федерации либо города. Возможно, эти расходы будут заложены непосредственно в структуру лота. С другой стороны, окончательное формирование стоимости лота будет исходить из утвержденной структуры тех объектов, которые планируются к реализации, их содержания и качества. На стадии концепции предварительно было просчитано так называемое экономическое равновесие. Предполагается, что те объекты, которые в дальнейшем будут использоваться в коммерческих и инвестиционных целях, окажутся самоокупаемы. То есть сколько край и город потратит на содержание данной инфраструктуры в рамках своих интересов, такие доходы от реализации этих объектов в дальнейшем получит бюджет в качестве налоговых поступлений.

 В этом году 1,5 тысячи гектаров разделят на лоты. Каждый лот зафиксирует параметры всех объектов: и социальных, и жилых. К параметрам относятся места размещения, сроки строительства, источники финансирования. 

- Все лоты будут отторгованы, скорее всего, тоже в этом году, - подчеркнул Илья Поздняков. - Каждый инвестор обязан реализовать объект в те сроки, которые указаны в договоре. Стоит отметить, что у власти не будет механизма и возможности поменять эти решения. Что касается территорий частной собственности, параметры объектов зафиксируют как в концепции, так и в проекте планировки территорий. В ближайшие 5 лет большая часть из них начнут реализацию. Собственники не смогут ждать такой продолжительный отрезок времени, чтобы, когда сменится власть, что-то переделать. Новая градостроительная политика хороша тем, что достигнут баланс между интересами жителей, власти и инвесторов, которые приняли все условия и готовы на них работать. 

По словам Владислава Варшавского, генерального директора консалтинговой группы «ЮИКЦ», инвесторы относятся позитивно к проекту нового микрорайона и заинтересованы в приобретении лотов. 

- Оценить объем инвестиций на сегодняшний день сложно, эти цифры будут корректироваться, - отметил он. - Сумма инвестиций может меняться в сторону увеличения. 


СОЦИАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ 

На территории, где расположится новый микрорайон, планируются многие уникальные проекты. Это не только медицинский кластер, но и крупный развлекательный центр, обсуждается формирование административного квартала. 

Утверждена документация по планировке территории для медкластера. Идет разработка проекта онкологического центра, на строительство которого уже выделены средства. Само строительство онкоцентра начнется в следующем году. 

Запланировано строительство 116 детских садов (из них 2 существующих и 114 новых), 38 школ, 1 вуза, 3 средних специальных учебных заведений, 13 поликлиник, 1 станции скорой помощи, 5 культурных объектов, 4 бассейнов, большой комплекс регби, судейский квартал. 


АРХИТЕКТУРНЫЙ ОБЛИК 

На части территории заложена граница реализации объектов на конкурсной основе. Инвесторы, которые приобретут земельные участки на основании договоров комплексного развития, будут обязаны перед реализацией объекта провести конкурс на тех условиях, которые прописаны в договоре. Окончательное решение о визуальном облике одобрит конкурсная комиссия. 

Одной из главных целей в архитектуре нового микрорайона является сохранение кубанского колорита. 

- Мы вкладываем в это понятие прежде всего традиции гостеприимства. Тот фудкорт, ярмарочный центр, формирование небольших связанных рынков, которые могли бы подчеркивать экологичность, уникальность продукции Краснодарского края, мы предусмотрели в концепции и зарезервировали места. На наш взгляд, сегодня основной тренд - это естественность, экологичность, а Краснодарский край - лидер в производстве сельхозпродукции. В архитектуре нового микрорайона нужно выдержать ансамблевость, строгость, но в то же время сделать вольные отступления отдельных элементов, - уверен Павел Спирин. 


ЭНЕРГОДЕФИЦИТ 

В решении проблемы энергообеспечения нового микрорайона есть два возможных сценария. Какой будет точно, зависит не только от города, но и от федерации и края. Первый вариант (как в генплане) - большая ТЭЦ, которая снабжает как электрической, так и тепловой мощностью. В центре Новознаменского есть инженерный квартал (порядка 100 гектаров), где размещены все инженерные сети для обеспечения этого района. 

