Погода
27 Октября 2021
Бизнес

Аналитики и застройщики - о нынешней ситуации на рынке недвижимости в Краснодаре

Источник фото: Андрей Зубило
Источник фото: Андрей Зубило

Краснодар, 27 октября – Юг Times, Аревик Тамразян. В одном из самых привлекательных для переезда городе страны могут остановиться продажи жилья. Что заставляет опасаться коллапса? 

Больше года рынок недвижимости в столице Кубани словно в зоне турбулентности: сначала беспрецедентно дешевеет ипотека, затем резко дорожают стройматериалы, подстегнутый всем этим спрос превращается в безумный ажиотаж, цены демонстрируют исторические максимумы. 

Большинство застройщиков и аналитиков склонялись к тому, что цена в сто с лишним тысяч рублей за квадратный метр в новостройке на окраине Краснодара - новая реальность. Но как долго рынок может выдерживать столь перегретый ценник? 

Застройщики не теряют оптимизма и убеждены, что в любом случае не останутся без покупателей. 

Вице-президент AVA GROUP Ольга Нарт отметила, что с началом осени ощущается некое замедление роста цен на новостройки. 

- При этом спрос все еще активен. Сохранилась и заинтересованность в приобретении жилья с помощью программ ипотеки, - отмечает Ольга Нарт. - Разве что покупатели стали чаще выбирать объекты меньшей площади. Доля ипотечных сделок составляет порядка 70% всех сделок. При этом если ранее ипотеку рассматривали только для приобретения жилья эконом- и комфорткласса, то в последнее время этот инструмент используется и при покупке квартиры бизнес- и премиум-класса. Достаточно высока доля тех клиентов, которые вносят 40% стоимости квартиры в виде первоначального взноса. 

В СК «Неометрия» отметили, что цены в большинстве городов активно росли до конца первой половины 2021 года, потом рост немного замедлился, но не остановился. В компании уверены, что в ближайшие годы себестоимость жилья продолжит расти, и это будет влиять на рыночную ситуацию в том числе. 

- Недвижимость не теряет в цене, а только становится дороже с течением времени. А благодаря тому, что все новые проекты строятся с помощью проектного финансирования, девелоперы не зависят от рыночных цен и спроса. Поэтому теперь колебания на рынке не оказывают влияния на скорость строительства домов, - отметили в пресс-службе СК «Неометрия». 

Однако генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько уверен, что если охлаждение спроса будет продолжаться длительное время, то активность застройщиков снизится, и новые проекты будут отложены. 

- На данный момент ни дефицита, ни профицита жилых квадратных метров не наблюдается, но, возможно, в первые месяцы наступающего года ситуация изменится, - прогнозирует аналитик. 


РАЗДУТАЯ ПОЛУПРАВДА? 

Если резюмировать наблюдения агентов рынка, в сентябре рост стоимости жилья остановился после пиковых значений июля и августа. Это легко объяснить существенным снижением спроса, который произошел в третьем квартале. По данным риелторских компаний, число сделок купли-продажи недвижимости на рынке в третьем квартале сократилось почти на четверть по сравнению со вторым. Это достаточно существенное значение, а в течение сентября спрос падал еще сильнее. Все это не могло не отразиться на ценах. Стоимость вслед за спросом тоже стала падать, но на сегодняшний день средняя цена за квадратный метр даже с учетом снижения все еще достигает исторического максимума. 

По мнению эксперта по продажам недвижимости Екатерины Романенко, взрыв активности на рынке жилья был обусловлен не только объективными причинами. 

- Примерно год назад ряд инвесторов организовал масштабную акцию, в рамках которой они активно распространяли информацию об удорожании арматуры, что, естественно, привело к резкому скачку цен на недвижимость, - говорит Екатерина Романенко. - Складывается впечатление, что дома строят исключительно из арматуры, а в некоторых регионах они состоят из металла на 40% и более. 

Эксперт считает, что в большинстве случаев под предлогом дороговизны стройматериалов застройщики просто взвинтили цены. 

