Судебные споры, связанные с самовольным строительством, - это сложная и одновременно интересная категория дел, подведомственных арбитражным судам.
Еще юристов Древнего Рима занимали вопросы принадлежности построек, воздвигнутых кем-либо на земле собственника, и в этом смысле можно говорить о том, что само явление самостроя имеет глубокие исторические корни. Римский принцип «права почвы» действует и в наше время: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, имеющим вещные права на земельный участок, где осуществлено строительство.
Вдумайтесь в это условие: «может быть признано». Все остальное - это вопрос оценки судами конкретных обстоятельств. И если учитывать, что самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, то ее создание - это, безусловно, риск наступления негативных последствий.
Учитывая масштабность такого явления как самострой, сегодня сформирован существенный блок судебной практики, включая конкретные правовые позиции высших судебных инстанций.
Анализ большинства судебных актов показывает, что снос самовольных построек, как и возможность их судебной легализации, это вопросы оценочные.
Поэтому это как раз тот случай, когда целесообразнее не доводить ситуацию до судебного спора. Другими словами, если предполагаемый к созданию объект требует оформления разрешения на строительство, до начала строительства необходимо обратиться в компетентный орган с заявлением на получение такого разрешения.
Не верьте на слово!
Отметим, что действующее законодательство в данном вопросе исходит из того, что недобросовестный застройщик не должен находиться в преимущественном положении по отношению к тем, кто принимал надлежащие меры к получению разрешительных документов на строительство.
Помимо признания права собственности на самовольную постройку, в судебном порядке разрешаются требования о сносе таких строений. Особенно остро стоит проблема самовольного строительства многоквартирных жилых домов, потому что в этой ситуации недобросовестный застройщик, действуя на свой страх и риск, привлекает для финансирования строительства денежные средства граждан, а затем исчезает, оставляя после себя незавершенные строительством объекты, зачастую не соответствующие действующим нормам и правилам в области строительства.
В такой ситуации позиции судов жестче, особенно если сохранение самовольной постройки угрожает жизни и здоровью граждан. В связи с этим инвесторам следует проявлять осмотрительность, не верить на слово и не полагаться на рекламу, а потребовать у застройщика правоудостоверяющие и разрешительные документы на строительство.
Остается лишь снос
Другими наиболее часто заявляемыми под снос объектами являются нежилые здания магазинов, кафе и гостиниц. Здесь есть свои проблемы. Скажем, разрешили хозяйствующему субъекту строительство одноэтажного здания, а он возвел многоэтажное. В таком случае орган, осуществляющий контроль за самовольными постройками, требует в судебном порядке привести объект в соответствие в разрешенными параметрами, но бывает, что это технически невозможно без ущерба всему строению, и тогда объект может быть снесен целиком.
Если оценивать работу органов местного само-
управления в вопросах контроля за самовольным строительством, следует положительно отметить работу администраций муниципальных образований города Краснодара, города-курорта Геленджика и города-курорта Анапы. Иной оценки заслуживает организация работы правового отдела администрации города Сочи: низкое качество подготовки доказательной базы, пассивная позиция представителей в судебных процессах приводят к необходимости откладывать судебные разбирательства, истребовать доказательства, налагать судебные штрафы.
По информации отдела анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики Арбитражного суда Краснодарского края
За всеми важными новостями следите в MAX, Telegram, во «ВКонтакте», «Одноклассниках», YouTube и на Rutube