Второй вариант - внешнее электроснабжение от тех магистральных подстанций, которые находятся вне города Краснодара (будет 220 подстанций). Тепловая нагрузка будет зависеть от районов освоения (предусмотрено 9 котельных). Оба сценария уже заложены в концепции, но в будущем нельзя с абсолютной точностью полагаться на ТЭЦ, так как ее реализация займет около 4-6 лет, а развитие территории может начаться несколько раньше. По словам экспертов НИИПГ, второй сценарий может начать свою реализацию в ближайшем будущем, а первый сценарий подключится на следующих стадиях. 


ТРАНСПОРТНЫЙ ВОПРОС 

Проект городской электрички связан со строительством объездной железной дороги вокруг города Краснодара для снятия нагрузки с железной дороги внутри. В большей степени данный проект завязан на планах реализации РЖД, нежели самого города Краснодара. РЖД разработали концепцию, согласовали ее. Точные сроки пока неизвестны, но процесс уже двинулся - во многом благодаря генплану, который эту концепцию активно поддержал. Новый проект развития северо-восточной части предусматривает несколько транспортно-пересадочных узлов, расположенных вдоль железнодорожных путей. В будущем они станут полноценной веткой, замкнутой по кругу. Электричка будет курсировать непрерывно и поможет снизить нагрузку с центра Краснодара. Предусматривается более 50 станций, которые в дальнейшем должны формировать наземное метро. В России это первый опыт. 

- Мы сотрудничаем с разработчиками от РЖД, чтобы понять, каким образом сформировать логистику, пересадочные узлы, выбрать оптимальные интервалы работы городской электрички. Краснодар имеет все признаки столичного города, поэтому нужно решать транспортные проблемы, которые копились здесь годами, - высказался Павел Спирин. 

В то же время в пресс-службе РЖД данный проект комментировать изданию отказались, объяснив это его неопределенностью и незавершенностью. 

Все объекты, которые строятся, должны иметь площади для хранения индивидуального транспорта. Специалисты НИИПГ предлагают два пути решения данной проблемы. Первый - пропаганда и развитие общественного транспорта, так как его провозная способность выше. Второй путь - движение здорового образа жизни, в результате которого молодежь пересаживается на велосипеды, поэтому в генплане заложена цель в 10 раз увеличить сеть велодорожек. Что касается автолюбителей, к застройщикам будут предъявляться требования правильным образом рассчитывать и реализовывать парковочные места.

- Нужно, чтобы не было хитрости совмещать парковки с плоскостными сооружениями. Кроме того, необходимо развивать сеть подземного паркинга, которая экономит пространство, комфортна для жителей и выглядит более эстетично, - убежден Павел Спирин. 


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ 

Представители строительного рынка и эксперты по-разному смотрят на проект нового микрорайона. 

Некоторые считают, что говорить о каких-либо крупных и долгосрочных проектах в связи с текущими событиями не имеет смысла. Экс-директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов высказал мнение, что проект нового микрорайона может вскоре потерять свою актуальность и быть свернут. 

Другие полагают, что развитие города стоит иметь в планах в любом случае. 

Владимир Кравченко, руководитель отдела маркетинга корпорации «ДевелопментЮг», поделился информацией о том, что строительная компания уже много лет назад приобрела довольно крупный участок на территории нового микрорайона. 

Заместитель руководителя строительной компании ООО «НефтестройиндустрияЮг» Наталья Гульчевская сообщила, что приобретать участки в новом микрорайоне компания не планирует. 

- Когда формируется новая точка роста, территория, которая комплексно развивается, краевые и муниципальные власти прикладывают определенные финансовые, организационные усилия, чтобы заниматься развитием инфраструктуры, это выглядит достаточно привлекательно для девелоперов, - поделился мнением Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON. - Очевидно, что развитие города ограничено, многие районы исчерпали свой потенциальный и земельный ресурс. Поэтому возможность открытия даже нескольких сотен гектаров для будущего освоения оценивается как позитивный фактор для рынка недвижимости.


За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и «Одноклассниках» 

За всеми важными новостями следите в Telegram, во «ВКонтакте»«Одноклассниках» и на YouTube