- На мой взгляд, застройщики увлеклись повышением цен, - говорит директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. - И это привело к тому, что продажи встали, хотя никто в этом признается. Однако яркая и агрессивная реклама о скидках уже говорит о снижении цены за квадрат. Участились также случаи, когда застройщики предлагают выкупить пул квартир, но при проверке выясняется, что у инвесторов еще больше скидка. 

Екатерина Романенко предложила сравнить продажи за один и тот же месяц - сентябрь - в последние годы на основе собранных ею показателей. По ее данным, в сентябре 2019 года в Краснодаре было продано более 90 тысяч квадратных метров жилья, примерно столько же - в сентябре 2020 года. Но в 2021-м показатель составил только 16 тысяч квадратных метров в месяц. Относительно прошлого года реализация просела на 82,29%. 

- Поэтому скоро рынок увидит скидки по 10 000 рублей и, возможно, больше с квадратного метра, - убеждена эксперт. - И лучше на данный момент вложить деньги в участки, дома или вторичную недвижимость. 

По данным Краснодарстата, с января по август организациями всех форм собственности и населением построено 43,5 тыс. квартир общей площадью более трех миллионов квадратных метров. Почти два миллиона квадратных метров жилья из общего числа введено в эксплуатацию коммерческими предприятиями. Оба показателя практически повторяют прошлогодние. То есть за первые 8 месяцев 2021 года построили столько же, сколько за этот же период 2020-го - в год, когда после пандемии начался резкий бум покупки недвижимости. При этом продажи идут далеко не столь же активно. Многие эксперты прогнозируют откат цен в обратную сторону. 

- Вопрос только в том, когда кто-то из застройщиков пойдет на это, потянув за собой остальной рынок, - уверен Илья Володько. - Объемы продаж и цены прошлого года позволили девелоперам создать финансовый запас и продолжать реализацию новых проектов, несколько месяцев наблюдать за происходящим на рынке и не совершать резких шагов. А учитывая увеличение ставки по ипотечным кредитам, возвращения активного спроса на рынке недвижимости ожидать не приходится. 

Эксперт уверен, что к концу этого года резко выросшие цены скорректируются, хотя возврат к предыдущим значениям, разумеется, невозможен. Стоит ожидать снижения максимум на 15%, в результате средневзвешенная цена на новостройки Краснодара будет около 90 тысяч рублей за квадратный метр. 

С таким прогнозом согласен и Вадим Камалов. По его словам, себестоимость строительства новостроек Краснодара составляет не более 70 тысяч рублей за квадратный метр. Соответственно, адекватная цена для покупателей должна варьироваться на отметке 90-100 тысяч рублей. 

- К началу 2022-го мы к этим показателям придем, - говорит Вадим Камалов. - Во-первых, это диктует покупательский спрос, который откровенно падает, во-вторых, скоро, по нашим прогнозам, снова будут выдаваться разрешения на строительство, а значит, и сократится дефицит новостроек. 

Третьим фактором, влияющим на цены, руководитель риелторской компании назвал незаслуженно обделенные до недавних пор вниманием частный сектор и загородную недвижимость. Эти объекты, по словам Вадима Камалова, которые сегодня стоят в среднем 50 тысяч рублей за квадратный метр, могут легко составить конкуренцию квартире в новостройке и перетянуть на себя часть интереса покупателей. 


ЗАТРОНУЛО ВОЛНОЙ ВНИМАНИЯ 

Такое уже произошло со вторичным рынком. Покупатели, напуганные непривычным ценником на новостройки, нашли для себя выход в этом сегменте. Но вместе с интересом покупателей вверх пошла и стоимость квартир в обжитых домах. 

Цены на вторичное жилье в Краснодаре, по данным сервиса Restate.ru, за год выросли постепенно с 61 тысячи рублей за квадрат в среднем до 100 тысяч рублей. При этом резкий рост показателя начался в середине августа. По данным сервиса «Авито Недвижимость», за год заметнее всего цены выросли в Сочи (в 1,8 раза), Краснодаре (в 1,7 раза). А за последние 3 месяца наиболее ощутимый рост был зафиксирован в Краснодаре, Сочи - на 35% и 10% соответственно. 

- Несмотря на общий рост цен, продолжают появляться привлекательные предложения: если это срочная сделка или объект обладает специфическими особенностями, цена может быть существенно ниже среднерыночной, - комментирует управляющий директор «Авито Недвижимости» Иван Дубровин. - Южные города стали лидерами и по росту предложений о продаже вторичной недвижимости на нашем сервисе. Так, в III квартале этого года больше всего новых объявлений по сравнению со II кварталом появилось в Сочи (+22%). 

Эксперт уверен, что период гиперспроса пройден и количество объектов на рынке постепенно увеличивается, а сроки экспозиции - растут. Привлекательность ипотечных ставок и снижение интереса населения к приобретению квартир в новостройках, как следствие продолжительного роста цен, позволяют ожидать постепенную стабилизацию спроса на вторичную недвижимость. 

- Цены на недвижимость, за исключением шоковых периодов в экономике, показывают серьезную устойчивость, - говорит Иван Дубровин. - А значит, многие продавцы предпочитают придержать недвижимость, если сомневаются, что смогут продать ее выгодно для себя. Кроме того, сказывается и рост спроса на аренду квартир, стимулирующий людей во многих городах приобретать объекты для их последующей сдачи. Это заставляет владельцев вторичного жилья не спешить с его реализацией. 

Аналитики платформы о недвижимости «Неагент.ру» утверждают, что цены на квартиры и частные дома начали расти уже в марте 2021-го. Тогда средневзвешенная цена за квадратный метр на этих объектах составляла порядка 72 тысяч. 

Далее начался резкий скачок стоимости квадратного метра, но если в частных домах она к июлю достигла 80 тысяч, то в многоквартирных домах показатель перешел 95 тысяч. На сегодняшний день разрыв составляет более 30 тысяч рублей за квадратный метр, и частные дома дешевле. 

- Если рассматривать рынок недвижимости Краснодарского края, то вторичное жилье и новостройки сосуществуют в соотношении 80 на 20%, - говорит Вадим Камалов. - Причем если раньше за счет активной застройки был некий перекос в продажах, то сейчас, изза резкого повышения цен на новостройки, вторичное жилье набирает популярность. 


СКАЧКИ ПО ИНЕРЦИИ 

Пока рынок новостроек лихорадит в поисках нового уровня цен, второе рождение переживает сфера аренды жилья. Краснодар вошел в число городов-лидеров по спросу на съемные квартиры. Как показали исследования сервиса «Сбер», в Краснодаре каждая двенадцатая семья сегодня рассматривает возможность снять жилье для себя или близких. В основном для аренды краснодарцы рассматривают однокомнатные квартиры площадью в среднем 45 кв. м и стоимостью не выше 11,6 тысячи рублей в месяц. 

По данным «Авито Недвижимость», в III квартале спрос на аренду жилья в Краснодаре вырос на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты сервиса отмечают, что интерес к съемному жилью подогревают изменение условий выдачи льготной ипотеки и продолжающийся рост цен на покупку жилья. 

- Такая динамика во многом обусловлена изменением условий выдачи льготной ипотеки, - полагает руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости Сергей Хахулин. - С 1 июля максимальная сумма кредита для всех регионов была снижена до 3 миллионов рублей, а максимальная процентная ставка выросла с 6,5 до 7% годовых. Принимая во внимание значительный рост цен на рынке первичной недвижимости, программа перестала быть актуальной. Вкупе с ростом цен на вторичном рынке это побудило некоторые категории населения рассматривать аренду жилья вместо приобретения собственного. 

По сравнению со II кварталом 2021 года показатели спроса на аренду в Краснодаре увеличились в 1,7 раза. Помимо вышеперечисленных причин, рост вызван сезонным фактором: в августе-сентябре начинаются деловой сезон и учебный год у студентов, которые традиционно являются одной из основных категорий квартиросъемщиков. 

Количество предложений квартир в аренду в III квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 33%, а по сравнению с предыдущим кварталом - на 7%. По мнению Сергея Хахулина, это связано со снижением количества свободных объектов из-за высокого спроса, а также с решением некоторых арендодателей выставить квартиры на продажу в период роста цен. 

Судя по последним тенденциям на рынке, предложение в сегменте аренды квартир постепенно восстанавливается до уровня прошлого года, а спрос остается стабильно высоким. В связи с этим велика вероятность того, что в ближайшие несколько месяцев арендные ставки продолжат расти. Однако на крупных специализированных платформах по-прежнему можно найти выгодные предложения по стоимости ниже рыночной. Как правило, это объявления о срочной сдаче жилья в связи с отъездом или сменой места проживания собственника, а значит, разовые и достаточно редкие акции, которые пока скорее исключение, чем тренд. 

Аналитики недвижимости уверены, что рынок недвижимости уже начал регулировать процессы, возникшие внутри него стихийно. Через некоторое время все, что было навеяно обстоятельствами, трендами, а где-то и хитростью, будет нивелировано, и ценник на квадратные метры установится на адекватной планке. 

А пока эксперты советуют не спешить с покупкой или продажей недвижимости, ведь на рынке уже слишком много объявлений с предложением приобрести недвижимость срочно и по сниженной цене. Вероятнее всего, их владельцы неверно рассчитали свои инвестиции в период ажиотажа.


За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и Facebook

Читайте также:

На строительство теплиц для ягод на Кубани выделят более 130 млн рублей
06 Декабря
Бизнес

На строительство теплиц для ягод на Кубани выделят более 130 млн рублей

Предоставлять субсидию начнут в следующем году.
Сочинский Всероссийский жилищный конгресс пройдет в апреле 2022 года
06 Декабря
Бизнес

Сочинский Всероссийский жилищный конгресс пройдет в апреле 2022 года

Мероприятие объединит ключевых игроков рынка недвижимости.
Центр туризма «Абрау-Дюрсо» получил четыре награды на «Курортном Олимпе»
06 Декабря
Бизнес

Центр туризма «Абрау-Дюрсо» получил четыре награды на «Курортном Олимпе»

Победители получили памятные дипломы и подарки.
Адвокатское бюро «Юг» отмечено в трех номинациях рейтинга «Право.ru-300»
05 Декабря
Бизнес

Адвокатское бюро «Юг» отмечено в трех номинациях рейтинга «Право.ru-300»

Двенадцатая церемония награждения лидеров рейтинга «Право.ru-300» состоялась 2 декабря.
Кубанские студенты стали победителями и призерами Всероссийского кубка по менеджменту «Управляй!»
05 Декабря
Бизнес

Кубанские студенты стали победителями и призерами Всероссийского кубка по менеджменту «Управляй!»

Победителями стали 10 сильнейших конкурсантов из разных регионов страны.
Кондратьев: на Кубань приходится более 50% всех инвестиций в курортную сферу страны
03 Декабря
Бизнес

Кондратьев: на Кубань приходится более 50% всех инвестиций в курортную сферу страны

Со следующего года в регионе запустят новые меры поддержки инвестиций в курортную сферу.
20:18 Владимир Путин утвердил увеличение МРОТ до 13890 рублей в 2022 году 19:53 Кондратьев: ни одно обращение жителей Кубани не должно остаться не рассмотренным 19:27 Строительство трамвайной ветки по ул. Московской в Краснодаре не успевают закончить к концу года 18:20 В Краснодаре по ул. Семигорской восстановят разбитую строительной техникой дорогу 17:49 На Кубани к концу года более 30 ЦРБ получат компьютерные томографы 17:24 На Кубани мужчина топором зарубил знакомого и сбросил его труп в овраг 17:19 В Сочи приезжий выстрелил в знакомого из-за ссоры по поводу парковки 16:53 Роспотребнадзор: в России выявили первые случаи заражения омикрон-штаммом коронавируса 16:46 Проект по борьбе с визуальным мусором разработали в Краснодаре 16:17 На строительство теплиц для ягод на Кубани выделят более 130 млн рублей
Обмен трафиком СМИ2